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實價登陸，揭露型式更透明，房市發展才健康

大概是出版社出奇招，想和近年暢銷書《黑心房仲的告白》一書互別苗頭；房仲全聯會理事長李同榮昨天發表新書《良心房仲的告白》發表會，不但話題十足，還成為今天各媒體的房市頭條或重點新聞。

不過住展企研室真正關注的議題，不是出版新書的的房仲告白，而是本地房市的發展是否步向正軌，及消費者權益是否得到應有保障。因此，昨天信義、中信及台灣房屋不約而同發佈新聞稿，時間點和李理事長新書發表會撞期。

當然，這三家業者同日公佈調查，主要還是配合今天上線的第四波實價資料，而且都可做為本地房市展望及制度改進的參考。

首先，信義及中信調查，都和上路近半年的實價登錄新制直接相關。信義據了解是向內政部購買資料，計算得出交易總合，再以揭露率七成左右，回推全台房市實際交易總量；而信義的推估值，約是每月兩千到兩千五百億之間。

只不過，這也只能得出去年八到十二月的數據，先前的月交易量仍是一無所知；結果就是，一來無從比較這兩千億交易量是多還少？成長或衰退？當然更突顯台灣房市，長期以來的交易資訊極端不透明，絕非健康常態。

說到這裡，中信的調查就更值得深入探究。中信委託民調機構所做調查，是要了解民眾認為實價揭露須改善的部份；而前三名分別是：一、車位及坪數應強制登錄並拆算，二、階露之門牌區段單位應縮小，甚至應直接寫出門牌或社區名稱，三、特殊產權如露台或違建部分應加註說明。

從上述前兩名都有超過五成六的受訪者認為應改善，顯示這是主流看法，也說明新制上路前，官方一再宣稱實價揭露形式，需『去識別化』、以免造成侵犯隱私等說法，其實是多慮了。

歐美等國實施相關制度多年，也未傳出有類似問題；是否侵犯隱私，和資料揭露的完整性，是可以不衝突的，關鍵只在於官方如何把關而已。尤其對多數民眾來說，購屋金額龐大，當然希望有更完整、清晰的資料可考。

台灣房屋(智庫)發布的調查，結果則更聳動；該調查主題是2013年購屋意向，雖有近半數(49.1%)認為今年房市將持平，但看壞者卻超過三成，看好者則只有兩成多一點。由於結果是相對負面，因此見報率略低於前面兩份調查；不過蘋果日報則仍以大篇幅截取，標題為『展望房市
僅2成看好』。

綜合以上房仲調查可推知，儘管近期賣方(建商為主)作多態勢明顯，但買方對今年房市看法卻仍趨於保守，原因則不外乎價格持續探高、無鬆動跡象，及更重要的經濟復甦力道不足、分配面待改革，購屋能力及意願降低等。

據此，今日經濟日報『活絡房地產交易帶動景氣』之社論，住展企研室認為十分中肯，但作法除了該文提到的加速推動公共建設外，交易制度也還有諸多需改進的地方，如現行實價揭露資訊形式，甚至還有不動產稅制等。如果這些交易制度能得到具體改進，則不但房市將趨於健康，業者罵臭頭的奢侈稅及銀根緊縮皆可適時退場，台灣財富分配不均(貧富差距)的問題，也能獲得一定程度改善！

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

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實價登錄裁罰掛零，專家促全查，地政司：先累積量

實價登錄上路邁向第6個月，登錄不實裁罰掛零，專家開藥方，建議採電腦加人工兩階段全面查核，遏止「不實價登錄」。攸關民眾買房賣房的不動產交易實價登錄制度自去年8月1日上路，民眾只要有不動產交易買賣，需在所有權移轉登記完成的30天內申報登錄。8月至今可供查詢的成交案件資料，累積有10萬7000多件。

登錄不實裁罰掛零，專家促全查

對於如何有效查核登錄不實，內政部委託中華民國住宅學會，由政治大學地政系特聘教授張金鶚進行「不動產交易實價登錄之研究」，列出多項建議，包括有效查核的建議做法。

張金鶚及研究團隊建議，不動產交易案件一經申報，主管機關應立即查核處理，利用電腦系統初步查價，篩選出可能申報不實的案件，再針對有疑義的案件進行人工查核。

此外，團隊建議，登錄不實涉及刑責，可適用刑法使公務人員登載不實罪，內政部應加強宣導，降低民眾登錄不實的誘因；另搭配「檢舉機制」，由民眾檢舉查核不實的個案。

團隊也建議，地政司應提供實價登錄初步統計數值和價格指數供民眾參考，以利民眾了解房價變化趨勢。

有關整體機制的長期性建議，研究指出，房東自租、自建自售都應納入實價登錄規範，應修法擴大預售屋和租屋全面申報實價。【中央社╱台北電】

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「圖利」人民 2萬元地翻身變2億

內政部推動全台地籍清理，從不少個案可以看出土地發展的歷史；地上權、抵押權、物權都套住民眾權益。以台北市捷運忠孝復興站出口的土地，一位林先生塗銷抵押權登記為例，卅二年前抵押給他人的土地僅兩萬元，目前身價達兩億元以上。

內政部提醒民眾，如果有類似祭祀公會的共有土地，地籍、權利內容不明，糾纏已久，可以利用政府正在地籍清理的機會申請登記，讓土地「翻身」。

內政部官員透露，林先生位於捷運復興站出口、懷生段一小段土地，依公告現值約一億八千三百多萬元，卅二年前因設定抵押權給郭姓男子，權利價值當時是兩萬元，由於所有權狀一直有「抵押權」，致很難處分或開發。在辦理塗銷登記後，目前土地身價已是卅二年前的一萬倍。其他私人個案，取得明確土地產權，不勝枚舉。

內政部官員也舉例，日據時期的會社（公司）或組合土地，如合作社等，在全面清理後，不僅產權清楚了，還可保存古蹟的完整。例如台南市後壁區的「黃振興合資會社」，名下有五筆土地，經地籍清理，更正登記為「養雞大王」黃崑虎等廿六人分別共有。目前地上物為日據時代所建的黃家古厝，已公告為台南市市定古蹟。

還有，台北市萬華區的「保生大帝」廟，清理土地產權，共有廿八筆土地，公告現值為一億七千多萬，市價至少兩億元以上，經過會員同意完成移轉登記。目前該地正進行都市更新，價值還將攀升，促成土地的有效利用。

官員也說，在台中市梧棲區的朝元宮，主祀神明是天上聖母、觀世音菩薩，建廟已一百五十多年，土地仍登記在「聖母」名下，由於神明不能成為地主，經地方政府努力，已成功將土地更名登記為朝元宮所有，土地產權終告明確。

在新北市新莊區的保元宮，共四筆土地，公告現值在八千萬以上，登記在「池府王爺」名下，建廟已兩百多年，經信徒大力奔走，已辦妥更名登記，目前為保元宮所有。

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委任授權 》什麼是POA、公證與見證?

簽署某些保單時，會用到POA(委任授權)的方式，這當中可能還牽涉到「公證」或是「見證」，以下是針對以上主題所整理的相關資料，請參考:

什麼是POA?

POA(Power of Attorney)，我們查看商用英英字典，看到的解釋是 a legal

document that gives someone the right to make financial or business decisions

for someone else

一份賦與某人為他人做出財務或商業決策之權力的合法文件。用我們慣用的講法，就是委任授權書，授權給另一個人去幫我們做出某些買賣、交易決策，完成整個交易程序。

什麼是「公證」?

公證制度，係指公證人作成公證書，以證明當事人在公證人面前作成法律行為或證明公證人親自見聞某項私權事實。

公證制度係由法院公證人（公證法修正後現在亦有民間公證人）以公務員身分，就人民之法律行為或私權事實，依其請求作成公證書。

簡單來說，公證制度就是透過國家公權力，來幫助一般民眾保存證據，或保障私權預防糾紛。

現代公證制度具有保全證據、預防糾紛及疏減訟源的功能。而公證人依其職務，就其聽取的陳述與所見的狀況，及其他實際體驗之方法與結果，所作成的文書稱為「公證文書」。經公證人做成之公證書具有實質之證據力。

什麼是「見證」?

someone who signs an
official document to prove

that an event has happened or that someone is who they say they are

見證人就是說你們訂了這個契約，我來幫你們見證，所以見證你們確實有這個契約存在，至於這個約裡面應該要履行的義務，見證人不用去負擔，但是見證人必須要注意到，所見證的是不是確有其人、其事?譬如說甲方或乙方你要見證，至少要他們把身份證件要拿出來，譬如說身份證、護照等等要來核對，到底簽的人是不是甲、乙雙方本人，這個很重要！

文章取自 瑞傑投資理財網

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公同共有不動產未繳清​遺產稅不得有變更等動​作

使已按應繼分應負擔的遺產稅繳納完畢，仍只能辦理土地的「公同共有」登記。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部台北國稅局表示，登記為「公同共有」的不動產，其遺產稅未全部繳清前，不得就該不動產為分割登記或為權利之處分、變更及設定負擔等登記。

該局指出，近日一位納稅義務人甲先生來電詢問，其親人往生後遺留多筆土地由其兄弟2人共同繼承，但其弟因無現金致遲未繳納應負擔遺產稅，甲先生可否向國稅局申請按繼承比例分單繳納遺產稅，並於繳清應繼分稅款後，出售其可繼承部分的土地予土地開發商?

該局說明，依遺產及贈與稅法規定，繼承人為2人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵的滯納金利息後，得申請核發同意移轉證明書，以辦理不動產的公同共有繼承登記。

甲先生雖可向國稅局申請按法定應繼分分單繳納遺產稅，但只要全部遺產稅款仍未繳清，該遺產即不得為分割登記或為權利之處分,變更及設定負擔等登記；換句話說，甲先生即使已按應繼分應負擔的遺產稅繳納完畢，仍只能辦理土地的「公同共有」登記，在其弟尚未繳清應負擔之遺產稅前，甲先生仍然無法將該繼承土地出售移轉給土地開發商。

該局進一步指出，前揭案例如果甲先生急於出售該筆土地，可提出相當之納稅保證，請國稅局就該筆土地核發同意移轉證明書，甲先生與其弟弟即可先辦理該筆土地的過戶登記，繼而出售該土地予建商，如此一來，弟弟可取得出售該土地價金，用於繳清其應繼分的遺產稅，甲先生亦可達成出售土地之目的。

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航空城起飛高鐵特定區 6月解除限建令

航空城指標大案加速起飛，昨（17）日傳出多項捷報！行政院專案小組昨天決定，國防部6月底前將桃機內海軍基地搬遷完畢，解除禁限建限制，最大受惠者將是高鐵特定區的開發，一旦解除，建商可望立即進場開發，享受容積率最大化效益。

擔任專案小組召集人的行政院副院長江宜樺也責成內政部，加速特定區計畫審議作業於102年底通過，103年起航空城正式進入3,200公頃區段徵收取得土地階段。至於500多公頃產專區，未來不排除與自由經濟示範區結合。

江宜樺昨天主持桃園航空城核心計畫專案小組會議，航空城計畫劃定特定農牧用地將徵收逾1,200公頃，交部已依土地徵收條例於11日召開會議審查，原則同意認定為重大建設徵收特農用地，預計1月底前將計畫書陳報行政院核定，算是獲重大進展。

交部政次葉匡時在會中報告指出，桃園機場第三航站區總顧問招標已完成遴選，由荷蘭商空港顧問公司團隊得標，後續將展開綜合規劃及建設計畫的擬訂工作。

行政院並要求國防部6月底前搬遷在桃機南邊的海軍基地，無軍機起降可解除禁限建限制，最大受惠是桃五線附近高鐵車站特定區，特定區內建物限建高度可解除，桃園縣府認為，一旦解除，建商可立即進場開發，讓容積率達最大化，帶動航空城繁榮。

記者呂雪彗／台北報導/中時

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相關繼承 》民總、親屬、國私案例：通謀虛偽意思表示 vs 收養無效

假收養真逃兵？
3億遺產泡湯

華南紡織董事長洪勤誠夫婦兩年前空難喪生後留下鉅額遺產，早年出養的獨子張傳聖向法院起訴確認繼承權。他說當年洪勤誠安排他給美國華僑收養，是為了逃避兵役，這項收養無效。台北士林地方法院法官調查後認定當初的收養文件齊全，駁回張的請求。

據了解，張傳聖已經繳清本案訴訟費三百萬元。依訴訟費以訴訟標的物價值百分之一計算，且他主張繼承洪勤誠夫婦遺產的五分之一，推算遺產總額應超過十五億元。本案仍可上訴。

四十七歲的張傳聖，現住美國加州聖馬利諾。他向士林地方法院起訴指出，生父洪勤誠、生母胡惠卿想讓他出國念書，訓練獨立人格，但受限於兵役限制，因此經人介紹，於民國五十六年立具收養書出養給「人頭」養父華僑張理文；六十一年間，張理文向台北市北投區戶政事務所辦理收養登記，他才改姓張，以華僑養子的身分逃避兵役，並出國念書。

張傳聖說，在美國念高中時住在大姊家，生父母定期探視，每年年終全家都會聚會，他與四位姊姊感情良好；民國八十六年，生父母到加州與他同住養老，他也曾陪生父回大陸老家祭祖，自始至終都沒有真的出養。

訴訟中，張傳聖出示從小到大全家出遊的照片，佐證他與生父母及姊姊是一家人，又提出持英國護照的張理文當年沒有先向法院聲請收養獲准，即辦理收養，不合英國法律等事證，主張收養無效。張並向法院請求確認繼承權，請求分割遺產、辦理遺產繼承登記及給付分割後的遺產。

張傳聖的四個姊姊都不否認張傳聖出養後還是由生父洪勤誠撫養，全家共同生活，以及陸續移民美國的事實。但只有三姊認同張傳聖的主張，願意讓他分享繼承權。其他三名姊姊則主張張傳聖出養程序合法，收養卅餘年來，父親並無終止收養或要小弟認祖歸宗的安排，小弟沒有繼承權。

法官審理指出，依張傳聖出養當時的法律，張理文雖持英國護照，但仍有中華民國國籍，依法可排除適用英國法律。其次，收養文件齊全，程序合法，收養人張理文、出養人洪勤誠等當事人先後於民國九十年、九十一年死亡，無法得知收養的真偽內情；而收養時間長達卅年，若真無收養之意，為何都沒有辦理終止收養的想法或動作，該項收養應屬有效。

新聞來源：聯合新聞網

為避兵役委人收養大老闆獨子，繼承權沒份

華南紡織前老闆洪勤誠，為了讓獨生愛子洪傳聖永久在美國求學、定居，同時規避服役，委請英國籍友人收養，並改名為「張傳聖」。洪勤誠夫婦於九十一年華航澎湖空難喪生，張傳聖訴請確認繼承權存在，但士林地院家事法庭判決，張傳聖與洪家已無法律關係，不具繼承權。

洪傳聖是洪勤誠的獨子，竟成了子女中唯一分不到龐大遺產者。

洪勤誠夫婦於民國四十六年，在連生四個女兒後，終於喜獲麟子洪傳聖，這個得來不易的獨子，自然集父母三千寵愛於一身，隨著年歲漸長，洪勤誠夫婦為了提供獨子更好的生長環境，即將愛子送往美國求學、定居。

為解決服兵役問題，洪勤誠夫婦於洪傳聖十歲時，與英國籍友人張理文協議收養洪傳聖。

五年後，張理文向北市戶政機關辦理完整的收養登記，洪傳聖遂從養父改姓為「張傳聖」。

張傳聖一直都跟洪家共處，從未與養父生活，連張理文去世，張傳聖一毛遺產都沒拿。

洪勤誠毫不避嫌的表達對獨子的寵愛，不但囑咐銀行張傳聖可以全額動用其帳戶鉅額款項，在信託契約中，張傳聖分配的金額更是姊姊們的兩倍。

洪勤誠夫婦空難去世後，龐大的遺產讓姊弟間的感情面臨極大的挑戰。一開始，在遺物、信託基金、華航理賠金上，洪家都將張傳聖列為繼承人，並參與討論遺產的處理。

但到後來，張傳聖四個親姊姊中的三個，質疑張傳聖的身份。

張傳聖的三位親姊姊認為，張傳聖被收養長達三十多年，從未提出異議，可見他相當遵從收養的效力，也沒有認祖歸宗的打算，如今生父洪勤誠及養父張理文都已去世，自然無從考究當初收養的真實意義，當然也不能驟下斷論說，收養只是個權宜之計。

洪家三女也表示，無論生父對被收養的兒子多好，張傳聖不能以此作為自己具有繼承權的證據。

唯一認同張傳聖身份的姐姐，雖然懷念過去一家人美好的時光，也希望張傳聖能回到洪家，延續父親的血脈，可惜孤掌難鳴，難以改變姊姊們的心意。

法官審理後，認為當初張理文既然已辦理完整的書面收養登記，加上沒有涉外法律的效力問題，張傳聖更缺乏直接而有效的證據，證明當初的收養是雙方虛偽的意思表示，因此，收養當然有效。

況且，法官認為，收養成立後，法律上權利義務的變動，並不會因為被收養人生活沒有脫離親生家庭而有所差異，即便張傳聖提出洪勤誠在祖譜及祖先墓碑上，都將其列為後代子孫的事證，仍不足以改變被收養的事實。

因此判定張傳聖不具繼承權。

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顏炳立：房市今年緩跌 2014年才觸底

戴德梁行總經理顏炳立預測，今年房市「飛龍在天不可求」，全台房市回歸平實，不會上演激情追價的戲碼，因此台北市中心有機會價跌5%、北市郊區將下跌10%至15%、中南部房價平穩。

顏炳立：今年房市緩步降 明年才觸底

值得注意的是，投資客紛紛離開房市。上月底，檢調單位大動作起訴房市投資客「三黃一劉」中的黃勇義、黃家進。

市場盛傳，另一咖投資客黃文雄早在2011年底、2012年上半年就出清手中所有房屋，不再買進不動產，轉投資飯店；劉媽媽也退隱山林，低調行事。

政大地政系教授張金鶚表示，投資客出清物件、兩手空空，加強市場利空氛圍，尤其去年實價登錄上線後，民眾期待房價下跌，買賣雙方角力的過程中，成交機會低、交易量能持續萎縮，後續就會產生房價跌的效應，預期今年全台房價至少還會再下跌5%至10%。

他表示，雖然不少業者號稱「去年已是房市谷底，今年房市將反轉」，不過，目前僅有大咖投資客離開市場，房市尚未出現大量的拋售潮，法拍屋數量也並未大幅增加，「谷底根本還沒到，今年全台房市都將持續緩步下滑，明年可能才有機會到達真正的谷底。」

顏炳立表示，台北市中心「蛋黃區」房價有機會下跌5%，以往炒作太高的南港、內湖區新成屋頂多開價70萬元，要突破百萬元很難；而台北郊區的「蛋白區」房價將下跌10%至15%，中南部房市仍在「山腰」，價格平穩、要炒作已難，好地段房屋只要開價「1字頭」，還是會熱銷。

大聲行銷總經理田大權表示，今年房市僅能穩中求變，雖然民怨的負面情緒已告一段落，但房市再創新高的機會不太可能，不少建商也開始往市場靠攏，未來全台新建案將以「先建後售、邊建邊售」的中低總價產品為主。

張金鶚表示，民眾今年最好繼續「hold住」不要買屋，因為房價還沒真正開始下跌，預期2014年房價下跌幅度將更高。

若真有自住需求，至少要挑選房價比實價登錄行情還要低的房屋，才不會面臨一買房價格就修正的危機。

【聯合報／記者江碩涵／台北報導】

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

買賣區域：新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、土地未開闢處理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

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實價登錄將一併公布備註資料

台北市政府「不動產交易實價查詢網」最新資料顯示，大安區安和路一段的十坪房屋，每坪單價二百七十萬元、總價二九五○萬元，由於明顯偏離行情，仲介推測，背後可能有店面、抵押等特殊關係，才以天價成交。

為避免特殊個案影響房市正常行情，內政部地政司副司長王靚琇表示，本月十六日即將公布的實價登錄行情中，將連帶公布「備註資料」，包括急買急賣、親戚交易、關係人買賣等都一併揭露，讓民眾能更清楚交易過程，對過高、過低行情能有所判斷。

去年十月內政部實價登錄網上線後，市場預期每坪單價破二百萬元的豪宅成交物件，始終沒有出現，業界一度懷疑網站特意隱藏高價物件。

但台北市政府試辦的「不動產交易實價查詢網」，更新速度比內政部還快，目前已出現多筆單價破二百萬元的住宅行情。

根據北市府不動產交易實價查詢網，目前北市最高價的住宅大樓是安和路一段一至五十號的十坪房屋，單價高達二百七十萬元，遠比市場行情貴了五成以上。永康街七巷一至五十號也有一筆單價二百萬元的新屋成交，面積廿九點四三坪，總價五八八八萬元。

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

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仲業今天公布近3年成交總價分析，6都成交價格帶差很大

台北市新台幣2000萬元以下就「相對便宜」；台南市購屋多數花不到500萬元。

東森房屋不動產趨勢中心發布「6都近3年房價成交總價」統計分析，台北市1000萬元至2000萬元房屋因「相對便宜」，近3年成交比率約占總銷售量4成至4成7，其次有超過2成的成交總價在2000萬元至3000萬元，1000萬元以下只占1成6左右。

新北市新店、板橋、中和、永和等「第一圈」區域，房價1000萬元以下、1000萬至2000萬元的成交量占比都在45%左右；新北市五股、泰山、汐止、淡水、林口等「第二圈」購屋者，6成以上買在千萬元以下。

桃園縣、台中市和高雄市近3年約半數購屋價位在500萬元至1500萬元間；台南市7成以上買500萬元以下的房屋。

首購、自用族當道，近年房市以平價為主流，若在高房價的雙北市要找平價屋，台灣房屋智庫分析實價登錄網資訊，在新北市13個房市交易熱區，以林口、三峽、淡水、樹林等區的房價最平易近人。

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