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出售地下停車位，可否​按自用住宅用地稅率課​徵土地增值稅

依法附設之停車位移轉可享自住稅率

出售地下停車位可以按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅嗎？

臺北市稅捐稽徵處表示：地下層停車位與主建物分編門牌並辦妥建物所有權登記者，如該停車位係主建物依法應附設之停車空間，其持分土地併同主建物基地移轉時，得一併申報按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

該處說明：依建築技術規則建築設計施工編第59條之1但書規定：「2宗以上在同一街廓或相鄰街廓之基地同時請領建照時，得經起造人之同意，將停車空間集中留設。」，例如：陳先生在本市南京東路1段上有一間房屋係一棟12層樓房之3樓，供其本人作住家使用，建物權狀記載基地坐落甲地號土地，另所有南京東路1段巷內門牌之地下層停車位，係供其本人停車使用，建物權狀記載基地坐落乙地號土地。陳先生近日將上開3樓建物及停車位同時出售他人，而向稅捐處申報按自用住宅土地課徵土地增值稅。經該處查核甲、乙2筆土地同屬一建照之基地坐落，且該3樓建物符合自用住宅用地規定，因此核准陳先生移轉之甲、乙2筆持分土地均可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

該處並提醒民眾，移轉土地欲申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，請記得於土地現值申報書勾註自用住宅用地選項，並檢送戶口名簿影本及建築改良物證明文件，以維護自己權益。

資料來源：臺北市稅捐稽徵處

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購買土地未辦理過戶旋​即轉售之利得，不屬於​個人出售土地交易所得​免稅範圍

財政部臺北市國稅局表示：個人及營利事業出售土地，依所得稅法第4條規定，免納所得稅；然購地未過戶即轉售他人所獲利益為其他所得，仍應課徵所得稅。

該局說明，依所得稅法第4條第16款規定，個人及營利事業出售土地的交易所得，免納所得稅。惟購入土地後，因故未辦理產權過戶，旋即轉手出售給第三人，並直接由原土地所有權人變更所有權為第三人，因其所出售的是土地移轉登記請求權，並非土地，故其所獲取之利益並非出售土地交易利得，核屬所得稅法第14條第1項第10類規定，應減除成本及必要費用後之餘額為其他所得報繳綜合所得稅。

該局指出，納稅義務人甲君在98年度向乙君購進1筆土地，成交價為2,000萬元，惟甲君並未辦理產權過戶，旋將該筆土地以2,500萬元出售給丙君。依據所得稅法規定，甲君出售的是土地移轉登記請求權，扣除其買進成本2,000萬元後，甲君所獲取的利益500萬元即屬「其他所得」，經併入甲君98年度的個人綜合所得補稅並處罰鍰。

該局籲請民眾注意並釐清觀念，未以本人名義辦妥土地所有權人登記而即出售，所獲利益核屬其他所得，並非免稅之土地交易所得，應依法報繳所得稅，以免遭補稅處罰。

資料來源：財政部臺北市國稅局

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央行再砍炒房，向竹、中、高揮刀

炒匯熱錢開始匯出，新台幣匯率升勢暫時得到舒緩，但中央銀行一刻也不得閒
，趕在房市三二九檔期前，將大刀揮向炒房投資客及炒作建商，除了大台北地區外，還瞄準新竹、台中、高雄等三大都會區。
惟恐炒作氣氛，加速房市泡沫
行庫主管表示，這是重要風向球，代表央行擬在三月底理監事會議上，擴大管
制區範圍，而且若三二九檔期的炒作氣氛無法壓下來，房市恐崩盤。
「房價飆漲太誇張，使得房市雙週報更新速度比iPhone還快！」特別是央行近
期發出的第Ｎ版「房市雙週報」，除了要求銀行填寫管制區（台北市及新北市十三區）內房貸及土地融資數據，還擴增至新竹、台中及高雄。
行庫主管表示，就因為管制區內貸款申請越來越難，所以投資客開始揮軍南下
，再配合建商炒作，供需配合作價下，一般民眾就可能成為最後一隻老鼠，銀行也面臨呆帳損失。
行庫主管指出，現在房市投機氣氛極盛，各建商都準備在三二九檔期大賺一票
，若政府無法將房價壓下來，房市泡沫恐加速破滅，這個問題，央行顯然已關注到，因此希望趕在三二九檔期前，降低炒作氣氛。

房貸、土建融管制區，再擴大
央行首先將管制區內房貸，區分為一般戶（名下無房貸）、投資客及轉貸戶，
藉此觀察管制區內投資客比重；新竹、台中、高雄等三大都會區，則要羅列民眾房貸以及「建商土地融資」的金額、利率及成數。
行庫主管表示，近期建商強力放送「升格」的炒作題材，而新竹有竹科加持，
所以央行這次特別增加新竹、台中及高雄三區，強烈暗示銀行在審查建商土融時，「要特別注意風險控管」。
房貸龍頭土地銀行表示，該行嚴格執行央行政策，房貸餘額已逐月縮減，去年
共減少一四一億元，今年底房貸餘額恐跌破六千億元，且整體平均房貸成數僅六成多，而在「新莊及林口」地區的估價會更保守。
現在公股行庫默契一致，就是對存在「非理性飆漲」的地區，一方面降低鑑價
金額，同時壓低放款成數，避免房市反轉帶來的風險。
此外，為避免鑽漏洞情況，央行規定，民眾以名下房屋增貸時，必須簽下切結
書，聲明資金並非用於購屋，若未按申貸用途使用就是違約，銀行可處以加計違約利息與收回貸款等懲罰。
除了從房市需求端的房貸著手外，供給端的土建融資方面，現在公股行庫已達
成共識，為避免養地，建商申貸後一年內必須實質開工，否則將提高利率或全額收回，雙管齊下來達到健全房市的成效。

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打房，先要有正確認知

有人講，台北的房價，比起香港、上海、北京還是太便宜。因此有買有賺，也鼓勵沒有買房的年輕人提早卡位。大台北的房價，是不是到頂？還是會再漲？一個有為的政府，應有正確的認知與有效的政策工具，不能放任熱錢盲目地炒作，否則泡沫大大吹起後，當泡沫崩潰時，國家社會會受到嚴重的內傷。
房地產可以是促進經濟發展的火車頭。房地產可以拉動內需，活絡營建、鋼鐵、水泥、裝潢、房仲業者，帶來經濟的欣欣向榮。但房地產政策的不當，帶來不平衡發展或過度開發，社會養成投機、不勞而獲的歪風，都不是社會的福氣。
今天位於台北40坪的舊公寓要價2,000萬已比比皆是。雙薪的中產階級家庭月收入以8萬元計，不吃不喝要20年才能買得起。不合理的房價已經嚴重侵蝕全民福祉。在通膨蠢蠢欲動的威脅下，基本利率回到5％的正常水準，甚至短時間就有可能，而利息負擔馬上就是現在的兩倍、三倍。這是貸款買房的人要三思的。然而這是個人事小，對國家而言，還有更嚴重的問題。
房價也牽動著金融體系的發展。當金融體系大幅的放款押在房地產市場，一旦風吹草動，房地產價格下跌，貸款追討或流動性緊縮，營建業或投資客斷頭，銀行滿手法拍屋，形成財務危機，甚或擠兌。整個社會怎麼不會元氣大傷？
尤有甚者，日本的房地產泡沫，在1989年破滅後，帶來20年的低成長，整個社會有一蹶不振的味道。西班牙社會原先有超過三分之一西班牙人從事建築相關行業。全球金融海嘯之後，西班牙房地產市場出現價格的崩跌，演變成嚴重的國家債務問題，現在是歐盟救助的對象。另外，不要忘記2008年的金融海嘯，就是由次貸風暴所引起。次貸是次級貸款，是信用評等較差的人的貸款。
以目前國內的數據來看。根跟擄央行統計，去年底本國銀行的建築貸款與購置住宅貸款各為1.29兆元與5.17兆元，分別比前年底增加2,427億元與2,623億元，目前這兩項貸款合計占國銀放款的35％；特別是建築貸款，去年底的數額已是本波房價起漲點2003年底的3倍。政府應小心謹慎加以面對。
進步國家對於房地產的認知，更是值得我們參考。新加坡前總理李光耀強調「住者有其屋」，現任總理李顯龍也說：「房屋是買來住的，不是買來炒的」。德國基本法第20條第一項明訂：聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家。德國政府於是把買得起房視為人民的基本需求，更不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的來源。法國或美國許多州，因為房產不漲或漲得慢，在高額的持有成本及買賣交易成本下，房地產的炒作就戛然而止，社會就在穩定中成長。
如何讓房產持有成本及買賣的交易成本提高？市場交易資訊透明化，是必要的條件。目前國內不動產交易登記，不須填報交易價格，導致市場交易資訊缺乏透明性。而國內偏離市價的地價稅、房屋稅公告地價或公告現值更是惡化問題所在。這些已經阻礙了台灣進步的腳步，有必要修法建立交易價格揭露制度，實施按實價課稅，對於第二套以上房屋實行高稅率，導正投機歪風。
我們不是要打壓營建業，只是藉著打房，消除影響國民住房不當的大量房地產投機，避免由房產造成貧富不均的惡化。對於過多熱錢，我們應將其引導到生產性的事業投資上，增加國家的實業能力。對於多收過來的稅收，一方面進行建設，讓民眾感受政府的施政福利，另一方面進行貧富不均的分配調整，讓整個社會更和諧運作。那麼進行改革的執政黨，就不會有選票流失的問題了。

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新竹台中高雄，打房觀察名單

央行針對房貸設限，範圍可能擴大。央行昨發出新版「房貸雙周報」，要求各銀行在18日前回報，值得注意的是，除已納管的大台北共25個行政區外，還要求提供新竹市、台中市、高雄市等數據，納入「觀察名單」的用意濃厚。行庫主管表示，央行去年6月針對房貸，祭出選擇性信用管制後，投資客因貸款成數大降，炒作難度提高，有轉戰外縣市的現象。其中，台中、高雄因有縣市合併升格，就具有炒房題材；但新竹意外被央行盯上，倒是相當意外。

行庫主管推估，金融海嘯影響漸消退，電子產業看俏，不只讓電子業員工重新回到新貴行列，竹科附近的房產價格，也跟著水漲船高。他認為，就怕新竹市成為新炒房標的，央行才會提前盯緊，未來納入選擇性信管的機會大增。他進一步表示，若按照「房貸雙周報」的填報項目，新竹市全區、合併升格之前的原高雄市、原台中市，極有可能納入第三波管控範圍。屆時這三區房貸將比照大台北25個行政區，第二套房貸將無寬限期、成數以六成為限。除管控範圍可能擴大，新版「房貸雙周報」中，央行也要求銀行將自然人購屋貸款明確區分，除現無房貸的一般戶、受選擇性信管影響的受限戶，還增加轉貸戶項目，以釐清是否有銀行藉轉貸之名，違法放款給受限的投資客。

至於先前有投資客，利用公司法人名義藉周轉金炒房，在去年12月被央行規範一律視為自然人後，央行也要求銀行提供公司法人購屋貸款資料，以釐清是否還有投資客假借公司名義借款，而利率是否低於自然人房貸水準。去年底房貸餘額高達5.17兆元，除創歷年新高外，12月單月暴增386億，更是一年半來最大單月增加金額，全年房貸餘額大增2600億元。因房貸增速超過預期，顯示打房仍有盲點，行庫主管認為，這應是央行可能將管制範圍，由大台北地區擴大至竹、中、高等地的最主要原因。

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5月報稅，新增四大扣除額資料查詢

今年5月報稅更方便！國稅局除了提供試算稅額服務之外，並擴大所得及扣除額資料查詢範圍，新增可查詢捐贈、醫藥及生育費、災害損失及身心障礙4項扣除額部分資料，並納入列報扶養的滿20歲子女及直系尊親屬的資料，民眾可省下收集單據的麻煩。
財政部賦稅署官員表示，去年首度開放查詢扣除額資料，但僅限於保險費、購屋借款利息及教育學費等3項，今年新增捐贈、醫藥及生育費、災害損失及身心障礙等4項，民眾可於報稅期間內，透過電子申報繳稅服務網（http://tax.nat.gov.tw）查詢或親自到國稅局臨櫃查詢。
不過，由於各單位電子化程度不同，扣除額資料並非全面提供，以捐贈扣除額為例，只有監察院提供的擬參選人政治獻金資料，等於只能查到去年五都選舉捐錢給參選人的資料，對於政黨或政府機關的捐贈資料，尚未納入查詢範圍，民眾得自行收集。
另外，醫藥及生育費扣除額，今年只提供台大、榮總等73家公立醫院及新光、慈濟、馬偕等6家私立醫院的資料，長庚等私立醫院及診所尚未納入；至於身心障礙扣除額，若去年報稅時有列報，國稅局也會提供資料。
賦稅署官員表示，除了新增4項扣除額資料外，所得人涵蓋範圍，也由去年的納稅人、配偶及未滿20歲子女，擴大至滿20歲的子女（去年列報扶養）及直系尊親屬（前年及去年連續列報扶養）的所得及扣除額資料。
賦稅署官員並指出，由於今年提供綜所稅稅額試算服務，民眾申請所得資料分開提供的時間，由原本的4月1日至20日，提前至3月1日至15日，可向國稅局提出申請或透過電子申報繳稅服務網申請。

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買屋難如登天?上班族買屋有訣竅

【網路地產王／洪倩宜／綜合】隨著景氣緩步回溫，上班族年終獎金落袋，房市在寒流中出現炙熱買氣。根據一家房仲業者調查，有57.1%的受訪民眾近期內有購屋計畫，顯示兔年房市肯定不寂寞。不過同一份調查也顯示，有購屋意願的民眾，平均購屋總價預算為677萬元，雖然中南部購屋仍游刃有餘，但一般上班族若要在大台北購屋，則略顯吃力。擔心薪水漲幅跟不上房價，上班族該如何才能一圓購屋夢呢？

■房間多可分租，房租養房負擔輕

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，現在銀行審核房貸額度愈來愈嚴格，建議頭期款至少準備180萬到300萬元。不過也有年輕人不到30歲，就輕鬆擁有自己的房子，而且每月房貸只需繳一千元，她舉一位媒體工作者劉小姐為例，劉小姐在親人的協助下，5年前買下台北東區的一棟30坪老公寓，當時房價還未飆漲，劉小姐只花了700萬就買到自己的家。

腦筋動得快的她，由於買屋當時還是單身，因此在不動室內格局的情況下，將原先的4房只保留1間自住，其他3間租給其他上班族女性，劉小姐每月房貸需繳2.6萬元，房租收入就有2.5萬，如此一來，等於每個月只負擔了1千元的房貸，扛房貸相當輕鬆，這種以租金養房的方式，對於口袋不深的年輕上班族而言，不失為買房的好方法。

■夫妻齊心存屋本，買千萬房圓夢快

若頭期款沒有親人資助，其實若做好長線規劃，選擇基金、投資型保單，或是外幣或黃金等，每月固定提撥薪水的三分之一儲蓄，加上每年的年終獎金，大多數人都可在3到5年存到第一桶金，若夫妻合力存錢，時間還可再縮短，目前包括林口、三峽、新莊、蘆洲、萬華、文山、東湖、大同等區域都還能找到總價千萬以下的好宅，買屋並沒有想像那麼遙不可及。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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內政部結合公私，房市求透明

內政部昨天宣布，已將公部門結合私部門，在網站上提供全台房地產成交行情、公告土地現值及不動產交易相關資訊，讓房市交易價格資訊更透明。未來一旦立法強制仲介經紀業按實價登錄交易資訊後，內政部擬將針對區段化作出平均值或中位數，讓房市交易價格更透明。

內政部地政司昨天公布，已在全球資訊網及ehouse不動產交易服務網，民眾可透過這些系統查詢房地產交易價格。

地政司副司長王靚秀表示，以前民間都各自提供房仲資訊給消費者，這次內政部將民間私部門資訊整合，與公部門重新排列組合後，提供全台房地產成交行情、公告土地現值及不動產交易相關資訊，供消費者查詢，過去僅有都市地價指數及價格交易簡訊，整合後公私部門都提供交易價格資訊。

王靚秀指出，「不動產經紀業管理條例」修法通過後，強制不動產經紀業依實價登錄並揭露其成交案件資訊，屆時量更大，有數十萬筆以上資訊，內政部考慮以區段化方式，排列出平均值或中位數，如此房市交易價格將更公開、透明。

地政司在全球資訊網定期發布「房地產交易價格簡訊」，資料一季新增一次，每年約新增4萬多筆資料，資料庫累計素地案例約8萬餘件、房地為16萬餘件，是公部門最完整成屋價格資料庫。

從內政部地政司全球資訊網就可網站連結方式查詢7家房仲公司提供「成交行情」。另永慶、東森、全國及台灣房屋4家房仲業者也提供內政部詳細成交資料檔，在「ehouse不動產交易服務網」建置查詢系統已有5萬餘筆資料，並持續增加中。

民眾從內政部網站查到的成交資訊包括案例位置、房屋用途、構造、屋齡、交易面積，以及大家最關心的交易總價、單價等資訊，而買賣雙方個人資料，例如姓名、住址、身分證字號不在公布範圍。

其中案例位置部分，詳細門牌、地號、建號已經去除，以街廓、門牌區間或是鄰近明顯地標方式呈現，兼顧個人資料保護。

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代書供不應求，房仲高薪搶人

工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】

房市熱，代書反而供不應求。信義房屋、永慶房屋昨天同步祭出高薪條件，徵才共350位代書，號稱為史上最強一波代書「搶人」大戰，使得代書成為不動產仲介經紀人執照、土地估價師執照之後，第3張最熱門的專業證照。

信義代書執行協理陳學良昨日表示，信義將提供求職者黃金舞台，開出史上最大職缺，徵求代書150名，前6個月為訓練期，保障月薪3.7至4萬元，滿6個月後給薪改為獎金制，平均年薪即可破百萬；再加上案源固定、幾乎沒有業績壓力，對求職者來說是相對穩定的選擇。

永慶房仲集團也祭出優渥薪資和福利條件，大舉「搶人」。包括保障月薪3.2萬至3.5萬元長達9個月，號稱為業界保障期最長的公司；並外加證照津貼，並提供台北市、新北市以外的地政士，北上任職者住宿津貼，為地政士業界首創。

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逾限未申報被繼承人死​亡前二年內贈與財產，​遭補稅處罰

財政部臺灣省中區國稅局表示，稽徵機關於查獲被繼承人死亡前二年內有應以贈與論課徵贈與稅之財產，會先輔導繼承人於收到通知後10日內補申報贈與稅及遺產稅，逾限仍未辦理申報者，除補徵贈與稅及遺產稅外，另漏報遺產稅部分尚須處以罰鍰。
該局最近查獲一案例，被繼承人甲君死亡前二年內無償為繼承人乙君償還銀行貸款1,000萬元，涉及遺產及贈與稅法第5條第1款，無償為他人承擔債務情事，應按所承擔債務1,000萬元以贈與論課徵甲君贈與稅。惟甲君於生前未申報該筆贈與稅，嗣甲君死亡，其子乙君申報甲君遺產稅時亦未申報該筆死亡前二年內贈與之財產1,000萬元，經發函輔導乙君於文到10日內補申報該筆贈與財產及死亡前二年贈與之遺產，因乙君逾期仍未補報，該局遂予以補徵贈與稅及遺產稅，並處以遺產稅罰鍰100萬元。
該局特別提醒民眾，被繼承人死亡前二年內有應以贈與論課徵贈與稅之財產時，繼承人宜詳加留意於接獲通知函期限內補申報贈與稅及遺產稅。倘未於期限內補報者，除補稅外尚須以漏報遺產論處，民眾不可不慎。
民眾如仍有不明瞭之處，歡迎利用該局免費服務電話0800-000321詢問，或利用本局網站（http://www.ntact.gov.tw）提供之網頁電話免費服務，該局將竭誠為您服務。

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