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建商養地，老屋開咖啡館

〔自由時報記者林美芬、黃宣弼／台北報導〕信義計畫區裡竟有菜園，姑且不論這鍍金菜園的產生原因，但就是因為不少建商藉養地待價而沽，政府才決定課徵空地稅，迫使建商提早開發土地。

等待都更整合，兼做睦鄰

不過，建商也不是省油的燈，各有一套養地策略。

在都會區中，最常見的是闢地建停車場；最近因都更熱，有的建商在老房子裡開起咖啡館，或租借給藝術團體當臨時場所，等待整合，既不用付空地稅，還博得鄰居好感。

供藝術團體使用，維持人氣

忠泰建設在中華路一段就打造了「城中藝術街區」。由於忠泰建設逐步整合該路段的房地，評估可能還要兩年以上的時間，於是跟當地部分地主合作，將部分閒置房舍無償提供給藝術團體使用，既可讓藝術家暫時有落腳處，也不會使這些舊房子在等待都更期間成為治安死角。

將捷建設及璞園團隊也將等待都更的老房子，改造為咖啡館、人文空間，讓這些老房子有繼續使用的價值，人氣熱鬧，也打敗了老舊社區的孤寂感。

將捷建設在新生南路紫藤廬隔壁進行土地整合，現在用不到的老房子就借給人文團體，做為展示及辦公場所。

璞園之前買下仁愛路二段的一棟老舊建築，並陸續整合週遭土地，預計還須花三到五年的時間，為了有個方便的聯絡處，便將這棟老房子整修一番，改為「璞樸咖啡館」，既是企業展示屋，也提供鄰居了解璞園的園地。

「璞樸咖啡館」風評不錯，璞園接著把天母忠誠路的一棟老屋也改成咖啡館，一邊吸引顧客，一邊整合周邊土地，目前已整合了約 三百坪 。由於生意不差，璞園甚至打算逐步推廣在老房子裡開設連鎖咖啡館。

達永建設則是將內湖暫無開發計畫的三五○坪土地，開放給員工當菜園，這農趣的價格高達五億多元，真是一個昂貴的菜園。

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與國​稅局爭訟3.8億遺產​稅，美麗華董座兄嫂敗訴

工商時報 記者張國仁／台北報導

台北美麗華百貨董事長黃固榮的兄嫂朱麗碧，與台北市國稅局間多達3億8,052萬餘元的遺產稅爭訟，台北高等行政法院判決，朱麗碧敗訴；本件仍可上訴。

台北高等行政法院日前判決指出，朱麗碧的先生黃榮圖死亡前2年內贈與她的財產，包括股票價值3億9,360萬元及存款684萬9,546元，在黃榮圖往生時遺產項目中已無這項財產，而且這項財產朱麗碧是無償取得，依法自不得列入分配請求權計算範圍。

2001年8月間黃榮圖往生，黃的繼承人辦理遺產稅申報，列報遺產總額10億餘元、遺產淨額3億餘元及應納稅額1億4,512萬餘元不過國稅局查獲繼承人漏報817萬餘元的銀行存款及股票價值，經重新計算核定遺產總額為12億6,375萬餘元，遺產淨額7億9,017萬餘元，應納稅額3億8,051萬餘元，並按漏稅額處1倍即403萬餘元的罰鍰。

朱麗碧不服提起復查，國稅局將已減除免徵遺產稅的公共設施保留地重複扣除金額後，將原核定朱麗碧的財產分配請求權為零元的部分，追認1億4,902萬餘元，遺產總額追減1億3,163萬餘元，並罰鍰倍數降為0.8倍成為322萬餘元。但加計朱麗碧在2007年9月到2010年3月間，提起行政救濟的利息1,481萬餘元。

朱麗碧對該復查仍不服，而打起行政官司，但被法院判決，駁回。

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不貪心，有賺就脫手

房價再怎麼貴，仍有人買了就賺。作家賴淑惠30年來寫過20本心靈類型書籍，卻因為投資房地產快速致富，豪宅投資客名聲不脛而走，她說「不要聽太多專家分析、不要貪心」就能穩定以此致富。
白手起家的賴淑惠，早期從事醫療器材工作，每月薪水不到2萬元，根本沒本錢投資，她先定下月薪5萬元目標，半年達成後開始投資房地產。她透露，當時儲蓄不到100萬元，就買下台北市安和路住家及店面，轉手獲利驚人，之後便專買預售屋，投資房地產資歷超過26年，45歲就達到財富自由。
「資訊爆炸的時代，不必要聽信太多專家分析。」賴淑惠說，只要碰上看得順眼的房子，就請公司同仁幫忙提供意見，覺得不錯就買下來，預售屋蓋好就出售，設定好要賣的價錢，有賺就脫手。
她買預售屋當作儲蓄，每賣出1間房子，就再買2~3間預售屋，短短6年，便賺得移居新加坡的生活費。

好地段會錢滾錢

穩穩當當地達到財富自由，賴淑惠說，「賺錢不用太用力，只要努力加運氣。」一路投資台北市房地產，再到海外新加坡、香港、上海置產，2009年更連賣6間豪宅，「挑選好地段、地點的黃金屋，不貪心賺更多錢，房子會幫你錢滾錢」。
賴淑惠說，強迫儲蓄和定期投資是理財殺手，無論如何一定要存下收入的20%，只要存到購屋自備款就可以。
記者蔡佩蓉

賴淑惠小檔案

年齡：63歲
地產經歷：1985~1990年投資住家、店面；海外置產新加坡、上海；2009年賣出6間小豪宅
現職：靜心情緒管理中心講師
著作：《我投資，不小心賺了很多錢》
給讀者的話：房屋需要就買，賺錢不要太貪心

蘋果日報

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最高補助千萬元，老屋拉皮下月起申請

【柯玥寧╱台北報導】台北市府將自3月1日起，開放民眾申請建物整建維護，共推出3項補助方案，除了實行多年的大樓老屋拉皮補助案外，針對公寓提供老屋拉皮及裝設電梯補助。而且不需全部屋主同意，只要3/5的土地及建物所有權人同意，即可提出申請，每個社區的補助金上限達工程費的75%，最高補助金1000萬元。
從去年開放申請的老公寓裝設電梯補助案，是北市為推動老舊中低樓層建築辦理都更擴大計劃，目前全台僅台北市針對裝設電梯撥列補助，適用對象為7樓以下無電梯裝設的合法建物。

3/5同意即可

且依循《都市更新條例》第22條，只要3/5的土地及建物所有權人同意，並且土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3同意，即可以實施者身分向建管處申請後續執照。
台北市都更處更新事業科科長簡瑟芳說，老公寓補助專案在2010年已有社區申請，共核定8件，其中2件裝設電梯，分別位於三元街、中山北路，其餘6件為老屋拉皮。
目前公寓裝設電梯的補助經費還未確定，但將比照拉皮補助，位於策略地區，如：觀光景觀點、交通樞紐或連外要道周邊，並同時臨接25公尺以上道路的社區。
補助金上限為工程經費的75%。其他地區則不超過工程費45%。
台北市都更處表示，今年申請補助案從3月1日開放申請，6月30日為止。

台北市整建維護，補助方案

●項目：一般大樓老屋拉皮、公寓老屋拉皮、公寓裝設電梯補助
●申請時間：3月1日至6月30日
●補助金額：最多不超過工程費75%，且不超過1000萬元
●申請辦法：只要社區內土地及建物所有權人超過3/5同意，及土地與合法樓地板總面積均超過2/3同意

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有關被繼承人生前繼續​扶養之人

一、按民法第一千一百四十九條規定：「被繼承人生前繼續扶養之人，應由親屬會議依其所受扶養之程度及其他關係，酌給遺產。」被繼承人生前繼續扶養之人(以下簡稱被扶養人)如經親屬會議決議酌給遺產者，應由繼承人辦理繼承登記後，再由繼承人、遺囑執行人或遺產清理人，或繼承人之有無不明，應由遺產管理人將酌給物移轉登記予被扶養人。又酌給遺產與遺贈同時為無償給與財產之行為，但因酌給遺產性質上係屬遺產債務，其債權性質又較一般普通債權更為薄弱，而依同法第一千一百七十九條第二項規定，債務之清償應先於遺贈物之交付，故受酌給遺產之順序，應在清償債務後，交付遺贈之前。另經財政部以九十九年十月二十六日台財稅字第○九九○四一二○八八○號函表示，申辦酌給遺產之所有權移轉登記，應參照遺贈之相關規定，報繳土地增值稅、契稅及印花稅。茲將被扶養人依民法第一千一百四十九條規定申請酌給遺產之土地權利移轉登記事宜規定如下：
（一）登記之申請：準用土地登記規則第一百二十三條關於受遺贈人申辦遺贈之土地所有權移轉登記之規定。
（二）登記原因：以「酌給遺產」為登記原因。
（三）登記原因發生日期：親屬會議作成決議之日期。
（四）應附文件：除應提出土地登記規則第三十四條第一項第一款、第三款及第四款之文件外，並應提出以下文件：
１、親屬會議決議酌給遺產之證明文件（親屬會議決議之證明文件應記載全部會員之姓名並簽註其資格符合民法第一千一百三十一條及第一千一百三十三條規定；允許之會員應簽名並依土地登記規則第四十條或四十一條規定辦理）。
２、土地增值稅、契稅及印花稅繳（免）納稅證明文件。以無人承認繼承之遺產酌給時，應另檢附遺產稅繳（免）納證明書或其他有關證明文件。
３、以無人承認繼承之遺產酌給者，遺產管理人應檢附法院裁定公示催告被繼承人之繼承人承認繼承，及催告債權人、受遺贈人報明債權及為願受遺贈與否聲明之確定證明文件。
（五）登記規費：依土地法規定計收。
二、另以無人承認繼承之遺產酌給者，依民法第一千一百七十八條、第一千一百七十九條及第一千一百八十一條規定，遺產管理人須於法院公示催告被繼承人之繼承人承認繼承，而無人承認繼承，及催告債權人、受遺贈人報明債權及為願受遺贈與否聲明之期間屆滿並清償債務後，始得會同被扶養人申請酌給遺產之移轉登記；申請登記時，申請人並應於申請書備註欄依實情記明「確依民法規定完成公示催告程序，期間屆滿無人承認繼承並已清償被繼承人之債務」或「確依民法規定完成公示催告程序，期間屆滿無人承認繼承及無債權人主張權利」等字樣。
三、本解釋令自即日生效。

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房屋自售或交仲介公司代售注意事項

隨著國內經濟的起飛與社會的進步，台灣的房屋市場已邁入「換屋時代」，成屋的買賣交易隨之而日趨頻繁，房屋仲介業也成為新興的服務業。　　

當您擁有房子而準備將它出售時，到底有那些事情必須事先慎重地考慮呢？倘若您從未有過售屋的經驗，多半會因此而感到困擾。　　

在此，謹針對售屋前所應注意及考慮的事項，在以下重點式說明，提供您售屋前參考：　　　　　

首先決定房屋售價

自己心愛的房屋，一但決定要出售，首先要考慮的就是該以何種價格來訂價，才算合理。房價的決定是有其客觀的因素，而非完全憑自己的喜好來決定。既然決定將房屋出售就要將價位訂在合乎市場行情的範圍內，才不會有價格訂得太低以致後悔；或是價格訂得太高，拖延時日無法售出的情形。如何為自己的房屋決定價格，這不是一件容易的事。由於大部分的屋主對房屋市場的行情並無十分清楚，因此經常會因此而吃虧。最妥當的辦法，是請專家來為您鑑價；但是在請專家為您鑑價之前，您也可以自行調查附近的行情，作一個粗略的估價。一般國人的交易習慣是「貨比三家不吃虧」，因此您可就附近與自己條件相似的房屋售價來作優劣比較，作為自己訂價的參考。但是您所探詢到的往往只是別人的開價，至於成交的價格，由於國人保守的習性，通常是不願輕易說出來的。　　

提高房屋的附加價值

在售屋之前，如能保持房子的最佳狀態，甚至做些整理、裝飾的工作，使房子看來乾淨、整潔，則可以給予買方較好的第一印象，因而提昇房屋的價值感，以較好的價格售出。您可以在售屋前將房子重新粉刷整理，讓人覺得煥然一新；同時應該檢查水管有無漏水、磁磚有無破裂等情形而予以整修；再將室內整理清潔，擺些裝飾品。這些工作雖然需要花些勞力和金錢，但是在提昇房屋的價值上卻是十分值得的。　　

認識房屋交易

流程就房屋的交易過程而言，最重要的就是必須安全，所以必須對房屋買賣的過程詳加瞭解，才不致因為不懂而產生糾紛，遭受莫大的損失。因此，最好先請教專家，對於房屋交易過程，以及在買賣中可能產生的風險，先有基本的瞭解才好。如果您從未賣過房子，那麼從收定、簽訂買賣契約、決定付款方式、用印、完稅到過戶、交屋，最好能有專家從旁協助您；否則，從用印時，將權狀和印鑑證明交買方所指定的代書起，您可能就會擔心是否能將尾款完全收清。因此，如果可能的話，至少應找一位買賣雙方都認識而值得信賴的代書，來處理雙方買賣房屋的事宜。　　

自售或交給仲介公司代售

假如您的房屋要在一定期限內售出，以便將資金作其他用途；或是沒有時間自己售屋，則可考慮將房屋交給仲介公司代為銷售。倘若決定自售，則必須考慮清楚自己有無足夠的時間、能力、耐性來完成賣屋繁瑣的工作。如果您決定將房屋交給仲介公司處理，如何判斷並選擇一家值得信賴的仲介公司，是您必須考慮的首要大事。基本要件是仲介公司必須信譽良好、正派經營，不賺差價、只收固定服務費。在您委託前，仲介公司應提供您免費房價評估及行情資訊。當您簽訂委託合約後，從廣告促銷、現場參觀、條件交涉、買賣合約之簽訂與公證、貸款塗銷、到收清尾款及交屋事宜，仲介公司應提供您一系列的服務。若仲介公司能進一步提供您歐美地區所採用的鑑證交易制度，則對您的權益將有更充分的保障。具備上述功能仲介公司，將可讓您在安全、迅速且價格又合理的情形下，順利將房屋出售。

文章取自民豐地政士事務所

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土地所有權人死亡，繼承人於辦理繼承登記前，得先行申請土地標示分割登記

一、按依民法第1147條、第1148條及第1151條規定，繼承，因被繼承人死亡而開始，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又依民法第759條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，故自不動產登記名義人死亡之時起，其繼承人不待登記當然取得不動產物權，惟仍須完成繼承登記，始得處分其物權。而該條文所稱處分，參依最高法院74年台上字第2024號判例及87年台上字第298號判決，乃指物權處分行為，亦即法律上使其物權發生變動之處分行為，但不包括事實上之處分行為。至事實上之處分，係就標的物為物質之變形，改造或毀損等物理上之事實行為，例如拆除房屋等。而法律上之處分乃就標的物之所有權為移轉、限制或消滅等，使所有權發生變動之法律行為，例如所有權之移轉等(民法物權論(上)謝在全著，99年版，第163頁參照)。
二、又所謂土地標示分割係將同一所有權人之一宗土地，分割為多宗，純係土地權利客體之變更(溫豐文著，土地法，83年修訂版，第160頁參照)，未涉權利內容之變動，揆諸上開說明，自非屬民法第759條規定之物權處分行為。
三、實務上辦理標示分割登記之原因不一而足，或由於土地之一部移轉，或由於一部之變更使用，或由於共有物分割等（李鴻毅著，土地法論，83年9月修訂19版，第341頁），而標示分割登記與共有物分割登記係屬二事，前者純就物之標示所為之變更登記，分割後各筆之權利並無異動；後者為共有人間協議就共有物分別各自取得其應有部分所有權之權利變更登記。故標示分割登記未必均屬辦理共有物分割登記之前置作業，且辦理共有物分割登記者，亦未必有標示分割之行為(土地登記規則第105條但書規定參照)。另查土地登記規則第27條第5款規定之標示變更登記，得由權利人或登記名義人單獨申請登記，如土地所有權人死亡，繼承人於未辦竣繼承登記前雖不得謂為登記名義人，但依上開民法第1148條等規定，繼承人自被繼承人死亡開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，故繼承人仍得以權利人名義依上開規則規定申請標示分割登記。
四、本解釋令自即日起生效，同時本部92年1月6日內授中辦地字第0910019956號函及99年9月30日內授中辦地字第0990725553號函一併停止適用。

本文摘自: 內政部地政司法規函令解釋

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建案過多，新北市創10年新高

【台灣醒報記者蕭介雲台北報導】房市有多熱？根據內政部營建署今天公布統計指出，去年核發建造數達2.9萬件，總樓地板面積達3千1百多萬平方公尺，較前年分別大增44.7%、56.5%。其中，在建物買賣登記部份，以新北市10.8萬餘棟奪冠，並創近10年來新高紀錄。

房屋買賣自98年下半年起持續回溫，營建署強調，交易數量重回3年前熱絡景象，去年房屋買賣登記共40萬6689棟、面積達4525萬平方公尺。

如以縣市別來區分，以新北市最多，台北市6萬3344棟次之，臺中市5萬4139棟居第三，桃園縣4萬8千棟、高雄市4萬棟、台南市2萬2千棟。而五都與桃園縣準直轄市合計，就占總棟數的8成2。

與前年相較，除新竹市、苗栗縣、新竹縣、台東縣、台北市等5縣市呈減少外，其餘17個縣市均呈增加現象。

在總樓地板面積部份，同樣主要集中在五都及準直轄市桃園縣，依序為台中市448萬平方公尺、桃園縣367萬平方公尺、高雄市353萬平方公尺、台北市352萬平方公尺、新北市339萬平方公尺、臺南市245萬平方公尺，合計占總面積67.5％。

如以房屋買賣平均每棟面積，則以台北市25.60坪、基隆市25.96坪及新北市29.42坪較小，而以南投縣53.67坪、雲林縣48.68坪及彰化縣48.53坪較大。

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房市泡沫成形 學者：驚驚漲、挫咧等

【台灣醒報記者蕭介雲台北報導】國內房價是否有泡沬化的危機？學者莊孟翰指出，今年會出現大量交屋時間點，如果購屋人負擔能力不足、外資退場，房價就會下跌；學者張金鶚則強調，房地產已經變成一個大賭場，「驚驚漲」的背後是「挫咧等」，台北房市泡沫一旦破裂，將傷及銀行和百姓；房仲業者邱太煊也說，目前建案已經太多，但台北市房地產應相對抗跌。

「醒報現場」節目以「房價泡沫化了嗎，政府打對房？」為題，邀請淡江大學產經系教授莊孟翰、政治大學教授張金鶚、台灣房屋產研中心執行長邱太煊，就相關議題深入探討，節目由淡江大學財金系教授聶建中主持。

莊孟翰首先表示，台北市的房價再貴也有人買，特別是ECFA簽署後，加上遺產稅調降，「內需加外需」造成資金水位過高，再加上預期心理，造成房市一直吹泡泡，如果未來台北市走向國際化，不排除再上漲的可能性。

「如今，投資客太多，進住比例不到1/3。」莊孟翰說，以新北市的房子為例，建商就越賣越緊張，尤其，今年會出現交屋高峰期，央行也開始進行風險控管。何時會到房價高點後下跌？他指出，一個是購屋人負擔能力不足，一個是外來資金退場，就會出現大漲大跌的情形。

「買房是交換價值，租金是使用價值，如果兩者可以相抗衡就沒有泡沫，但是台北市的泡沫已達四成多。」張金鶚指出，何時泡沫會破掉不知道，但是泡沫「驚驚漲」，會有更大的壓力和風險，自住性需求越來越少，投資性需求越來越多，短買短賣的投資客已佔近五成，只要投資客一出場，市場就會翻轉。

張金鶚分析，從國際人士常駐與台灣國際化程度，台灣並沒有國際盤的條件，再以國際盤是自住需求來看，台北房市並不穩定。建商口袋深，賭得起，一般人卻賭不起，過度預期和貪婪吹起的泡沫一旦破裂，銀行會成為「最後的大老鼠」，未來土建融放貸，必須更為審慎，否則，最後只有禱告「天佑台灣」。

「台北市投資性的需求的確存在，自住性需求移往萬華、大同，以及新北市等地區。」邱太煊則指出，建商每蓋三成就調一次價，蓋五成時才做廣告行銷，等到自住客買盤進來時已經漲過一波，但是目前建案已經太多。

邱太煊說，包括新北市等地，建商越賣越害怕，希望能迅速結案，至於台北市的情形，是建商拼命找地，地主不是惜售就是開天價，但是建商都敢去追，畢竟台北市中心的投資性買盤，或置產或套利，需求性比較強。

本集節目全部內容可在台灣醒報網站上觀賞。

台灣醒報「醒報現場」2月14日（週一）13:00首播，18:00、21:00於醒報網站重播。

並於2月26日（周六）1300於華視教育文化頻道播出。

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上班族買厝，北中南大不同

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

今年企業發放年終獎金出手大方，上班族算是豐收的一年，想購屋的上班族，可趁開春之際，各房仲業也都開工，將年終獎金化為購屋頭期款，專家建議，北、中、南上班族各要注意不同購屋撇步。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，隨著各都會區的產業型態、人口多寡及經濟能力等條件不同，各主要城市的購屋需求也大不相同，北市居民購屋預算總價最貴、連續2季突破千萬元，台中居民偏愛居住空間的坪數要大，南部地區上班族則普遍備妥足夠的自備款。

根據中信房屋市場研究中心表示，近期有購屋意願的受訪者，平均購屋總價預算是677萬元、自備款金額為304萬元，總價預算較前期增加3.2％；其中以台北市連續2季購屋預算總價突破千萬元大關、站上1,041萬元最貴，想在北市築巢的上班族要先衡量經濟能力。

若是預算不夠的首購上班族，可轉往捷運線末端站點或外移至新北市購屋，以通勤時間換取較舒適的居住空間。

HouseFun 新聞中心經理李建興指出，首購族可負擔的房屋總價約在600-1,000萬元，而頭期款至少占總價的3成，若要一圓買屋夢想，手中大約備妥180-300 萬元的現金，李建興表示，這對初入社會不久的年輕上班族，乍聽是筆龐大數字，但只要慎選投資標的，做好資產配置，5年內要買下自己的小窩並非不可能。

有了頭期款，就可決定購屋總價，李建興建議，可鎖定市區低總價小宅，北市行政區交界處的老公寓，或價格相對便宜的國宅，另如北市的萬華區、文山區、東湖、大同區及新北市的林口、三峽、蘆洲等區域，仍可找到總價千萬元以下的標的。

至於台中居民，中信房屋觀察中部上班族，普遍希望居住坪數的期望值達38坪，且相較北部注重交通條件，中部則以生活消費商圈的要求列入首要考量。

南部則喜愛透天厝產品，或是選擇屋齡10年以下的電梯大樓，生活圈各項民生機能在步行500公尺內較能保值。

 (轉載自中時電子報)

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