黑心投資客炒房告白！
Orz 在網路上看到這篇文章，實在感覺心有慼慼焉…
於是重新將原文摘錄整理與網友們分享，不論是看過或者沒看過的網友都來一起溫故知新吧，可別一不小心當了冤大頭喔！
摘自：Sway房市觀測站 作者：凌玉心
購屋殺價時，請優閒並且高雅出招，買房屋不是買魚要送蔥這種想法，建商做盡動作就是要逼你乖乖就範，並且大賺一票的。在身心靈狀態沒有一定水準的同時，謹記勿出價！當代銷或建商提供你全套滿意的服務，目的是在給你舒服後接著狠狠噱你，因為拿人手軟、吃人嘴軟的道理，建商與代銷深闇此道。
多數的代銷公司會利用前面累積的溢價款，來補後面低賣的房價。比如：底價一千萬元的房屋，目前累積的溢價款有一百萬元，那麼你如果出價九百五十萬元，代銷很有可能會允許，他有這樣的溢價可以來補不足，你賺到低一點的價格，代銷賺到你成交的服務費用，建商則是賣掉他要的房子。於是剛開案的預售案，並不見得可以買到優惠價格，所有「預約即享優惠價格」都是騙你早一點買屋，「當天下訂送全套家電」也是要騙你買的。
這樣，你了解這個產業的結構，以及，該如何出價了嗎？看下去。
預售屋：分為底價、表價、溢價三個數字。
底價，就是建商決定這一戶要賣多少錢；表價，就是開價多少錢；溢價，就是別人用高過底價的價格買，比如底價一千萬元，有人用一千一百萬元買下，那麼，多出來的一百萬元就是溢價，他可以用這個溢價來補低於底價買賣。
代銷公司代理建商銷售房屋，他要賺的錢是賣屋後的服務費用，通常包銷（廣告費用由代銷公司支付）可以請款售屋總價的5%~6%，若是純企劃（廣告費用由建商支付）可以有2%左右，再加上溢價款拆帳，目前行情是三七分帳，建商拿七成，代銷拿三成。
當建商決定平均底價之後，就要來作分戶底價的動作。先訂出垂直價，通常會以中間樓層為基準，越高越貴、越低則越便宜，大約每二層樓、每戶單價加減三千元。如果有景觀的大差異，比如高樓層有海景，低樓層被擋住，價差會拉大更多，。另外，頂樓通常是最高價格，因為可能是唯一的樓中樓，但最起碼樓上沒人的尊貴性與安靜度比較高。
垂直的樓層價決定後，接著決定水平價，自然是面馬路的前棟、有景觀的戶別，價格比較高，水平價同樣以每坪三千元作調整，有時候因為景觀的差異，有可能單價差個好幾萬元，比如有海景的第一排與沒景觀的後棟相比。
最後則是調整數字的好看性，誰也不想買444萬元這樣的數字，所以如果算出來的數字比較難看，就會加減一下，並且「避開」吉祥數字！
預售屋出價的第一招：當你看完這個時期的附近個案後，可以開始用比價格來砍價。
你可以說：「A案有人成交每坪50萬元一坪耶，他跟你們地段、建材都差不多，你開價六十八萬元，太貴了，我要出價50萬元就好。」代銷與建商比你還清楚附近的個案成交多少，所以你做完功課就可以這樣出價，而這個他案價格，你可以上網找，從他案的社區網站、討論區、看屋路人甲、他案停車場管理員等等地方，取得差不多的數字。
重點在於要比較出兩個案子的不同，比如：A案有景觀，B案離捷運站比較近，兩相權衡。另外，建材的差異反應在房價上頂多每坪一萬元上下，價格影響不大。
四樓法：中國人一向 不愛四樓，「死樓」嘛，所以四樓通常是最低的那一戶。
留意一下報紙或是接待中心，有時候會有「特惠戶」的價格，也就是他想促銷這一戶來讓跑單多賺一點獎金的時候，價格有時候會比較低一點點，還有「廣告價」的推出，比如688萬元買三房這樣的訊息吸引你上門看屋，這個688萬元就是一個低價的參考值，雖然你永遠可能買不到這個廣告戶。
問到這個最低價格之後，用這個價格來出你想要的高樓層，這是一個引導建商回價給你的方式。前面提到樓層有價差，你可以用最低價格來推算出，而廣告戶或是四樓戶就是一個最好的標竿。別忘記，四樓雖然最低價，卻也是有表價跟底價的差距，還是可以殺價的喔。
砍三成：自從某教授提出「預售屋要砍三成」之後，有七成的個案拉高自己的開價。
不管代銷或建商開給你多少價格，砍個三成當作你的第一次出價吧，讓銷售人員出價完後，打給你：「先生，這個價格不可能啦，不過如果你再加一點，公司也許會賣你，這樣好了，我們現場決定給你打八五折。」
建商就這樣回價給你囉，你再用這個價格跟你第一次出的價格比較，可以作的方式就是平均兩者當作你的回價。
據我的觀察，底價與表價差距八折的機會比較高，雖然住展雜誌曾有統計，多數個案的溢價空間為八五成，但我不太相信這個數字，畢竟廣告商有買廣告的地方，他提供的數字就要考慮，不過八五成的砍法可成為基本的殺價幅度，也是你出價的最高標。
如遇到「創區域天價」個案，比如附近明明只有五十萬元一坪，這個案子卻要開價八十萬元一坪，那麼別管他的開價，那是作新聞用的啦，除非是一個區域豪宅，有最高規格的建材與結構則另當別論。
地段價就是地段價，當你的美麗預售屋成為中古屋的時候，所有的遠景都會不見，所有的「政見」將隨屋況來決定，就算地段不差，而屋況卻差，那麼房價不見得保值。
比中古：估價原則上，新屋與中古屋大約有二成至四成的價差。
預售屋完工後，就變成新成屋，然後過了幾年就是中古屋，所以預售屋的「未來美夢價」不可以加太多，除非你可以準確預測兩年後房價一定大漲。
當你想買間新屋時，記得要去附近的房仲店走走問問行情，也問問相同地段的中古屋，盡量以相同產品來比較，比如豪宅跟豪宅比，大樓跟大樓比，這樣你心裡大概有個未來價格的譜。
勤勞走：以前在建商跟代銷時期，都會遇到這樣的客戶：一個退休的校長，每周都來走走聊聊，問問行情跟變化……
但不管怎麼跟他說賣的有多好，他就是笑笑的離開，但又不時關心到底這戶賣掉了沒，重點是他的出價不到底價，還不能賣他。過了 一兩 個月，業績成長下滑，但已經累積一些溢價款，就問他，如果再加一點就賣他，後來客戶真的就加一點，高高興興的買下一間比底價還低的房屋。
這是靠磨功來買屋的方法，對那個客戶來說，他並不是渴望成家的自住客，所以何時購屋都沒有問題，而三不五時帶來的水果、湯品，也讓賣屋的小姐覺得，這不是個奧客，也不是同行來探口風的，頂多就是超級精明的購屋客。
當然，你想當個勤勞走的客人，就必須有「買不到」的心態，後來我們發現這個客人在附近幾個案子都是這樣作，結果就是他陸續買下好幾間低於底價的房屋，對他來說，他的工作就是散步與看屋，縱使他不懂看屋，不是專業的投資客，沒有快速套利的管道，卻也讓他成為個有獲利的投資客。
多戶買：一次買多戶，議價的力量就比較大。
一次買多戶，議價的力量就比較大。不過誰能一次買多戶呢？我建議當你找到幾個可以購買的目標後，網路以及看屋現場一定要去找有意願的人，這招從智邦不動產發跡，後來散佈到各網站，但因為建商已經知道，有時候在網路號召時，會被建商派來的假客戶所破解。
在人多的銷售現場，你倒是可以盡量物色想購屋的朋友，共同來買屋，畢竟一次多戶買，通常會有較低價格可談。 而在聯合出價前，記得談好團購的價格底線與談價格方式，並且最好你們一致的理念就是，沒降到多少以前不可以買。萬一搞到最後你的朋友不買了，這樣也沒關係，起碼你取得了一個較低的價格，買這個案子或是買別的案子，都可以拿來利用。
車位法：車位不可以殺價？別被騙了！
通常車位的議價空間，少則5萬，多則20萬元，這個空間你可以記在心裡，在殺房價的時候，可以對建商補上一句「你說車位不能殺，我知道是騙人的，那我就不殺，但房價你要退多少多少。」也就是看起來沒殺車位價，但你已經殺了。
對建商來說也一樣，你殺房價，他就守住車位價，只要總價加起來一樣就可以賣。建商言行不一，你也可以言行不一，畢竟這是場戰爭。
上述方法可以多招聯合並用，也可以只用一招，請融會貫通後再跟建商簽下那「購屋預約單」吧。
記得，訂金可以刷信用卡，累積紅利點數，再賺一點回來！
文章取自宅搜網
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