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房市快訊／君泰開發建設申請台北縣新莊土地劃定更新單元

泰開發建設申請台北縣丹鳳段518地號等9筆土地自行劃定更新單元並提送都市更新事業計畫，擬由乙種工業區變更為住宅區，目前已由台北縣都委會審查。
君泰開發建設所申請自行劃定更新單元的地段為於台北縣新莊市雙鳳路、鳳山街與天泉二街街廓中，涵蓋臺北縣新莊市丹鳳段518 地號等9 筆土地。面積有9096.14平方公尺，公有土地佔更新單元面積0.08%，私有土地面積佔99.92%。
目前這塊基地原為泰電電業公司廠房所在，已於97 年12月30 日申請註銷工廠登記完成遷廠。土地權屬為陳瑋鋼、楊文達、葛樹人、宋勝楠、江春美、泰電資產開發股份有限公司、君泰開發建設股份有限公司及中華民國等8 人所有。
因為這申請案先經過都市計畫變更後再辦理都市更新案件，因此，台北縣都委會認為，這案件是否須就原都市計畫變更面積再擴大整合範圍作為同意基礎，其相關標準及申請者承諾事項、審查標準等，還須由台北縣城鄉局儘速研訂作業規範後再提會審議。

房市快訊／都市更新炒作容積獎勵，恐怕僅是有夢最美

都市更新議題沸沸揚揚，海砂屋及輻射屋的獎勵重建條款也被拿出來炒作，但這類房屋要達成都市更新或重建的程續繁瑣，非專業投資人士要介入，恐怕是有夢最美，夢碎會哭。
台北市政府提出的方案為：每個都更案如果是民眾自組委員會提出申請，都市更新前期整合及規劃費用，最高可補助到520萬元，較原先260多萬增加一倍。不過，新台灣開發整合公司總經理譚博隆表示，民眾要自組委員會更新建物的成功案件，目前只聽到一件是位在北市仁愛路及光復南路口，而該建物會進行都市更新是因為地震使建物存有危險才進行，加上管委會的主委積極投入才促成，其它由民眾自組委員會提出都更的成功案件尚未聽到。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，日前北市府祭出都市更新的老舊公寓，最高可提高容積率兩倍，造成老舊公寓爆紅，房價在這段期間也不斷飆高，但根據歷年都市更新「申請案件數」及「核定案件數」來看，北市都市更新的成功率連5%都不到，究竟一窩蜂的搶進，會不會造成都更宅泡沫？
同樣可受政策獎勵重建的海砂屋及輻射屋問題，邱太煊表示，北市海砂屋重建容積獎勵最高30%，海砂屋不重建容獎減少，能否逼迫所有權人加快整合，效果可能有限。根據北市府提供的資料顯示，民國83年迄今處理海砂屋，共列管62件3187戶，成功處理19件1335戶，以件數來看，16年來成功率（解除列管）僅30%，戶數來看，成功率41.8%。另外，仍列管的43件中，有7件申請都市更新劃定單元，2件申請建造辦理拆除重建。
地產專業人士都認為，不論都更宅或海砂屋重建，住戶即使想和建商合作，也只有市區精華地段才有整合的意願，郊區偏遠地帶，即使有容積獎勵誘因，建商也不願意參與。但精華區房價高、利潤高，卻也最難整合，因此搶進都更屋或海砂屋時，應多加考量風險。

文山區8.1萬坪重劃，育樂通包

【柯玥寧╱台北報導】北市府近年頻推都市計劃案，除北投士林科學園區、奇岩新社區、社子島3大案以外，文山區也有2重點計劃案。佔地8.1萬坪的文山區老泉里細部計劃終於在近日出爐，從本月19日起公開展覽30天，全區規劃重點是休閒產業專用區、住宅區，最快2017年完成重劃。
老泉里都市計劃案規劃2.5萬坪為休閒產業專用區、7千坪住宅區，還有公園、公共設施及學校用地等，重劃完成後可容納約1800名居住人口。北市府都市發展局都市規劃科劉炯庭說，細部計劃案公開展覽後，下一步送請都委會審議，順利的話最快2017年完成。北市府另一個位於文山區木柵路五段的都市計劃案，近期也將提細部計劃進入公開展覽程序。

附近有裕隆城

北市文山區老泉里計劃案的基地範圍從景美溪南側，延伸往東至政治大學後門、西到一壽橋旁，南至東山高中校地，現在只有老泉街、老泉街26巷2條道路開通，其餘範圍都是樹林。
信義房屋文山木新店專案協理林偉彬說，老泉里計劃鄰近福爾摩沙高速公路新店交流道，附近又有新店裕隆城開發案，若2案開發湧進就業人口後，新店中興路三段、及文山區木新路三段附近的房市優先受惠；目前2地的住宅房價相近，中古大樓每坪35~45萬元，公寓每坪約30萬元。

老泉里計劃小檔案

位置：北臨景美溪南岸、東至政治大學、西到一壽橋旁，南到東山高中
基地面積：8.1萬坪
土地分區：2.5萬坪休閒產業專用區、6千坪住二用地、1千坪市民住宅區，其餘4萬餘坪為公園、公設及學校用地
容納人口：估1800人
開發時間：預計2017年全區土地重劃完成
資料來源：北市府都市發展局

容積獎勵減，北縣房價恐再飆

【柯玥寧╱台北報導】台北縣將從7月起限縮新建照容積移轉獎勵，從原本獎勵上限100%縮為40%；至於原定捷運站周邊500公尺內可取得100%獎勵上限不變，但緊縮範圍至捷運站300公尺內。
業者表示，因容積移轉獎勵減少，將造成土地成本墊高，拉高房價。預料不僅近月建造執照的申請數將爆量，也牽動未來北縣房價。

建照申請將爆量

北縣府為趕上年底升格計劃，規定從7月1日起，建照申請僅適用「中央版」的最高容積移轉獎勵為40%。北縣府工務局建照科科長盛筱蓉說，北縣府去年宣布，在去年12月25日起新建照的住宅建蔽率將從60%縮減至50%時，去年11、12月的建照申請案數都逾200件；預計此次7月1日新法令上路前，5~6月的建照申請數將爆量。

建商：無補償措施

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，若建商當初的購地成本有算足容積移轉獎勵，但未來卻限縮，政府又沒有補償措施，在墊高土地成本之後，房價自然會變高。
台北市建商公會全聯會理事長王光祥說，房價會上漲與目前政府限縮的獎勵有正相關，取消獎勵停車位可獲容積獎勵之後，現在又要降低北縣容積移轉獎勵，房價要跌更不易。

公設移轉免徵土地增值稅案件請自行查明

聯絡人：吳志強

聯絡電話：23949211轉273

臺北市稅捐稽徵處表示，如果您的土地為都市計畫法所指定之公共設施保留地，而且都市計畫書載明係以徵收、區段徵收方式取得，或未明文規定取得之方式，於尚未被徵收前之移轉，得申請免徵土地增值稅。

該處同時也表示，公共設施保留地移轉免徵土地增值稅案件，稽徵機關已無須主動查明，納稅義務人應自行查明是否符合土地稅法第39條第2項規定，並於土地現值申報書上註明申請適用，以避免影響其權益。

該處表示若想瞭解有關法令規定或有其他地方稅疑義時，歡迎利用電話23949211分機181、182向本處洽詢，將有專人為您服務及解答，

或可利用該處網站www.tpctax.gov.tw查詢。

服務項目：

北縣地政首創土地建物歷史異動紀錄清冊服務

主辦單位：臺北縣政府地政局

公告事項

為利民眾查詢完整地籍異動資料，臺北縣政府地政局自即日起推辦「臺北縣土地建物歷史異動紀錄清冊」服務，當民眾申請部份「異動索引」時，免費提供土地或建物歷史異動紀錄清冊作為附件輔助說明，歡迎民眾多加利用。
臺北縣政府地政局表示現行異動索引查詢因年代久遠且異動量大，造成異動前後、分割合併前後相關資料及異動情形查詢不易，為便於民眾查詢，首創推辦「臺北縣土地建物歷史異動紀錄清冊」服務，於民眾至臺北縣各地所臨櫃申請部份異動索引時併同免費提供民眾參考。惟因資訊安全考量，各小而能地政工作站、網路申領電子謄本及跨所作業暫時無法提供該項服務。
臺北縣政府地政局進一步表示，地政局向來秉持著「縣民是頭家」的施政理念，重視為民服務，戮力創新各項便民措施，以提供更便捷且多元的服務為目標，新增「臺北縣土地建物歷史異動紀錄清冊」服務，希冀提供縣民更便利的地政服務。
資料詳洽：臺北縣政府地政局

電話：(02)2960-3456 分機3274
撰稿人：柯俊宏

歷史資料查詢

不要淪為高房價的囚犯

在「有土斯有財」的觀念下，台灣許多人把擁有自己房屋當作一輩子的夢想，社會上常以一個人擁有的房子當作其一輩子的積蓄，在這樣的情況下，許多買得起房屋的人會想買更多的房子，而買不起房屋的人（像是年輕、所得較低者）也會希望買得起一棟屬於自己的房屋。房地產市場上就出現了買得起房屋者與買不起房屋者的賽局，在這個賽局中，大家都知道如果房價高得不合理，應選擇不買房屋讓房價自然下跌，最後大家可以用合理的價格買到適合自己的房屋，但現實上卻呈現房價上漲到不合理的情況，大家卻還是不斷進場買屋，這是為什麼呢？主要是可能出現賽局理論中的「囚犯困境」。
什麼是「囚犯困境」呢？就是描述兩個囚犯因為證據不足，被抓到兩個不同房間審訊並分別告知他們「如果你認罪並提供證據的話，可以減刑到刑責只要一年，反之不認罪的人會被判無期徒刑」，在這個情況下，兩個人雖然都知道彼此都不認罪的話可以被無罪釋放，但是雙方也都害怕對方會提供證據，自己會被判無期徒刑。在兩個囚犯無法探知對方想法的情況下，囚犯的理性反而會告訴他「選擇提供證據似乎比不認罪來得有利」，這就是所謂的囚犯困境，雙方最有利的情況是都不認罪，但是在兩個囚犯無法探知對方想法下，最後的抉擇卻是選擇認罪。

運用這個「囚犯困境」在目前房地產市場上，就可以充分解釋目前房價為何不合理仍不斷上漲。雖然大家都知道在房價不斷上漲，選擇目前購屋會讓自己的住宅負擔壓力增加且買到較小不適合的房屋，但是對於買得起房屋的人而言，如果現在不買房屋，預期未來房價不斷上漲的情況下，理性想法會變成愈晚購屋會需要付更高的房價，且買到較小的房屋，還不如現在進場購屋；相對地，買不起房屋的人看到市場上這些買得起房屋的人進場購屋，造成市場房價不斷上升，心中就會害怕「如果我現在不買房屋，未來一輩子會不會都沒辦法買到屬於自己的房屋」，在這情況下這些買不起房屋的人，會不顧未來住宅支出可能占自己所得二分之一（甚至超過三分之二）以上而硬是進場購屋，在這個困境之下，很辛苦進場買房屋的人可能擔心自己未來所得無法支撐，房價又大幅下修產生泡沫，讓自己的財務狀況陷入困境，反而會從當初痛恨房價過高，轉而開始期待房價快速上漲。
所以目前房地產市場也面臨「囚犯困境」的問題，對於買得起房屋與買不起房屋的人，明明是雙方都不認罪不進入市場購屋（房價下修）為佳，但是在不了解整個市場的局面下，雙方因為市場資訊的誤導認為雙方都認罪在房價市場高點進場買屋才是最佳。但市場資訊是對的嗎？未來房價真的會不斷上漲嗎？

回頭看看台灣目前出生人口不斷減少、老年人口不斷增加，顯示台灣人口已經達到飽和，且目前台灣房屋市場空屋率高達一五％，未來又會不斷釋出新屋的情況下，這麼多房屋空置在市場上，房價會不下修嗎？
最後，呼籲大家不要當認罪的房屋囚犯，不要相信未來房地產市場房價只漲不跌的神話，拿出理性拒絕當填補投資客不斷炒作下的最後一隻老鼠，相信自己的理性判斷，大家共同合作拒買不合理價格的房屋，讓房屋市場回歸正常市場價格。拒絕當高房價的囚犯是利人利己的行為，未來房價泡沫不斷縮小後，不但可以以合理的房價來買到適合自己的房屋，還可以減輕自己的住宅負擔壓力，所以千萬不要短視近利變成高房價的囚犯。

 有土斯有財與租不如買的似是而非

「有土斯有財」長久以來似乎已是「房地產神話」的替代語，社會上對這句話多解讀為「要發財就要靠房地產」或「房地產的投資報酬較高」。此話的原文是「君子先慎乎德，有德此有人，有人此有土，有土此有財，有財此有用。」《禮記》〈大學〉大意是說，為政者要以德為先，才能廣納人民，有了安定的人民，才會努力開墾耕作，國土才會擴大，國家與人民才會富裕，於是就能國泰民安。似乎，「有土斯有財」這句話的原意，與投資不動產並沒有太大的關係。然而，對「有土斯有財」的誤解，卻又已是國人根深蒂固的觀念。

房地產市場到底隱藏哪些似是而非，讓社會與人民不得不戒慎恐懼之觀念。
一、房地產長期是高報酬率的投資對象

房地產的名目價格確實呈現長期上漲趨勢，但若進行物價指數調整與必要投資報酬率的換算，其投資報酬並沒想像中高。

案例(一)，以接近台北市近幾年市場尚稱景氣的真實數據計算，於2000年初購買單價38萬元之住宅，到2007年底單價上漲至每坪56萬元，在此期間每年物價上漲率為1%，則投資之年報酬率僅4%。此案例若依ㄧ般直接換算之總報酬率則高達47%，或平均年報酬率約6.8%。這確實讓民眾產生對房地產高報酬率產生誤解。

案例(二)，投資ㄧ坪50萬元的房子，預計投資五年，假設期間物價年上漲率2%，若要求之年報酬率為3%或8%，則五年後之單價至少要達到每坪64萬元(上漲28%)或84萬元(上漲68%)。讀者是否認為屆時房價會漲到該水準，即使相信，如此3%或8%的投資報酬率是否可稱之為「高」。
二、繳房租是別人的，繳房貸是自己的

「繳房租是別人的，繳房貸是自己的」是國人決定購屋的一種共同說法。在不涉及居住安定性或租屋市場不發達的前提下。前述的說法其實大有問題。

購屋或租屋的決策，基本上可從成本與收益兩個面向觀察。買房子的成本主要是房屋總價的資金成本，加上相關稅費(房屋稅、地價稅)，租房子的成本就是租金。例如，購買一間500萬元住宅，以利率4%計算，每月成本約為1.7萬元。承租這樣房子的月租金不到1萬元，看來，租房子比較划算。

ㄧ般說法，多以貸款利息支出與房租比較，這是錯誤的算法，因為自備款仍須計算資金成本。此外，前述之計算未加入預期增值收益，如果以年報酬率2%計算(假設以3%漲幅扣除1%增值稅支出)，則購屋之成本與租屋之成本便相距不多。但購屋者必須承擔房價可能下跌與貸款利率上升之風險，租屋者則可將用於購屋之資金進行其他投資，其報酬率未必就小於購屋之預期增值。

說穿了，房地產投資是否高報酬，買房子是否真的較租房子有利，其實只涉及一個變數----時機(timing)。如果是在房價低點購屋，則長期報酬率會較高，若購於房價高點，則賠錢機率較高，但較少人會選擇景氣不好時購屋，多選擇房價高點購屋；而在預期房價上漲或利率低點，租房子或許較不划算，但這種結構卻不是國內房地產市場接下來的趨勢。

房屋委賣沒下文，售價是否該調降？

台北房市停滯在「價高量減」的格局，打算高價出脫、落袋為安的屋主，可能面臨無人出價的窘況，房仲業者為了提升成交機率，總會主動遊說賣方，不妨考慮降價出售。是否有必要自動降低總價？儘管答案因人而異，但亦是個好時機，可趁機要求房仲業者少收服務費。

■屋主口袋深，廉價拋售沒意義

定居台北的 賴 先生是一名換屋族，平日省吃儉用，終於有機會小屋換大屋，為了減輕房貸壓力，委託房仲業者出售舊屋，不過經過了三個月的委賣，看屋的人多、出價的人少，潛在買方開出的總價，遠低於屋主 賴 先生的理想價位，於是房仲建議屋主降價求售，這項建議讓屋主傷透腦筋，不知道該如何因應。

「網路地產王」認為，對於口袋深的換屋族而言，降價求售絕對不是個好主意，因為房仲的出發點在於提高成交機率，犧牲的卻是賣方的預期獲利，假使售價一降再降，不僅打壞行情，也讓委託房仲賣屋這件事，形同多此一舉，對於賣方一點好處也沒有。屋主不妨多花點心力活化資產，可以考慮開店、出租，縱使獲利不高，也可另闢財源、補貼部分房貸。

■降價莫可奈何？要求調低服務費

不過，對於財務吃緊的換屋族來說，調低售價或許是個值得考慮的建議。房仲業者表示，不少屋主就地喊價，聽說同一區段、同質產品，創下新高成交紀錄，往往也要求比照辦理，開價超過合理的成交行情。賣方應該計算當初購屋的成本、房貸利息、轉手的相關規費等，再參考房仲提供的成交行情，不難訂出合理的獲利成數，其實只要不是賠錢出售，就算是抗跌保值的好房子。

不過身為聰明的賣方，絕對不該單方面降低售價，也應該順勢要求房仲業者減少房仲服務費的趴數。以總價1,000萬的中古屋為例，假使應房仲、買方要求，打八折出售，成交價為800萬元，賣方必須額外付出4%、32萬元的仲介服務費；假使以降價換取仲介費打折，甚至免收仲介費，省下來的費用不無小補，這招對於沒冒泡、業績差的房仲人員相當管用。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

臺北市都市發展局 為推動臺北市永續再生，臺北市政府秉持保護文化資產與老樹原則，推動都市更新。

為推動臺北市永續再生，臺北市政府秉持保護文化資產與老樹原則，推動都市更新。

有關今日(27日)平面媒體報導「6坪地綁都更、殷海光故居恐消失」、「都更改建、殷海光故居恐變井底蛙」、「都更蓋豪宅、包圍殷海光故居」，臺北市都市更新處林崇傑處長表示，公告之市定古蹟「殷海光故居」及周邊「殖民時期學人招待所」並未劃定為都市更新地區。

林崇傑同時表示，都市更新目的是要讓城市永續再生，文化資產與歷史記憶都是推動都市再生工作的重要元素。都市更新處過去、現在乃至未來，對文化資產的保存都相當重視，故受理民間申請都市更新案時，均先清查範圍內是否有已公告之古蹟、歷史建築與老樹，對於可能有文化資產價值的建築物、老樹，均會同文化局進行鑑定與保存。

更新處表示，目前殷海光故居南側約80公尺處溫州街22巷與和平東路1段248巷口有1處民間自行劃定更新單元，目前已申請更新事業概要，由於位於市定古蹟周邊，將會同文化局協助審查。

發稿單位：更新企劃與經營科

發稿日期：99年5月27日

連 絡 人：賴芳美

連絡電話：02-23215696 ext 2926

02-23572925

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