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現行國產局出售國有土地採「價格標」，實施「附買回」以確保財團買了地之後「不能養地」+防止養地的第一步，改採「最有利標」，買主如果不依計畫書上的時間，做土地利用開發，政府可以「附買回」

大台北國有地附買回YES!
2010-05-23 工商時報 【王信人】

現行國產局出售國有土地採「價格標」，實施「附買回」以確保財團買了地之後「不能養地」，我肯定此做法。
但這只是回應民間防止養地的第一步，仍然過於簡略，國有地出售的作業方式應該變更，改採「最有利標」，買主如果不依計畫書上的時間，做土地利用開發，政府可以「附買回」，以及其他懲罰，才能創造最大的社會效益。
只看價格，邏輯太粗糙
最有利標只看價格，國有地賣給出錢最高的人，這邏輯太粗糙，買主願意出高價，土地要如何利用，政府都管不著，土地利用方式只考慮對買主最有利，形成養地、蓋豪宅等，引發社會批評，所以才訂定附買回條款。
中國大陸對香港富翁李嘉誠的兒子李澤楷，其旗下公司的土地閒置不利用，實施暫停交易，政府收回土地。
但附買回規定的2年時間合理嗎？有時候會很困難，例如，不景氣時，開發土地可能會賠錢，買受人不願意開發；有時候買受人還要整合旁邊的土地，需要時間，2年的時間不夠，所以外界對附買回也有批評的聲音。
開發要對全民有利
政府應該在標售土地時，有一套開發利用計畫。國有土地是全民的，如何利用應兼顧社會利益，而社會利益不能只用「國庫的財務收入」來衡量，要有土地多元利用的思維，兼顧公共利益，才能對全民最有利，所以應改開「最有利標」。

國產局成立審查小組，審查投標人提出的土地開發利用計劃，裡面訂有開發期限、所能創造的效益，價格只是其中一項的考慮因素而已，讓提出「最有利」開發計劃的人得標，和國產局訂定契約，如果買受人不依計畫時間開發利用，政府有權利求償、懲罰、附買回。
目前已有很多公有土地的利用，都是採最有利標，例如，台北京站開發。
以價值為要而非面積
在國產局眼中，標售市區一塊100坪土地，只是很小的一塊地，但在民間眼中，國產局的每一塊地，都是不得了，如果100坪的土地在市中心，價值就很高。
所以，附買回不能只看面積大小，還要看價值高低。最好是每一塊地在標售之前，國產局都要知道整套的開發利用計畫，如果官員不懂，就應委託民間顧問公司研究，這需要花錢，要編列預算。
中央地方應攜手合作
但國產局常常說，政府沒有錢，沒有辦法編預算，而且全國土地那麼多，人手不夠，不可能開最有利標。如果中央真的沒錢、沒有人，可以和地方政府合作，委託地方開發，例如，台北市政府就很積極，現在就是因為中央的態度消極，土地不好好利用，只有在國庫需要錢時，就拿出來賣。
兼顧環境，創最大效益
就以都市更新為例，因為法規規定，都更之中如果涉及公有土地，政府不可以拒絕，所以最近台北市就有一些都更的案例，民間要「以小併大」，私人的土地小，要併大的國有土地，此時，建議國產局要積極站出來，當實施者，主導開發利用，否則只會被民間吃得死死的，國有土地淪落到少數的有錢人手裡，損失全民利益。
總而言之，國有土地出售要改採「最有利標」，除兼顧環境美觀、長期利益、創造最大效益之外，國家稅收也可以源源不絕。

（政大地政系特聘教授張金鶚口述，記者王信人整理）

高房價的成因與解決之道

財金組召集人、台灣競爭力論壇總召集人 林建甫
財金組高級助理研究員 劉明德

房價問題只是少數地區，但影響重大

金融海嘯過後，房事問題，意外成為台灣最大的民怨。賦改會的房屋稅分級建議，本來不是針對高漲的房價問題，但實施的時間點給社會一個期待，以為可以藉此打壓房市，解決房事問題。陰錯陽差下，政策的喊卡，徒然引起社會更大的失落。

根據永慶房屋的調查，10年的時間，北市中古屋房價由平均每坪 21.7萬元，漲到今年2月份每坪44.6萬元。但其實房價的飛漲，在台灣是局部的問題。大台北以外地區，也就是台中、高雄有漲。其他地區的房價依然是低迷，不動如山。但問題是，大台北地區的房價，真的漲得太兇。台北市大安區，新房子 一坪 就要一百萬，連舊公寓都要五十萬。高不可攀的房價成為薪水階級一輩子的痛。

房價問題的根本原因

台灣的房價問題，基本上是錢多，游資氾濫，資金沒有去路的結果。如果不能釐清問題，對症下藥，未來還可能產生更大的問題。

最近這一波的高房價與2008年的金融海嘯密不可分。最嚴重的時候，台灣出口衰退40%，經濟奄奄一息。當時社會的存款就有28兆，而放款才18兆，這當中就有10兆的爛頭寸。台灣的金融機構受美國次貸崩盤、雷曼倒閉的拖累，真是山雨欲來風滿樓。因此政府降息救市，存款全額保障，降低遺贈稅。這些政策都發揮重大的功效。但降息創造更大的流動性，降稅也吸引大批海外資金回流，共同造就精華區高房價的現況。

多餘的錢不會到處流竄，回來的資金來也要找地方停泊。它們一定是尋找最有可能獲利的地方，也就是最會漲的商品來投資。台灣長久以來，民間實體的產業投資，早已經不振。股市在指數上到七千五百點以後，缺乏上攻的力道，也令投資人居高思危，紛紛獲利了結。因此重要地區的房地產，成了資金最好的去路。預期房價只漲不跌、房地產交易有暴利可圖讓很多人瘋房地產，於是，房屋仲介公司滿街開、沒錢要買房、有錢更要買房，房價於是不斷追高。
尤有進者，利用房地產來贈與、節稅。以目前政府依公告地價、房屋現值來課地價稅、房屋稅的方式，使得市價幾千萬、上億的房子，可能被評等為幾百萬，在遺贈稅調降為10%之後，需要繳交的稅賦就更少了。資金的大挪移，於焉產生。加上金融海嘯過後，不但是低利率，還是接近零利率，建商買地、養地，貸款建屋，都是零成本，炒作之下，精華區房價哪有不漲的道理。
另外，據聞賦改會的房屋稅分級喊卡，與政府的經濟思維有關。財政部長李述德就強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然營建業是火車頭產業，當然馬力要強，才能帶動其他產業，但後遺症就是房價越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。但是，把房地產視為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、2007年美國的次貸危機、2008年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。

德國經驗

有自己的房子不應該算奢侈，而是做為人的基本需求。在世界各國，把穩定房價做得最好的，德國可以算是其中一。根據統計，從1977至2007這30年當中，德國的平均房價才上漲百分之六十，而同期德國個人名義所得已經增加三倍之多；同時另一項數據也顯示，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅為2%，而名義房價每年只上漲1%，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年1%的速度在縮水。為什麼德國房價如此穩定？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第20條第一項明訂：聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家(Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.)，他們說到了，也做到了。

租屋有保障：德國的房屋租賃市場相當發達，讓人民樂於租房。相對於台灣的高住宅自有率，很多人被迫當房奴，德國的住宅自有率才42％左右，租房的比率高達58％，而77％的德國年輕人更是租屋一族，即使德國的房價比台北便宜很多，就是不願意當房奴，不願意落入窮得只剩下房子的「背產」命運。為什麼德國人樂於當租屋族？最主要的原因還是德國法律對房客的權益保護非成充分，出租人沒有正當理由（例如：承租人嚴重損毀房屋、承租人有二期的租金未給付或出租人就出租房屋有自用之必需）就不能終止租約，讓承租人不用擔心房子隨時會被房東索回、不用擔心房租任由房東調漲。因為在德國租房子是如此安全、安心，因此，數十年租住在同一棟房子的家庭、個人不在少數。相對於房東解約不易，房客解約則不用說明理由，只要搬家之前事先通知屋主即可（就筆者所知，預告時間視居住長短而定，最長在一年之前，最短在一個月之前，一般則是三個月）。

大量而平價的出租國宅足以平抑房價：二次戰後，德國各級政府都以解決人民的居住問題為己任，其中一項措施就是大規模興建Sozialwohnungen（直譯為：社會福利房，以精神來看，等同於我國的國宅）。所謂「社會福利房」，是指由國家資助興建、租金較低、專門租給中低收入戶的房子。值得注意的是，德國這樣的出租國宅並不集中於某一個地區，而是分散在城市的各個角落，固然在郊區有出租國宅、在市中心也有出租國宅，如此，就不會發生所謂的「貧民窟」或低收入戶集中一處的社會現象。更重要者，在德國的社會福利房，其外表並不破舊邋遢、甚至也有新的，不會讓人產生自卑的感覺。

另外，在台灣，很多人以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加GDP。但一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、花園、廣場、河流、水道、公共空間。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心，強調一下，是市中心，就有一個大動物公園(Großer Tiergarten)，這個公園多大呢？210公頃，而我們的大安森林公園（不在市中心）只有26公頃，是人家的八分之一。如果台北市都是高樓大廈，相信這樣的規劃，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，因缺少寬廣的空間、缺少自然環境的紓緩而讓人窒息、人與人之間產生更多的衝突與製造更多的病患。

又根據報導，德國首都柏林目前 一坪 的房價才25萬元台幣左右（以匯率一歐元兌換44元台幣計算）。為何德國房價如此之低（他們的所得在我們之上），德國沒出現房奴及無殼蝸牛上街遊行的事情？因德國政府對打擊投機不遺餘力。這讓人想起5、6年前，美國、英國、西班牙、愛爾蘭等國的房價狂飆時，國際熱錢也大舉進軍德國房地產，一進去才知道，德國的重稅讓他們無利可圖，於是又紛紛退出。一個例子就是2007年5月，美國高盛公司(Goldman Sachs)才用26億歐元買進37筆房地產，6月就將其中的一半以11億歐元出脫。看來，要賺德國錢，最好老老實實，搞金錢遊戲往往有意想不到的後果。

政府對策

行政院針對改善都會區住宅供需及增加受薪階級購屋能力等方面，提出14項「健全房屋市場方案」的具體措施。但這些措施無法解決房價過高的問題，反增受薪階級的購屋負擔。例如，內政部擬將「青年安心成家方案」的貸款額度由原本的16億元調到24億元，行政院吳院長日前也證實，要將「青年安心成家」專案的一萬戶名額增加為二萬戶，這做法並不能減低年輕人的購屋負擔，只是引誘更多年輕人成為房奴。另外，增加供給也無法讓房價降下來，因房地產不同於一般商品，其所具有的稀有性、異質性、兼具投資財和消費財等特性讓房價無法依靠增加供給而下降。更讓人擔心的是，行政院沒提到要打壓房價這樣一個政策方向以及做法，殊為可惜。

政府若不能有效降低房價所得比，年輕人養房負擔沉重，必定影響我國的生 育率，進而造成國力衰退；此外，隨房價上漲而薪水沒增加，無殼蝸牛越來越多，恐為社會帶來更多問題。孟子說：「有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。苟無恒心，放辟邪侈，無不為已。及陷乎罪，然後從而刑之，是罔民也。」政府可千萬不要讓人民背負太沈重的房價而犯罪或自殺；此外，要是政府想靠房產業來振興經濟，一時之間，經濟會好轉、就業會增加，然而一旦房市泡沫破滅，人民叫苦連天，危及社會安定，那就為時已晚，得不償失。

政府正確的作為
因此政府不但應有所作為，還要有正確的作為。為了應付高漲的房價，擴大供給還是基本對策。但拼命增加房屋供給，對於地小人綢的台灣而言，實在還是扭曲了「地盡其利」的意義。例如，如果是利用現有空地，甚至關渡平原，廣建屋舍，恐怕未來會引起類似日本或美國房市泡沫的崩盤。因為房市早已是供過於求。房價的另一個指標，租金價格，這幾年來一直很低。就是連這些首善之區，也不成比例。少子化，老年化等人口問題，使得需求減少，台灣過多的餘屋，終究價格會降下來。但迅速的降價、崩盤會製造更大的問題。
正確的創造供給，應是交通便捷化，將基隆、林口、南崁，樹林、三峽、鶯歌、淡海等地區納入考量，這也是藉由現在的餘屋消化來幫忙解決問題。交通建設，尤其是捷運的延伸，對大台北地區的生活便利性改善，生活品質提高，有莫大幫助。因此應積極去做。但以目前蓋捷運的速度，實在不敢恭維。政府應在交通建設上，加把勁，增快速度。必要時應引進大陸的工程團隊，以大陸現在蓋高鐵、捷運的速度，應可迅速達成目標。
解決房價問題，國有地停止標售，增加供給，都只是治標，治本要公平合理的稅賦調整，不要讓房市成為有錢人的節稅、避稅工具，更要讓投機炒作，付出高額的資本利得稅。換句話說，如果政府真有誠意讓人民能安居，最好的、也是最簡單的方法，就是拿掉暴利的火種，只要暴利的火種一拿掉，大家就不會再瘋房地產，房價就會下跌。如何拿掉暴利的火種，非自住的房地產交易課以重稅而已。如此也才能導正資金的去路方向。配套措施，則廣建投資管道，也是重要的考量。

資本市場配套

資本市場需要更多的投資標的物。目前第二上市的TDR 市場，鮭魚返鄉要告一段落了，未來我們需要加緊推行優秀台商的回台第一上市(櫃)。政府更要以寬闊的心胸，推廣外國公司來台上市。台灣的資本市場甚至可以扮演國際上高科技產業的集資中心、投資中心。

在這ECFA 早收談判之際，兩岸金融的發展，應有更大的格局。政府應加速兩岸三地資本市場的整合，讓台灣人有機會方便地投資兩岸三地的資本市場。活絡的資本市場，還可以創造更多的就業，政府也可以收到更多的稅收，一舉可以數得。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
(本文刊載於台灣銀行家 2010年5月號)

取自於 http://www.npf.org.tw/post/3/7524

有人要買整筆土地，但持分1/3被查封，怎麼辦？

引自：文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】
按「…應買人所出之最高價，如低於底價，或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而為反對之表示時，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者，執行法院應交債權人承受（第4項）。拍賣物依前項規定，再行拍賣時，應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十；或雖未定底價，而其最高價顯不相當者，執行法院應作價交債權人承受；債權人不承受時，執行法院應撤銷查封，將拍賣物返還債務人（第5項）。…」「拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受，債權人不願承受或依法不能承受者，應由執行法院撤銷查封，將拍賣物返還債務人。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，準用前條第五項之規定」「查封物賣得價金，於清償優先債權及強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法院應撤銷查封，將查封物返還債務人。」「查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得? 貜鬫麥侗l可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。依債權人前項之聲請為拍賣而未拍定，債權人亦不承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院於訊問債權人及債務人意見後，許其應買；債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者，不適用前二項之規定。第一項、第二項關於撤銷查封將不動產返還債務人之規定，於該不動產已併付強制管理之情形；或債權人已聲請另付強制管理而執行法院認為有實益者，不適用之。」「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」分別為強制執行法第70條、第71條、第50-1條第2項、第58條、第80-1條、第113條定有明文，是查封後縱有撤銷查封或聲請撤銷或撤回強制執行之聲請者，亦係「執行法院所為」或「由債務人於拍定前提出現款，聲請撤銷」或「拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人經拍定人之同意，撤回強制執行之聲請」，非債務人之共有人，也無撤銷查? 囥恔n請撤銷或撤回強制執行聲請之權利；但身為債務人之共有人，則於拍定提出現款，聲請撤銷。
又「土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。

但有下列情形之一為登記者，不在此限：

一、徵收、區段徵收或照價收買。

二、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。

三、繼承。

四、其他無礙禁止處分之登記。

有前項第二款情形者，應檢具法院民事執行處或行政執行處核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。」「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」亦分別為土地登記規則第141條、土地法第34-1條第1項所明定，是土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關雖應停止與其權利有關之新登記，但「徵收、區段徵收或照價收買」、「依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人」、「繼承」及「其他無礙禁止處分之登記」，仍得為新登記；從而，依土地法第34-1條第1項所為之處分，若屬無礙禁止處分之登記，非不得為新登記。所以，有人! 要向本案提問人（持分2/3之共有人）買整筆土地，本案提問人（持分2/3之共有人）仍得試以土地法第34-1條第1項之規定處分之（但要明定未能移轉所有權之處理機制），再向管轄地政事務所申請所有權移轉登記，由管轄地政事務所函請執行法院惠復：「該新登記是否為無礙禁止處分之登記」；若為無礙禁止處分之登記，則管轄地政事務所將依法續辦登記；若屬有礙禁止處分之登記，管轄地政事務所將依法駁回。

市地重劃的法令依據與目的為何？市地重劃意義？

市地重劃問答

問：市地重劃意義？
答：市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地
　　，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方
　　整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原
　　土地所有權人。土地所有權人可因重劃而獲得土地價值的增加及完善之公
　　共設施，實為一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改
　　良事業。
問：辦理市地重劃的法令依據與目的為何？
答：市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重
　　劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，
　　內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行
　　之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟
　　價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之
　　交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都
　　市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生
　　之權益不公平，係一種「公私均蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方
　　式。
問：市地重劃種類？
答：市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地
　　權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准
　　後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所
　　有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同
　　意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重
　　劃，另依同條例第五十八條規定由土地所有權人自行組織重劃會，並經主
　　管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。
問：市地重劃的效益？
答：辦理市地重劃之效益如下：    
　　■土地價值增漲：
　　　重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共
　　　設施完備，土地分配井然有序，地價隨之上漲，土地所有權人所獲利益
　　　較不重劃而出售土地為高。
　　■享受減稅之利益：
　　　重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔
　　　證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土
　　　地增值稅，並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦
　　　理完成後地價稅可以減半征收兩年。　
　　■促進都市健全發展：
　　　重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發，完成各項公共設施建設
　　　，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對地區之關懷。
　　■健全地籍管理：
　　　重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，並可消除畸零地
　　　之問題。
　　■公平負擔：
　　　市地重劃係基於﹁受益者負擔﹂之公平原則實施，可避免犧牲公共設施
　　　保留地所有人之利益，亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
　　■消除共有土地：
　　　對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配
　　　為個別所有，可節省共有土地分割之費用。
問：何以要自辦市地重劃？
答：實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開
　　發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂
　　公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力、財力有限，常因此而難以適時配合
　　實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。
問：自辦市地重劃程序及獎勵規定？
答：自辦市地重劃之程序如下：
　　　1.重劃發起及成立籌備會。
　　　2.申請核定擬辦重劃範圍。
　　　3.徵求土地所有權人同意。
　　　4.重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。
　　　5.成立重劃會。
　　　6.禁止土地移轉等事項及籌措經費。
　　　7.測量、調查及地價查估。
　　　8.計算負擔及分配設計。
　　　9.土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
　　　10.重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。
　　　11.申請地籍整理及地價換算。
　　　12.交接及清償與申請核發費用證明書。
　　　13.財務結算。
　　　14.撰寫重劃報告及解散重劃會。
　　其獎勵事項如下：
　　1.給予低利之重劃貸款。
　　2.免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
　　3.優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。　
　　4.免徵或減徵地價稅與田賦。
　　5.其他有助於市地重劃之推行事項。

問：政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何？
答：市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自
　　行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重
　　劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半
　　數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意
　　始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘平均未超過百分
　　之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。
問：市地重劃與都市計畫的關係如何？
答：按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都
　　市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者
　　。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定
　　或變更程序後，再行辦理重劃。
問：各級政府機關在市地重劃的角色為何？
答：市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法
　　令執行疑義，核定省政府或直轄市政府所送之市地重劃計畫書等。市地重
　　劃在「省」的主管機關是臺灣省政府，其職責有建議修訂及解釋法令執行
　　疑義，核定縣、市政府擬辦之市地重劃區範圍及重劃計畫書，同時亦可自
　　行勘選適當地區辦理市地重劃區。
　　市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建
　　議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範
　　圍及重劃計畫書。

土地增值稅應徵稅額之計算公式

修正說明：配合九十四年一月三十日修正公布土地稅法第三十三條調降土地增值稅稅率為百分之二十、百分之三十、百分之四十及增訂長期持有土地減徵土地增值稅之規定，修正附件五土地增值稅應徵稅額之計算公式。

善用3招，精準查房價

房市交易資訊不透明，購屋人慎防買貴，因此更加掌握區域成交行情，也讓房仲網站的「查詢成交行情」功能，使用率飆高，目前包括官方如內政部營建署、北市府等或各大房仲品牌，皆提供成交行情資訊，但各有優缺點，因此專家分析3大要項，讓購屋人查價更精準。

一、內政部營建署更新改版的「住宅e化網」，資訊豐富，但成交行情未能即時更新：

內政部營建署於上周宣布「住宅e化網」更新改版，在「價格連結網」中，可依自身需求，租屋者可連結至崔媽媽租屋網、591租屋網查詢租金行情；購屋人可連結國泰房地產指數、信義房屋等網站了解成交行情。

而若要利用「住宅e化網」查詢成交行情，可在「價格明細」功能中點選需求，但目前只限於中古屋、標售、法拍等3項，預售新成屋等產品則未提供。

二、各房仲成交行情查詢，可依購屋區域善用房仲網站：

各房仲網站的「成交行情」查詢功能，可提供周邊500公尺內的行情，而住商不動產、中信房屋的「成交行情」功能，可提供近3個月成交日期區間及房屋類型等選擇，篩選條件較精細。

若想在大台北地區購屋，如信義、永慶等大型房仲品牌皆有完整的成交資訊，而桃竹苗地區的購屋人，可善用台灣房屋、21世紀不動產、還有政府機關的相關資訊，較為詳盡。

至於全台灣各地的平均價格，可選擇台灣不動產交易中心的報告，結合中信房屋、太平洋房屋、住商不動產等6家業者的價量報告，綜合統計出各區均價。

三、「行動一族」可善用手機查詢：

信義房屋推出「第一手行情查透透」，透過iPhone定位與鏡頭，可讓購屋人即時掌握第一手行情趨勢，信義房屋網路事業部專案經理 葉文 君表示，消費者透過iPhone手機就能達到「隨走、隨看、隨查」之效。

想要透過房貸試算，了解自身的購屋預算者，也可運用東森房屋的iPhone「找屋即時通」服務，一機在手，可享GPS定位找屋、成交行情、房貸試算等功能。

目前網路資訊即為發達，只要稍微做些功課和查詢，就可以查到許多很好用的資訊，或者可參考：

《《 專業大台北縣市+重劃土地+公共設施地買賣 e 資訊平台 》》，裡面有各項的連結可以查詢使用，非常之方便，可以參考之。

新市鎮建設組

為配合林口地區都市發展，及機場捷運系統將於民國103年全線通車，結合大眾運輸導向發展模式(TOD)與生活機能，積極開發捷運系統沿線站區周邊土地，以兼顧捷運運量與營運成本，及提供合理價位住宅，並規劃產業專用區吸引科技廠商進駐，內政部擬具「改善庶民生活行動方案－機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案」興辦事業計畫，業經行政院99年3月10日核定。機場捷運A7站區位屬桃園縣龜山鄉，南側緊鄰臺灣體育大學、長庚大學；西側為華亞科技園區，面積約226.78公頃，共規劃住商用地90.67公頃、產業專用區66.88公頃及公共設施用地69.23公頃，將以區段徵收方式取得區內土地，開發費用預計約需245億元，為減少政府之財務壓力，將朝引進民間資金方式辦理，以產業專用區辦理預標售，回收開發費用，並取得約15.71公頃之住宅區土地興建4,000戶平價住宅，預計102年完工。

機場捷運A7站區位置示意圖

機場捷運A7站開發案簡報 (990311)

服務項目：

北市重劃土地、北縣重劃土地、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、豐年關渡平原農地、社子島土地、二重疏洪道、各種土地買賣。

我是有錢人-迷思269》養錢之道

回過頭來仔細想想，許多老祖宗所留下來的養生哲理，套用到現代的投資理財上，也一樣是「講得通，也說得有理」，並且可以引發許多新的想法…
 關於中國人長壽的傳說，可能來自於彭祖。這位號稱「長壽之王」的彭祖，姓卅名鏗，是上古帝王顓頊的孫子（黃帝的第八代孫）。傳聞他的壽命約有880餘歲，約合現在的146歲。

根據稗官野史的記載，彭祖先後娶了49個妻子，生了54個兒子，都一一衰老死亡，但他依然年輕力壯，行動洒脫。正由於彭祖號稱「活到800歲，還是康健精壯，一點老相都沒有，活像一個20多歲的俊俏少年」，讓一般人對他產生極大的興趣，也希望自己能如此「青春不老」。

彭祖的故事或許只是古老的神話，並不是千真萬確的事實。但是，人們想要長壽這件事，也並非遙不可及的夢想。因為在中國最老的醫學典籍—《黃帝內經素問‧上古天真論》中就曾提到—「上古之人，其知道者，法於陰陽，和於術數。食飲有節，起居有常，不妄作勞，故能形與神俱，而盡終其天年，度百歲乃去。今時之人不然也，以酒為漿，以妄為常，醉以入房，以欲竭其精，以耗散其真，不知持滿，不時禦神，務快其心，逆于生樂，起居無節，故半百而衰也」。

這段古文雖然詏口，但卻明確點出「年過百歲與年不過百之人的差異」，就是「後者未確實遵循真正的養生之道」，亦即「食飲有節，起居有常，不妄作勞」，再簡單一點的說法是「順應自然，適中即可」。

筆者最近採訪到一位中醫師，他也再三提到「按照日月規律作息」的重要性。他將「花錢容易、賺錢難，存錢更難」的例子，很有趣而貼切地形容「日出而作，日落而息」對養生的重要性。

這位中醫師指出，一般人白天所用的元氣，都是身體在晚上經過休息後的「利息」。由於利息的金額不會太大，所以一般人經過一整天的勞動之後，很快就會耗盡這些元氣，並且感覺到非常疲累。

至於「睡眠儲存」的利率高低，年輕人因為新陳代謝比較快些，「利息」比較高些，年紀大的人利息則少一些，這也是老年人白天常會睡著的原因。他特別強調：許多習慣熬夜的人，之所以會出現精神不錯的假象，完全是他們所使用的，是元氣的「本金」部分，其數量遠比利息多得太多…。

從財富的角度推及養生之道，讓筆者覺得趣味盎然。不過，回過頭來仔細想想，許多老祖宗所留下來的養生哲理，套用到現代的投資理財上，也一樣是「講得通，也說得有理」，並且可以引發許多新的想法。

首先，人的壽命普遍都有一個極限。有人把人的元氣，與一桶瓦斯或一個電池相比。依照中醫的理論，人的元氣或許可以因人而異，有的人天賦異秉，有的人可能先天不良。但不論如何，能量的儲存都是有限度的。日夜不停地過度使用，再多存量的元氣也會提早告磬。

同樣的道理，每個人這一生裡可以創造出來的財富，或許也是天生就註定的。只花不存，錢當然會越來越少；不懂得方法，存錢的速度可能比不上通膨的侵蝕。

其次，養生之道不是在身體已經出現「捉襟見肘」的狀況時，才開始執行，而應該是「從小開始」，也就是從小就要開始珍惜有額度限制的元氣，而不是盡情揮霍，向未來借支健康。

但說來諷刺，現在一般人都認為，只要是談養生，大概都是50歲以後，甚至是退休之後的人才會「有此需要」，卻常常忘了，「上樑不正，下樑歪」的道理：小的時候就不注意保養，身體健康隨著年齡而消耗殆盡時才開始，常常已是太遲。

這「養生要趁早」的道理，反射到投資理財的「養錢之道」中便是：良好的投資理財或儲蓄習慣，也應該要「越早培養起越好」。如此一來，也才能發揮出最佳的複利效果。

再者，科技的進步，或許讓人類的壽命延長，但有時反而有害許多人的健康。以電燈、電視機與電腦的發明為例，現代人的確享受到前所未有的「超長工作時間」。

但是，在完全脫離了古人「日出而作，日落而息」的生活型態，生理時鐘還未真正經過達爾文進化論數個世代的歷練之下，身體的各種老化現象便不斷出現。其結果是：現代人的許多不健康與文明病，多數來自於這些「科技進步」下的影響。

反觀投資理財的世界裡，類似這種「因科技進步而受害」的情況也在所多有，一年多前襲捲全球的金融海嘯，其禍首便是來自於各式新型態財務工程所創造出來的衍生性金融商品。

正如同「水能載舟，亦能覆舟」的道理一樣，新的金融商品並非全然是洪水猛獸。但是，科技不但永遠始於人性，人也永遠是科技的主宰者，可以全權主導及善用它，而不是被喧兵奪主的新科技或新商品，玩弄於股掌之間。

生活稅務》典權沒登記 悔不當初

林敏弘 口述（會計師全聯會理事長、勤實佳會計師事務所、房屋仲介、外牆更新公司負責人）

依民法去設定典權的人，有很多是因為在繼承不動產以後，怕賣掉它會被認為是「敗家子」，所以利用設定「典權」的方式，取得現金周轉，等將來有錢再去贖回。

中部的農家曾有這麼一段故事：甲和乙兄弟兩人繼承一塊地，各有一半持分。後來，甲去世，他的持分由兩個兒子A和B繼承。所以，這塊地最後變成是乙和他的姪子A與B，三人共同持有。

民國48年八七水災，中部的房子淹水。隔年初，A看到大家對房子有需求，便想賣地換資金，剛好，有個鄰居對這塊地很有興趣，Ａ也很心動。

不過，A如果把祖產賣掉，恐怕引起鄰里議論；而且，那是一塊三個人共有分管的地，並沒有切割；再加上這塊地就在甲住的房子後面，如果被鄰居買去，甲也怕會壞了風水。

但話說回來，乙跟B兩人其實也沒有錢可以買A的持分，這時候，有人出面建議，可以用「典權」來解決問題。

他們決定，A持有的二分地，典價2萬元，由乙和B各負擔1萬元。不過，大家預期土地會漲價，但錢說不定會貶值，所以雙方決定把金額折合稻穀來計算，這種方式保住了地，也不會讓A將來贖地時吃虧。

乙和B去找代書辦這件事，代書卻沒有到地政事務所辦登記，但典權是要登記才能發生效力的（民法第758條），只不過，父親和小堂哥兩人認為都是自己人，不用這麼麻煩，代書沒去登記反而省下登記費和代書費。

七年後，乙過世了，他的一個兒子C繼承這筆典權，想到父親之前買農地的貸款還沒還完，腦筋就動到這1萬元上頭。那時稻穀漲價了，當年相同重量的稻穀約值1.2萬元。雖然，典權可以讓與給別人（民法第917條），不過C也不好意思這樣做，因此決定開口請他的堂哥A贖回。

沒想到，A並不想把地贖回，還指稱當初根本沒有講好「回贖年限」。唉，他們當初除了沒辦典權登記，契約也沒寫「回贖年限」，錯了兩次。

15年後，A病危，他的弟弟B便想趕快解決典權的問題，最後A願意用三倍的價錢贖回。這時候，弟弟不禁埋怨，如果當年買斷土地，別用什麼「典權」就好了，原因是土地價格飛漲，新台幣也升值。

回過頭看，其實他們當初如果有去登記，也設定期限，典權屆滿後二年，出典人A如果不回贖，典權人乙和B就可以取得典物的所有權；如果沒有寫回贖年限，典權滿30年，也有同樣效果（民法923、924條）。

讓B更嘔的是，這塊農地後來變成80米寬的大馬路，但政府沒有錢徵收，只是補償土地所有人「沒有收益」的損失，這時候他連地也沒得用，加上附近又蓋了一座棒球場，土地價值漲了又漲；地愈漲，他就愈嘔。

土地重劃後首次移轉，可減徵土地增值稅

台北市稅捐稽徵處表示，經重劃的土地，若在重劃後第一次移轉，土地增值稅可減徵四○％，如果是長期持有該土地，可以就超過稅率二○％的部分，辦理減徵。

稅捐處表示，若土地持有年限達二○年、三○年、四○年以上者，可分別就超過稅率二○％的部分，減徵土地增值稅二○％、三○％、四○％。另外，重劃區內的土地，若在辦理期間，無法作為原來的用途或沒有收益，將可免徵地價稅，且於辦理完成後，地價稅將可減半徵收二年。

稅捐處指出，曾有某公司移轉大安區一塊已經持有四○多年的土地，該土地公告現值一億多元，土地漲價非常可觀。稅捐處在核課土地增值稅時發現，該土地於今年初曾經過市地重劃，因此超過稅率二○％的部分可減徵土地增值稅四○％，且該土地日重劃後第一次移轉，又再給予減徵稅額四○％。

稅捐處指出，重劃土地的所有權人如有負擔重劃費用，可以在移轉土地時附上「土地重劃負擔總費用證明書」，稅捐處在核課土地增值稅時，就會由申報的土地移轉現值中，減除土地重劃費用後，計算土地漲價總數額，再按漲價總數額依規定的稅率課徵土地增值稅。