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A11高售效應，周邊房價看漲?

3日信義計畫區的新光三越A11館，以116億元標售，創全台史上土地交易的第2新高紀錄，緊接著4月16日，另一筆信義區D3土地，也即將被法拍，由於底價僅18億，房市專家估計，買家會搶翻天，進而帶動周邊豪宅喊漲，但這是不是就代表房市回春，專家可不這麼看。

計次的停車場，不滿一小時40元，超過時間，最高以150元計算，很難想像吧!要在信義計畫區這樣頂級的豪宅精華地段停車，會這麼便宜，因為地主和銀行的官司糾紛。

這塊台北信義區編號D3的土地，即將在16日被法拍，底價只有18億，和附近動輒上百億的地價相比，算得上是物美價廉不過，新光三越信義A11館標售，創下史上第2高價，附近的豪宅已經醞釀喊漲，房市好像嗅到回春跡象。

D3，18億的底價錢，應該可以翻個好幾倍吧?房市春燕飛來沒?專家潑冷水，信義D3拍賣在即，結果有待揭曉，但肯定的是在不景氣，現金為王的年代，新光人壽拿A11館變現出116億，是最大贏家。

曾俊盛︰房市開始融冰

台灣代銷龍頭之一的海悅廣告，去年劇烈調整經營策略，賣掉所有土地資產轉換現金，並採取「零負債」經營，今年宣告重新出發，且樂觀預期今年將轉虧為盈。

房市急凍，讓海悅廣告的現金週轉出現問題，即使沒有達到危機，但市場上流言四起，再搭配上當時市場氛圍，房產業者的人心就如同熱鍋上的螞蟻，焦躁不安與疑慮，海悅的下包商更擔心了。

流言像SARS疫情般的狂飆，尤其海悅動向被視為市場的指標之一，促使黃希文不得不壯士斷腕，賣掉所有的土地資產，轉換現金，也立即清償所有接待中心、樣品屋的興建費用，採零負債經營，改變以往的經營模式。

房市急凍，讓房地產業者一下子步入寒冬，現金流量成為業者能否生存的重要關鍵，海悅的提前動作，等於提前解決危機，海悅廣告執行副總曾俊盛指出，公司備妥了六、七億元以上的現金，在市場上運轉沒有問題。

市場還好嗎？曾俊盛說，本來還是低檔盤旋，市場氣氛依舊沈悶，但至三月中旬之後，市況突然好轉，手上頂級豪宅個案都是 一坪 一百多萬元的案子，竟然都出現買家，「台北信義」去年原打算賣 一坪 一百八十萬元左右，但今年只能以一百二十萬元左右開賣，目前已經打算重新調價， 一坪 預定漲十萬元。

為什麼？曾俊盛說，真正的原因其實還很難判斷，但可能跟海外資金移入、遺產稅減到十％、利率超低、市場上沒有明確可靠的投資標的等都有關係；但最主要原因，可能是預售屋，自備款三成，搏三年的景氣往上攀升，似乎是很有勝算，而且從房產的眼光，這些稀有的基地位置及個案，加上現有的市場景氣與價格，應是最低檔的時期，此時介入算是勝算頗高。

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逾期未辦繼承登記不動產，4月1日開始公告

詳細新聞內容

【北縣訊】臺北縣各地政事務所於今(98)年4月1日起開始全縣98年度逾期未辦繼承登記土地及建物列冊管理公告作業。經統計，全縣今年度公告逾期未辦繼承登記之被繼承人共計882人、土地有5,096筆、建物447棟，這些不動產若於公告期滿仍未申請繼承登記者，將依法予以列冊管理。

因此，臺北縣政府地政局特別在此提醒民眾注意自家財產登記狀況，如果家有祖先遺留之不動產尚未辦繼承登記的縣民頭家，請儘速檢附相關證明文件，向土地所在地之地政事務所申辦繼承登記，別讓自己的權益睡著了!
  臺北縣政府地政局局長方銘記指出，依土地法第73條之1規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理，列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售，所得價款如繼承人未於10年內申請提領者將歸屬國庫。公告期間若有不可歸責當事人的事由，以致未能如期申辦繼承登記者，例如已申報相關稅負稅捐機關尚未核定或已核定稅額因行政救濟尚未確定者，或因繼承訴訟者，都可檢具證明文件，於公告期間向土地所轄地政事務所提出，經審查符合者，將暫不予實施列冊管理。
  臺北縣政府地政局進一步指出，逾期未辦理繼承登記之原因，有因相關稅費過鉅致繼承人無力負擔，或因繼承關係複雜、繼承人數眾多或散居各地，致無法就遺產的分割方式達成協議之情形等，造成該被繼承土地無法有效利用，相當可惜。建議民眾得依土地登記規則第120條及民法繼承編相關規定，由繼承人其中1人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承土地，申請登記為公同共有，待繼承人間達成協議後，再辦理遺產分割，以避免不動產因列冊管理期滿而遭到標售。
  公告期間為4月1日至6月30日，公告資訊除張貼在土地所轄地政事務所及鄉（鎮、市、區）公所外，也張貼在被繼承人戶籍所在地的鄉（鎮、市、區）公所及村（里）辦公處，此外民眾也可以上地政局及各地政事務所網站查詢相關公告資訊（http://www.tpcland.tpc.gov.tw；線上查詢－未辦繼承登記土地及建物列冊管理查詢）若民眾對於申辦繼承登記還有任何疑問，可逕向本縣各地政事務所洽詢，將有專人提供說明服務。

資料詳洽：地政局　張豐村 電話：29603456-3457
撰稿人：王潔熒

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應繼分

有數人共同繼承遺產時，應有一定之分配比率，此比率即民法上所稱之應繼分。由法律所規定稱為法定應繼分，由被繼承人指定稱為指定應繼分。我國民法並未直接明文規定被繼承人得以遺囑指定應繼分，惟學者通說及實務見解均認為，指定應繼分之效力應優先於法定應繼分，但指定應繼分不能侵害繼承人特留分之權利。

特留分

「特留分」是指在被繼承人以遺囑處理遺產時，應該保留遺產的一部分給繼承人的制度。繼承人之特留分依民法第1223條規定如下：
1.直系血親卑親屬之特留分，為其應繼分二分之一。
2.父母之特留分，為其應繼分二分之一。
3.配偶之特留分，為其應繼分二分之一。
4.兄弟姊妹之特留分，為其應繼分三分之一。
5.祖父母之特留分，為其應繼分三分之一。

專家之建議：

張老太太有兩個方案可以解決問題，一個方案是維持現有財產狀況不變下，協議兒子將來拋棄繼承，第二方案是轉換財產形式為壽險保單，讓女兒以受益人名義來繼承全數財產。以下分別解釋實際作法。

預立遺囑協議兒子拋棄繼承

方案A：協議兒子拋棄繼承

若張老太太希望以不變動現行財務狀況來達成遺產僅歸女兒所有，要先完成兩件事，一是生前與兩個長住海外的兒子協議，要他們同意在張老太太過世後拋棄繼承（須於兩個月內完成）【Richard：民法第1174條第2項：前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。】。這樣遺產就可以全由兩位女兒來分。

接下來要做第二事就是預立遺囑，在遺囑中安排遺產的分配，假設兒子同意拋棄繼承【Richard：繼承是被繼承人死亡後才會發生，所以必須母親死亡後，兒子才會發生繼承關係。而母親尚健在，故兒子無法預先辦理拋棄繼承。且兒子事前之承諾，不代表事後會執行。若兒子願意依承諾而行，且大、小女兒均分遺產，則似乎無遺囑分配遺產之必要；倘若兒子不願意依承諾而行，且將遺產由大、小女兒均分，又牽涉到兒子特留分之問題，無法解決張老太太的問題】，這時大、小女兒，各自可分得遺產的二分之一，這就是所謂的「應繼分」，而特留分是應繼分的半數，也就是遺產總額的四分之一，符合張老太太原本規畫。

若不拋棄兒子可得八分之一

不過，上述做法是在兒子願意在張太太死後拋棄繼承的情況，才能成立。否則，即使張老太太已於生前設立遺囑，只要張老太太死後，兒子不同意拋棄繼承，兩個兒子依法仍至少可依據民法規定的「特留分」，取得相對之財產，也就是各自取得約八分之一的遺產。

目前估算張老太太要計入遺產總額約為2,000萬元，主要是300萬元的公教人員優惠存款、200萬元定存，以及按照公告地價（可由地價稅單看出）和房屋評定現值（可由房屋稅單看出），本案以市價的42.86%來估算，不動產公定價格約1,500萬元，合計為2,000萬元。

照原財產現制遺產稅131萬

如果將定存贈與給小女兒，則遺產總額會降至為1,800萬元。至於因公教人員優惠存款有18%利率，每月利息收入約4.5萬元，是每月生活費來源，不建議生前贈予女兒。

如果完全不做任何調整，依照現行遺產及贈與稅法，若張老太太過世，繼承人要負擔的遺產稅是131萬元；若張老太太生前就分年贈與小女兒200萬元，依照現行法令，繼承人要負擔91萬元的遺產稅；如果適用的行政院新提的遺產及贈與稅法（最高稅率從現行50%調降至10%），遺產稅免稅額從目前779萬提高為1,200萬元，1,800萬元遺產總額，繼承人負擔的遺產稅將降至39.9萬元。

買儲蓄險 繼承人免付遺產稅

方案B：女兒為保單受益人

若兩位海外兒子不願意拋棄繼承,則張老太太可將台北市不動產（市價約3,500萬元）賣掉，所得款項購買儲蓄險（年齡80歲），指定受益人為小女兒及大女兒（受益比率可由張老太太來分配），並將現金200萬元分兩年贈與給小女兒以作為預留繳交遺產稅用，公教人員優惠存款300萬元之利息收入可用來支付房租支出及生活費。待張老太太過世後，公教人員優惠存款300萬元再由4位子女協議分配。

一旦採取了上述安排，透過生前贈與存款給小女兒後，遺產若轉換成儲蓄險的形態，不管是否已經完成遺贈稅法的修正，繼承人應負擔的遺產稅，立即會由原本73萬元，降至免遺產稅。

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北縣政府「使用執照退件上網告知」查詢系統

詳細新聞內容

【北縣訊】近年來建築業景氣回春，本縣除原已開發中之淡水、新莊、板橋等地區仍持續有工程新建外，近來更有新板特區、林口、三重、蘆洲及台北大學等重劃區，其建築工業亦是發展蓬勃，各式造型新穎、前衛的新建大樓如雨後春筍般的崛起，除為本縣注入一股新生的活力外，更是帶動本縣經濟發展的不二功臣。
本府工務局既為建築主管機關，有關執照核發自應給予業者行政上最大之協助，為使本縣申請建築物使用執照流程透明化以縮短核發所須時間，本府特邀集臺北縣建築師公會、臺北縣建築開發商業同業公會、臺灣區綜合營造工程工業同業公會等公會就本局現行建築工程申請使用執照退件上網告知機制等部分多次進行討論，據以修訂本縣「使用執照退件上網告知」查詢系統。本次實施內容主要分為三部分：
（一）有關使照退件理由上網公布係資訊公開及簡政便民措施，原則開始實施，資訊公開於工務局首頁「掛號案件狀態查詢系統」，內容簡化為32項常見退件原因辦理，提供一般民眾皆可查詢，俾利爾後查詢。
（二）有關「使用執照書圖文件常見缺失項目自主檢查表」自即日起實施，此自主檢查表係提供起、監、承造人於申請使照時可先行自主檢查，非屬申請使用執照必要文件，請各公會轉知會員此一便民措施。
（三）前述表格將另於本局網站提供下載。
為能加速使照核發行政效率及申請流程公開透明化，縣府自當秉持以「延續」、「修正」、「創新」三大原則持續提供業界最佳投資環境及行政上最大的協助。


聯絡人：工務局 施工科 科長王益翔 電話：29603456-5757
撰稿人：工務局 施工科 技士潘亮宇 電話：29603456-5721

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購買土地和銷售土地請注意的幾點重要的問題

     很多人都知道土地買賣一定要有買賣方需求的需求，才會構成買賣，這也是市場的需求性。但是很多買賣方或者中人都不知道整塊土地的來龍去脈等，和對方( 你的買方 )和賣方的需求性( 要的是什麼?? )。

舉例來說吧!!

     如果 : 以台北市的容積移轉或者古蹟容積釋出移轉對方( 也就是建商本身 )他們所需求的條件是什麼??在買賣移轉當中需要什麼樣條件??買賣方本身能夠撮合的條件和利潤在哪裡??等等....這些都是很重要且必須要了解的地方。

要作為中人或者是銷售，我想最基本的是這些條件都必須要瞭解吧!!總不能憑空就會變出東西來吧!!至少要專業點和多少了解些專業才不會讓人覺得你(妳)很不專業，買賣只是你來我往我想這誰都會吧，但是如何讓彼此在買賣當中能夠順利達到對方的要求，我想這就是需要多點專業性和多點心思了。

     例如 : 在台北市的古蹟的容積方面，請介紹人得清楚了解到土地是商業區還是住宅區等等...是歷史建築物或者非歷史建築物..買賣當中的條件和過程是什麼??總不能連這基本的問題都沒有了解清楚就把案件趴來趴去吧!!這是非常不專業的事情，俗語說內行人看門道，外行人看熱鬧，再對於作為介紹人能夠成就事情這是非常好的事情，但是如果能夠負責或者多加點心思了解所有土地的來龍去脈，我想專業就可以慢慢的累積，至少在對於專業人士的時候，能夠侃侃而談，我想對方對於你的言之有物有多花點心的態度來看，絕對會尊重你的專業，而不是一次介紹消失ㄧ次，這樣就得有待加強了。

買土地的時侯，應該注意那些事項？

一、了解該地形
事前應該先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政事務所申請地籍圖謄本，再向建管機關（工務局或建設局）申請都市計畫圖後予以套繪，可以了解土地是否屬於公共設施保留地，而且要詳細調查土地登記簿謄本記載的內容與賣方說明是否符合。

二、確定買賣契約
買賣契約應該與土地所有權人訂立，或由土地所有權人正式委託的地政士訂立，否則該買賣契約會無效。這筆土地上如果設定有抵押權登記，應該先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。

三、了解土地的使用性質
要查明該筆土地的使用管制情形，如住宅區﹑商業區﹑工業區……等，因為它的使用性質、建蔽率及容積率等都不相同；還要注意，購買農(耕)地時，要檢附農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制證明書。

四、參考行情擬定購買價格
參考附近已經完成交易的實例價格，或參考政府當年公告的土地現值，再決定土地成交價。土地上如果有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地（有蓋房子的土地）租約建築房屋，則地上權人﹑典權人或承租人對這塊土地有依同樣條件優先購買的權利。

購買土地前，先查閱土地基本資料

日前有民眾在購買土地準備興建寺廟後，遭地方政府以違章建築查報拆除，求助無門。

該民眾表示，自己向原地主購買的土地，已經經過變更使用，應該可以蓋房子，卻不知為何會被當成違建。經過地政相關人士的查詢才發現，該民眾購買的是經過前地主變更的都市計畫農業用地，依法不能興建寺廟，需經過都市計畫委員會審議後，變更為宗教用地，並依法申請建造執照，才能正式興建寺廟使用。
許多消費者在選購土地的時候，只是透過中人介紹，到現場察看一下環境狀況，就支付了定金，並且開始要按照計畫進行各種工程，卻連土地的基本資料都搞不清楚，等到觸法之後才不知所措。

因此，在此提醒消費者，在購買土地之前，先查閱幾項基本資料，以確保自身權益。

土地買賣移轉過程中，應注意那些事項﹖

A. 土地承買人應注意事項：
1. 事前應先調查土地的地形：位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本。
2. 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。
3. 該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
4. 查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區﹑商業區﹑工業區等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
5. 參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。
6. 土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。

B. 土地出賣人應注意事項：
售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。 土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。

C. 申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障﹐並避免被處逾期登記費罰鍰。

申辦土地、建物登記案件，須繳納哪些費用？

應依照土地法及相關法令規定繳納。按申辦登記案件，需繳納下列費用：

A 登記規費
應依照土地法及相關法令規定繳納。登記費未滿新台幣一元者不予計徵。
其計徵標準：
1.土地總登記：由權利人按申報地價繳納登記費千分之二。
2.建物所有權第一次登記：按建物權利價值千分之二繳納。
3.權利變更登記：按申報地價或權利價值千分之一繳納。
4.他項權利設定登記：按權利價值千分之一繳納。
5.他項權利內容變更登記，除權利價值增加部分依增加價值千分之一繳納登記費外，免納登記費。

B 書狀費
土地所有權狀﹑建築改良物所有權狀及他項權利證明書，每張新台幣捌拾元。但因逕為分割，所有權人就新編地號請領權利書狀及其他法令有規定者，免納書狀工本費。