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容積移轉鍍金術 賤地變黃金地

2007-08-27 18:50

或許大家會好奇，為什麼這棟豪宅能夠在周邊大都是14、15層的豪宅群當中，能夠蓋到20層，其實簡單說，就是建商利用了「容積率移轉」的規定，也就是把特定保存區的土地容積，移轉到另一區，有人就算過，從原本只能蓋15層，到如今可以蓋20層，建商至少多賺13億元，而且也因為是最高樓，每坪單價將近150萬。

為什麼同樣是豪宅，每坪喊價近150萬的這一棟，就能比周邊的豪宅，足足多蓋5層樓？其實建築公司都清楚，只要善用相關的都市法規，透過容積移轉，賤地就可變黃金。

北市府都發局長許志堅：「一個城市裡面如果有特定區域要保存的話，為了保障原土地所有權人權益，所以讓他限制發展的部分，移到城市的另一個區域。」

以信義區這棟最新建案為例，他們移出位在大稻埕歷史風貌特定區的土地，大約2千多坪，現值推估10億元，移轉到信義區後，上限最多可以加蓋1560坪，以每坪150萬元推算，透過容積移轉這個鍍金術，起碼讓建商多賺13億元，而且成為信義豪宅區最高建物，傲視群雄。許志堅：「中間還要經過都市設計審議，避免將來容積移入區域的環境受到影響。」

建商把相對低價的土地搖身變成黃金地段，除了靠精準眼光外，快準狠的收購土地，更得懂法令，適時的出手，就算有異議，一切合法，財富自然就跟蓋樓一樣越來越高。

** 以上是媒體的報導方式，因為有太多因素沒有考慮到，且唯有法令通過才是真的 **

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三角錐當路霸 地主斥：官逼民反

     台北士林志成公園附近，有一塊地被地主用三角錐圍了起來，形同路霸，不過，地主說市府把他的地列為道路用地，不但不願意花錢徵收，還畫成停車格收費，他氣不過只好自立救濟，不過市府強調一切依法有據，三角錐必須拆除，如果造成危險地主要負全責。 

      一個一個的三角錐滿滿的排在地上，地主說，實在是因為官逼民反，才會讓他們不得以當起路霸。地主吳永發：「幾十年的事情，這些土地不幫我徵收，說有沒有鴨霸，他不願意徵收，我不得已才設路障，最多到法院跟他拚。」

     這塊地原本是吳先生的土地，市府規劃為道路用地，吳先生不滿的是，市府不願意徵收土地，卻逕自在上頭劃停車格收取停車費，長達12年，初估有4百多萬進帳，身為地主的他卻一毛錢沒拿到，才會設起三角錐捍衛自己權益，不過主管單位有話要說。市府新建處主秘陳桂麟：「目前全國繼承道路部份，暫時不徵收，暫不徵收，目前造成危險，地主要負責當然要負責。」

     主管單位說，路障一定要拆，如果造成危險，地主必須負責，只是這樣強硬的處理態度，讓小老百姓不滿，決定繼續和市府抗爭到底。

銀行公會：房地產已到頂點乎 　　

      近幾二個月來台北市到處驚傳地價創新高，諸如4月10日「亞昕開發買中山北路每坪418萬」、4月12日「欣隆建設標建中學區每坪215萬」、4月13日「力麒建設標牯嶺街每坪291萬」、4月19日「皇翔建設標台汽北站每坪388萬」、5月3日「國泰建設標杭州北路每坪445萬」顯見寸土寸金時代來臨，房地產是否已到頂點，國內專家學者看法不一，特別是中華民國銀行公會相關人士看法更是離奇，直接表明，現在房價已到頂點，僅有豪宅或地點佳者仍有上漲空間；筆者見解稍有不同，有可能是因為立法院日前一讀通過「消費者債務清理條例草案」影響，日後三讀通過，對銀行和房地產的衝擊「無法估計」各銀行都已挫著等。筆者摘錄一編論述轉載套房豪宅賣誰？近來台灣房地產是否已經過熱觸頂？引起不少論戰。但單就現象而論，這波房地產復甦寄寓了台灣經濟社會變遷的重要軌跡，尤其豪宅與套房兩種低實用性的極端產品竟同時蔚為主流，堪稱奇觀。

　　豪宅與套房的並立，意味了台灣中產階級已經瀕臨淘汰邊緣，貧富極化的張力更甚以往。在過去，三房公寓是標準房的代表，其主要承載對象則是中產階級家庭。由於家庭意味了夫妻結合與再生產下一代的場域，故三房之殼可說同時滿足了中產階級對於實用、親密與安全這三個基本需要。但如今，人人都有屬於自己的房間似乎成了愈加遙遠的夢想，炫耀性質的豪宅高不可攀，而套房若非充斥著投機游資，不然便是難敷所需。豪宅與套房的雙峰現象，可說是住房實用性與人們使用需求最嚴重的背離。

　　未來，人們無立錐之地的尷尬將益發明顯。除了所得能力跟不上房地價漲幅之外，工作的不安定感更是揮之不去的夢魘。在過去，人們之所以認為「成家」可行，係因「立業」不難。由於以前求職相對容易，升遷相對確定，因此長達二十年之久的房貸是可能建立在一個穩固的財務規劃基礎之上。如今，低度就業充斥、人力派遣蓬勃、再加上組織瘦身的大刀一揮，風雲丕變的勞動條件鬆綁，早讓各種人生理性規劃淪為賭桌上的瘋狂涉險。 工作不安全感提醒人們，縱使口袋有錢，但掏錢消費也將變成不智之舉，而這也是台灣近幾年來一直解不開的死結。主計處剛公布今年一至四月躉售物價指數漲幅為七．二八％，但終端的消費者物價指數卻僅漲了○．九％，如此懸殊的落差充分說明了大眾消費市場已經氣若游絲，根本沒有承受廠商成本轉嫁的能力或意願。

　　悲哀的是，民進黨政府在執政期間的把脈診斷，選擇了引鴆止渴。為了刺激疲弱的民間消費，藉由金融創新的鬆綁口號，大肆以信用卡、現金卡的周轉借貸維持短暫的民間消費假象。結果，總額三千三百億元、多達二十二萬的卡奴人數就像魔術師變戲法，短短幾年間驟然而生。

　　迄今，台灣政治尚無法為上述宏觀經濟困境提供任何方向性解答，反而還提著汽油桶救火。各黨派正忙不迭地在選前傾銷減稅法案，倘若得逞，則財政收入的銳減勢必嚴重限縮未來公共支出的規模與效果。此外，各黨派齊力合作的北縣升格案，在高呼平起平坐的「公平」之餘，恐怕新板特區所帶動的房價漲幅與「繁榮」地景才更令政客們雀躍。

　　戴維斯（Mike Davis ）在他的著作《貧民窟星球》（Planet of Slums）裡提醒，近三十年來全球化鬆綁競爭的結果，業已讓貧民窟成為一個普遍蔓延的國際現象，其嚴重性又以南半球大都會為最。戴維斯認為，這個新的住屋排除與貧窮化問題已非傳統的都市理論可以解釋，由於現今的都市化已與工業化脫鉤，都市再也無法像過去那樣扮演起大量就業的提供者角色，復又面臨公共預算的緊縮，故貧民窟將持續成為多數全球化失敗者的收容所，並與贏家的棕櫚豪宅比鄰。

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民法親屬編重要修法內容及重大影響

註：利率異動以銀行公告為主          資料來源：各銀行及保險公司

北市土地開發 外商興趣高

台北市政府昨（21）日召開國際投資招商說明會，一口氣推出台北車站雙子星大樓開發案、興國公園開發案與廣慈博愛院土地開發案等三大土地開發案，總投資金額高達674億元。

北市府指出，三大案完成開發後，除可刺激台北車站周邊商業發展，帶動台北市西區的都市更新與繁榮，以及南京復興辦公商圈、信義計畫區外圍老舊社區的發展外，北市府亦可因此收取至少50億元的權利金與土地租金。

昨日出席招商說明會的外商包括AIG（美國國際集團）、美國雷曼兄弟亞洲投資有限公司、Angelo, Gordon Asia Lim-ited（安祖高頓亞洲有限公司）、CLSA（里昂證券）等國際主要投資機構法人的決策階層，會後外商並實地參訪相關投資開發案。

擔任招商顧問的高力國際總經理劉學龍說，外資對商用不動產的興趣最高，以往台灣較少釋出商用複合式不動產的開發案，外資常不得其門而入。這次釋出的雙子星大樓案，可結合百貨、辦公室、旅館與酒店式公寓等，外資都很有興趣。

高力國際北亞洲區董事總經理柳維倫則分析，目前美國有次級房貸陰霾，未來應會有更多國際資金將目標轉至亞洲市場，活躍亞洲房市。

台北捷運局聯開處副處長林勳杰表示，台北車站雙子星大樓的投資額約440億元，雙子星大樓將採聯合開發方式辦理，投資者興建兩棟商業大樓後，可自行經營管理，也可委託專業團隊負責營運，經營期沒有限制，未來獲利則依據土地持有者及投資者的持分來分配，與BOT案截然不同。

而廣慈博愛院開發案，土地6.5公頃，將供廠商開發兼顧社會福利與商業設施的平價住宅、安養中心、生活商業設施、公園綠地等，總投資額約84億元。

位於南京東路三段華航總公司後方的興國公園開發案，5,000餘坪土地，初步規劃供廠商投資興建商業大樓和停車場，總投資金額約150億元。

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容積移轉放放收收 1縣3制 小巷蓋大樓都會擠爆了
林家群/北縣報導 中國時報 2007.08.20

台北縣市一河之隔，都市景觀截然不同，過去以北市為重心，但近年北縣因容積移轉之故，沿河都會板橋、三重高樓櫛比鱗次，反觀北市因嚴格控管容積移轉，設限極多，讓老社區萬華、大同區市況蕭條。

不過，北縣近10年因容積移轉興起的搶建風潮，讓土地使用強度過高，人口群聚，影響生活品質，因此要控管容積移轉；但台北市卻在今年七月宣布針對部分地區放寬容積移轉，其中之一就是老社區再現風華，促進都市再生，落實「東西軸線翻轉」。

城市競爭 影響人口遷徙

台北縣市間的發展，是否因為容積移轉上有不同政策考慮，未來在都市景觀、人口遷徙及城市競爭力上有所變化，值得觀察。

台北縣近年開發快速，都會區高樓林立，連許多8米以下的小巷弄中也是大樓聳立，絕大多數是因為容積移轉過於寬鬆帶來的影響。

北縣在內政部九十三年六月修正公布「都市計畫容積移轉實施辦法」前，已在八十六年對全縣17處都市計畫區發布實施土地使用分區管制要點；九十三年五月又針對其中5個都計區進行通盤檢討，並修正其容積移轉上限及接受基地面積條件。

九十四年二月，縣府因內政部九十三年發布的「都市計畫容積移轉實施辦法」而訂頒「北縣都市計畫容積移轉許可審查要點」，結果出現「一縣三制」狀況。

嚴格控管 以維生活品質由於依土地使用分區管制要點實施的都計區，有關容積移轉部分對於接受基地的臨路條件一開始並未規定，九十三年只針對5個都計區修正容積上限及接受基地面積，所以才會出現建商捐贈公共設施保留地取得容積移轉後，在小巷弄內蓋大樓。

而接受基地面積也變來變去，一開始要求大於1千平方公尺，再改為如比鄰送出基地只要大於3百平方公尺，未比鄰者須大於5百平方公尺，後來「北縣容積移轉實施要點」規定接受基地只要大於3百平方公尺即可。

但接受基地如果面積大，即使容積移轉取得的建坪高，但因建蔽率之故，可做為公共空間的面積較大；如果接受基地面積小，能保留做為公共空間就小，環境、交通、公安等都受影響。

城鄉局估算，北縣未徵收的公共設施用地約6千公頃，如全部以容積移轉取得，將可增加容積約2億平方公尺，以現行人口數與住宅區面積約每人25平方公尺計算，北縣約可再增加8百萬人。

由於體認容積移轉不加以控管將嚴重影響生活品質，縣府已將容積移轉自治條例送縣議會審查，預料明年中實施。

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容積移轉修法 府會關係緊張
林家群/北縣報導   中國時報 2007.08.20　

去年縣政府為北縣都市景觀與生活品質的長遠發展，欲修正北縣容積移轉規定加以控管，但修正案將作為送出基地的「道路用地」排除，引起業界抗議，更造成府會關係一度緊張。

縣議會最後決議，容積移轉事宜因涉及人民權益，須透過制訂自治條例方式由議會審查通過才能實施。縣府於是提出「台北縣都市計畫容積移轉許可自治條例」，目前正在議會進行立法程序。

條例中較重要的條文包括明訂接受基地的條件「面臨已開闢8公尺上道路或經指定建築線之現有巷道，以及基地連接前款道路之長度達8公尺以上，面積達5百公尺以上」（第三條）。

明訂屬私有都市計畫公共設施保留地者，包括「道路、人行步道、公園、鄰里公園、綠地、廣場、人行廣場、兒童遊樂場及體育場及其他經縣府同意之土地」，均可為送出基地（第五條）。

縣府原希望自治條例完成立法程序後就公布實施，但議會審查時卻希望明年六月卅日才施行，讓外界認為係預留時間讓業界趕緊處理手頭上案件的「便民」作法。

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