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房屋「稅！稅！稅！」弄清楚免煩惱

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】李先生擁有個1樓的住家，為了增加額外的收入補貼家用，特別將自家的騎樓出租供他人擺攤營業，再將1樓租給早餐店經營早餐生意，然後每個月收取相對的租金報酬，結果他發覺房屋稅因此提高了，而稅捐機關核定他的租金收入要併入個人綜合所得稅，讓他感到很納悶。



稅捐機關表示，房屋供營業使用，不論該營利事業是不是合法，有沒有取得執照，仍然應該就已供營業使用的事實，按營業用稅率課徵房屋稅。稅捐機關舉例，最常見的案例為：將1樓擅自變更用途供自己或出租他人經營早餐店或小吃店使用，誤認為未辦理營業登記即可繼續按住家用稅率課徵，且可免納營業稅或營利事業所得稅。



稅捐機關強調，凡是查獲原按住家用房屋變更供營業人使用者，除了會派員勘查其實際使用面積改按營業用稅率課徵房屋稅，及其坐落土地改按一般用地稅率課徵地價稅外，對於未辦理營業登記或出租取得租賃收入部分，地方稅務局在核發改課情形通知函時，均會一併通知國稅局依法查處。稅捐機關提醒民眾，房屋稅係按使用情形核定其適用稅率，千萬不要心存僥倖，以為未辦理營業登記就與房屋稅改課無關。



稅捐機關進一步解釋，所謂的營業用房屋，應按營業用稅率課徵房屋稅。而所謂營業用，除了門市交易處所外，供營利事業內部工作使用之職員辦公處所、會議室、董監事辦公室，或為營業目的陳列商品之商品展示中心，均屬供營業使用。



稅捐機關會定期將房屋稅核課情形與國稅局營業登記資料核對，並派員清查房屋稅籍相關資料，若查有使用情形變更者，就會據以釐正房屋課稅資料，並發函通知改課內容。如納稅義務人對改課事項有疑義，應儘速與該局聯繫。



至於李先生自家的騎樓出租供他人擺攤營業部分，稅捐機關表示，房屋騎樓若僅供公眾通行，未作任何使用，則該部分是可以免徵房屋稅，反之，假如將騎樓部分或全部供營業使用，雖於營業外時間仍供公眾通行，但由於其供設攤營業使用部分非供公共使用，是不能免徵房屋稅。近年來，騎樓擺設攤販供營業使用情形有增加的趨勢，稅捐機關特別提醒民眾，如房屋騎樓有上述情形者，應主動向該局申報房屋使用情形變更，以免受罰。

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奢侈稅真的沒效，雙北房價還是不跌

【MyGoNews林承志/台北報導】奢侈稅自去年第一季曝光以來，成交量出現萎縮的市況，然而房價受到的衝擊面似乎與成交量沒有『同步』。房價自奢侈稅曝光及2011年6月實施以來，加上持續受到歐債風暴與通膨上漲的打擊，1年來房價到底變化了多少，有跌嗎?是跌很大嗎，還是根本沒有跌?成為購屋者關切的焦點。



根據住展雜誌最新發佈2012年第一季，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區2011年第一季與2012年第一季的房價相比較，漲幅為8.1%。台北市12個行政區的房價，除了士林區小幅下跌外，其他11個行政區皆呈現上揚的格局。



台北市預售屋與新成屋的平均房價，在2011年第一季為74萬元，經過1年後，2012年第一季的房價為80萬元，持續站上8字頭關卡。大安區的房價也是持續站在高崗上，1坪為125萬元。台北市

房價的前三高，分別是大安區的125萬元、信義區的115.5萬元及中正區的94.7萬元。三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯市中心區房價高的抗跌性與上漲力道，其中大安區與信義區的平均房價，早已站穩於百萬元以上。



北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115.5萬元，而有松山機場國際航線利多的松山區，在2012年第一季也出現補漲的行情，房價正式站上9字頭。



從一年來，台北市房價仍有8.1個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府暫停標售國有地的政策下，土地的供給面少之又少，這就是台北市房價為什麼『回不去了』的主因之一。



受到台北市高房價排擠效應的影響，台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致新北市的移入人口持續增加。截至2012年第一季為止，新北市的人口數為3,920,761人，正式突破390萬人的大關，較2010年的人口數3,897,367人，再增加了0.6%。



根據住展雜誌統計顯示，新北市人口的增加，使房市因需求帶動房價跟著水漲船高。以新北市各行政區2011年第一季的房價與2012年第一季相比較，平均漲幅達12.4%，新北市各個行政區的房價，除了泰山與蘆洲沒有上漲，其他的行政區皆為上揚，房價超過4字頭的就有永和、新店及新莊等7個行政區。

新北市預售屋與新成屋的平均房價，經過了1年，房價再上揚至34.4萬元的歷史新高點。除了7個行政區突破4字頭外，突破3字頭的則有蘆洲、土城及汐止，而低於2字頭的僅剩下鶯歌一區，也就是說新北市已幾乎沒有低於2字頭房價的區域了。



住展雜誌研發長倪子仁表示，新北市的重大公共工程持續大力開發，加上市府三環三線捷運線的大串聯，使房價漲幅超越台北市。三重新莊線的提前通車，加上捷運機場線經過的桃園、林口、五股等地區，對該區的交通將提供重大貢獻，通車後的房價後市可期。



多事之秋的去年房市，在多重利空的衝擊下，雙北市房價仍能持續維持在高檔不墜，充分顯示，雙北市土地嚴重的供需失衡，造成台北居大不易的市況，不但顯現在台北市，連新北市的購屋壓力也隨著房價的比價效應再拉高許多。



倪子仁說，從新北市，甚至桃園地區的中壢市與桃園市二區，近期房市反應相對熱絡來觀察，新北市與桃園地區房價的『底座』必會愈墊愈高。對現階段購屋者而言，通膨的巨獸如火如荼的衝了上來，如果想要在新北市各行政區置產購屋，再不下定決心，壓力一定也會越來越大。

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北市都更顧問小組新增2點共識

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市都市更新顧問小組於2012年4月13日召開第4次會議，新增2點共識，及建議修正都市更新條例及其相關法令共27條。



台北市政府表示，這次達成的2點共識，分別為：

(1)都市更新處理方式包括重建、整建及維護，惟現行條文內容以重建方式為主，致執行整建維護面臨許多疑義(例如同時採二種以上處理方式時，同意比例與容積獎勵如何分算、同一建築執照之部份建物擬採整建維護困難等)，故建議應於都市更新條例內另訂整建維護專章予以規範。



(2)強化所有權人之退場機制，有3項重點：

1.公展結束前所有權人得撤銷同意書，不需負舉證責任。

2.事業計畫核定後，應於3年內提出權利變換計畫，有特殊情形者，得延長1年，逾期報核，事業計畫自動失效。

3.增加權利變換計畫亦需取得超過9/10同意書比例。



台北市都市更新顧問小組表示，針對歷次已達成20點共識之相關條文進行審視，建議修正都市更新條例19條、都市更新條例施行細則4條、權利變換實施辦法2條、都市更新團體設立管理及解散辦法2條，總計27條。

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區段徵收有窒礙，台中市研議改為重劃辦理

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府地政局長曾國鈞2012年4月12日於議會臨時會進行市地重劃及區段徵收目前辦理情形專案報告，他表示，目前台中市府辦理及規劃的區段徵收案共13件，其中，擴大大里都市計畫案、變更烏日都市計畫案、文山工業區區段徵收案等3案，都受市價徵收影響而暫緩辦理，而市價徵收恐將讓區段徵收難以財務平衡，為避免嚴重影響台中市府財政，應可改為重劃方式辦理。



台中市整體開始區自辦市地重劃共分為14個開發單元，曾國鈞指出，第6、7單元納入公辦第13期重劃區，第9、10、11單元則納入公辦第14期重劃區，其餘各單元則由土地所有權人依規定自行成立重劃會進行開發。



曾國鈞表示，原本區段徵收以土地公告現值加4成補償，徵收後開發獲得的盈餘，再由政府投入於地區公共項目支出中，財務較能達到平衡。但修法後，由於土徵條例施行細則第56條規定，區段徵收案如無法達到財務平衡，日後必須由「實施平均地權基金」補貼，擔心屆時恐影響財政狀況。



曾國鈞提出三種解決辦法，(1)降低徵收地所有權人領回抵價地的比例，但對平衡財務虧損幫助不大，且地主接受意願恐仍需協調。(2)改以重劃方式辦理。(3)道路公園等公共設施，改以一般徵收方式辦理。其中，專案報請行政院核准改以重劃方式辦理，可避免市價徵收帶來之龐大經費需求，又可達到土地重劃的目的，是最佳方案。



台中市長胡志強表示，即使中央尚未公布土徵法修正草案的配套措施，也不影響市府推動區段徵收案，但他也強調，如果改依市價徵收，經費過於龐大導致市府無法負擔，希望改為重劃，較不消耗財源。



最後，議會決議要求市府加強監督各自辦市地重劃辦理情形，並依照土徵法修法後規定，以市價基礎充分與被徵收地主溝通，保障民眾權益。

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為了孩子好，學區住宅變成寶

【MyGoNews林承志/台北報導】同一條街道、同一個生活圈，也會因為設籍學區不同而出現房價落差，且每坪價差平均落在5~20萬，其中以中正區市教大附小的明星學區效應最為驚人，以寧波東街為學區分界，單號門牌落在市教大附小，而雙號則被劃為東門國小，兩者之間每坪房價價差高達20萬，堪稱史上最強學區門牌效應。好房網整理2011年台北市滿額國小發現，因為「一號之隔」的學區價差在台北市共計有6所學校，分別是中正區的市教大附小、國語實小與松山區的健康國小、敦化國小以及大安區的新生國小、金華國小。



正因為孩子生得少，台灣教育正逐漸走向菁英化，不少家長普遍存在「不能輸在起跑點」的教育觀念，想盡辦法將孩子擠入學校窄門，推升明星學校周邊房價水漲船高，好房網表示，中正區文教氣息濃郁，許多老字號的明星學校皆設在此，因為一路之隔，竟也出現房價價差，寧波東街以西的單號門牌為市教大附小學區，搭配超搶手的中正國中，雙明星學區強力支撐當地行情，中古屋每坪80~85萬，聲勢長年不墜，與寧波東街雙號門牌的東門國小相比，出現明顯「學區價差」。



好房網提醒，不少家長以為房子買在學校附近，孩子就一定能入學就讀，其實未必正確，以中正區的三元街為例，單數門牌學區是超熱門的國語實小，而雙號則劃為螢橋、忠義國小，即便同一條街，卻因為設籍學區不同而有每坪15~20萬元的差異。

再看松山區學區房價效應也出現在光復北路上，雙數門牌為敦化國小，國中學區為中崙高中國中部與介壽國中，優質的教育環境吸引家長搶房設籍，中古屋每坪有65~75萬水準，而單數門牌則落在西松國小，房價則稍低5~15萬。另外新東街也有類似情況，單數學區為健康國小，雙數則是民權國小，兩者之間相差5~10萬。好房網表示，近年來有愈來愈多家長在購屋前，都會事先打聽清楚所屬學區位置，一方面除了方便孩子就讀以外，房子將來脫手也較具保值性。



而燙金地段的大安區永康街，區域房價向來不低，即便學區分屬於新生國小與金華國小，兩校皆為年年招生額滿的強棒學校，但在家長心目中，近年以雙語教育打出知名度的新生國小技高一籌，硬是把金華國小給比了下去，成為最新寵兒，以永康街單號門牌的新生國小學區房價，當地中古公寓行情每坪來到95~105萬，相較於永康街雙數門牌的金華國小學區房價，每坪還是略高5萬。正因為新生國小「一籍難求」，符合資格的學童除了要有居住事實，還要比較設籍時間長短，校方甚至要求設籍得滿六年才可入學，等於孩子一出生就要設籍在該地，不過即便就讀門檻築高，望子成龍的家長依然趨之若鶩。



好房網指出，明星學校周邊落於市區中心位置，環境單純、且生活機能成熟，對於自住需求的民眾而言，極具購屋指標意義，其次，對於有意投資學區產品的包租公而言，更要留意門牌效應，才能買到貨真價實的明星學區產品。

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課奢侈稅，競標高鐵土地退燒了

【記者蘇東記台北報導】交通部高速鐵路工程局每年不定期辦理高鐵車站特定區土地標售，今年首標有12筆土地，10日決標只售出7筆。高鐵局說，今年標售的確不如去年熱絡，推測與課徵奢侈稅多少有關。

高鐵局今年首度標售的高鐵車站特定區土地，桃園、台中、台南共12筆，共售出7筆，總得標金額約新台幣8億5000萬元，未售出的土地，將在下半年土地標售時一併辦理。

高鐵局說，這次標售的高鐵車站特定區土地，以台南站最熱門，標售兩筆住宅區土地，有6封標單，兩筆土地全售出，決標金額1億7800萬元。

台中站標售兩筆商業區、3筆住宅區土地，結果只有3封標單，最後售出2筆商業區、1筆住宅區土地，決標金額5億1400萬元。

桃園站共標售5筆住宅區土地，只收到3封標單，最後售出2筆，決標金額1億5400萬元。

高鐵局表示，去年只辦理1次高鐵車站特定區土地標售，競標很熱烈，最後只有1筆土地未順利標出，總決標金額達21億元。

高鐵局研判，今年土地標售未如去年順利，多少和奢侈稅有關；不過，高鐵局說，也會就未標售出去的土地個別檢討。

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實價課稅應不分價格、不分區域實施

【MyGoNews林承志/台北報導】高房價時代來臨，根據財政部財稅資料中心最新統計，國內貧富差距高達93倍，台灣貧富差距鴻溝不停地擴大。房價卻還是一路竄高，年輕人不敢成家生子，下一代生活堪憂。針對此次立法委員賴士葆提出的高房價實價課稅，豪宅房仲大師房屋總經理陳建慶提出相關看法與建議。



政府打房「頭痛醫頭、腳痛醫腳」

陳建慶表示，將人潮引出雙北市、往郊區遷移，甚至有銀行業者推出房貸年限延長到40年等，都只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的作法，與奢侈稅相同，因此只有徹底全盤審慎檢討國土規劃、城市發展、南北平衡、稅制改革，才能落實居住正義。



根據各國不動產持有稅資料顯示，台灣房屋持有稅（房屋稅、地價稅），稅率約0.23% ~
0.25%(資料來源2011財政部)，相較日本稅率1.4%，美國稅率最高可達4%，台灣對不動產持有稅明顯偏低。不同於美國與日本以市價為基礎，台灣是以房屋評定現值與公告地價作為課稅依據，與市價落差極大，稅基太低。



不動產持有稅得以實際成交價為基礎

以台北大安區新光瑞安傑仕堡為例，房屋評定現值新台幣710萬元，土地公告地價1951萬元，合計2661萬元，市價預估1億3000萬元，兩者落差竟然達5倍，採實價課稅之後，不動產持有稅得以實際成交價為基礎，較可符合稅賦公平原則。



陳建慶也指出，他個人贊成實價課稅，稅制更公平，有效縮小貧富差距，抑止炒房、炒地皮、不勞而獲牟取暴利風氣，能讓房價資訊在實價登錄後透明化，而實價課稅後則更具有公信力，有助於台灣全球化的發展，同時吸引外資、外商進駐投資置產。



實價課稅應全面不分價格、不分區域實施

陳建慶表示，實價課稅應全面不分價格、不分區域實施，只課高總價豪宅，很容易讓投資客轉進入一般住宅，造成中低價位住宅飆漲，因為低總價本來投機客就多，門檻低，脫手容易，分區域、分城市亦同理可證，全民受苦，得到反面效果。



此外，也必須合理看待高價住宅需繳交高額稅金。如同管理費，擁有豪宅享用高品質，自然支付較高的稅率，但只對豪宅課實價資本利得稅顯然不公平，容易造成階級對立與仇富心態。



事實上，近年來許多富豪都捐出財產做公益回饋社會，包括王品集團董事長戴勝益、潤泰集團總裁尹衍樑、長榮集團總裁張榮發等人，都公開表示裸捐財產，如果只針對富豪加重課稅，一昧打擊富豪，進而造成富豪出走（例如聯電榮譽董事長曹興誠、王永慶的長孫王泉仁遷籍新加坡），社會吹起資產外流風潮並非全民之福。



不動產交易所得應單獨課徵，不應併入綜合所得總額課稅

全面實價課稅後需有完善精準的配套措施，否則形同全民加稅。目前房地產的政府評定現值與市價嚴重脫勾，當房屋稅與地價稅的稅基，由房屋評定現值與公告地價轉為落差極大的市場實價，稅基必然增高，如不同步調低稅率，以台灣目前房屋自有率高達88%，恐怕造成全民極大的爭議及反彈。

不動產交易所得應單獨課徵，不應併入綜合所得總額課稅。以我國綜合所得稅制度，採超額累進稅率，最高級距稅率高達40%，一旦不動產交易所得併入綜所稅，只要年收入達到423萬元就會進入最高級距，等同於不動產資本利得稅40%，相較於日本稅率15%~30%，美國25%，稅賦實在太重，並不合理，影響民眾投資房地產意願。



資本利得稅不應溯及既往

最後，資本利得稅實施前一定要說清楚實施的時間點，是否有追溯期，還是不溯及既往，陳建慶認為不應溯及既往，完全排除立法生效之前取得之不動產，避免引發民眾恐慌心理，因為在稅賦俱增的壓力下，民眾除了自用住宅外，勢必大量拋售閒置之不動產，造成房地產崩盤，如同擠兌風暴，沒有一家銀行經的起民眾恐慌性擠兌，台灣房地產也經不起大量拋售的沈重賣壓，房地產勢必無量崩跌，執政當局不可不慎。

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桃園機場聯外捷運A19站開發案招標

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】交通部桃園機場聯外捷運系統A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發案，正式公告徵求投資人合作開發，該案對於區域房地產發展會有一定程度向上提升效果。



交通部表示，本案基地位於高速鐵路桃園車站特定區內，毗鄰機場捷運A19站(桃園體育園區站)及桃園國際棒球場，開發範圍包括桃園縣中壢市青芝段159-2地號之商一土地，以及桃園縣中壢市青芝段159-3地號之捷運車站專用區土地共2筆土地，面積合計約16,843.77平方公尺。



本案擁有高鐵、機場捷運之交通優勢，利用高鐵可通達西部各大主要城市，並可搭乘機場捷運快速到達桃園國際機場、大台北及桃園都會地區。高鐵桃園特定區近年來發展快速，土地標售熱烈，已成為各界矚目之新興發展區域，且本區相關公共設施均已開闢完成，實屬北部地區投資之絕佳選擇。



未來期能以本案鄰近桃園國際棒球場，具備運動休閒娛樂氛圍之優勢，並以T.O.D「新生活園地」為定位，採「多元混合使用」為概念，引進商業活動及優質住宅，帶動周邊地區發展。



本案係依據大眾捷運系統土地開發辦法及其相關規定，由本局提供土地並徵求投資人合作開發方式辦理招商。申請人為依法設立之本國公司或外國公司，並符合本案規定之開發及財務能力者，即可參與投標。

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買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

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節稅小妙方，善用自用住宅購屋借款利息扣除額

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國稅局表示：百年好合、白頭偕老，趕搭百年結婚潮，不少年輕人紛紛選擇於民國百年進入婚姻，向金融機構貸款購屋共組家庭。



國稅局提醒貸款購屋族，依所得稅法第17條第1項第2款第2目之5及同法施行細則第24條之3規定，納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付之貸款利息，如符合下列條件可於綜合所得稅申報時申報列舉扣除：

(1)房屋為本人、配偶、受扶養親屬所有。

(2)本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度辦竣戶籍登記。且該屋未供出租、供營業或執行業務者使用。

(3)取具支付該借款之利息單據正本。前揭購屋借款利息以每年實際支付該項支出減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額，申報扣除，每次扣除金額上限為30萬元，且每一申報戶以一屋為限。



國稅局舉例說明如下：呂先生在2011年在台北購買房子供自住，且未將該屋出租或供營業或執行業務者使用，並於當年度於新屋辦妥戶籍登記。呂先生2011年向金融機構借款支出之利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，已超過申報額度上限的30萬元，因此係以30萬元作為購屋借款利息扣除額。



國稅局進一步提醒，因個人因素尚未在該屋辦妥戶籍登記者，建議貸款購屋自住族儘速向戶籍機關申請戶口遷入，以早日享受自用住宅購屋借款利息扣除額優惠，別讓您的權益睡著了喔。

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五、六年級的記憶卡通

現在電影有很多都把以前的英雄人物拿出來演出，且很多收是小時候的漫畫人物和記憶，最近電影也要演出復仇者聯盟，也就是把很多英雄人物如鋼鐵人、綠巨人、美國隊長和雷神索爾等人物聯合起來演出的復仇者聯盟。

但是日本卡通人物也有我們小時候的懷念，日本也有一部卡通也都是把我們所有熟悉的機器人所組合起來的影片，十足滿足了我們五六年級那時候對這些卡通人物的愛慕和幻想。