輔大醫院變更案通過內政部審議


MyGoNews方暮晨/台北報導】輔仁大學為能進一步落實深耕台灣醫學教育、培養優秀醫護人才並符合國際醫療品質標準,並提供新北市新莊、泰山地區居民更優質的醫療環境,擬興建輔仁大學附設醫院,將其位於輔大運動場西側1.79公頃土地由住宅區及宗教專用區變更為醫療專用區,其都市計畫變更案經內政部都市計畫委員會2011111767次會議審議通過。未來將為新泰地區及新北市提供更優質的醫療環境、提供區域民眾方便、即時、適切的整合性醫療照護。



新北市政府城鄉發展局主任秘書邱敬斌指出,這個都市計畫變更位置位在輔仁大學西北側,屬於泰山都市計畫塭仔圳地區,計畫區東臨新莊市,南至貴子路,西接貴子路67巷,北界30計畫道路,計畫範圍總計1.79公頃。基地交通條件亦相當良好,未來將鄰近捷運機場線與新莊線輔大站,再加上輔大允諾未來醫院營運後,將提供免費接駁公車,方便民眾就醫。



都計委員會通過的變更案,考量開發公平性及合理性,要求基地劃設10%的公園用地作為與鄰近住宅區的隔離,另外變更後增加的土地效益亦要求提供等值的醫療回饋予地方居民,包含周邊地區居民掛號費費優惠、中低收入戶醫療補助其他相關弱勢團體等在醫療費用的折扣;同時輔大醫院開業後亦將提供社區健康篩檢、定期社區健康講座、義診等服務。另一方面,考量實際發展需求,提供醫院捷運站定時接駁巴士、夜間時段停車優惠收費,以服務地區居民。



輔仁大學黎建球校長表示,依據衛生署新制醫療資源劃分,輔大附設醫院位於台北醫療區西北次區域(含泰山、三重、蘆洲、林口、八里與五股),此區域目前在急性一般病床上仍有3千多床短缺,加上新北市人口增多,未來輔大附設醫院的設立,將可兼負起當地急重症醫療,提升對病患的照顧。另外,輔大醫學院是全國唯一沒有自己附設醫院的院校,未來醫院成立後,將可使輔大醫學教育更臻健全,培育更多優秀醫學人才。



新北市政府城鄉發展局都市計畫科科長許仁成說,本案的主要計畫通過內政部都市計畫委員會審議,後續將再配合修正細部計畫並提送提送新北市都市計畫委員審議。預計2012年都市計畫發布實施後,輔仁大學於2013年開始辦理醫院開發建築作業,順利的話,可以在2015年完成。



預期本案後續結合新莊副都心、新泰塭仔圳開發,將可滿足未來新泰地區人口成長所衍生之醫療照護需求,同時結合輔仁大學醫學教育與醫療服務結合,可以提升新泰地區及新北市區域醫療水準,希望政府與地方共同打造醫療照護,建構區域整合性醫療服務系統發展。




 




 


 




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歌林擬標售資產33億餘元




MyGoNews廖賢龍/台北報導】家電大廠活化資產動作頻繁,繼大同公司之後,歌林(1660)也要依重整計畫標售土地資產,將台北市商辦大樓及桃園兩廠房公開標售,標售底價合計在33億元以上。



歌林公司公開標售資產包括:(1)歌林商業大樓部分樓層(門牌號碼為台北市中正區重慶南路一段841樓、862樓之37樓、7樓之18樓、9樓、10樓、11樓及地下一層)及其座落基地持分,標售底價為82110萬元;(2)歌林觀音一廠廠房(門牌號碼為桃園縣觀音鄉成功路一段530)及其座落基地全部,底價為117380萬元;(3)丙標:歌林觀音二廠廠房(門牌號碼為桃園縣觀音鄉工業四路7)及其座落基地全部,標售底價為58490萬元。受託單位第一太平戴維斯表示,預計在2011121開標。



歌林資產標售主要是依重整計畫執行,商用不動產界人士指出,該案資產標售可能還是跟近期商用不動產景氣略佳有關,不過,t廠房屬特定行業才會使用,所以較不同於商用不動產的商辦大樓,能否順利標售成功,還要視需求者而定。




 




 




 




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台北市8大產業發展主軸出爐


MyGoNews方暮晨/台北報導】台北市長郝龍斌2011111出席「產業有家,家有產業」座談會致詞時指出,台北市已結合自身的優勢與條件,規劃了「文創、觀光、美食、國際醫療,以及金融服務、會展服務、生物科技及都市更新」8項產業發展主軸,未來市府將透過各項努力,為產業打造最好的經濟發展環境,積極運用各種招商機會,讓企業能夠在台北深耕發展,再創台北和台灣新一波經濟榮景。



受到美債和歐債的衝擊,各界預估下半年全球景氣恐將重蹈2008年全球金融危機風暴,郝龍斌特別表示,台北市政府密切注意此一經濟情勢發展,早在9月份就已規劃好相關因應作為,將比照2008年金融海嘯模式,擴大協助失業勞工加強職訓、協助勞資雙方媒合,並配合中央的政策獎勵企業僱用,以穩定整個就業市場以及消費市場的信心。同時,也會積極輔導企業,給予必要的疏困,協助企業渡過景氣低迷。




台北市政府與經建會共同舉行「產業有家,家有產業」座談會,邀請產官學界相關代表,就台北市產業未來發展願景廣泛交換意見,找出最適合台北市發展的產業利基,打造最好的投資環境。會中,多名民間團體代表和學者看好台北市發展會展產業,但也認為目前台北的相關軟硬體設備和配套服務仍不足,例如一次能容納五千人的飯店,多國同步翻譯等。




對此,郝龍斌表示,在亞洲各城市中,目前台北市的會展做得算不錯,2010年居亞洲第二,僅次於新加坡。他坦承,台北市要發展會展產業,確實不能只靠目前的幾個會展中心和設備服務,市府會加強推動整合,積極改善提升,以因應未來會展產業發展趨勢。




 




 




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地價稅小錦囊,繳納期限11/30




MyGoNews林湘慈/綜合報導】2011年地價稅繳納期限至1130截止,納稅義務人自10月中旬起會陸續收到稅單,稅捐機關呼籲民眾如期繳納,以免受罰。



稅捐機關表示,納稅義務人可在201112224時前到便利商店或利用自動櫃員機、電話語音轉帳、信用卡及晶片金融卡、網際網路等方式繳納地價稅款。其中在20111212011122繳納者,雖屬逾期繳納案件,但不加計滯納金;逾122以後繳納者將被加徵滯納金,且僅能持繳款書至各代收稅款之公、民營銀行、農會或信用合作社等金融機構臨櫃繳納,不能使用其他的繳稅方式。已辦理委託轉帳代繳稅款約定者,請於20111130在該轉帳帳戶內預留足額存款,以免銀行扣款時存款不足而產生欠稅。



稅捐機關特別提醒民眾,逾期繳納地價稅者,每逾2日按滯納稅額加徵1 滯納金,最高可加徵至應繳稅額之15%;另逾30日仍未繳納者,除加徵15%滯納金外,將被移送行政執行處強制執行。



831基準日
地主負責繳納全年地價稅



稅捐機關表示,地價稅每年徵收一次,採按年計課,並以831為納稅義務基準日,凡在831於地政機關土地登記簿所記載的所有權人或典權人即是當年度地價稅的納稅義務人。但如屬經法院拍賣取得土地者,則在2011831以前領得法院核發權利移轉證書的拍定人,作為該年度該筆土地地價稅的納稅義務人。



稅捐機關進一步舉例說明,如2011101辦妥移轉登記之土地,原所有權人仍為2011年地價稅之納稅義務人,應繳納2011年全年之地價稅,新所有權人則自2012年起負納稅義務。至拍賣案件拍定人如在2011831以前領得法院核發之權利移轉證書,則2011年地價稅的納稅義務人為拍定人;如在201191以後始領得該證書者,則2011年地價稅的納稅義務人仍為原所有權人(即債務人)



至於在當年度土地有移轉情事,買賣雙方縱有自行協議按持有土地實際月份分攤地價稅情形,但地價稅單仍以2011 831地政機關土地登記簿所載的所有權人或典權人為課徵對象。



贈與、繼承或信託應重新申請 按自用地課稅



稅捐機關表示,適用自用住宅優惠稅率之土地,因贈與(包含夫妻贈與))、繼承或自益信託等所有權變更登記情形,應於每年地價稅開徵40日前(922日前)由新所有權人重新申請適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅。



民眾在夫妻贈與或父母贈與土地,或因繼承而承受土地時,因繼續作為自用住宅使用且戶籍未變動,常誤以為可續用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅,但因納稅義務人已變更,如未重新提出申請,將改按一般用地稅率課徵地價稅,稅額相差至少4倍。



稅捐機關為維護民眾權益,於土地所有權人辦竣土地移轉登記後,即主動寄發地價稅適用自用住宅用地稅率之輔導函及空白申請書,提醒因上述原因承受土地所有權之民眾重新提出申請。民眾收到輔導函後,如符合適用自用住宅用地稅率規定,務必要填寫背面之申請書,檢附戶口名簿及建築改良物權狀影本(信託移轉者另加附自益信託契約書影本),郵寄至土地所在之稅捐稽徵處申請適用自用住宅用地優惠稅率。



今年地價稅係按去年公告地價為計算基礎,土地公告現值調整,地價稅不受影響!



近來公告土地現值調漲,許多民眾常憂心地價稅稅賦會跟著增加,稅捐機關特別說明,公告土地現值(每年11公告)調整會影響的稅賦有土地增值稅、遺產稅及贈與稅,而土地增值稅是土地所有權移轉(例如買賣、贈與)時,針對土地有漲價的部分徵收的稅賦。



每年11月定期開徵的地價稅,其計算基礎是每3年才調整1次的「公告地價」,與公告現值不同,通常公告地價比公告現值低很多。所以,當公告土地現值調整時並不會影響地價稅,公告地價調整才會影響地價稅。再者,即便當年度公告土地現值調整,如未發生土地所有權移轉情形,也不會增加民眾稅賦。



稅捐機關進一步說明,最新一次公告地價是2010年,下一次則在2013年。因此,2010年至2012年的公告地價是一樣的,這3年的地價稅如有變動,絕對不是受公告地價之影響!




 




 




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雙北市成屋「率先降價」5區曝光


MyGoNews方暮晨/台北報導】根據21世紀不動產分析,房仲市場目前呈現著買賣雙方價格認知分歧現象,一般自住客基本上是抱持「審慎保守」的心態,統計台北市、新北市的5大「率先降價」區域裡,在台北市依序分別是南港、中山、大安、大同、松山區,在新北市則分別是蘆洲、新店、三重、永和、新莊等。以南港24.3%成為台北市降幅最大的區域,新北市則以新店、蘆洲的降價幅度最高。



全球經濟景氣趨緩,國內科技業陸續傳出無薪假與裁員消息,處於減薪與資遣不安氛圍,同時受到房市M型化的影響下,根據內政部公佈第2季全台購屋痛苦指數高達9倍,代表M型左邊的勞工階級,在實際所得負成長的狀況下,已衝擊到房地產的信心,市場降溫使得房價修正是必然的循環,21世紀不動產2011111日新推出「下殺專區」,推薦上千間降價房屋,平均房價微調13.5%左右,大台北有些區域價格修正更直逼2成以上,吸引不少看屋人潮回籠。



根據21世紀不動產分析,2011年前3季不管是新建案推案量、買賣移轉件數等房地產指標明顯放緩,市場上已無法掩飾景氣冷鋒過境的事實,奢侈稅實施後賣方市場轉向買方市場,但因為房市未見底,民眾購屋評估期與成交期有明顯拉長的跡象,而有資金壓力的投資客與部份屋主想轉嫁15%稅基成本,目前浮現是買賣雙方價格認知分歧現象,一般自住客基本上是抱持「審慎保守」的心態。




 




 




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大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第6條之1


【公布日期文號】




內政部100819日台地字第1000165561




【要旨】




關於臺灣地區與大陸地區人民關係條例第67條第5項執行事宜




【內容】




查臺灣地區與大陸地區人民關係條例增訂第67條第5項,其立法理由為:「大陸配偶基於婚姻關係與臺灣配偶共營生活,與臺灣社會及家庭建立緊密連帶關係,有別於一般大陸地區人民。




為維護大陸配偶本於婚姻關係之生活及財產權益,其繼承權應進一步予以保障,爰增列第5項,...。」,是以依該條例第67條第5項繼承取得供住宅用不動產所有權,無許可辦法第6條及第6條之1規定適用,即其繼承取得之不動產,受登記完畢後滿3年,始得移轉之限制,亦無需按上開許可辦法報本部許可。




 




 




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依都市計畫法劃設之公共設施用地,其都市計畫發布實施日期距申請徵收已逾5年者,申請徵收前仍應依土地徵收條例第10條及申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人陳述意見機會作業要點規定舉行公聽會




土地徵收條例 《第 10 條》




【公布日期文號】


內政部100720日台內地字第1000132057號函




【要旨】




依都市計畫法劃設之公共設施用地,其都市計畫發布實施日期距申請徵收已逾5年者,申請徵收前仍應依土地徵收條例第10條及申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人陳述意見機會作業要點規定舉行公聽會




【內容】




按需用土地人於事業計畫報請目的事業主管機關許可前,應舉行公聽會,聽取土地所有權人及利害關係人之意見,為土地徵收條例第10條第2項所規定。其立法意旨,係為落實司法院大法官釋字第409號解釋,於徵收計畫確定前,聽取土地所有權人及利害關係人之意見,俾公益考量與私益維護得以兼顧,且有促進決策之透明化作用。另有關依都市計畫法劃設之公共設施用地,因經公開展覽、舉辦說明會等法定程序,並由各級都市計畫委員會審議通過,該公共設施用地辦理徵收時,應無需再舉辦公聽會,故土地徵收條例第10條第2項但書及同條例施行細則第11條第1項第2款規定已依都市計畫法舉辦公開展覽或說明會者,無需再舉辦公聽會。惟查都市計畫法第26條規定都市計畫擬定機關每3年內或5年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況並參考人民建議作必要之變更,對於非必要之公共設施用地,應變更其使用;另同法第15條第1項第9款亦規定都市計畫實施進度以5年為一期。是以,都市計畫未依上開規定進行檢討者,與實際發展情況及需要恐有所差距,則其公開展覽或說明會,應不得認係土地徵收條例第10條但書規定已舉辦公聽會之情形。(臺北高等行政法院91年度訴字第1642號判決意旨參照)。




基此,為落實土地徵收條例第10條之立法精神,有關依都市計畫法劃設之公共設施用地,其都市計畫發布實施日期距申請徵收已逾5年者,應依土地徵收條例第10條及本部991229台內地字第0990257693號令訂定之申請徵收前需用土地人舉行公聽會與給予所有權人陳述意見機會作業要點規定舉行公聽會。




 




 




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來客增?成交量減?撿便宜族殺太凶


受奢侈稅、股災影響,房市氣氛差,不過房地產業者發現,近期推案市場又湧現「揀便宜族」,不少個案來客量不減反增,惟殺價加大下,買賣雙方難有共識,成交仍無起色。




永慶代銷總經理葉凌棋表示,奢侈稅開徵後,房市交易量持續萎縮,加上近期美債、歐債風暴連環爆,拖累股市跌跌不休,讓預售市場近期士氣低落,前景看淡。




不過包括海悅、信義等大型代銷業者表示,看屋人潮近來並未減少,葉凌棋表示,以永慶代銷旗下北市個案「忠孝界」為例,近日來人量比上周更增加1~2成。




鄉林建設表示,鄉林台中旗下個案也有同樣情況,包括鄉林皇居、新月灣看屋量都有增多趨勢。




鄉林不動產研究室分析,出現如此情況,主要是近期出現的金融風暴,雖讓房市前景蒙上陰影,但也讓不少購屋者認為可以增加談判籌碼,因此更願出來看房子。




信義代銷協理何胤諭表示,奢侈稅議題剛傳出時,市場一度出現砍價風,購屋人到案場看屋,多從7折談起,有的甚至砍到56折,但由於無法成交,第3季後,購屋人殺價已大致回復到奢侈稅前的水準,大約表價的85上下,不過近期多項利空交錯下,不少客戶又多從8折談起,不出價的比例也升高。




葉凌棋表示,雖然消費者看屋勇於議價,但如同之前情況,幾乎沒有建商願意讓步,使得市場儼然又出現僵持局面,他預料第四季將會持續維持「價高量縮」格局,明年一月後市況才會較為明朗。




 




 




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道路用地土地買賣.jpg

土地權利人與登記名義人

 

基於公示原則公信原則土地登記名義人原則為土地權利人,但也有例外情形如民法第759條規定強制執行形成判決繼承徵收等例示情形非經登記不得處分之效力造成土地登記名義人土地權利人不符之情形。如善意第三人,向此等土地登記名義人但非土地權人,買賣而經登記成為登記名義人,即成為土地權利人(土地法第43條、民法759-1新增99.5.26)

 

 

 

其一、土地所有權人已死亡,但未辦繼承登記情形:

登記名義人為死亡人(人已死亡,非法律上之人,而為物遺體);土地權利人為其繼承人(民法1148),或無人繼承時歸屬國庫(民法1185)

其二、土地所有權人已死亡,一繼承人申辦「公同共有」繼承登記情形:

登記名義人為全體繼承人;如繼承人有人拋棄繼承權(民法11741175)、喪失繼承權人(民法1145),雖為登記名義人但非土地權利人。

其三、土地經徵收發放補償費完竣而尚未辦理登記情形:

土地登記名義人仍為原土地所有權人;但土地權利人為徵收之需地機關所屬之公法人,如台南市政府徵收,其所有權屬公法人「台南市」(土地徵收條例第21)

其四、土地經法院拍賣而由法院發給「不動產權利移轉證明書」情形:

於拍定人未登記前,土地登記名義人仍為原土地所有權人(債務人);然因拍定人已取得法院「不動產權利移轉證明書」,依法為土地權利人(強制執行法第98)

其五、保存登記名義人非原始出資興建人情形:

如保存登記名義人非原始出資興建人,由於未登記建物無法依買賣等法律行為移轉所有權,且保存登記之登記亦非土地法第43條所保護範疇,因此,土地登記名義人為保存登記人,土地權利人為原始出資興建人。

其六、日治時代購買土地但未登記之情形:

台灣於日治時期適用日本民法,而日本民法採「登記對抗主義」並非「登記設權主義(如民法第758),因此,於日治時代購買土地但迄今未登記之情形,土地登記名義人仍為原出賣人,但土地權利人為承買人。

其七、信託法實施前之最高法院判例承認信託行為情形:

最高法院判例承認之信託行為,登記名義人並非實際所有權人,土地權利人應為出資購買人。

其八、讓與擔保情形:

將土地移轉他人而為債權擔保之「讓與擔保」,登記名義人為債權人,土地權利人為原所有權人。

其九、出典人於典權期限屆滿後二年不回贖情形:

出典人於典權屆滿後二年不回贖,典權人取得典物所有權,此時,登記名義人為原所有權人即出典人,土地權利人為典權人(民法第923)

其十、有抵押權擔保之債權而讓與他人情形:

債權讓與第三人時,即生效力。由於擔保債權之抵押權,為債權之從權利,亦無法與債權分離而存在,抵押權亦隨債權讓與而讓與一賺,此時,土地抵押權登記名義人為原債權人,但土地抵押權之權利人為新債權人(民法第395)

 

 

 

國立中正大學法律學研究所法學碩士林書瑏 撰述

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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持分地、繼承土地、都更整合、危老重建、持分土地、持分房屋、共有土地、畸零土地

買賣區域:

新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:

重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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