土地類型 》房地產類型 》土地類型


1.建地與非建地:


所謂建地係指法令規定可供建築之土地,而非建地乃指不可供建築使用之土地。根據土地法第二條規定:土地依其使用,可分為四類:建築用地、直接生產用地、交通水利用地、及其他土地。


2.生地與熟地:


所謂生地,係指未開發土地,其尚未經過都市計畫細分,沒有道路、公共設施等,未能立即從事建築之土地;而所謂熟地則指已細分之土地,已有公共建設,並可指定建築線,有相關都市計畫規定,可立即從事建築之土地。換言之,生地必須經投資加工,其背後隱含加工之利潤與風險。隨著都市發展結果,都市內可利用之熟地越來越少且小,相對地,生地有較大規模,但其區位則較偏遠。


3.都市與非都市土地:


所謂都市土地係指依區域計畫已擬訂或應擬訂都市計畫之土地。而依都市計畫法第32條規定:都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區,其使用依都市計畫法管制之。所謂非都市土地係指非屬上述都市地區之土地。非都市土地依非都市土地使用管制規則第二條及第三條規定,非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用區等十種使用分區。而其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等十八種使用地。一般而言,都市土地管制較嚴格,但相對其使用強度較高;而非都市土地使用管制較少,為使用強度也較低。


4.各種不同土地使用分區管制之土地:


土地使用受分區管制之項目,主要有使用種類、使用強度與混合度。使用種類指住宅區、商業區、工業區等分區或建築用地、農牧用地、林業用地等用地;使用強度指使用密度,主要包括建蔽率、容積率等;所謂混合度指住商、住工等相互使用混合程度。


二、房屋類型


1.宅:


包括獨棟住宅、雙併住宅與連棟住宅,其特徵為各單位產權各自獨立,密度較低且較具私密性,在台灣又稱為「透天厝」。此類住宅較為昂貴且在都市地區日益稀少。


2.寓:


一般區分為五樓以下公寓(沒有電梯設備),與六樓以上公寓(有電梯設備)兩種。台灣房地產市場則稱五樓以下公寓為公寓,而六樓以上公寓為大廈,其與透天厝之主要差別為公寓、大廈其建物為區分所有(區分所有建物),土地持分所有且部分面積及產權為共同持有。台灣都市大部分房地產類型屬於此類,通常大廈因建材設備與管理維護較好,其價格較公寓為貴。


3.區:


社區內可包括前述兩種建築物類型,然有更多之公共設施,包括社區道路、公園綠地、遊憩設施、管理設施等,公共設施之多寡視社區大小而定而為共同持分所有。換言之,社區住戶較公寓住戶必須負擔且持分更多公共設施,相對其成本較高。但社區通常規模較大,遠離都市,其居住環境較好。


 


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