奢侈稅過關，利空真的出盡了嗎？
【MyGoNews方暮晨/台北報導】俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」，立法院快馬加鞭於2011年4月15日上午11:20時三讀通過，財政部表示，「將儘速訂定施行細則等相關子法規，並衡酌相關配套措施規劃情形，報請行政院核定施行日期。」一般預料應該會在6月1日開始實施。奢侈稅正式通過，股票市場營建類股上演「利空出盡」行情，大盤終場下跌84.61點，類股中只有營建、玻陶類股上揚。股價的表現如此，房地產市場真的是利空出盡了嗎？
財政部指出，該條例分總則、稅率及稅基、稅額計算、稽徵、罰則及附則等6章，共26條條文，其主要內容如下：
(1)將持有2年以內之房屋及其坐落基地，或符合一定條件之土地移轉及符合一定金額之小客車、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具、家具及龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品(不包括非屬野生動物保育法規定之保育 類野生動物及其產製品)與入會費納入課稅範圍。
(2)將房屋或土地所有權人、產製廠商、進口特種貨物收貨人或持有人及銷售入會權利之營業人等，明定為納稅義務人，並規範課徵時點，以利徵納雙方依循。
(3)對於合理、常態及非自願性移轉之不動產，訂定排除項目，以免殃及無辜。
(4)對於具重複課稅、運銷國外及獎勵教育、研究或實驗性質之高額消費貨物，訂定免徵項目。
(5)明確訂定稅率、稅基及稅額計算方式。
(6)定明產製廠商登記、納稅義務人申報繳納及進口貨物由海關代徵等稽徵程序及相關罰則，以利徵納雙方依循。
(7)所徵收之稅課收入將循預算程序用於社會福利支出。
被房地產業者視為天大利空的「奢侈稅」終於塵埃落定準備執行，所以，所有人都知道在6月1日買房之後，最好不要在2年內出售，以免被課徵10~15％的奢侈稅，因此，短線操作的投資客在要嘛在6月1日來得及辦理過戶日之前，趕快買賣房子，避開奢侈稅的實施基準日，不過這樣的時間已經不多。
否則，投資客的房地產操作都必須「由短變長」，買進不動產之後，必須持有2年，2年之後再考慮是否要出售，這個時候，投資客面臨的風險是：
( 1 )2年後的房價發展趨勢會如何？誰也沒把握！
( 2 )2年持有不動產的費用(房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費……)，會增加未來出售的成本，降低獲利空間(前提是房價要上漲)。
( 3 )就算把房子「由售轉租」可以用房租抵掉部分的貸款支出，然而，房子住了2年之後，裝潢已經變舊，2年後房屋賣像不好，恐怕還需花一筆整修費用。
( 4 )2年「由售轉租」期間，恐怕還有很多無法預期的費用發生，舉例：熱水器壞掉維修或更換、冷氣故障需要修理……。
在這不確定因素之下，在未來成屋市場中，投資客會因此快速「量縮」，房仲業者一旦少掉了投資客這部分的業績支撐，整體交易金額就會開始下降，市場將會進入「優勝劣敗」的致命淘汰賽。在股票市場中，「量縮」、「價跌」總是先後次序報到，所以，房仲市場的奢侈稅效應還沒真正開始發酵，「房仲業夏天裡的寒冬恐怕正要開始而已。」一名建商私下這麼認為。
奢侈稅正式在立法院三讀通過，營建類股上演「利空出盡」行情，反映奢侈稅法案內容確定後，市場不明朗的狀況可望解除。建商認為，奢侈稅確定，有利目前交易停滯的市場出現改善，但是，在等待的情緒還沒有散去之前，預料房價短期沒有上漲空間。預料市場還需要2、3個月進行該買、該賣的動作，因此第3季房市有機會慢慢回穩。
預售屋交易雖然不列入奢侈稅的課徵項目，不過，財政部對於預售屋的查稅動作相當積極，也打擊了投資客在預售屋市場短期交易的意願，而一旦預售屋交屋之際，又必須面臨奢侈稅的2年監督期，換句話說，一樁預售個案通常興建期2~3年，交屋之後還要被奢侈稅監管2年，買預售屋的資金，起碼要被凍結4~5年，這樣的長期投資，恐怕也會讓投資客怯步，如果預售市場少了投資客的捧場，預售房地產市場當然也會受到影響。
「少了投資客，一般個案的銷售期就會拉長。」高雄江城建設董事長黃炯輝表示：「高雄預售市場缺乏投資客的捧場，所以，一件個案的銷售，從預售到完工交屋之後還在賣，一件個案賣個2、3年是常有的事。」高雄是一個典型少掉投資客進場的區域，這種狀況如果發生在北部，一件個案也要賣2~3年，北部的建商恐怕壓力也會相當沈重。
如果奢侈稅造成投資客的冷卻與退場，難保預售市場不會受到影響，這個時候「營建業就是比氣長、比產品、比價格了。」
【MyGoNews方暮晨/台北報導】
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