奢侈稅過關,利空真的出盡了嗎?


MyGoNews方暮晨/台北報導】俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」,立法院快馬加鞭於2011415上午11:20時三讀通過,財政部表示,「將儘速訂定施行細則等相關子法規,並衡酌相關配套措施規劃情形,報請行政院核定施行日期。」一般預料應該會在61開始實施。奢侈稅正式通過,股票市場營建類股上演「利空出盡」行情,大盤終場下跌84.61點,類股中只有營建、玻陶類股上揚。股價的表現如此,房地產市場真的是利空出盡了嗎?
財政部指出,該條例分總則、稅率及稅基、稅額計算、稽徵、罰則及附則等6章,共26條條文,其主要內容如下:
(1)將持有2年以內之房屋及其坐落基地,或符合一定條件之土地移轉及符合一定金額之小客車、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具、家具及龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品(不包括非屬野生動物保育法規定之保育 類野生動物及其產製品)與入會費納入課稅範圍。


(2)將房屋或土地所有權人、產製廠商、進口特種貨物收貨人或持有人及銷售入會權利之營業人等,明定為納稅義務人,並規範課徵時點,以利徵納雙方依循。
(3)
對於合理、常態及非自願性移轉之不動產,訂定排除項目,以免殃及無辜。
(4)
對於具重複課稅、運銷國外及獎勵教育、研究或實驗性質之高額消費貨物,訂定免徵項目。
(5)
明確訂定稅率、稅基及稅額計算方式。
(6)
定明產製廠商登記、納稅義務人申報繳納及進口貨物由海關代徵等稽徵程序及相關罰則,以利徵納雙方依循。
(7)
所徵收之稅課收入將循預算程序用於社會福利支出。
被房地產業者視為天大利空的「奢侈稅」終於塵埃落定準備執行,所以,所有人都知道在61買房之後,最好不要在2年內出售,以免被課徵10~15%的奢侈稅,因此,短線操作的投資客在要嘛在61來得及辦理過戶日之前,趕快買賣房子,避開奢侈稅的實施基準日,不過這樣的時間已經不多。
否則,投資客的房地產操作都必須「由短變長」,買進不動產之後,必須持有2年,2年之後再考慮是否要出售,這個時候,投資客面臨的風險是:
( 1 )2
年後的房價發展趨勢會如何?誰也沒把握!
( 2 )2
年持有不動產的費用(房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費……),會增加未來出售的成本,降低獲利空間(前提是房價要上漲)
( 3 )
就算把房子「由售轉租」可以用房租抵掉部分的貸款支出,然而,房子住了2年之後,裝潢已經變舊,2年後房屋賣像不好,恐怕還需花一筆整修費用。
( 4 )2
年「由售轉租」期間,恐怕還有很多無法預期的費用發生,舉例:熱水器壞掉維修或更換、冷氣故障需要修理……。 
在這不確定因素之下,在未來成屋市場中,投資客會因此快速「量縮」,房仲業者一旦少掉了投資客這部分的業績支撐,整體交易金額就會開始下降,市場將會進入「優勝劣敗」的致命淘汰賽。在股票市場中,「量縮」、「價跌」總是先後次序報到,所以,房仲市場的奢侈稅效應還沒真正開始發酵,「房仲業夏天裡的寒冬恐怕正要開始而已。」一名建商私下這麼認為。

奢侈稅正式在立法院三讀通過,營建類股上演「利空出盡」行情,反映奢侈稅法案內容確定後,市場不明朗的狀況可望解除。建商認為,奢侈稅確定,有利目前交易停滯的市場出現改善,但是,在等待的情緒還沒有散去之前,預料房價短期沒有上漲空間。預料市場還需要23個月進行該買、該賣的動作,因此第3季房市有機會慢慢回穩。
預售屋交易雖然不列入奢侈稅的課徵項目,不過,財政部對於預售屋的查稅動作相當積極,也打擊了投資客在預售屋市場短期交易的意願,而一旦預售屋交屋之際,又必須面臨奢侈稅的2年監督期,換句話說,一樁預售個案通常興建期2~3年,交屋之後還要被奢侈稅監管2年,買預售屋的資金,起碼要被凍結4~5年,這樣的長期投資,恐怕也會讓投資客怯步,如果預售市場少了投資客的捧場,預售房地產市場當然也會受到影響。
「少了投資客,一般個案的銷售期就會拉長。」高雄江城建設董事長黃炯輝表示:「高雄預售市場缺乏投資客的捧場,所以,一件個案的銷售,從預售到完工交屋之後還在賣,一件個案賣個23年是常有的事。」高雄是一個典型少掉投資客進場的區域,這種狀況如果發生在北部,一件個案也要賣2~3年,北部的建商恐怕壓力也會相當沈重。
如果奢侈稅造成投資客的冷卻與退場,難保預售市場不會受到影響,這個時候「營建業就是比氣長、比產品、比價格了。」


MyGoNews方暮晨/台北報導】


 


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