莊孟翰：2011年房地產景氣動向 賣方市場何時轉變買方市場
衝破期待已久的9千點而一路攀升至9145點，連帶投資者對2011年的房價走勢也都充滿了樂觀的期待；唯開春以來4個交易日卻又大跌535點，跌幅高達5.86％，總市值亦告縮水1.39兆元。
此外，外資從2月9日至2月11日連續賣超421億元，並且兩天之內亦相繼匯出累計12億美元，約新台幣350億元，此就全球資金流向而言，是否意謂外資即將大量撤離台灣，並且即將逐漸由新興市場轉回已開發市場之前兆，其對國內房地產市場是否會因此而產生結構性的影響？
根據《House Fun好房誌》與YAHOO!奇摩新聞民調中心網路調查資料顯示，高達76.4％民眾看漲今年房市，其中31.9％認為會大漲，44.5％認為小漲，僅6.6％認為會下跌；其次，更有高達56.4％的民眾認為房價「非常不合理」，29.9％認為「不合理」，合計86.3％民眾認為房價不合理。
另外，根據2010Q4永慶購屋趨勢大調查結果顯示，有高達69％民眾看漲未來一年房價。由此顯示，央行擴大信用管制的效果，仍遠不敵投資客來自於游資氾濫與股、匯兩市齊揚對未來房價的信心。
然而最近卻也有一家房仲業者所做的網路民調，結果顯示有8成2的民眾認為未來3年國內房價會有泡沫化風險；其所以如此，主要係因這一波房地產多頭已長達7年半。
如果以過去台灣房地產景氣循環之經驗觀之，除非來自於境外之投資性需求持續增加，否則在國內真正需求並沒有這麼大的情況下，加以今年年底之立委選舉，明年又有總統大選，政府不可能任由房價泡沫持續擴大，此可由最近央行再度出手祭出「建商版」之選擇性信用管制，刻意將土地融資調降至6成5見其一斑。
因此，今後應格外注意的是，一旦政府打壓房市力道愈來愈強，並且也成功阻絕外資，甚或為壓抑通膨而逐漸提高利率，抑或歐美國家景氣復甦導致國際流動性資金退潮等種種因素，都可能導致原為投資客所擁有之房地產亦被迫大量釋出，屆時，整體市場必然會由賣方市場轉變為買方市場。
因此，今後不論是建商或購屋者均應以自住之實際需求為主，尤其建商更應重視地段區位、施工品質、品牌形象與售後服務，如此，方可及早規劃因應景氣變動下之不確定風險。
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