論道路用地之價值(上)


一、前言:


 道路用地在現實生活中比比皆是,其價值認定也眾說紛紜,各有其理。特別是「地方法院民事執行處選任鑑定人作業參考要點」中,針對「鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者,應陳明理由」時,造成往往估價人員為省去說明理由,將道路用地價格或有以徵收價格,或有以公告現值作為估價價格,致不易拍定。或者進行道路用地買賣評估、抑或會計三十五號公報對於道路用地價值認定時,委託方各對價值之認定,也有諸多看法。本文之目的僅究筆者估價經驗中,所能形成前揭道路之價值,就教於各位讀者,也希望能釐清一些道路用地之價格。


二、道路之型態:


 道路用地,其外顯型態有可能是公設道路或計畫道路,究其法定用途,則可細分為公用設施之道路用地、計劃道路(公設保留用地)、既成道路及私設道路四種:


(一)公設道路:
  所謂公設道路為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示,且屬政府或地方自治團體所有,併已開闢為道路,供公眾使用。此一部分在都市計畫圖及地籍圖均會標示。


(二)計劃道路:
  所謂計劃道路,為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示,但實際上尚未徵收開闢者;而都市計畫道路最小為4,再次即為8以上的道路。而在道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開闢道路大都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,如宜蘭市女中路或部分中山路部份,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。計劃道路在都市計畫圖及地籍圖均會標示。


(三)既成道路:
 所謂既成道路,係指具有公用地役權的私有土地,即私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。大多為26之巷道,而公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院766月判字第1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循司法途徑解決。另依大法官會議釋字第400號解釋,既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。既成道路在都市計畫圖會標示,在地籍圖則不會標示。


(四)既成道路:
 所謂私設道路,係指供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。


有關道路之價格認定,其不動產價值除公設道路大多以公告現值做為公有土地資產認定之標準外,其餘三種價格認定,則以估價目的而有所不同。



論道路用地之價值()


 


 



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