問題之五:甚麼才叫做「凶宅」??


問:如果前房屋內有人因一氧化碳中毒身亡,算不算「凶宅」?


問:上吊送醫才斷氣,算不算凶宅?


問:前屋主因病猝死,算不算凶宅?


問:被害人陳屍在地下停車場(格),或者樓梯間算不算凶宅?


2005年以來台灣房市交易熱絡,糾紛也增加,根據消基會統計,2005年民眾向消基會提出的申訴案中,購屋糾紛再度竄升至第一。然根據筆者目前業務上處理有關房屋買賣糾紛類型裡,在最近2年中有關「凶宅」儼然後來居上成為購屋糾紛中最常見的緣由之一,進而衍生出一連串的簽約不成請求退訂、退屋還款等法律糾紛,職是,凶宅問題值得仲介業者與投資房地產買賣的社會大眾留意!以下,請您與筆者一起瀏覽常見的凶宅類型,並為您剖析相關問題。


一、甚麼叫作「凶宅」?「凶宅」如何認定?


按照目前房屋買賣與仲介實務上來講,仲介公司會在請屋主簽訂不動產專屬委託契約書時,一起請屋主填具(勾選)一份「不動產現況說明書」,其中一項即記載(勾選)「曾發生過兇殺或自殺致死案件」,換言之,目前俗稱之「凶宅」可以歸納為三種態樣,曾發生過刑事兇殺案件,自殺致死案件,及意外死亡等3種情形。


2種曾發生過兇殺,或自殺致死案件態樣應屬所謂的凶宅,買賣、仲介,主管機關、及法院實務上的認定應該都有相同的共識,並無爭議。但是第3種意外死亡的情形,例如:因病猝死,一氧化碳中毒,服藥過量導致意外死亡的情形,是否屬於俗稱之「凶宅」則有爭議。


不過,筆者認為這樣粗糙的形式判定是否屬於「凶宅」,頗有疑問,應該還是要回歸是否善盡注意或告知義務為斷。此另有法院判決[3]認為:「(前略)又現今大眾媒體蓬勃發展,『凶宅』訊息如經媒體披露,一般人即得以輕易知悉,而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營,對於區域內之不動產概況均有深入之掌握,故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息,至於買賣之標的物是否屬凶宅,如委賣方未誠實告知,一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據,作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」值得參考。


二、購屋前如何調查所買的房子是否為「凶宅」?


至於如何避免買到俗稱的凶宅,其實有許多管道可供查詢,購屋者只要稍加查證,應可查出實況。根據房屋仲介的行規,在仲介房屋買賣時,仲介會要求賣家填寫房屋現況說明書,就「是否曾發生非自然身故的情事?(如凶殺、自殺、他殺、特殊身故等)」要賣家勾選;也就是說,符合以上事故,就是俗稱「凶宅」。另外,建議上可以進一步詢問附近鄰居、社區管委會、里長辦公室,甚至,當地消防隊的救護紀錄,網路上也有人架設凶宅網,供民眾查詢。


另外一個問題就是如果萬一不幸買到「凶宅」的話,參酌上開幾個案例,法院一般見解認為,凶宅雖然屋況沒有受損,但會讓人心理產生嫌惡感,影響購買意願,造成房價減損,因此都會構成所謂的損害賠償或可以請求減少價金,甚至嚴重的話可以請求解約。


【註:本文內容僅屬連世昌作者個人見解,相關案件仍須視個案情形判斷,不作為法院或其他單位認定之絕對答案!】http://tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian/article?mid=66&prev=-1&next=55






精確來說,「凶宅」一詞並非是法律用語,而只是不動產交易實務上通稱的用語,因此,筆者多會以括弧方式特別註明,以示區別。


例如:有法院判決認為一氧化碳中毒的意外身亡案件,不屬於凶宅類型。臺灣高等法院94年度上易字第249號民事判決。


 


 


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