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北京2011H1住宅銷售套數減少12.1%

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年上半年，北京住宅銷售套數累計銷售商品住宅38425套，比去年同期下降12.1%。其中，功能核心區銷售住宅1434套，功能拓展區銷售13594套，發展新區銷售19177套，分別比去年同期下降34.7%、20.8%和12.2%，生態涵養區銷售4220套，增長70.4%。
2011年上半年，北京市商品房銷售面積為555萬平方米，比2010年同期下降18.4%。其中，住宅銷售面積為389.2萬平方米，下降19.8%；寫字樓為73.9萬平方米，下降23.9%；商業及服務業等經營性用房為54.3萬平方米，下降16.5%。。
2011年上半年，北京市完成房地產開發投資1239.5億元，比2010年同期增長3.7%，占全社會固定資產投資比重為52.4%，比1至5月提高0.5個百分點。其中，住宅完成投資686.8億元，增長23%；寫字樓完成投資134.6億元，下降14.9%；商業及服務業等經營性用房完成投資131億元，由1-5月的下降3.9%轉為增長7.9%。
今年上半年，北京市房地產開發項目到位資金為2546.1億元，比去年同期增長0.9%，增速比一季度回落8.2個百分點。其中，金融貸款為583.3億元，同比增長11%，增速比一季度回落8.7個百分點；自籌資金為793.3億元，由一季度的增長26%轉為下降0.7%；定金及預收款為714.1億元，增長3.5%，比一季度回落10.3個百分點。

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宜蘭喜來登法拍，底價19億544萬元

【MyGoNews 林承志/台北報導】位於宜蘭縣三星鄉大隱村的「宜蘭喜來登五星級渡假酒店」驚傳遭法拍！宜蘭地院將於2011年8月9日公開拍賣（點交物件），該物件共分5筆標案，總底價為19億544萬元，土地共3萬862坪，建物1萬2904坪。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，挾著陸客自由行概念，加上該飯店屬點交物件，有機會在第1拍就拍出。
根據謄本顯示，這些土地2005年變更編定，使用分區為特定專用區，使用地類為遊憩用地，由宜蘭縣政府在2005年8月19日核准天外天國際度假旅館開發計畫使用。另外，資料顯示土地所有權人為兆豐國際商銀，但實際所有權人為天外天國際育樂公司，登記採信託方式，受託人為兆豐國際商銀。這些土地由於天外天育樂資金周轉不靈，在2010年遭宜蘭地方法院查封，債務人天外天國際育樂在96年借貸2筆貸款，一筆為婓商標準銀行借16億，另一筆為力新資產管理借6.5億元。
占地10.2公頃宜蘭喜來登渡假酒店，2006年6月由天外天國際育樂和宜蘭縣政府簽訂投資契約，它是繼礁溪老爺酒店後，宜蘭第2家五星級酒店，也是近年來唯一掛上國際酒店集團品牌的國際級休閒度假飯店。宜蘭喜來登飯店2007年動工，為宜蘭縣的BOO案（Build-Own-Operate，自建、自有、自營），總投資規模為36.3億，完工後有203間客房、27幢獨立度假別墅、44間溫泉湯屋及12間SPA芳療室等設施。
不過，2008年外商企業雷曼兄弟原本準備出資6億投資宜蘭喜來登，但遇上全球金融海嘯，雷曼兄弟倒閉，資金無法到位，天外天育樂投入18.3億將主體結構完成，卻遇到資金周轉不靈，致使開發停擺。期間，天外天育樂創辦人張世鈺曾提出「售後回租附買回」方案，將飯店以20億元出售，由天外天新成立的公司以每年1.4億元租金承租，同時並付給新業主3億元附買回保證金與2,000萬元工程期利息補貼，5年後再加價3.5億元買回。雖然曾傳出宜蘭知名建商佳茂集團有興趣投資，結果也不了了之。
高力國際投資部副總裁柯昇沛表示，宜蘭喜來登飯店是北台灣規模最大的渡假旅館(resort Hotel)，土地三萬多坪，僅蓋一萬多坪，規模是礁溪老爺酒店的1倍大。該飯店具私密空間，可遠眺龜山島、太平洋，且得標人取得後，點交後一年內即可完工，省去環評的時間。另外，陸客自由行後，國內風景區飯店類型的產品，需求殷切，況且宜蘭喜來登飯店一拍價格不貴，市場行情估約22~25億，因此第1拍就有機會拍出高價。

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國揚侯西峰豪宅 每坪107.6萬元標出

【MyGoNews 林承志/台北報導】台北地院第1次拍賣前國揚實業負責人侯西峰的豪宅，地址新生南路一段133巷10號4、5、6樓，總權狀面積189.8坪(內含增建20.3坪、3個車位29坪)，底價1億212萬元，增建部分每坪以10萬元、車位每個250萬元計算，換算底價每坪65.9萬元，共吸引8封標單，最後由翁姓民眾以總價1億6068.99萬元拍定，換算每坪107.59萬元，溢價57.35%。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，本物件位於新生南路、仁愛路、信義路、建國南路區域內，周遭有帝寶、勤美璞真等豪宅加持，舊華廈每坪107萬拍定，追平仁愛路名宅仁愛百吉法拍價格。
台灣房屋資產服務中心經營主管張凱帝指出，該物件位於大安區精華地段靜巷，步行3分鐘可至仁愛路，北面鄰近宏盛帝寶，南側信義路上則有勤美璞真，雙指標豪宅鞏固該區行情。屋齡雖已19年，但外觀新穎、居住品質佳，社區僅規劃12戶，單純且隱密性高，學區有幸安國小在旁，因此該區釋出案件極少，自住舒適吸引自住客青睞。值得一提，本物件坐落巷口即是國泰產險董事長蔡鎮球家族持有的大樓，且大安分局坐落區域中相當於社區內有免費的保全。
張凱帝表示，本次開標吸引8封標單搶標，市場上對標脫結果一片看好，對得標價高達每坪107.59萬也不感意外，因該物件地段環境優勢與市場稀有性高，目前雖有第3人占用中，但點交物件後續處理容易，且1拍底價每坪68.3萬元低於該區成屋行情每坪80~95萬元，溢價57.35%得標是預料之中。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，該社區這幾年都有客戶詢問，可惜沒有聽聞有釋出待售的訊息，這周邊的中古公寓有些單價有每坪80萬元的行情，該社區質感條件佳，加上鮮少釋出，即使是透過法拍管道售出，每坪100~110萬元的行情，符合市場行情，並未因落入法拍市場而降低身價。
另外1筆大安區新生南路3段11巷1-3號4樓公寓產品，底價2,985萬元，總面積49.4坪，底價每坪59.87萬元，最後以每坪4799.99萬元拍定，換算單價每坪97.17萬元，溢價60.8%。洪暉恒分析，本棟鄰近大安森林公園，走路僅需3分鐘，區域行情約每坪80~90萬元，但本物件周遭多是老舊建物，拍定人應是看好區域都更題材，高價搶標。

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不動產交易實價登錄，產、學贊成官難辦

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路近2個月，房價最高的首善之都台北市僅課徵到450萬元，讓奢侈稅被批評是1個只有車架，卻沒有輪子的政策，缺乏實價登錄基礎，導致有法難行。政大商學院舉辦不動產實價課徵論壇，邀請產官學參與討論，產業界與學界皆認為不動產交易實價登錄勢在必行，而官方代表則認為現行法例未能配合，執行上有難度。
台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝表示，台灣房市高漲的主因為過多資金追逐房地產，但無論交易或持有稅制皆不符合比例。以北市木柵2000萬房屋為例，每年房屋稅加地價稅成本不到萬元，比不上一台2000cc汽車，1年所需繳納的牌照稅與燃料稅1.12萬元。
國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，現行的不動產財稅制度造就了市場上的投資行為，廣義來說，幾乎是政策鼓勵資金投入不動產。他指出，1名同事於持有林口房地產僅7個月，轉手後，房價由每坪15萬元上漲到20多萬元，淨賺500多萬。同一時間，另一名同事由南部北上教書，準備1000多萬想買透天厝卻不可得，「不到台北不知道自己窮。」
不動產經紀同業公會理事長李同榮則表示，公會一向贊成不動產交易資訊透明化，但政府不應本末倒置，一昧要求不動產經紀業與地政士執行交易資訊透明化業務。他認為，買賣資訊由買賣行為產生，理所當然應由買賣雙方予以登錄，而不動產相關業者則需負擔監督責任，因此，目前仍躺在立法院的平均地權條例、不動產經紀人管理條例、地政士法需同時修法，讓資訊透明化一次到位。
儘管學界與產業界皆認為不動產交易透明化勢在必行，不過，官方代表則表示，由於台灣不動產稅法採土地、房屋分開課徵，但實價登錄後，房地價格該如何分開計價、持有稅與交易稅該如何區分、金融體系如何配合、是否應計算持有期間的物價指數變動等問題尚有待釐清，短期內恐怕仍難以上路。

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捷運共構宅 投報表現搶眼

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅風暴暫歇，隨6月28日開放陸客自由行、預售928強檔來臨，捷運住宅需求仍是市場主流，特別是人潮遽增的捷運聯合開發案（共構宅），更是未來最被看好的投資工具。
富比士網路科技針對2011年上半（1~6月）泛捷運住宅進行調查，從400個預售、新成屋樣本中，區分成共構、站別、站群／路線三種資金報酬率。根據統計顯示，2011年上半各捷運共構宅的租金報酬率表現，比率逾3%的站點包括景安站（4.42%）、七張站（3.73%）、松江南京站（3.22%）、辛亥站（3.16%）、先嗇宮站（3.13%）與公館站（3.00%）。
主打交通機能的捷運共構宅，普遍來說都擁有不錯的保值抗跌性，不過6月短期房屋交易的重稅賦開徵，再加上政府已敲定的合宜住宅、現代住宅，紛紛開出市值6~7成左右的價格，買家觀望氣息再轉濃。面對交易量扭緊、未能執行獲利了結的賣家，只好「以租代售」來達到房屋空置期的停損，而當租賃市場的供給量出現擴充時，削價、議價自然讓租金收益產生微幅回跌的跡象。
共構宅相較同區同期的類質型產品，多會貴上2成左右，一市兩價的差異購買成本，也會影響到初期的租金收益。不過他強調，體質穩的捷運共構宅真金不怕火煉，隨著通膨壓力加深、大台北都會區土地漸稀，房價與租金走高是必然趨勢，不論是置產型買家，或是採取租賃作為獲利模式的投資者，中長期經營下絕對看得到獲利。

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新北市自住當道，700~1000萬佔比創新高

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅時代來臨，市場上少了短期投機的買賣，但市場上的自住購屋需求仍在，加上台北居大不易，新北市移民效益持續發酵，根據信義房屋內部統計，2011年6月成交總價700~1000萬元的物件，佔比高達36.8%，比起2009年平均的21.8%，高出一大截。
信義房屋統計6月各行政區成交資料發現，700~1000萬元是泰山區、土城區、林口區主要成交的產品，有超過一半都是成交在這總價帶，中和則有41%、樹林、板橋、蘆洲地區，每三間也有一間房子，是成交在總價700~1000萬元。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市總價700~1000萬元的預算，可能連精華區內的兩房都不好入手，反觀到新北市購屋彈性就高出許多，以6月的成交數據來看，前三名的泰山、土城與林口區，總價700~1000萬元，就能挑到條件不錯，或者是捷運站周邊的房子，加上可選用財政部500萬元的低利青年安心成家貸款方案，對於區域買氣有一定的支撐力。
信義房屋泰山店店長汪耀崇指出，泰山地區3房加車位總價接近1000萬元，2房加上車位總價約700多萬元，特色是重劃區環境、屋齡普遍在8年以內，對於首購族來說相當有吸引力，有不少比例是父母因為子女的結婚需求，協助籌措頭期款購屋，也有從新莊、板橋到泰山購屋的外來客，還有一些則是看好未來捷運通車效益，加上副都心的比價效應，因而選擇到泰山 十八甲 的重劃區內置產購屋，整體房價水準大致回到奢侈稅前的水準，買方數量則還算穩定。
排名第二的土城區，總價700~1000萬元，大概可以買到捷運海山站附近的中古大樓2、3房，步行時間大約在10分鐘以內，信義房屋土城海山店店長李熒芝指出，很多買方都是從板橋沿著捷運一路看到土城，房價也從5字頭看到3字頭，因而選擇在土城捷運站周邊落腳，區域外來北客的購屋比例相當高，且許多都是65~70年次，因為結婚需求而來的自住型買方。
蘇啟榮分析，總價700~1000萬元是現在大台北地區，首購的主要購屋總價帶，若以自備款2成試算，等於自備140~200萬元，就可以擁有屬於自己的房子，加上今年的百年結婚潮，且首購的首段貸款利率有機會在2%以下，貸款條件不錯，
讓這股成家的自住買氣，反倒成為奢侈稅後市場上的穩定買盤。

6月新北市主要行政區交易概況

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「熟齡買家」轉進新北市第一圈

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅後買盤明顯急縮，特別是投機型購屋人，幾乎已經在市場銷聲匿跡，取而代之的是自用、長期投資的買方，房仲業者統計奢侈稅前後五大主要都會住宅產品買方平均年齡後發現，除新北市外，其它區域年齡層普遍降低。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，百年結婚潮衍生的購屋需求，讓首購族硬著頭皮買下新居好成家，而有意思的是，新北市熟齡買方逆勢增加，平均年齡增加4.2歲，顯見通膨壓力迫使這些資深買家進場置產，但北市房價高不可攀，因此轉往新北市另闢戰場，其中，中永和、板橋買方年齡增加最明顯，顯見第一圈還是長期投資者的最愛。
徐佳馨指出，通膨壓力已經成為手抱現金者的最大恐懼，將現金轉往可增值的資產，在後金融海嘯時代，不動產雖然難有暴漲空間，但多數人都認為仍有保值威力，因此這些「老」面孔開始尋覓標的，只是北市價格太高，讓不少投資型購屋人望之卻步，因此陸續前進新北市第一圈，尋找總價千萬上下、捷運週邊、環境佳、生活機能強的標的置產。這也是包括永和區、中和區、板橋區、三重區、汐止區等區域，買方購屋年齡續增的重要因素。
徐佳馨分析，相較於年輕首購族「有就好」的購屋態度，資深買方由於資金較有餘裕，又有購屋經驗，因此更在意捷運、公園、學區以及未來發展性，長期持有態度明顯，但也深知暴漲機會不多，因此購屋較為保守，在價格上更加斤斤計較，這類有實力，口袋緊的買方出籠，對於想趁機脫手大撈一筆的投機賣方來說，其實並不如想像中有利。

             五都購屋年齡增減幅                     單位:歲

                               新北市主要行政區購屋年齡增減幅                   單位:歲

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「運輸量=房價」捷運交會站漲幅最高

【MyGoNews 林承志/台北報導】捷運帶來大量的運輸人潮，根據最近統計，單就2011年5月的總運量就高達4665萬3336人次，人潮帶來錢潮，不論是店面還是住宅，逐捷運而居，已成為目前投資、置產的主流，尤其內湖線、蘆洲線的相繼通車，順勢推升當地的房地產熱度。
根據台北市政府交通局統計顯示，以2011年5月的入站人次，相較於1月來看，人潮成長幅度最大的前10個站當中，通車至今滿2年的內湖線，就包辦了6名，其中南港展覽館站，2011年1月入站人次17.7萬人次，但在5月卻衝高到27.3萬人次的運輸量，短短5個月之間，高達54.24%的人潮流量成長率，增加幅度十分驚人，而東湖站亦表現亮眼，以42.52%緊追在後，至於葫洲、大湖公園以及大直，也都有23.65%、16.13%以15.54%的明顯成長幅度，另外忠孝新生站、淡水站、松江南京站、木柵站及西湖站分別擠進6~10名，至少具有10%以上的成長實力。
人潮主宰房市的表現，以人潮成長率前10名的捷運站附近房價來看，東湖站在短短5個月之間，房價成長了3.68%，漲幅奪冠，而以些微之差位居第二的松江南京站則因為受惠於辦公大樓林立，龐大的通勤族，且該站未來又是松山線與新莊線的轉運站，人潮房價後勢可期，至於南港展覽館站即使地理位置偏遠，仍都具有2.87%的成長潛力，不過值得關注的是忠孝新生站，串聯蘆洲線與台北市東區的重要轉運站，房價應聲起漲2.12%，HouseFun傳媒中心地產召集人李建興分析，受到奢侈稅打房影響，雖然這十大捷運站周遭房價漲幅不大，但人潮支撐房價，買盤熱度依舊不減。　　
李建興指出，捷運在台北人心中已是通勤、消費、居住以及旅遊的重要據點，綜觀這十大捷運站，位在研究院路的南港展覽館站為台北捷運最東邊的車站，是汐止人往返北市的首要之站，重要程度不言而喻，而東湖站則由於附近有南湖高中、南湖國小等學校，又鄰近哈啦影城生活圈，住宅人口原本就很密集，加上內湖線開通，帶動搭乘人潮不斷上揚，至於位在康寧圓環附近的葫洲站，周邊有康寧護專、康湖公園，附近高樓林立，人流量不容小覻，而大湖公園以及大直站，多為中小型社區住宅，環境清幽，捷運成為當地人進出台北市中心最方便的交通工具，不過，較為特殊的是新北市的淡水站，就2011年5月份109萬的入站人次來看，觀光景點的聚焦效應十分明顯，每逢假日，經常可見捷運出入口擠滿前來遊玩的人潮，成為名副其實的超人氣最大站。

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嚴守「5階段34要點」裝潢免爭議

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】室內裝潢往往產生糾紛的關鍵在於未明訂合約及依法施工，專家提出訂定合約的五階段以避免室內裝修的爭議，因為很多爭議都是因為未依法施工及口頭約定所產生，要訂定合約且註明細項才能降低發生爭議的機率。
台北市室內裝修公會榮譽理事長陳銘達表示，屋主與室內設計及施工者就其專業技能為屋主做適切安排，透過充分溝通在設計風格、色彩、材質選用、整體預算控制及品質管控，讓雙方有滿意結果，所以需要透過一定步驟及方法，完成必要溝通作業，讓雙方紛爭降至最少。
陳銘達認為，屋主可就材質、顏色、風格等特殊需求能有充分思考並納入契約中，可避免事後更替，增加預算費用。所謂特殊需求，例如：對地毯敏感、某些工作桌須承載較重物品。即使簽定合約還會產生施工消費爭議的原因可能是：合約涵蓋範圍未列清楚、合約作業步驟未列清楚及雙方責任義務未表述完整。
陳銘達指出要避免合約爭議，雙方訂約應注意要點可分五階段，總計34項要點需注意：
階段一：設計前服務─初步溝通就總工程預算及進度達成初步共識，服務範圍包括：
1. 對屋主提供設計需求、圖面資料閱讀及整理
2. 現場勘察及測量、繪圖、拍照
3. 擬定工作預定期程
4. 擬定工程概算

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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胡志強：議會支持，台灣塔可順利誕生

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台中市要興建「台灣塔」新地標，台中市議員有頗多疑慮，最大的質疑就是市府是否有能力完成，以及未來興建之後的經濟效益該如何達成；台中市長胡志強表示，「如果議會通過並支持，台灣塔一定可以順利誕生」。
台中市都發局長何肇喜2011年7月22日指出，水湳經貿生態園區位於中央公園及學術綠廊交會處，是以「低碳生活、智慧生活、環境共生」為開發願景，台灣塔及城市願景館位於公園用地，其中「建國百年紀念台灣精神塔」考量觀景視線越過大肚山、望向台灣海峽、計畫高度以300公尺為原則，採國際競圖方式辦理，興建完成的台灣塔可以成為大台中重要地標，如同巴黎的艾菲爾鐵塔象徵意義一般，有定位指標的作用。
何肇喜局長指出，城市願景館則以大台中為主題，呈現地區發展過往記憶、今時生活、未來遠景及全球城市等四大主軸，並設置城市規劃常設展，及環境資訊中心，提供節能減碳、生態城市之推廣。台灣塔預算經費68億元、城市願景館12億元、合計80億元，開發期程從2011年至2016年共5年。
市長胡志強強調，如果議會通過並支持，台灣塔一定可以順利誕生，市府把預算壓到60億，只要給市府時間與支持，台中市一定會有一個非常具有代表性的建築，不只台灣，全世界一看就知道台中，更希望陸客、觀光客一下飛機就急著來台中看台灣塔，胡志強說：「我可以作到，也相信都發局有能力接受挑戰，一次比一次做的好。」
副市長蕭家淇指出，不是靠門票收入來評估公共建設是否興建，最重要是推動後所帶來的觀光外部效益，希望帶動都市發展，非僅是靠門票收入來支持興建，如果故宮虧損，是否就結束營業，最重要台灣塔等興建費用80億是地主的錢，為水湳機場區段徵收作業基金專款專用，刪掉也不能用到其他地方，興建過程中也不會動用到市庫，也不會排擠其他公共建設預算，而且兼具觀光效果與外部效率。
蕭副市長強調，政府並非狹隘著眼在單靠門票支應其興建經費，博物館、科博館門票收入皆僅佔15％左右、其他85％也是靠政府補助，不能用門票收入來評估其效率，主要是著眼在觀光外部效果，帶動是觀光人口、帶動的是台中形象的上升，有一些建設如學校，博物館，政府是不計成本興建，就是要帶動它的效果。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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