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遠雄在機場捷運A7站合宜住宅標案第二回合大獲全勝

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】捷運A7站合宜住宅標案由遠雄建設大獲全勝，皇翔居次，遠雄在4塊基地投資計劃書都獲審查通過，皇翔則有2塊基地獲得通過，7月8日下午召開價格標開標，將以最高標方式決標，即由計畫合格之投標廠商間出價最高之廠商得標。
為促進台北都會區住宅供給與需求之均衡，並提供國人合宜價位的住宅，營建署刻正依據行政院2010年4月22日核定的「健全房屋市場方案」辦理「機場捷運A7站合宜住宅招商投資（用地預標售）案」，將規劃興建合宜住宅，優先售予一定所得以下之無自有住宅家庭，並提供部分住宅作為出租住宅。該案於2011年4月28日公開招標在案，並於6月23日截標，6月24日完成廠商資格審查。

內政部營建署表示，經內政部營建署邀專家組委員會審查後，其結果如下：
一、A基地計畫合格廠商為：遠雄建設、皇翔建設。
二、B基地計畫合格廠商為：遠雄建設、皇翔建設。
三、C基地計畫合格廠商為：遠雄建設、名軒開發。
四、D基地計畫合格廠商為：遠雄建設、麗寶建設。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣​重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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商辦市場，零售店面最夯

拜陸客自由行6月開放，為商業零售購物中心的商用不動產市場，帶來想像空間所賜，今年以來台北市最「夯」的商用不動產，竟由零售商場後來居上，累計上半年成交就高達131億元、打破歷史紀錄；展望下半年，商用不動產投資市場仍有多頭行情可期。 瑞普國際物業公司（1）日公布上半年商用不動產市場研究報告指出，2011年上半年的大型商用不動產交易金額總共達403億元。但和2010年同期相比，大概只有8成的水準。 瑞普國際物業總經理劉美華表示，從上半年的重大商用不動產交易類型來看，竟然是以零售物業的131億元最多；其次才是118億元的辦公大樓；排名第三的是工廠和廠辦大樓，約76.8億元。 劉美華分析，顯然今年商用不動產的主流產品，和往年都是以辦公大樓與廠辦大樓為馬首是瞻的市場結構，大異其趣，零售店面商場大樓儼然愈來愈夯。

戴德梁行協理薛惠珍表示，陸客來台自由行的正式開放，為帶動零售店面商場大樓的買氣，後來居上的一大動力。

像忠孝東路東區、西門町等陸客必訪景點和商圈，上半年就有忠孝東路三陽忠孝大樓以每坪突破百萬元的行情成交、西門町阿曼TIT商場樓層成交，躍居為買盤追逐焦點。 劉美華預期，零售物業的交易是受到國內經濟回升，內需增強，以及預期陸客自由行所帶來的消費潛力；至於辦公大樓與廠辦大樓，最近有降溫跡象，研判應是買方的預期價格已到目前租金水準所能支撐的上限。

目前台北市A級和B級的辦公大樓，租金資本化率已降到約22.5％。因此，劉美華分析，最近買盤的追高動能，已相對不足。 另外，工廠與廠房的交易增加則可以反映出經濟景氣的狀況，顯示出製造業擴廠的需求，這對台灣整體經濟發展來看是好的現象。

【記者蔡惠芳／台北報導】

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信義房屋成立全球資產管理公司，主攻富人資產配置服務

信義房屋(9940)看好台灣富豪不動產資產配置比重僅15%，在亞洲各國內算是比例偏低，因此，成立全新品牌--全球資產管理股份有限公司」，將過去以不動產標的仲介為主的服務，轉型為提供富裕人士完善資產配置的新服務型態。

全球資產管理副總經理柯宏安表示，台灣富裕人士有很高的比例為高科技產業族群，其致富過程來自於創業與公司盈餘，不同於過去以土地致富的傳統富人，因此將資產配置在不動產投資的比例普遍偏低，這塊市場未來仍有很大的成長空間。

柯宏安指出，全球資產公司將過去信義集團的「商業仲介部」及「資產管理部」兩個專業團隊合併，除在原本的「租售委託及代理」、「不動產投資顧問」、「物業標售代理」等核心業務外，更擴大服務至「豪宅代理服務」、「資產管理與活化」、「零售物業拓點代尋」、「市場評估與研究」等，並專注耕耘A級商辦、頂級豪宅、高總價店面等富裕人士所欲投資的標的範圍。

信義統計，台灣富裕人士財富總值在08年累計約為1760億美元，若購置不動產比例由15%上升到18%，則預估潛在可投入不動產市場的資金將增加至52.8億美元(約合1689億元台幣)，若保守以上升1%估算，也有563億元新台幣，若全數投入購買商用不動產或豪宅產品，則市場商機十分可觀。

以供給量來看，在台北市精華地區有買賣流通的A級辦公大樓戶數僅1200戶，成交達億元水準以上的豪宅也僅有1600戶，供給量相對稀少，這也是近2、3年商用不動產及豪宅市場交易持續發燒的主因，預期今年在低利環境尚未改變下，商用不動產及豪宅的投資前景仍然暢旺。

【時報記者郭鴻慧台北報導】

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纏訟多年，景氣解套 「仁愛116」標出

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅擋不住房市牛氣沖天，仁愛路三段正對空軍總部的一塊面積244.12坪、形狀方正的住宅區土地，歷經兩次的流標以後，由威力國際開發公司，以總價20億1780萬元得標，高於底價的2.29倍拍出，每坪單價826.56萬元/坪，在台北市300坪以下的小面積土地中拔得頭籌。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，這塊土地同時座落在第三之二及第三種住宅區，平均容積率338%，未來建物的每建坪土地成本約145萬，如果再加上造價及建商利潤，未來推案勢必超過每坪220萬，破大安區推案紀錄。黃增福強調，目前建商整合附近土地進行都更、合建，分回地主未來的建坪價值多已上看200萬，因此這次建商以220萬作為投入的計算標準，相當合理。
黃增福分析，這塊基地屬於不點交的法拍案，主要卡在土地設有地上權，以及部份遞上物的權利歸屬尚須透過訴訟確定，以致前兩次拍賣均乏人問津。這次拍出主要是因為前述地上權將於2011年12月消滅，另外地上物權屬爭議的處理方式應該已經獲得共識，，投資障礙一一排除，因此吸引4封標單競逐。
黃增福指出，之前單價超過每坪900萬元的土地，例如：遠企旁停車場、中山區原亞洲信託大樓，規模至少都在500坪以上，利於未來建築規畫。但台北市精華區土地一地難求，尤其仁愛路面樹海的景觀更是珍稀，相對帶動建商投資意願。建商看好長期發展趨勢以及高資產族群的置產意願，推動指標個案創造價格新里程碑，將帶動附近房價提升。

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官道「仁愛路」話題不斷，土地法拍創新高

【MyGoNews 林承志/台北報導】台北地院民事執行處拍賣北市大安區仁愛路三段118巷旁一塊244.12坪土地(第二拍、不點交)，共9筆地號、2筆建號(建物84.42坪)，底價8億7,960萬元、每坪360.31萬元。結果出現4封標單搶標(其中1封標單保證金不足，判為廢標)，由「威力國際開發」以總價20億1,780萬、每坪826.56萬，溢價129.4%得標。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，該紀錄創下法拍住宅土地新高紀錄、仁愛路土地新高紀錄，同時也一舉超越去年1月賴雪創下國產局標售住宅土地每坪679萬的新高紀錄。
邱太煊表示，由於該筆土地有兩筆未登記建物，無頂蓋地下坑、導溝共84.42坪，建物所有權人有優先承買權。由於該案有使用權讓與第三人使用、設有地上權(存續期間2006年12月8日至2011年12月7日)等問題，未來還涉有建照讓與問題，複雜度相當高，得標者應該有信心可以整合，才會出此高價拍得。
邱太煊說，素有官道之稱的仁愛路，話題一直不斷，除了今年1月劉媽媽以2億7,120萬標下仁愛帝寶外，百萬豪宅始祖「致和園」建物以7億1,389萬元拍出，去年1月國產局標售仁愛路二段53號、臨沂街口116坪角地，賴雪每坪679萬元得標，去年4月富邦建設以20億買下仁愛路三段宏恩醫院。如今威力國際開發拍下「仁愛116」，又添了一筆紀錄，這塊基地位於仁愛路三段、前副總統官邸呂秀蓮旁的「仁愛116」，2007年富邦蔡家也在旁邊興建17樓層高的私人豪宅。另外，斜對面就是台灣第一豪宅仁愛帝寶，地段可說是相當精華。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒分析，住三之二土地容積率為400%，加計免計容積部分，未來每坪土地約可蓋出6.6坪建坪(400%*1.65)，本次拍定的基地拍定單價為826.56萬，建物每坪分攤125.23萬(826.56萬/6.6坪=125.23萬)，加計建築成本每坪20萬，每建坪造價就需145.23萬元，若加計管理費、建築師費、銷售費、利息約2成，每建坪成本就需174.26萬元，再加上2成合理的利潤，每坪得賣209萬。另外，基地臨100米仁愛路、118巷8米寬，容積可充分利用，加計容積移轉，未來可興建樓高17~18樓。

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景氣推升，仁愛路中輟樓「仁愛116」、「致和園」有解

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年7月6日法院拍賣仁愛路三段上土地，基地位置就正對空軍總部，底價僅約8.8億元的仁愛116土地，結果吸引4封投標單，最後由威力國際以20.178億元的價格得標，換算每坪得標價格為826.6萬元，溢價129％，創下國內住宅區土地標售新高價，拜房產景氣快速攀升之賜，仁愛路兩大中輟豪宅案「致和園」、「仁愛116」都出現整合契機。
仁愛116地段位置極佳，基地周邊有台北市三大豪宅「帝寶」、「吾疆」及「勤美璞真」，加上此塊基地正對空軍總部，視野遼闊並享仁愛路的綠園道景觀，地段佳條件好，但土地產權狀況過於複雜，這幾年始終沒有順利整合。此次法院二拍仁愛116土地，威力國際以高價得標，全球資產專案經理王維宏指出，此次每坪826.6萬元的價格，是國內住宅區土地成交的新高價，若換算容積單價每坪也達244萬元，價格同樣是飆破歷史新高，顯見開發商對於未來高端住宅市場仍看好，願意高價搶地。
信義房屋大安仁愛店店長尋少樺指出，周邊幾個知名豪宅社區，房價每坪都在200萬元以上，此塊基地屬於師大附中學區，周邊住宅相當搶手，如基地後側的一些中古電梯大樓，屋況好一點的房價每坪有90~100萬元的行情，未來此塊土地若能順利整合推案，每坪200萬元以上不成問題。

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「仁愛116」高價脫標，仁愛路喜迎住宅新地王

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】台北地院2011年7月6日法拍仁愛路上延宕多年的爛尾樓「仁愛116」，該案由於位處仁愛路林蔭大道黃金門牌，是目前罕見的完整精華土地，雖然仍有產權糾紛，但標售仍吸引各界矚目。該案總面積244.12坪，底價8億7,960萬元，換算每坪約360.31萬元，今日共有四家投標，最後由威力公司以20億1780萬取得，換算單價為826.56萬，溢價129.4%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，該案打破2010年1月仁愛路二段住宅用地的679萬紀錄，可說是目前公開市場住宅用地交易最高價，未來推案價格更可上看250萬以上。
「仁愛116」土地在七年前曾預售推案，當時是由廣昌開發和陳同實業合作推出，由於興建完畢，門牌就是仁愛路三段116號，所以案名就取為「仁愛116」。此案當年在預售階段，每坪價格還不到80萬元，結果「秒殺」賣光，當年「帝寶」成交價也僅在85萬/坪，兩家建商因此覺得價格不妥，最後撕破臉中止合作，還爆發債務問題，讓「仁愛116」的土地流入法拍市場。而今雖然順利出脫，但由於還有地上物與佔用問題，需要經過排除，而徐佳馨認為，該案若能順利推案，依照其成本，推案價至少在250萬/坪以上，有機會再創豪宅天價。
徐佳馨指出，雖然有奢侈稅影響，但土地價格仍然創下天價，顯見不動產長期價值仍備受肯定。對於得標人來說，該價格不論是現在或是未來開發，都極具價值，因此即便取得成本高，也會有相當程度的獲利。而這個結果也證明了在後奢侈稅時代，資金對於珍稀標的的追逐，將超乎過去的想像。

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「仁愛116基地」，每坪826萬標出

【MyGoNews 林承志/台北報導】北市精華區土地寸土寸金，位於大安區，仁愛路三段的「仁愛116」基地法拍案，拍出天價行情，基地面積244.12坪的土地，底價8億7960萬元，結果由威力國際開發標下，得標金額20億1780萬元，溢價率129%，換算每坪單價高達826.56萬元。
「仁愛116」基地為住三、住三之二土地，先前規劃為豪宅個案銷售，不過由於銷售過於快速，導致合股建商撕破臉，因而流入法拍市場，現址為大型停車場。
法拍業者表示，本案產權結構複雜，同時設有地上權與抵押權，先前更傳出有黑道介入，讓全案整合更顯困難。不過，由於北市精華區土地取得困難，全案若整合成功，未來推案價至少站上「3位數、2字頭」。

   五大住宅地王

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奢侈稅提高法拍市場第二季得標率

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】法拍市場在2011年第二季受到奢侈稅影響之下，平均競標人數已下降至3，雖然5、6月逐漸攀升，平均得標率雖然由4月份的45.2%降至6月份的37.5%，但第二季平均得標率還是高於第一季，目前一般投資客進場意願不高，不過因為法拍市場還有低於市價一成拍到的機會，自住者進入法拍市場的意願明顯增加。
山水資產管理公司副總經理丁建生表示，奢侈稅議題出來時，法拍市場確實受到影響，3、4月的北中南三區法院得標率平均為46.9%及45.2%，相較第一季單月得標率在35%以下，明顯在法拍市場中可以拍到物件比率提高，5、6月得標率下降至40%以下，顯然進場者又開始增多。
不過，丁建生認為，目前大多數的一般投資人已退出法拍市場，僅會在地段好或有特別利基的物件拍賣時再出手，在資訊透明下，法拍市場拍定價已難有跟市價差距兩成以上的空間出現，但還是有機會出現一成的價差，所以，現在自住者進入法拍市場的數量還是有增加。
對於下半年的法拍市場，丁建生認為，在總統大選之前的房地產市場都會較為穩定，一般投資人也不會太積極進入法拍市場，因為奢侈稅已開徵，再加上租金報酬率已很低，願意擺兩年再處理房屋者也不多，所以，法拍市場得標率及加價率反而會以自住者為主導。

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劉學龍：內科行情已高檔，將觸頂反彈

【MyGoNews 林承志/台北報導】挾捷運、機場、重劃優勢，內湖科技園區近年成國內企業競相搬遷的首選，成交行情更屢破新高，但跨國商仲集團高力國際表示，內科租金水準10年成長不到10%，但售價卻已成長250%，不對稱的投報表現將成為內科廠辦售價的壓力，而央行持續升息更將促使廠辦行情向下修正。
根據高力國際統計，內科2002年空置高達19.59%，租金行情每坪每月1070元，06年空置率下降至史上最低的4.51%，租金行情每坪僅上漲5元，達到1075元的水準，2011年Q2整體空置率為13.74%，租金相較02年也只成長了50元，每坪每月租金為1120元。高力國際董事總經理劉學龍表示，若換算為投報率，多數房東的投報率皆在3%左右，部份指標個案更不及3%，且此計算標準還只是毛租金，若計算淨租金，數字將更難看。
劉學龍指出，觀察內湖科技園區2011年Q2市場表現可以清楚看到，過去每季皆有的工開發行公司買進內科的常態，在本季已不復見，顯見買家對於內科廠辦的高售價已產生抗性。儘管過去內湖廠辦市場是引領過去北市商用不動產市場向上成長，但廠辦價格過度澎漲也導致租金投報率始終維持低檔。
因此，在央行升息態勢明顯的未來，內科兩大房東外資與壽險業者，一旦碰上負利差，即會考慮出售手中物業。高力國際認為，現階段內科廠辦售價已達高點，除非租金行情可達每坪1200元，否則不但難以繼續向上成長，反而很有可能出現觸頂反彈的現象。

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