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變相實價課稅，追捕房屋稅案增多

有所得就課稅，所得多少就課多少，本是天經地義，國稅局近來大查稅，要求民眾賣房子須依實際獲利金額申報所得，合理也合法，不過，去年實價登錄前，政府首長信誓旦旦一再保証，實價登錄不會作為實價課稅依據，如今回顧，許多人不啻有受騙感覺，政府威信也又再一次受到重大打擊。

民眾追繳補稅案大增

最近在實價登錄後，民眾房屋交易所得被國稅局追繳補稅的案件大增，顯然實價課稅已經變相上路。房仲業者舉北市大安區一間豪宅為例，屋主日前將4年前取得的房子以1.4億售出，獲利約7千萬元。原以不到1千萬元的房屋評定現值申報，僅需繳192萬元稅額，但買價、賣價被掌握後，改以實際獲利計稅，拆算房屋獲利為1400萬元，併入綜所稅後，稅額為560萬元，也就是得補繳368萬元。

各界要求房價透明化

早在前年，在各界要求房價透明化，內政部提出實價登錄政策後，房地產業者就認定只要實價登錄一實施，等同實價課稅跟著上路，因為大家都知道，所得稅法早就明文規定，有實價必須以實際交易金額申報，沒有才用較低公告價格。

擔心會影響房市動能

很多業者當時反對實價登錄，其實重點不在價格曝光，反而價格愈透明愈有利交易加速，很多人擔心的是，稅捐機關有有了實際交易價格，就可據此課稅，而稅賦是影響房屋交易動能關鍵因素之一，交易或持有成本升高將讓市場停滯。

房價這幾年狂飆主因

國內房屋交易、持有成本過低，是房價這幾年狂飆主因，實價登錄結合現有所得稅，作為實際課稅基準，相較於採用遠悖離市場行情的房屋評定現值，讓從房屋賺到錢的人，繳納真正應分擔的社會責任，其實是較符合居住正義的，當時政府單位其實也可如此說明。

實價登錄≠實價課稅

然而回顧當年，不僅現在行政院長，當時內政部長江宜樺表示，實價登錄制度不等同實價課稅，馬總統也表示，配套措施未完成立法前，實價登錄都不會作為課稅的依據，外界無需疑慮。一直到去年實價登錄正式上路，內政部長李鴻源、財政部長張盛和也都一再強調，實價登錄與實價課稅不是等號，政府不會用來作為課稅基礎等。

官員不能玩文字遊戲

官員這些話，仔細來看，也不能說是錯的，因為國稅局確實沒有直接拿實價資料來要求民眾補稅，但卻仍不免覺得當時政府首長所講的，好像是在玩文字遊戲，有點故意避重就輕，雖然現在國稅局所要求的實際交易金額申報，只有房屋，和一般認定實價課稅，將全部獲利都申報課稅有所差異，但當時讓實價登錄容易上路，但如今恐怕也帶來威信再次受挫的後遺症。

【聯合晚報╱記者游智文╱特稿】

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夫妻互贈地，當心奢侈稅上身

夫妻相互贈與土地，想要多一次土地增值稅每人一生一次10%低稅率的機會，要小心受贈後兩年內不宜出售，以免反被課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

由於夫妻互贈土地的節稅型態普遍，國稅局已鎖定這類夫妻互贈土地再移轉的案件，受贈後持有不到二年即出售者，會被查稅並課徵10%或15%的奢侈稅。

土地增值稅的稅率為20%到40%，不過，若屬於自用住宅，符合面積限制（都市地區三公畝、非都市地區七公畝）、辦妥戶籍登記等條件，每人一生可以有一次機會使用優惠稅率（10%）繳納土增稅。

財政部指出，土增稅10%優惠稅率是每人一生僅限一次，使用過後即再無機會按低稅率繳稅。

因此，坊間許多夫妻會利用相互贈與土地免稅的規定，變更所有權給名下原無土地，且未使用過優惠稅率的配偶後，再將土地出售給他人，即可再獲得按10%稅率課徵增值稅的機會。

不過，自2011年6月實施奢侈稅之後，財政部提醒互贈土地的夫妻，受贈一方必須注意，不要在獲贈土地後短期出售，否則反會被課徵奢侈稅。

特別是夫妻及未成年子女名下不只一戶房屋及其坐落基地者，受贈配偶自受贈土地後，持有期間不到二年即再行出售，就要按出售價格繳納10%或15%的奢侈稅。

財政部說，為享受土地增值稅自用住宅用地優惠稅率，先藉由夫妻間贈與不課徵土地增值稅之便，將不動產過戶給配偶後再出售，出售時可享受10%的土地增值稅優惠稅率，但為防止受贈人取得受贈土地後轉手出售，短漏報奢侈稅，國稅局會追查這類案件的後續移轉情形，鎖定列管時間至少二年。

【經濟日報】

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容積買賣移轉，應遵守都市計畫規範

說到容積，對一般民眾來說，感覺似乎不如捷運那樣貼近；不過你我生活品質，卻和這項制度直接相關。

簡單說，容積代表一塊基地可蓋的樓地板面積上限，因此如果這上限拉得過高，不但居住會太密集、品質受影響，周邊交通需求及流量也會大增，這都將直接影響都市生活品質，甚至安全。

這時，一個地區的都市計劃，就扮演基礎角色；制定者會根據這個區塊內規劃的各項公共建設，估算可容納居住人口，接著畫定不同的土地分區(地目)，再賦予各別之容積規範；而回過頭來，所有土地之容積率總和，仍得回歸到原始的都市計劃規範(人口容量)。

以上敘述不但是理論，也是實務，因為會直接影響都市居民生活品質。不過在台灣，容積率相關制度實施卻產生許多弊病，因此官方有意重新規範，並推出所謂『容積銀行』；未來開發商要取得額外容積，都必須向銀行(也就是官方)購買。

然而，出身政大地政系，目前是德霖技術學院不動產經營系主任，同時兼任副校長的楊松齡教授認為，過去有關容積之規範，或移轉、獎勵等制度之實務操作，都大有問題，如今推出容積銀行，相關概念也沒有向民眾及業者說明清楚。

楊松齡舉例，容積制度就好比積木遊戲，或許每個區塊或每個人分到的積木塊數不一，但總量就是這麼多。不過台灣近年實際執行的結果，卻和原始制度及精神已有悖離。

如容積移轉，主要精神是徵收補償，就像古蹟這類限制開發的基地，給予移轉(容積)的彈性；但更重要的是，移入基地也要有明確規範或限制。

畢竟按照都市計劃，每塊基地乃至區塊的容積，意義及價值都不盡相同；更白話地說，同樣是容積，放在大同區，和放在信義區，對周邊區域產生的影響肯定不同。但是台灣的容積移轉，卻完全沒有這方面限制，因此造成若干亂象。

如今官方準備推出容積銀行，取代原有的獎勵；楊松齡表示，這接近英國的開發捐概念，也就是可額外給予(開發商)的容積，源於官方投資、建構公共建設產生的成效；於是類似國父的漲價歸公，如要取得額外容積，須向官方購買(開發捐)，但同樣不能踰越原始的都市計劃規範。

然而，官方近年因為都市更新或重劃區開發所給予的容積獎勵，都是都市計劃規範以外再額外給予，結果可蓋樓地板面積大增、移入人口高過都市計劃原本設定，這當然對該區塊的生活、交通等面向產生莫大衝擊；未來如果容積銀行還是超越都市計劃，則仍是換湯不換藥。

總括來說，官方執行相關制度，不但缺乏足夠清楚說明，實務操作也有諸多謬誤，甚至出發點都有可議之處。而楊松齡認為，追本溯源，這是缺乏周延土地政策，乃至國土開發方針的結果。

在開發行為只有經濟、資本導向之下，容積制度就很容易淪為私人攫取不當利益的工具。因此，無論容積移轉或銀行，都須回歸最根本的都市計劃乃至區域開發計畫規範及精神，才能真正阻絕相關亂象，且讓多數居住在都會區的人們，獲得更好的生活品質。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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道路用地》道路用地嚴重佔用拆除排解中

很多道路用地地主想要出售名下的道路用地來做為建商的容積移轉使用，但是道路用地捐贈時候必須完全沒有佔用的情況下受贈機關才會同意捐贈，如果沒有排除這些土地和地上物佔用，那這塊道路用地就失去它的價值了。

本人剛好處理一塊佔用道路用地，標的在中和大仁段，現場了解後此道路用地嚴重佔用，幾乎房屋都已經佔用在道路用地上面，所以捐贈機關不受贈，需要排除乾淨後再次會勘才能夠捐贈。

因原佔用戶買進房子之前沒有明確地確定土地的持分和購買範圍，所以不知道此房屋已經加蓋在道路用地上面，且一住將近30多年也沒有發現到，直到原道路用地的地主想把道路用地售出房屋屋主才發現此嚴重問題，經過多次的協商和多次的溝通達到共識後，才把此佔用的問題處理好，順利把佔用房屋拆除捐贈。

道路用地佔用問題嚴重，此標的只是其中一環而已，很多地住只想把名下的土地售出，但是地主都不了解佔用的情況下和處理方式，只知道要以市場價格賣出，當然沒有辦法賣出好價格。

((  以下圖案是現場處理佔用過程照片 )

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區段徵收與市地重劃差異篇

前言：繼上一期（第0007期）電子週報中，我們已大致了解區段徵收與市地重劃其法上之依據、意義及型態，本期我們將從兩者其所用名詞、負擔之項目與比例、分配位置及領回方式等不同面向切入說明其相異點，希冀能稍以藉此釐清大家之疑慮；惟如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

首先，本期電子報先針對區段徵收與市地重劃間之差異予以切入： 

依據上述表格，我們可知區段徵收與市地重劃其本質上雖同為促進土地利用之重要手段，但其無論是公共設施項目之負擔、取得(領回)土地之本質及分配位次在實際執行時都有著相當程度的差異，而其適用時機亦須因土地利用之型態不同而有所區分，甚或區段徵收只能被動性的等待公部門執行，而市地重劃卻能主動性的由民間自組重劃會辦理，在在顯示了兩者之間的不同。

 相信大部分的朋友經由上述表格，對區段徵收與市地重劃間之差異有了基本的認識，再來緊接著針對上述表格所提到的區段徵收的「抵價地」與市地重劃的「抵費地」進行更進一步的分析！

看到這裡，或許有朋友會想說林林總總這麼多法條定義與差異比較，不免還是有點霧裡看花，大家比較關心的應是如果可以選擇，那該選擇「市地重劃」或是「區段徵收」對自己比較有利？

如果以哪個對自己比較有利這個角度來看，讓我們先撇開區段徵收後或市地重劃後該地區之發展成效，因為通常經歷了區段徵收或市地重劃後之地區，其無論是住家或商業之成熟度至少都需短則三至五年之逐步發展，亦有長則甚至十年都還未能達成預期之效果，且這也通常非單一或少數地主可以左右該地區發展之速度或效率；而偏偏該地區之未來性與發展成熟度卻是深深的影響地價的高低，惟其未來性與成熟度都有著許多本質上較無法控制與預知的要素，所以如果要從哪個對自己比較有利的角度切入的話，最容易量化來比較的因素莫過於哪個取得(領回)的土地比較多？

從這兩期的定義篇與差異篇，我們可以得知區段徵收其抵價地總面積以百分之五十為原則，換句話說，我們可以概略以此為準，推判在一般情形下，地主應該可以取得徵收範圍內總面積百分之五十之土地；而市地重劃呢？以平均地權條例第六十條第三項規定：折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限，據此，地主在一般情形下應該至少可以領回重劃範圍內總面積百分之五十五之土地，詳如前述，如果僅單就哪個取得(領回)的土地比較多之角度的話，就土地所有權人之立場而言市地重劃是較區段徵收來得有利。

惟前述觀點係僅就哪個取得(領回)的土地比較多之角度來研判，無論是區段徵收或市地重劃之成敗都有著相當多的變因，舉個最簡單的例子，如果某市地重劃地區其抵費地比例高達55%，換言之，地主能領回之土地只剩45%，單就數據而言，似乎地主吃了大虧，但如果此時我們換個角度來看，正因為多繳的那10%抵費地，該重劃地區之公共設施得以規劃得更加充足與完善，其對地價之漲幅幫助說不定更甚於損失的那10%抵費地！

或許各位朋友會覺得這樣看下來似乎還是無法知道到底是區段徵收還是市地重劃比較有利，其實孰優孰劣，有太多的不可預期因素，實無法現下立判高低，正因如此，本事務所希望藉由這兩期之電子報先讓各位朋友對這兩種土地利用方式能有一定的認識，亦希望藉由前述不同看法的提出，提供大家更多元的角度。

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重劃後土地如何分配？

一、重劃後土地分配原則：

重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準。

二、調整分配方法如次：

（一）土地所有權人在重劃區內有數宗土地，且每宗土地應分配的面積已達最小分配標準時，應逐宗個別分配；如有未達原街廓原路街線最小分配面積標準者，向面積較大者集中合併分配。但不能合併分配於公共設施用地及不能建築的土地。

（二）畸零細小土地分配

同一土地所有權人在重劃區所有土地應分配的面積，未達或合併後仍未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，除土地所有權人申請與其他土地所有權人合併分配者外，以現金補償之；如已達最小分配面積標準二分之一者，可於深度較淺，地價較低的街廓，按最小分配面積標準分配。

（三）一宗土地跨占分配線兩側的分配

一宗土地占分配線兩側，各側應分配面積已達最小分配面積標準者，應於分配線兩側個別分配；如其中一側應分配面積，未達最小分配面積標準者，應向面積較大一側合併分配。

（四）分別共有土地分配

分別共有土地，共有人應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意或應有部分合計逾三分之二之同意者，可申請分配為單獨所有；如未達最小分配面積標準者，得依（二）所述辦理或仍分配為共有。

（五）已建築土地的分配

重劃前已有合法建築物的土地，如建築物不妨礙都市計畫、重劃工程及土地分配者，按原有位置分配。

（六）重劃前已興建之公共設施用地之分配

重劃區內公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業經主管機關核准興建者，仍分配予原土地所有權人。

（七）共同負擔之公共設施用地的分配

重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整分配。

（八）重劃前已協議價購或徵收取得之公共設施用地的分配

重劃前已協議價購或徵收取得的公共設施用地，已依計畫闢建使用，且符合原公有道路、溝渠、河川的定義者，依法辦理抵充，其餘不符合抵充規定者，按原位置、原面積分配，不得辦理抵充。

（九）重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道的分配

重劃前供公共通行的既成巷道或私設巷道應予保留者，視為增設巷道，依增設巷道的處理方式辦理。但該巷道如具有法定空地的性質，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔。另該巷道如兼具法定空地性質者，應按重劃前原位置、面積分配予原土地所有權人，不計算其重劃負擔，並得配合重劃工程同時施工。

三、原位次分配原則的例外：

主管機關辦理市地重劃時，為配合整體建設、大街廓規劃或興建國民住宅的需要，可協調土地所有權人調整相關土地分配位次分配，而不受前述分配方法之限制。

四、合併分配之限制：

重劃前各宗土地如設定有不同種類的他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配，以免影響他項權利人或債權人權益。

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社論－抑量不抑價，奢侈稅再玩12年？

財政部前天召開奢侈稅實施滿2年產官學檢討會，會前財政部已為此次檢討會確立不廢稅、不分區課徵與不傷及無辜的「三不」修法立場；昨天與會產官學立場迥異，綜合各界意見後，唯一較有共識的討論，應是未來擬對持有3棟以上房屋持有人課徵買房稅。
現行奢侈稅自2011年6月1日起開徵，民眾購買非自用住宅1年內轉手，依銷售總價課徵15％稅率；1年以上未滿2年內轉手，課徵10％稅率。財政部預估，實施後可為國庫帶進151億元稅收，但2年來實際進帳僅86億元，短收65億元。
奢侈稅的法規來自《特種貨物及勞務稅條例》，條例第1條載明：「將持有2年以內之房屋及其座落基地，或符合一定條件之土地移轉及符合一定金額之小客車、遊艇、飛機、直升機、超輕型載具、家具及龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品與入會費納入課稅範圍。」
任何法律皆有其立法意旨，但從第1條條文來看，卻完全看不出當年訂定此條例的立法意旨為何，是為了打房？還是打擊遊艇、飛機等高消費行為？或是保護龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙等野生動物？條例並未明確交代。
經總統頒布的正式法規未有明確立法意旨，財政部的說帖中則提出4項問題探討：

一、近期房價不合理飆漲，非不動產市場之正常現象，為民怨之首。

二、房屋短期移轉稅負低。

三、土地短期交易未課徵土地增值稅。

四、高消費帶動物價上揚引發不當奢侈感受。
前三項直接點明，所謂的「特種銷售稅」，就是要打擊短期房市投機炒作，但可議的是，第四項的高消費帶動物價上揚引發不當奢侈感受，2年來已明顯傷及無辜。
遊艇公會日前拜會立法院，由於奢侈稅將遊艇列入課稅對象，導致過去2年來，擁有遊艇的富商紛將船隻登記在香港和新加坡，實施課稅以來，總共4艘遊艇被課徵奢侈稅，稅收2000萬元。
對於只課到4艘遊艇奢侈稅，財政部長張盛和維持一貫的阿Q精神，淡淡的說：「只課到4艘，表示影響還好。」張盛和部長推動證所稅時也說，要課稅的人不多，所以影響不大，殊不知這極少數人卻操控著股市80％的成交量。事後證明，台股量縮價跌，影響不是還好，是很不好。
台灣是舉世聞名的遊艇製造王國，自傲為海洋國家，但卻對高價值的海洋觀光產業課以重稅，嚇跑富商，殃及產業鏈，進而訂單大減，從業人員失業，誠如民進黨立委林岱樺所言：「政府號稱是海洋國家，卻沒有海洋思維。」
財政部的研究報告指出，奢侈稅實施以來，房市呈現「量縮價穩」格局，且若沒有課徵奢侈稅，全國平均房價將比目前至少再貴10％。
股市有句名言：「老手看量，新手看價」，房市亦如此。自由經濟市場，不怕大跌，大跌後低接買盤自會進場撿便宜，就怕量縮「黏住」，進退不得。成交量萎縮代表市場流動停滯，資金不願進場，買賣雙方交易背離擴大，久而久之，市場恐有泡沫化危機。
奢侈稅衝擊房市交易量萎縮，財政部竟沾沾自喜，令人費解。不動產仲介同業公會統計，奢侈稅衝擊雙北市買賣成交量至少衰退3成，尤其新北市最嚴重時曾減少5成，近8000名房仲員因而失業，直接造成社會與個人家庭問題。
至於價穩？根據住展雜誌的統計，奢侈稅實施當年，台北市新成屋及預售屋的每坪平均單價為67.6萬元，今年5月卻已漲至81.6萬元，漲幅高達20.71％；新北市每坪單價則從31.5萬元漲至39.1萬元，漲幅24.13％。意即，奢侈稅實施2年來，對房市造成「抑量不抑價」，成交量至少萎縮3成，價格卻上漲2成以上。從各種數據來看，奢侈稅對打擊房市炒作的成效不如預期，於是乎財部有意將持有年限延長至3年、甚至4年，果真如此，則房市交易恐將陷入「停止呼吸」，茲事體大，不可不慎。
2年來，奢侈稅傷及無辜遊艇業，對打擊炒房則是「抑量不抑價」，財長張盛和強調，要等到年輕人買得起房子，奢侈稅才可以檢討退場。以目前台北市30坪房計算，不吃不喝要12年才買得起，名存實亡的奢侈稅難道還要再玩12年？財政部應認清，奢侈稅只是過渡，唯有訂定落日時間，以實價課稅的精神接軌，方為治本之道，才是真正的居住正義。
【中國時報／本報訊】

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賴正鎰：奢侈稅延長無異是打趴房地產，衝擊300萬人生計

財政部今（19）日舉行奢侈稅檢討座談會，聽取各界對奢侈稅存廢、閉鎖年限、是否分區課徵，以及是否將買家納入課稅範圍等意見，台灣國際不動產發展協會理事長賴正鎰再度呼籲，實施奢侈稅2年來，已達到打擊短期炒房風氣，政府最好先暫緩或維持現狀即可，現階段絕不適合再延長閉鎖期年限，若執意推動，無異是打趴房地產，製造房市災難，衝擊房地產上下游產業約300萬人的家庭生計，屆時只會傷及更多無辜。

賴正鎰表示，今年全球經濟景氣與台灣進出口及內需消費表現緩慢復甦，尤其奢侈稅與實價登錄這兩年先後上路後，現在買賣資訊全部公開透明，房產業不再亂開價，房價趨穩，他觀察上半年買房資料還發現，自住、投資置產者已占8成，比例很高，可見投機炒房也大幅減少。
賴正鎰憂心的指出，國內經濟景氣兩大指標「房市」、「股市」在今年上半年好不容易趨穩，不料政府又開始要討論奢侈稅延長房產買賣年限與電價10月上漲等議題，他擔心景氣才開始要轉好，政府未能顧及民眾觀感，就急著加稅、加價，傷害國人的民生消費信心，恐讓原本已經夠悶的經濟更悶。
他表示，政府不能把房價飆漲的責任全部歸咎建商與買房者，尤其是政府去年決定要逐年大幅調高公告地價，要使地價貼近實價，土地成本已經提高，若選在此時再延長奢侈稅閉鎖年限，並增加買方也要課徵奢侈稅的話，只會「稅上加稅」，最後只是將新增的成本轉嫁給買賣房產者，使房價越來越高，影響市場供給，增加民眾購屋負擔。
賴正鎰認為，財政部在處理奓侈稅議題時，不能只憑一個公平正義的理念，而侵犯到另一方的公平與正義，尤其是台灣2300萬人中約有300萬人的家庭，都是從事房地產業的上下游業者與員工。
他並提出數據指出，奢侈稅上路兩年以來，今年新推案、新成屋交易量明顯下滑，買賣的幾乎都是二手屋，房產業者與市場對房市信心指數少了約5成，已經住進加護病房觀察中，若還要繼續課徵奢侈稅、甚至延長年限的話，對房市的衝擊影響一定會加倍，甚至讓市場信心崩盤，到時候連累更多房地產的上下游產業，數萬個家庭會都會「沒頭路」，讓國內經濟更慘。
政府若要做到真正的公平正義，他建議應該要先蓋更多的合宜住宅，照顧弱勢者及中產階層，讓大家都買得起房子或能以便宜資金就能租到房子，同時維護市場正常交易機制，不要管太多，雙管齊下才能有助於房市發展，破除「悶經濟」。
【NOWnews今日新聞網／記者曹逸雯／台北報導】

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開發商房仲業不認同奢侈稅壓房價？財政部：每二年檢討

財政部委外報告認為奢侈稅政策實施後，一般反映正面居多，對於相關產業無負面衝擊。但是開發商、房仲、代銷業者不以為然，要求讓奢侈稅落日，走入歷史，崔媽媽基金會及部份學者支持繼續實施，並應擴大積極管制、落實執行。雙方立場分明。財政部長張盛和則表示，奢侈稅成效良好，可以抑制不當投機，沒有廢除的必要，也不一定要有落日條款，每兩年滾動式檢討較可行，對於修法，他心中沒有特定版本。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明指出，量縮結果，已造成仲介、地政士、地政士、裝潢、建材、家電、搬家服務業，及本地基層勞工就業受到傷害。代銷公會全國聯合會理事長黃炯輝也質疑，成交量縮減讓想買房子的人買不到房子，不符居住正義。仲介公會全聯會法規會主委蔣美龍認為，奢侈稅未達政策目的，應於兩年內落日，他說，交易量不斷萎縮但是房價仍不斷微幅上漲，政府稅收大量減少，交易量縮下也造成房仲從業者大量失業，目前全國關店店數估約四、五百家，反而是政府當初實施奢侈稅目的未達到，反而造成經濟下挫，這是非常不當政策。
但是崔媽媽基金會執行長呂秉怡則認為，奢侈稅對於房價上漲雖然「治標不治本」，但在抑制短期進出部份已有初步效果，希望未來積極進行管制，納入農地及非都市用地，延長年限，讓年輕人買得起房子。
【中廣新聞網／責任主編：董媛瑜】

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「新奢侈稅」要拿出真本事

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）實施才剛滿二年不久，今年前七月土地增值稅就衝破600億元，創下15年新高。房產交易脫離奢侈稅二年閉鎖期的禁錮，破繭而出的態勢明顯，也挑戰政府下一步穩定房市的決心。財政部明（19）日將舉行奢侈稅修法檢討公聽會，在房價居高不下之際，奢侈稅已無需著墨於存廢之爭，如何直搗抑制炒房投機的核心，才是重點。
2011年6月政府實施奢侈稅的決策背景，源於2008年金融海嘯後一連串擴張財政措施帶來的後遺症，當時金融市場不穩，游資衝向房市，全球房價盡皆上漲，台灣也不例外。2009年底，全台房價開始明顯走升，即使2011年政府推出衝著打房而來的奢侈稅，但缺乏出路的游資與投機炒風，仍令國內房價維持高檔於不墜，毫無懼色。
依據最新發布的2013年第2季國泰房地產指數調查，全台房價已攀上每坪27.83萬元的新高峰，台北市每坪成交單價更接近90萬元，年增約二成。這顯示，對短期交易課稅的奢侈稅做了二年，房價還是上漲，其抑價效果有限；從移轉棟數縮減之勢，奢侈稅則確可抑制頻繁交易。問題來了，既然短期交易遭到壓抑，炒作現象理應也減少，房價縱使不跌，也不該是季季攀升，實況卻非如此。那麼，奢侈稅出現了什麼問題？
財政部委託學者費時近一年所做的報告，建議政府延長奢侈稅的閉鎖年限，以此加大炒房者轉手交易的限制，也比照香港、新加坡對持有一棟以上房產的買家，課徵額外的買房印花稅（類似奢侈稅），藉此加重囤房者的取得成本，抑制資金雄厚者養房圖利的慾望。目前外界對上述建議，多屬正面及支持，針對多屋族在買房時加課額外稅捐，確可列入評估，但還是需要政府提出強而有力的論述，以因應各種修法阻力。
財政部統計，全台800萬棟課稅房屋中，持有三棟以上者約25萬人；擁有十棟以上房產的超級多屋族，則有4,500人；超過700萬人僅持有一棟房產，單屋族明顯是全國多數。由此可知，鎖定多屋族再置產的行為課徵額外稅捐，不會影響多數購屋大眾的權益，卻能在有錢人將房產變成轉手圖利的致富工具時，透過徵稅換取部分財富重分配的正義。不必懷疑，房價居高不下，囤房者的影響力也不容小覷。
還有一種人，也是奢侈稅不能忽略的隱形炒房者。國稅局近年實地查核發現，名下一屋者出售自用住宅免課奢侈稅，已讓「人頭」變成合法炒房的工具。同棟房屋一年被轉手二次以上者不勝枚舉，人頭之間藉由假買賣炒高房價後，再轉手給不知情的真實買家。節節高漲的房價，亦拜這類惡意炒房手法所賜。但現有機制下，人頭賣家只要懂得保持一屋狀態，就算短期頻繁買進、賣出，奢侈稅亦莫可奈何。
因此，奢侈稅不單要鎖住非自用住宅短期交易的賣家、多屋買家，同時也應對短期頻繁買賣「自用住宅」者加以設限。例如，一年內出售自用住宅超過一定次數後，再售屋時，也要課以奢侈稅。財政部曾做過統計，國人平均換屋年限是七年，一年內換屋超過二或三次以上，不僅是少數，更不算常態。自用住宅既已成炒房漏洞，限制每人售屋次數，亦符合奢侈稅對非常態交易課稅的本意。
經過二年實驗，奢侈稅雖然已交出抑制短期交易的成績，但穩定房價的效益，仍無法讓人滿意。政府既確立不廢稅的立場，房價正義即是下階段應受檢驗的重心。也因此，奢侈稅的再出發，必須要能直擊炒房者的要害，才算真本事，否則就只是個繡花枕頭。
【經濟日報╱社論】

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