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區段徵收與市地重劃差異篇

前言:繼上一期(第0007期)電子週報中,我們已大致了解區段徵收與市地重劃其法上之依據、意義及型態,本期我們將從兩者其所用名詞、負擔之項目與比例、分配位置及領回方式等不同面向切入說明其相異點,希冀能稍以藉此釐清大家之疑慮;惟如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!


 一、


區段徵收與市地重劃之比較!

首先,本期電子報先針對區段徵收與市地重劃間之差異予以切入: 


種類項目




區段徵收




市地重劃




負擔公共



設施項目




道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地,無償登記為當地直轄市有、縣()有或鄉(鎮、市)有。



(土地徵收條例第44)




道路、溝渠、鄰里公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場及國民中學、國民小學零售市場



(平均地權條例第60)




取得(領回)之土地本質




區段徵收之分配土地,是主管機關得因地主之申請,將應發給地主之補償地價,改以可建築之土地折算抵付。故本質上,其所獲得分配之土地已非地主原有土地,即所謂之抵價地




實施市地重劃時,地主應負擔之公設用地、工程、重劃費用與貸款利息,以重劃區內未建築土地折算抵付。其領回之土地,乃提供抵費地後之剩餘,即俗稱之領回抵費地




取得(領回)



之土地分配位次




原則上由土地所有權人公開抽籤並自行選擇分配街廓。




按重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為原則。




適用時機




大規模的市地開發或大型公共設施用地之取得。




小規模的市地改良或鄰里性公共設施用地之取得。




執行單位




僅能由公部門(政府)執行。




可由公部門(政府)辦理或民間自行組織重劃會辦理。



依據上述表格,我們可知區段徵收與市地重劃其本質上雖同為促進土地利用之重要手段,但其無論是公共設施項目之負擔、取得(領回)土地之本質及分配位次在實際執行時都有著相當程度的差異,而其適用時機亦須因土地利用之型態不同而有所區分,甚或區段徵收只能被動性的等待公部門執行,而市地重劃卻能主動性的由民間自組重劃會辦理,在在顯示了兩者之間的不同。


二、



 

何謂抵價地?抵費地?

 相信大部分的朋友經由上述表格,對區段徵收與市地重劃間之差異有了基本的認識,再來緊接著針對上述表格所提到的區段徵收的「抵價地」與市地重劃的「抵費地」進行更進一步的分析!

 

 


種類項目





抵價地





抵費地



 

 


意義




係實施區段徵收時,經土地所有權人之申請,由政府以徵收後可供建築之土地折算抵付應補償予土地所有權人之徵收地價之土地。




係實施重劃時,重劃區內之土地所有權人按其土地受益比例,以其未建築土地折價抵付應行負擔之公共設施用地工程費用重劃費用貸款利息之土地。



 

 


發生原因




發生在區段徵收




發生於市地重劃、農地重劃或農村社區土地重劃



 

 


分配比例



不同




抵價地總面積,以徵收總面積百分之五十為原則;因情況特殊,經上級主管機關核准者,不在此限。但不得少於百分之四十。



(土地徵收條例第39)




以市地重劃為例,折價抵付共同負擔之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限。



(平均地權條例第60條第三項)



 

 


強制性不同




屬任意行為,可由被徵收土地之所有權人選擇領回抵價地或以現金補償。




屬強制性質,為重劃區土地所有權人之必要負擔,如無未建築土地者,方得以現金繳納。



 

 


適用對象




係由徵收機關依照各土地所有權人應受補償之地價折算抵付,分配於原土地所有權人。




由參加重劃之所有權人,提供土地折價抵付應行負擔之公共設施用地工程費用重劃費用貸款利息等相關費用,移轉登記為直轄市或縣()有。



 


 


結論



           



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

看到這裡,或許有朋友會想說林林總總這麼多法條定義與差異比較,不免還是有點霧裡看花,大家比較關心的應是如果可以選擇,那該選擇「市地重劃」或是「區段徵收」對自己比較有利?

如果以哪個對自己比較有利這個角度來看,讓我們先撇開區段徵收後或市地重劃後該地區之發展成效,因為通常經歷了區段徵收或市地重劃後之地區,其無論是住家或商業之成熟度至少都需短則三至五年之逐步發展,亦有長則甚至十年都還未能達成預期之效果,且這也通常非單一或少數地主可以左右該地區發展之速度或效率;而偏偏該地區之未來性與發展成熟度卻是深深的影響地價的高低,惟其未來性與成熟度都有著許多本質上較無法控制與預知的要素,所以如果要從哪個對自己比較有利的角度切入的話,最容易量化來比較的因素莫過於哪個取得(領回)的土地比較多?

從這兩期的定義篇與差異篇,我們可以得知區段徵收其抵價地總面積以百分之五十為原則,換句話說,我們可以概略以此為準,推判在一般情形下,地主應該可以取得徵收範圍內總面積百分之五十之土地;而市地重劃呢?以平均地權條例第六十條第三項規定:折價抵付共同負擔之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限,據此,地主在一般情形下應該至少可以領回重劃範圍內總面積百分之五十五之土地,詳如前述,如果僅單就哪個取得(領回)的土地比較多之角度的話,就土地所有權人之立場而言市地重劃是較區段徵收來得有利。

惟前述觀點係僅就哪個取得(領回)的土地比較多之角度來研判,無論是區段徵收或市地重劃之成敗都有著相當多的變因,舉個最簡單的例子,如果某市地重劃地區其抵費地比例高達55%,換言之,地主能領回之土地只剩45%,單就數據而言,似乎地主吃了大虧,但如果此時我們換個角度來看,正因為多繳的那10%抵費地,該重劃地區之公共設施得以規劃得更加充足與完善,其對地價之漲幅幫助說不定更甚於損失的那10%抵費地!

或許各位朋友會覺得這樣看下來似乎還是無法知道到底是區段徵收還是市地重劃比較有利,其實孰優孰劣,有太多的不可預期因素,實無法現下立判高低,正因如此,本事務所希望藉由這兩期之電子報先讓各位朋友對這兩種土地利用方式能有一定的認識,亦希望藉由前述不同看法的提出,提供大家更多元的角度。

 

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