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個人以營利為目的從事房屋出租或銷售業務，應依法辦理營業登記並課徵營業稅

財政部臺灣省中區國稅局表示，景氣回春，房屋交易也隨之熱絡，民眾以房屋買賣為業賺取價差，或買進房屋先行出租，再伺機待價而沽的情形愈來愈普遍，這種以營利為目的從事房屋出租或銷售業務行為，必須依規定辦理營業登記並繳納營業稅。

該局指出，政府課稅的目的在於充裕國庫，以落實各項政策及建設，其規範自應符合公平正義原則。據此，財政部為維護租稅公平，乃明訂個人設置營業場所、牌號或僱用員工，從事房屋出租或購買房屋、標售法拍屋再予銷售，應辦理營業登記及課徵營業稅。

該局進一步說明，加值型及非加值型營業稅法第28條規定，營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請營業登記。個人設置店面、辦公處所、招牌，或建置網站、僱用人員來協助處理房屋出租或銷售事宜，與一般以自有少數空置房屋出租收取租金收入，或出售非經常買進、賣出而持有各種房屋之情形並不相同；而與營利事業之營業行為無異，當依法辦理營業登記、課徵營業稅。

實務上常發現營業人藉由個人名義經營出租建物或出售房屋業務，以逃避課徵營業稅，造成課稅不公平。中區國稅局籲請從事出租建物或出售房屋業務之個人，應依規定向國稅局辦理營業登記並報繳營業稅，以免被查獲遭受處罰。

納稅義務人如有任何疑問，可撥免費服務電話0800-000321或上該局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

（提供單位：審查四科高明裕，電話23051111轉7526）

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因交換土地或共有土地分割，無償取回土地之價值低於原持有土地之價值時，應課徵贈與稅

財政部臺灣省中區國稅局豐原分局表示，土地所有權人辦理土地交換或共有人辦理土地分割時，若各人取回的土地，按交換時或分割時公告現值計算之土地價值，與原持有的土地依相同公告現值計算之價值不同，且其差額部分無補償約定者，即屬以顯不相當代價讓與財產之情形，該差額應以贈與論課徵贈與稅，並以取得土地價值較交換或分割前為少的人為贈與人，依法申報繳納贈與稅。

納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁

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被繼承人死亡前二年內贈與配偶之財產免課徵贈與稅，仍應併入遺產總額申報

依遺產及贈與稅法第20條第1項6第款規定，配偶間相互贈與之財產，免徵贈與稅。且同法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與其配偶或民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人或繼承人之配偶，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，課徵遺產稅。故贈與人若於贈與事實發生後二年內過世，該贈與之財產仍應併入被繼承人遺產總額申報課稅。

，前述應併入遺產總額課徵遺產稅之財產，於被繼承人死亡前，若已向稽徵機關申請核發不計入贈與總額證明書者，屬已申報贈與稅案件，而繼承人漏未將該筆財產併入遺產總額申報，除補稅外免予處罰；惟該死亡前已贈與之財產如未向國稅局申報贈與稅，而繼承人又漏未將該贈與之財產併入遺產總額申報，即屬漏報，除補徵遺產稅外，另依同法第45條規定按所漏稅額處以二倍以下之罰鍰。

納稅義務人申報遺產稅時，應將被繼承人死亡前2年內贈與配偶財產，據實申報，以免被補稅送罰。

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新北市100年房屋稅籍及使用情形開始清查

【新北市訊】新北市政府稅捐稽徵處表示，為健全房屋稅籍，維護租稅公平，自2月中旬至11月30日止，該處將展開100年房屋稅稅籍及使用情形清查作業，查核重點為房屋使用情形、房屋評定現值、地段率、減免稅房屋、房屋適用稅率、不符營業減半課稅規定之工廠房屋、已有營業事實未按營業用稅率課徵之房屋，以及新建、增建、改建房屋之清查。
該處表示，清查補稅之案件以民眾在自家房屋頂樓、一樓前後加蓋建物，或將原有陽台封閉以增加房屋的使用空間，卻未依規定向稅捐處申報居多，稅捐處提醒民眾，房屋如有新建、增建、改建、使用情形變更或減免稅原因消滅時，請於事實發生之日起30日內向稅捐處申報，以免漏稅而受罰。
稅捐處進一步表示，為了落實執行清查，該處業已運用電腦資料交查並配備航照圖等科技工具，指派人員實地查核房屋，為防止不肖人士假冒稅務人員名義詐騙需索，清查人員都會配戴職員識別證，請民眾配合協助辦理；如有造成民眾不便之處，敬請見諒。

如尚有疑問，歡迎向稅捐處服務電話89528242洽詢。
撰 稿 人 ：房屋稅科　 黃逸芳 電話：8952-8241

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松山站前都更，價值逾百億

捷運及車站共構宅加持「老公寓漲逾5成」

蘋果日報 【江碩涵╱台北報導】

2013年捷運松山線通車、松山車站共構大樓完成，松山車站周圍成為近期建商積極卡位的區域，至少3組以上建商卡位插旗，總開發價值超過百億元。房仲業者分析，無都更價值老公寓每坪約40萬元，有都更價值的老公寓每坪超過60萬元，漲幅5成以上，若拆除重建每坪至少百萬元。

松山車站發展久，松山慈祐宮有250年以上歷史，是松山地區民眾信仰中心，附近約400坪土地所有權更掛在「天上聖母」名下。近來市場傳出新普建設與遠雄集團正整合該批神明土地，最值錢的是八德路、正對松山車站的2、3層樓老公寓店面。

神明土地值20億

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析，當地土地價值每坪約500~600萬元，「光土地價值就約20億元，未來若開發為複合式商辦大樓和住宅，總開發價值約60億元。」新普建設則低調表示，該批土地仍在整合中，目前開發進度尚未明朗。
該批土地原由杜姓天上聖母會持有，經多代傳承，土地管理人複雜。去年開始，地政單位實施地籍清理，台北市政府地政處地籍及測量科表示，雖土地所有權人為神明或祭祀公業，仍可按一般買賣方式處理。
松山車站周圍除了天上聖母名下的土地外，還有2處也正被整合。和旺建設目前正整合位於八德路四段、松山國小後側老公寓。和旺建設資產開發部副總經理李紹林說，目前已得到6成都更同意書，也已劃定都更範圍，預計最快明年6月完成都更程序，將興建地上22樓的住宅，總銷金額上看45億元。

公寓1坪衝70萬

另外鄰近松山車站的虎林街16~22號日前法拍，建物位於國有地上，拍賣底價為20萬元，僅有無法居住的地上物，但卻吸引12人搶拍，最後以309萬元拍定，溢價率1445.04%。寬頻房訊業務部副總陳俊隆分析，得標人應是看好未來都更價值，即使無土地持分，因國有地也得配合劃定都更，甚至還有優先購買土地的權利。
永慶房屋南京光復店店長曾盈潔說，松山車站附近無都更價值公寓每坪35~40萬元，10年內大樓每坪55~65萬元，有都更價值的老公寓每坪60~70萬元，價值比大樓還高。

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祭祀公業土地申報，證明困難惹怨

記者洪瑞琴／專題報導

住了上百年的房地，竟然要被政府賣，「這啥肖政府？簡直是霸占民地！」七十歲的阿德伯，忍不住破口大罵。

政府於九十七年七月施行祭祀公業條例，對於未申報而具有祭祀公業性質的土地建物，限民國一百零一年七月完成申報，否則將代標售。

這項土地整理的大工程，目的是全面清查地籍，確定產權、促進土地利用，全國估計上萬筆公告清查土地，但依法要申報的派下員系統表複雜，現住戶必須翻找出「祖宗八代」繼承脈絡，有如登天之難，民怨正醞釀累積。

阿伯罵：要祖先跳出來作證？

阿德伯說，早期大都用神主牌祖先名義登記土地，「莫非要叫祖先『跳』出來作證」，政府這種硬規定，讓百姓無所適從。

民政人員坦言，民國三十六年地籍總登記後，曾向政府辦理備查的祭祀公業土地，有派下全員證明書，申報脈絡可循，較麻煩的是，這些未向政府備查的未清理祭祀公業土地，目前只零星申報。

換句話說，「死人的土地」如何確定產權爭議，政府有勇氣碰觸遲遲未決的土地管理，卻也把問題拋給百姓「自己看著辦」，從神主牌、墓碑、日治時期地政戶籍循線追查。

問題是，年代久遠，百年前的神主牌，戶籍登記出現斷代，市井小民又哪來的族譜證明？尤其偏遠鄉鎮聚落、非都市計畫使用土地，「土地清算」首當其衝。

五十六歲的陳先生說，三、四代世居土地，地價稅也照繳，到時候土地真被政府賣，門前掛著標售公告，情何以堪？

地政士張樂平表示，政府依法進行土地清理作業，即使後年申報期限屆期，尚須標售公告程序，起碼再拖上一年，民眾不用急操心，只要期限內有申報作為，就暫不列入標售，但由於祭祀公業申報繁雜費時，最好委託專業，縣市主管單位有審核栽量權，只要於法有據，技術上細節都可克服。

不懂又沒錢，居民無能為力

財福伯悲觀地說，「若有這麼簡單，我嘛是莫法度」；他與親友一收到鄉公所通知公函，便急著打探怎麼辦，包括代書費、地政規費與土地增值稅，平均分攤三、四十萬元，他獨居破老宅，兒子不成材，誰來幫他出這筆錢？即使有優先承購權，他也無能為力。

地政人員指出，其實即使申報審核通過，現住戶要辦分割登記，亦牽涉紛雜違建、法定空地等實際難度，公告標售也未必賣得出，「誰敢買，政府更不可能強拆」。

立委陳亭妃表示，祭祀公業土地問題複雜，往往有司法紛爭案件，牽涉到備查文書，公務員只能依法辦事，難替百姓背書。

為鼓勵土地清理績效，祭祀公業條例訂土地清理獎金，給主管機關代為標售土地價金千分之五，看在百姓眼裡，更不是滋味。

茂得伯與火城伯決定，「二○一二年總統與立委選舉，看誰要選票，就幫我們百姓解決問題」。

內政部官員：公所可輔導申報

記者洪瑞琴／專題報導

「土地是人民私權，政府沒有看守保管責任」，內政部官員表示，由於涉及財產權益保障，即使申報程序繁雜，籲請民眾仍要依法申報，否則會面臨標售命運。

至於標售作業細節，衍生百姓有世居事實的爭議，內政部官員也不知道，表示到時候只能依執行政策如何決定。

內政部官員表示，土地清理是為了確保權益，相對地，百姓也要盡力維護自己權益，各鄉鎮市區公所或縣市相關主管機關，都可以接受諮詢輔導。

依祭祀公業條例第五十一條第一項規定，期限內未完成申報者，直轄市或縣市主管機關代為標售；內政部官員表示，標價由主管機關訂定，標售金提存國庫，因此申報期限過後，民眾仍可依法申報，俟產權確定，就有權提領。

但對於難完成申報的祭祀公業土地現住戶，如何進行標售作業？內政部官員愛莫能助。

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枋寮祭祀公業／國賠1.25億 縣府恐需全數買單

〔記者侯千絹／屏東報導〕屏東縣枋寮地政事務所處理祭祀公業土地疏失案國賠案，縣府需支付一億二千五百多萬賠償金，創屏縣國賠最高紀錄，縣府已協調分期付款，正透過法律途徑向失職公務員及建商求償，但此案歷時約十五年，追討困難加上相關失職人員名下財產所剩無幾，恐怕得由縣庫買單。

縣府國賠創紀錄

「祭祀公業賴斗永」原管理人賴其群，未經全體派下子孫同意出售，在八十三年一月十八日向地政所申請土地所有權移轉登記，當時承辦的枋寮地政所地籍股股長辛德安、科員陳振豐，明知違法仍准予處分，顯有疏失，造成祭祀公業所損失。

祭祀公業以損失十億元為由，八十五年向枋寮地政事務所求償三億元遭拒，祭祀公業同年具狀向屏東地院提起國家賠償。

屏東地院及高等法院均判賠三億元附加利息，高等法院更二審時重新估價，並以祭祀公會也有過失責任，判賠金額降為九千三百餘萬元；更三審判決金額降為七千四百餘萬元，另加利息五千一百多萬，共需賠償一億兩千多萬元，去年九月最高法院駁回上訴，判決確定。

分期付款達協議

這筆國賠案創下屏縣賠償金額最高的記錄，縣庫無力支付這筆龐大金額，與祭祀公業達成協議，分期付款，今年二月及五月各付款四千餘萬及二千萬，一百年到一百零二年各編二千萬元逐年還款。

屏東縣政府國家賠償事件小組開會商議後續追償，最近委請律師循法律途徑求償，除向當初二名有重大疏失的失職公務員求償外，該案涉及刑事犯罪，縣府決定擴大求償範圍，依民法向當初九名違法建商與祭祀公會人員追償損失。

涉案人員早脫產

但據相關人員的財產資料顯示，這些人員名下幾乎已無財產，若依照國賠金額求償，不含訴訟費用，光是支付給法院的判賠費就要一百一十萬元，但可索回金額估計僅二、三十萬元，換言之，縣府除付出上億的賠償金，另得花費大筆訴訟費索討根本要不回的費用，國賠小組最後決定針對已支付的六千多萬進行追討，將訴訟費降到最低。

國賠委員批評，這起事件從八十五年至今，公部門明知可能有弊端存在，逕以司法未判決為由，未採取假扣押等任何保全官方權益的作為，涉案人員早已脫產或遠早他鄉，如今為完成法定程序，又得花費大筆公帑進行訴訟，追償幾乎要不回來的費用，種種做法皆由縣庫支付，讓納稅人買單，官僚做法莫此為甚。

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市府徵收上億土地，還地於民，強制捐3成？

中國時報 【潘欣彤／台北報導】

徵收預定地發還於民，需「捐地三成」給市府？梁老先生在南京東路六段與新明路一處交叉口，擁有 一千四百坪 土地，市值破億元，五十八年間，被政府以「國小用地」名義「預定」徵收，但並未建校。九十四年間，市府決定返還，卻要求梁老先生捐三成作為公共設施用地，都發局表示並非「於法無據」。

梁老先生昨與家族成員十幾人，在市議員高嘉瑜陪同下開記者會，認為市府「預定徵收」四十年，沒付一毛錢，整塊地卻因此無法開發，只能蓋鐵皮屋等臨時性建物，家族好不容易盼到還地，竟得強制「捐地」三成，讓他們覺得十分不公平，至今寧願繳地價稅，也不肯辦理領回手續。

高嘉瑜強調，該預定校地面積約為 三千六百坪 ，共有六十個地主，梁老先生約持有一千四百多坪土地，卻在政府規畫下，一夕之間從建地，變成什麼都不能蓋的「學校預定地」，甚至一拖四十年。

高嘉瑜說，「都市計畫法根本沒相關規定」，法規僅規定「工業轉住宅」、「住宅轉商業」等用途變更時，得捐贈最高三○％土地，但針對預定徵收地、學校轉住宅用地等，均未有明文規定，她詢問都市發展局，對方竟說是「慣例」，她不禁幫梁老先生抱屈，認為市府處理土地糾紛，不見制度化，全依個案態度，「企圖瞞騙不懂法的人」。

對此，都發局副總工程司陳信良澄清，並非「於法無據」，而是中央依《都市發展法》，另行訂定「公共設施用地檢討變更處理原則」，其中明文規定，徵收地發還時，地主需捐贈卅％土地，作為公共設施使用。

陳信良說，「捐地不見得是壞事」，以梁老先生土地為例，若 一千四百坪 全規畫為住宅，「依建築法規，可能只有 五百坪 能蓋」，但若將其中部分土地，拿來開路，土地利用價值將大幅上升，至於捐地比例，「大家都可以談，但須參照往例評估」。

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資產管理公司因參與拍賣，或聲明承受而取得其不良債權抵押物，如何計課營業稅

財政部臺北市國稅局表示，資產管理公司因參與拍賣或聲明承受而取得抵押物，與嗣後出售抵押物，係分屬「處分不良債權」及「銷售抵押物」2個銷售行為，應按兩交易階段分別計算課徵營業稅。

該局說明，資產管理公司就其已取得執行名義之金融機構不良債權，向法院聲請強制執行，並聲明參與分配強制執行所得金額者，因其參與分配而分得款項時，不良債權將因而減少或消滅，故其參與分配所得金額屬資產管理公司處分不良債權所收回之金額，應就法院分配金額大於不良債權原始買價之差額部分，按2%稅率課徵營業稅。

資產管理公司如除聲明參與分配外，並參與拍賣或聲明承受抵押物，且於債權全額抵繳拍定價金，則應以抵押物之拍定價格作為處分不良債權之收回金額，就該拍定價格大於不良債權原始買賣之差額部分，按2%稅率課徵營業稅；嗣後銷售抵押物時，應以實際交易價格認定銷售額，並依加值型及非加值型營業稅法規定徵免營業稅。

該局指出，轄內某資產管理公司95年至99年間有預售不良債權抵押物情形，因未諳法令，未報繳營業稅，經該局解說後於99年12月1日申請自動補報補繳營業稅及加計利息合計新臺幣5佰多萬元。

該局呼籲，請資產管理公司自行檢視，如有因不諳法令規定，或一時不察而漏報繳營業稅者，在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，依規定申請自動補報補繳，以免受罰。

（聯絡人：中正分局黃課長；電話23965062分機602）

資料來源：財政部臺北市國稅局

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