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政府也料想不到，實價登錄漏洞連連

實價登錄是最近房地產界沸沸揚揚的話題，民眾們也不肆想像中雀躍，更多抱持著觀望。不管是買方賣方，都在觀察整體動態，再從中各自尋求對自身有利的解套方式。畢竟實價登錄看似造福百姓，卻包含許多弊端，不一定有利於一般民眾。

政府沒有想到的影響

對投資客和自住型買方都不利，尤其對投資客來說，實價登錄的傷害比奢侈稅還要大。

假使我在101年八月買到一間房子1000萬元，避開奢侈稅出租兩年後，開價1200萬元來賣，這是非常正常的事情。但是，在實價登錄之後。事情變成很大條了，買方看到我的物件後，看的很滿意，價錢也公道，買方的第一件事情是馬上上網看實價登錄，找一找有沒有附近的行情可供參考。結果是看到這一間我在101年八月份買進來，進價1000萬元。

買方參考路段泰山成泰路一段1號-49號，大樓5/12，(12樓高的五樓)年份22年，坪數46.15坪，完全符合，這下子進價完全被你的談判對手知道了。生意人最怕的就是進價被公開，要畫虎畫蘭都辦不到了。此時就算是行情已經是1200萬元，買方就是不爽買啦。

買方反而容易去買到登錄之前的房子，雖然，捷運通車了，泰山也漲了，但是，才兩年就賺我200萬元，不爽啦。買方最後會買到其他的房子，對這一間房子不是不買，而是不爽的感覺總是得議一議價，時間拉長，不是這房子別人買了，就是要買的感覺不見了。換句話說，不買或買不到。

奢侈稅的應對是出租兩年或找親友沒房子的人來買，就能賣了。但是，實價登錄卻是無招可應付，買進價錢被得知，就破功了。但百密一疏，總是找的到破解之道。

一：找仲介小同行，他們或許可以配合把成交價錢寫高一點，我成交1000萬元，寫成1100元，屋主沒有差，沒有稅金問題會配合。我登錄1100萬元，兩年後要賣1200萬元算是很公道，買方反彈不大，至少比1000萬元賣1200萬元的反彈小很多。

二：找屋主自售的，大家好商量，就登錄1100萬元吧。這造成了一個現象，大品牌的仲介死不配合，這會造成投資客比較會找小同行成交，特別是現在屋主都一般約一次交給三四家同時賣。以後，小同行反而成交量會增加。

對自住型買方造成重大損失

若是自住，買來就是要住長久。假設30年前你父母買房子是100萬元，現在漲到1000萬元，繳的土增稅自用約20萬元，一般約70萬元。賺900萬元繳稅20-70萬元，好爽，全世界最低的稅。

你就不同了，實價登錄後的30年，你賣出2000萬元，進價是1000萬元，毛利是1000萬元，減掉開銷利息及其他政府認可的開支。你可能得在次年的五月申報綜合所得稅，申報賣房子的所得700萬元，這下子可好，至少也得課稅200-280萬元之間。所以，實價登錄對自住的殺傷力遠大於對投資客的殺傷力。

只是目前還好，政府也不懂，反正也不會執政這麼久。投資客也不懂自住也不懂。好吧，看過就忘了吧，出門買房去吧。

Yahoo!奇摩房地產編輯部

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優惠容積，經部爭取240％

經濟部研擬「提升民間投資動能方案（草案）」，為了解決工業區土地不足問題，已與新北市提出調高容積率上限，傾向從210％增加至240％，若廠商有新增投資案或是重點培育產業，再給予5％額外獎勵；此方案第1波鎖定土城與林口工業區容積率，一旦新北市態度更開放，不排除樹林、瑞芳工業區也納入。

經濟部近期規劃完成「提升民間投資動能方案（草案）」，目前已呈報到政院審查，工業局提出4大投資障礙，包括土地、用水、勞工與環評，在草案提出解套辦法。

其中，廠商反應土地不足問題，經濟部已向內政部爭取調整容積率的訴求，雖然內政部態度相當支持，不過容積率調整已授權給地方政府，工業局轉向地方政府協商。

工業局表示，目前北部工業區土地較不足，初步鎖定土城與林口工業區容積率，現行都會區域工業區容積率上限為210％，希望爭取到240％，另外，廠商有新增投資案或增加就業機會，則再給予5％額外獎勵，同時，工業局也評估，是否要選定重點產業作為獎勵對象。

經濟部上周已與地方政府開會討論，據悉，新北市擔心一旦容積率調高後，勢必增加當地的車流與人流量，必須細部精算當地交通運量能否負荷，或是提出道路拓寬或者是將地面停車改到地下室，適度調整空間感，避免過度擁擠。

為鼓勵地方政府支持，工業局評估一旦新北市願意支持調高容積率，不排除將樹林、瑞芳工業區納入適用範圍。

工商時報【記者潘羿菁╱台北報導】

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雙北房仲倒店潮又起

【吳苡辰╱台北報導】去年奢侈稅實施後出現一波房仲倒店潮，今年房市景氣依舊沒起色，不少房仲陸續收店，以雙北市南港、內湖、新莊與林口等新推案量大、投資客多的區域較為明顯，近3個月南港重陽路5家房仲店就有3家收店，房仲業者估計下半年或明年倒店潮將更明顯。

今年房市持續低迷，不少房仲店頭陸續倒閉，據北市不動產仲介經紀商業同業公會統計，今年1~8月申請退會家數已達85家，較去年61家還多，而根據不動產仲介經紀業營業保證基金會數據顯示，今年至今雙北市退還營保基金家數已達70家。
政府眾多打房政策使房市景氣明顯不佳，21世紀不動產石牌裕民加盟店店長張璨鱗說，北市8月就收了27家房仲店，與同業交流後更發現，8月至今北市至少有40家店完全沒成交。永慶房產集團加盟事業體董事長廖本勝認為，小品牌房仲將首當其衝，預估明年後，房仲換招牌與收店狀況更明顯。

東森房屋董事長王應傑表示，開設時間較久的大品牌影響不大，但不少由投資客設立且店齡資淺的房仲店，在奢侈稅後失去投資機會，便選擇結束營業，未來還會有2成以上倒店潮，尤其年底將近，恐再出現一波倒店潮。
全台有12家門市的小品牌房仲業者坦承，因北市競爭激烈，房仲店數過多，市場飽和，且好地段已被大品牌房仲卡位，導致經營困難，今年光北市就倒7、8家店，未來擴店會以中南部為主。
內湖與南港區是北市倒店潮較明顯區域，其中內湖行善路與成功路五段兩處新成屋多的地區倒店狀況最明顯，住商不動產內湖港墘加盟店店長林書慶說，今年首購市場較熱，但新成屋多的地方，房價高，且易有奢侈稅問題，屋主也不願拿出來賣，導致成交冷淡，康寧路三段與成功路五段一帶原有5、6家房仲店，但年初至今至少收了3家。

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容積移轉​擬減半，建商開發腳步恐提早

台北信義計畫區是全台灣最貴的地區，但這的房價恐怕又要再飆漲了！台北市政府計畫將信義區容積移轉率上限，由40%大砍一半到20%，如果真的定案，建商可以興建的樓層將大幅縮水，成本跟著大增，外界因此預估，信義區房價至少將有5%以上的漲幅。

放眼望去，寸土寸金的信義區恐怕越來越珍貴了，由於北市府計畫將這的容積移轉率上限，由40%下修到20%，預估6月通過，將使得建商成本暴增，進一步推升信義區房價狂飆。信義商仲主任王維宏指出，「未來新推案件，開價可能會往上提高，我們預估大概是5%以上。」

這次傳出移轉率決定減半，主要是由於去年信義區推出的「皇翔F4」容積移轉高達8次，建商不斷加高樓層，引發鄰近台北花園、維也納花園等豪宅住戶抗議。

新的容積移轉規定若確定後，包括富邦人壽、A10開發、金享建設D3及亞太會館重建案等，由於還未申請建照，恐怕將會受到衝擊。王維宏說，「建商的開發腳步會提早，因為修法到最後，公布、實施可能還有半年到一年的緩衝期。」

由於北市府考慮進一步取消捷運周邊的停車獎勵，預估影響上百家建商，如果新規定確定，未來信義區房價肯定還會有一波不小漲幅。(新聞來源：東森新聞記者黃欽旻、鍾武均)

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買賣雙方合意解除契約​，奢侈稅有新規定

買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬奢侈稅條例規定應課稅之銷售行為。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】財政部發布解釋令規定：不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產與賣方並辦竣移轉登記者，非屬奢侈稅條例規定應課稅之銷售行為。

賣方嗣再出售該不動產，其依該條例第3條第3項規定計算持有期間之起算日，應以其再取得所有權之移轉登記日為準。

又上述賣方再出售持有期間重新起算之規定，以該令發布日後始辦竣返還移轉登記之案件，始有其適用。

財政部說明，奢侈稅條例自2011年6月1日起實施後，對於經買賣雙方合意解除契約而返還不動產之案件，買方返還該不動產予賣方時，是否應課徵奢侈稅？及賣方嗣再出售該不動產，應如何依該條例第3條第3項規定計算持有期間？有民眾提出適用疑慮，因此，國稅局報請該部解釋。

經該部依上開條例之立法意旨，考量經買賣雙方合意解除契約而返還不動產之行為，其性質與買賣交易有所不同，乃規定非屬該條例規範應課稅之銷售行為。

另參照最高法院63年台上字第1989號判例意旨，買賣雙方合意解除契約，賣方係因另一契約行為(合意解除契約)再取得不動產所有權，是以規定嗣再予出售時，應以賣方再取得該不動產所有權之移轉登記日，起算上開條例第3條第3項規定之持有期間。 惟為避免影響賣方權益，明定上述持有期間重新起算之規定，以該令發布日起辦竣返還移轉登記之案件，始有適用。

亦即該令發布日前已辦竣返還移轉登記之解約案件，賣方嗣再出售該不動產，參照該部2011年10月19日台財稅字第10000330990號函及2012年1月3日台財稅字第10000462310號函規定，於審認持有期間時，賣方原持有該不動產期間，得與該不動產辦竣返還移轉登記後之持有期間合併計算。

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通車騙局，社子大橋下橋無路走

〔自由時報記者陳璟民／台北報導〕台北市社子大橋新建工程斥資卅四億元，預計明年五月完工，台聯市議員陳建銘昨天抨擊，「郝市府對市民騙很大」，因社子島開發案細部計畫仍紙上談兵，大橋社子端四十公尺寬平面道路路線未定，土地沒徵收，遑論開闢，數月後有橋無路，地區交通將更紊亂。
交通局回應，社子大橋第一期工程於北投十三號道路施工，社子端則沿堤防南、北各做一匝道，與防汛道路相連，將一併檢討周邊號誌、標誌及標線等交管配套措施；富洲里長李賜福認為，大橋沒直通延平北路七段，匝道有幾近九十度轉彎，路幅又小，改善交通作用有限。
陳建銘質疑，社子島主幹道延平北路七段最寬僅六公尺，平常已嚴重堵車，一旦大橋開放，更多車輛通行，尤其大型工程車，當地將進入交通黑暗期，窄小延平北路與防汛道路，不易消化車流。
都發局表示，今年已檢討公布社子島地區開發案都市計畫主要計畫，明年會討論通過細部計畫，土地開發總隊同步辦理環境影響評估、區段徵收等。
土地開發總隊坦言，社子島區段徵收開發估計要十一年才能全部完成，過程有很多面向是同步進行的，所以銜接大橋社子端的計畫道路，預估五至七年可開闢通行。
陳建銘批評，郝市府都計、徵地、橋樑工程等，本末倒置辦理的苦果將由社子島一萬居民負擔，連橋與路都做不好，打造七百億元台北曼哈頓之說，恐怕是騙局一場。

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房地產解約，奢侈稅持有期歸零

財政部於8月31日發布解釋令，民眾買賣房地產，已完成過戶，日後又解約退屋，若賣方想再次出售，課奢侈稅的持有期間要重新起算。

財政部賦稅署表示，為避免影響賣方權益，在8月31日發布解釋令前，已辦完返還過戶移轉登記的案件從寬解釋，賣方再次售屋時，原持有不動產期間可併入計算。

特種貨物及勞務稅(奢侈稅)條例規定，建商如果遇到退屋，與一般貨物買賣的「銷貨退回」類似，不算「買賣」，雙方都不課奢侈稅。

至於一般民眾買賣中古屋或土地，若在交易完成後，又因故解約「退貨」，是否要課奢侈稅，以及賣方日後再次出售不動產，如何計算持有期間，有民眾提出疑慮。

財政部發布解釋令，買賣雙方解約返還不動產，不屬於買賣交易，不課奢侈稅，自100年6月1日奢侈稅上路後的案件都適用。

但財政部認為，根據最高法院判例，買賣雙方合議解除契約，賣方是因為另一個契約行為再次取得不動產，日後出售不動產，賣方持有期間應從再次取得不動產所有權的移轉登記日為起算點，也就是先前持有期間不計入。但8月31日前已辦完返還移轉登記案件仍可從寬計算。

【記者郭宜均臺北報導】

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實價登錄影響 8月房市雙北台中量縮2成

8月份房屋市場銷售量持續下挫，比已經重挫的7月，又再跌了8.3%。在今天一場房仲業記者會指出，目前房市膠著，買氣停滯，主要受到實價登錄措施造成的心理面影響。淡大產經系教授莊孟翰預期至少要等到11月市場明朗後，房市才能回到正常。政大地政系教授張金鶚則強調，目前房價仍在整理中，消費者不妨等盤整完畢後再出手。

8月房市依然膠著 實價登錄送的寒風

根據房仲業統計，7月分在央行房貸限縮及實價登錄心理面影響，房市由3到6月份的交易熱絡，突然進入嚴寒，7月份房屋成交量較6月急跌33.3%。本想隨著實價登錄上路，8月份房屋交易能夠逐漸回溫，沒想到實際情況卻更糟。

8月份即時統計顯示，房市交易情形持續低盪，買氣甚至比7月還慘，成交量更下挫了8.3%，讓業者面臨相當大的經營壓力。不過業者指出，8月剛好進入農曆鬼月，應與買氣下降有關。

不過，對於房屋的價格，由於賣方有所堅持，尤其地段較佳的區塊，仍然看不到讓價空間，而想對的部分郊區價格則相對出現彈性，但幅度有限，議價空間大約在8%左右。

淡大產經系教授莊孟翰認為，目前房價並不明確，市場觀察意味想對濃厚，消費者也許不必特別急著簽訂，也許11月等實價登錄效應較明確後，是個不錯的買點。

政大地政系教授張金鶚則強調，目前房市是量縮價不跌，對購屋人相對利基並不強，這個時候有購屋需求的民眾不妨停看聽，等到實價登錄塵埃落定以後，也就是房市經過適當低檔整理之後，再積極進行採購。【台灣醒報記者王建平台北報導】

北中3都 8月房市量縮2成

新北市和台中市今天公布8月建物買賣移轉棟數，加上台北市3日公布的數據，與7月比較，3都買賣棟數月減幅都超過2成。

新北市地政局公布8月建物買賣移轉棟數5336棟，較7月減少1932筆，月減幅26.6%。

台中市地政局公布8月建物買賣移轉棟數3681棟，較7月減少1049棟，月減幅22%。

台北市地政局3日公布8月建物買賣移轉棟數3317棟，較7月減21.3%。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛、住商不動產企劃研究室主任徐佳馨和台灣房屋智庫市場經理劉志雄都認為，買方趕在7月過戶，避開實價登錄，7月買賣移轉動能上升，8月房市回歸常態，造成量縮。

大師房屋總經理陳建慶表示，實價登錄和豪宅限貸政策，8月房市比7月更辛苦，房市短期內交易量將會受實價登錄影響，漲跌要看市場面。中央社

8月雙北台中買賣移轉減2成

全台各都會區8月的買賣移轉棟數資料出爐，實價登錄制實施後，除了高雄市外，雙北市、台中市均月減逾2成，台南市更月衰退45%。

最新的各都會區 8 月買賣移轉棟數分別是台北市3317棟、新北市5336棟、台中市3681棟、台南市1315棟。

信義房屋 (9940) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄雖不像奢侈稅上路前，產生明顯的急買或急賣效應，但從買賣移轉的數據來看，確有不少交易趕在實價登錄前完成買賣，造成買賣移轉棟數出現7月大增，8月普遍減少2成多的現象。

曾敬德指出，若將 7、8 月的移轉數據加總平均，實際上 7、8 月的平均移轉量與 6 月相去不遠，但表現不若3月到5月熱絡，大致維持平穩。

在新北市部份，三峽區、林口區都有新成屋完工交屋，造成單月買賣移轉棟數比 7 月大增 172%、33%，其餘各區五股衰退 51%，泰山區、深坑區、樹林區、板橋區均月衰退逾4成。

曾敬德指出，台中市交易量較大的區域為西屯區、南屯區、北屯區與舊商圈的西區、北區與南區一帶，7、8月的買賣移轉登記受到實價登錄的干擾程度較重，9月起進入第 4 季的旺季，移轉數據應逐漸回歸正常，房市應該可以逐步回溫，但仍要留意後續歐債與其他房市政策發展。中央社記者

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房屋贈與子女，夫妻每年440萬元免稅額

公告現值低於市價相對減省贈與稅額

【陳宥里╱台北報導】為人父母儘管辛苦一輩子，年老時仍不免心繫子孫，希望把財富移轉給下一代，不過，法令規定贈與人必須繳交贈與稅。若能善用每人每年可享最高220萬元的贈與免稅額，或進一步以房地產做為贈與標的，即可合法節稅。

依照遺贈稅法規定，夫妻間的贈與不需申報繳交贈與稅，而每一年度父母可分別以個人名義贈與子女的免稅總額各為220萬元，簡言之，夫妻每年共可享440萬元的免稅額。按2009年1月政府公告的遺贈稅法規定，因贈與行為所產生的贈與稅，其計算方式為贈與價值扣除220萬元的免稅額後，再乘上10%的贈與稅率。
值得注意的是，當贈與標的物為現金、股票時，贈與價值依市價計算，但若贈與標的物為房屋、土地時，贈與價值則依據房屋及土地的公告現值。

合法節稅有撇步

由於房地公告現值通常都低於市價，因此，可相對減省贈與稅的金額。另外，遺贈稅法中第21條「若贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與價值中扣除。」善用此法說不定可達到完全免稅。
舉例來說，陳媽媽欲贈予兒子1000萬資產，但隨著贈與標的物、贈與方式不同，所計算出的應繳納贈與稅額也不同。計算公式：應納贈與稅額＝（贈與總額－免稅額×贈與人數－附有負擔）×10％，試算結果參考左方「贈與稅試算表」。
中信房屋特約地政士柯玉秋表示，贈與房地產若想採逐年分贈方式，可在申報時，註記贈與標的物的持份比例，由於無贈與年限上的限制，需要特別注意的是每次分贈都皆含土地及建物，不能單獨贈與土地或建物。
柯玉秋指出贈與房屋附有房貸時，房貸借款人需一併改登記於受贈人名下，此時銀行會考量受贈人的還款能力，如文中舉例，若兒子不具工作能力或還款條件不佳，銀行可能不願意轉貸，即便由父母作為保人順利轉貸，日後還將是可能面臨國稅局的查察。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，父母購買農地贈與子女，不須負擔契稅、土地增值稅，可節省轉贈成本，但受贈人須持有滿5年才能轉售，否則得依贈與當年度的農地公告現值繳納贈與稅。

節稅撇步：

1.善用每年每人最高贈與免稅額度220萬元
2.利用夫妻間贈與不須繳交贈與稅，可先共同持有房屋，再分贈子女提高免稅額度
3.贈與房屋可藉由設定持分，採分期贈與，法令無贈與時限
4.若房屋附有貸款，則贈與價值可扣除房貸，降低贈與稅
5.贈與農地可免負擔契稅、土地增值稅
資料來源：《蘋果》採訪整理

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地上權房屋，投報率高2%

【邱煜婷╱台北報導】近來國產局、台北、高雄標售地上權都傳出好成績，顯示國人「有土斯有財」的觀念逐漸改變，相關的地上權、使用權房屋也引起注意，據統計，「台北花園」近1年漲幅28.6%，比周遭房價多了6個百分點，「京站」的租金投資報酬率更高達4.2%超出一般行情，打破了以往地上權、使用權房屋效益逐年遞減的觀念。

住商不動產統計台北知名的地上權、使用權住宅1年來的漲幅，發現房價並未隨著使用年限的遞減而降低，反而略漲，雖仍多低於周遭漲幅；不過其中位在信義區松勇路的豪宅「台北花園」，1年漲幅卻高達28.6%，甚至高於周遭一般住宅。

房屋售價低於周邊

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指，「台北花園」位豪宅區內，有豪宅品質，價格又低於附近豪宅，讓購買意願增加；且附近豪宅釋出太少，只要有人購買「台北花園」，價格即會墊高，因此漲幅才會高於周邊。
不只房價漲幅不差，地上權案因使用權多只有50年，且不須負擔土地成本，故房屋售價都低於周邊行情，不少投資客就買來出租，以只有使用權的「京站」為例，因房價較區域行情低，但租金不變，換算報酬率約4.2%，普遍高於台北市約2%的行情。

不須負擔土地成本

徐佳馨表示，基本上地上權、使用權房屋的投資報酬率，會比周遭有所有權的房屋高1%？2%左右，因為購買這類產品不須負擔土地成本，相較購買其他所有權房屋的成本來得低，自然提高了租金報酬率。
建商近期開始搶進地上權案，顯示地上權已逐漸獲得重視。吉美建設經理林進輝認為，因為精華區土地少，現在民眾已經慢慢能接受地上權，接下來10年內應會有更多的地上權房屋推出，民眾對地上權房屋的接受度也會更大。

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