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遺產稅一定要申報？若來不及申報怎麼辦？

財政部高雄市國稅局表示：經常接獲民眾詢問，被繼承人死亡是否不論有無遺產，都一定要申報遺產稅？

該局指出，被繼承人（即死亡人）死亡未留有財產者，不需要申報遺產稅；但是若被繼承人死亡時遺有財產者，不論金額大小或是否超過免稅額，納稅義務人均應於被繼人死亡之日起6個月內據實申報遺產稅。

該局進一步表示：如因繼承人散居海內外，身分文件準備不及或因遺產資料蒐集不全等具有正當理由，無法於規定申報期限內申報者，應於法定申報期限屆滿前，檢附被繼承人除戶謄本及納稅義務人身分證明文件，以書面、親自或透過財政部稅務入口網站（http//www.etax.nat.gov.tw），辦理申請延長申報期限，但延長期限以3個月內為限。另該局為擴大便民服務措施，被繼承人死亡時設籍高雄市者，繼承人可向該局暨所屬分局、稽徵所跨區申報遺產稅及申請延期申報。

該局呼籲，繼承人應如期辦理遺產稅申報，逾期未申報遺產稅且有應納稅額者，國稅局將依查得資料逕行核定，除通知限期繳納外，另按核定應納稅額加處2倍以下之罰鍰，請納稅義務人務必把握申報期限。

新聞稿提供單位：旗山稽徵所 職稱：助理員 姓名：林明洋
聯絡電話：（07）6612027分機5665

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配偶互贈土地，可免徵土增稅

節稅撇步百百種，但您知道嗎，配偶相互贈與的土地，是否可以向主管機關申請免課土地增值稅？基隆稅務局就特別指出，依據現行法令，配偶彼此轉贈的土地，只要向稅務機關申請免徵土增稅證明書後，就可以省下一筆土增稅金，等到再移轉給他人時，再由下一位納稅義務人繳納。

基隆稅務局解釋，依據土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。也就是說，配偶相互贈與土地可選擇土地增值稅由納稅義務人(受贈人)立即繳納；或申請不課徵土地增值稅，等下次移轉給第三人時，再由當時之納稅義務人(贈與：受贈人、買賣：出賣人)繳納。

因此稅務局呼籲，如果選擇不課徵土地增值稅，將來該筆土地再移轉給第三人時，係以該筆土地辦理夫妻贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額，而不是以夫妻贈與時之公告現值作為原地價課徵土地增值稅。

但要注意的是，配偶相互贈與土地申請不課徵土地增值稅，仍要在訂定契約之日起30日內，檢具贈與契約書、土地謄本、戶籍資料等文件，向地方稽徵機關申報土地移轉現值，俟核發配偶贈與不課徵土地增值稅證明書後，才能至地政機關辦理過戶登記。
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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不用怕！買房子就是這麼簡單

房價只漲不跌，看在小市民眼中，心中百味雜陳。面對都會區的高房價，再看看口袋裡的所得收入，買房子似乎變得愈來愈遙不可及。但實際上買房子是不是真有這麼難？從財務、找屋、看屋及購屋等四個階段來細看，你可以重新評估，買房子是否真的如你想像的困難？

一則房地產業者對於時事事件的發言，引來眾多網友在網路上大肆撻伐，認為業者對於經濟局勢沒有評論的資格，更無立場去批政府不救經濟，批評政策宛如汪洋中的一條船等等，網友怒批，房價就是業者所炒高的。

這則事件該要討論的，不是網友的想法對不對，也不是去深究業者是否揹黑鍋，因為對民眾而言，根本沒有興趣深入了解真正的真相，而僅是單就一個認知所形成的概念去評論，重點在於，這個事件反應出，民眾對高房價的民怨，只增不減，民眾熱切期待房價立即下降，好買得起它。

其實，這些意念都是想法及概念累積而來的，如果認真去評估購屋的可能性，甚至進一步數據化去了解，現在的所得收入，究竟可以買到甚麼樣條件的房子，只要認真走過一次流程，對於購屋這件事情，可能就會有新的想法了，往往都是將想法落實到執行面時，才知道想法中原來有一些謬誤。

購屋流程基本上可區分為財務、找屋、看屋及買屋四個階段。

１財務重點首重第一桶金

多數人買不起房子，往往不是因為每月房貸負擔不起，而是因為沒有自備款。

相較於過去，現在的花錢誘惑比以前多出許多，3C科技產品日新月異，新功能、新系統、新外觀，一代一代持續更新，這些都在向你口袋裡的新台幣招手。

更別說打開電腦之後無所不在的購物網站，低價、便利、可分期付款、可退貨、團購優惠、品項琳瑯滿目等等，滑鼠幾乎取代錢包，甚至不用上便利商店或是大賣場，網站上購買選貨，一樣送到你家大門口，宅男宅女根本不用出門，生活不虞匱乏。

網路經濟侵襲之下，現代人要存錢就更加困難了，因為你可能很少精算過，五樣東西的分期付款每月總共要繳多少錢？

加上油電雙漲之後物價飆漲，增加生活支出，以及可能還有尚未付清的學貸等等，於是最後的結果就是存不了錢，每月薪資中，鮮少有人能存下三成的，這就是缺乏自備款的最大原因。

每月的開銷其實很固定，要改變習慣開始存錢談何容易，但是若真想要憑一己之力買房子，還是要努力改變現有習性開始重視儲蓄，剛開始是最難的，至少要先達到第一桶金，一百萬，只要跨過這個門檻，後續的儲蓄會輕鬆得多。

首購的財務預算，要先從自己的所得開始推算，假設每個月的薪資收入為四萬元，每月最高可負擔的房貸本息金額設定為二分之一，那麼兩萬元根據現在的利率水準，加上善用政府優惠方案，大約可以承擔四百萬左右的貸款。

以這七成貸款金額四百萬回推，總價大約是五百七十萬，換句話說，大約要準備兩百萬左右的現金自備款，包含過戶相關程序的費用，以及家電、家具等等，還要多準備一些金額備用。

兩百萬對一個每月存兩萬的首購薪水族來說，大該需要存一百個月，換算下來，八、九年跑不掉，一段不算短的時間。所以，與其現在花力氣抱怨房價太高買不起，不如好好盤算一下，要怎樣改變習性、開始存錢，才能買到一間屬於自己的房子。

２運用網路找屋省時省力

如果已經順利通過財務門檻，下一關就是找屋，如何找一間物美價廉又具增值潛力的好宅，也是一個難關，而且以自住用途來說，一住就是三年、五年以上，先不論價格是否合理，光是居住內部的舒適度，以及小環境有無大問題等等，可能都會影響到居住品質，因此找屋選屋十分重要。

除已有二十七年資歷的住展雜誌外，近年拜網路科技進步之賜，購屋前先上網找房子，已經很普遍，而且對於有使用網路的購屋者來說，應當已經很習慣先上網找房子，根據自己的條件，尋找適當地點、適合的總價及格局。

但是現在網路上提供新成屋、預售屋的建案搜尋網站很多，提供的內容卻極為參差不齊，有的網站上號稱建案數最多，卻是將已經結案的建案持續放在網站上濫竽充數，沒有定期更新；有的網站則是提供的資料不全，僅有少數幾項簡單的欄位，根本不足以研判是否要去現場看屋。

更有些網站，網站的主體內容幾乎全部都是廣告，缺乏完整性及客觀性，很容易因為這些置入性廣告的內容，誤導民眾對建案的判斷。其實這些網站不同的經營策略，無關對錯，但是只要民眾有認真比較這些網站，就可以很清楚了解，住展房屋網就是以建案內容取勝，應該是唯一有每週定期更新建案內容的網站了。

住展房屋網的地圖找屋，還提供路線導航規劃指引，民眾可以很輕易、很方便地找到建案的正確位置。

網路資訊多，內容也很多元，是優點卻也是缺點，找到好的網站搜尋資料，找屋事半功倍；如果沒有集中精力在正確的網站上搜尋，網站愈多、資訊愈多，卻也只是讓民眾多花時間瀏覽，事倍功半罷了。

３看屋最少要超過十間

選好房子之後，看屋更是一門難以言喻的學問，真的是要多看屋，就會自然而然產生心得，了解看屋的訣竅。

一般看屋都要分內外，外就是指外部的環境，以看屋地點為中心的方圓五百公尺內，應該都要去繞一繞多了解，尤其是區外客對當地的環境不熟悉，一些區域的缺點很容易被行銷業者所掩飾。

例如之前有朋友去買桃園的某案，基本上對當地的環境並不清楚，當簽約後才發現，雖然該案附近環境看起來都還不錯，附近也沒有嫌惡設施，實際上卻是殯儀館靈車往來必經的路線，喪禮的噪音恐怕是無法避免，小細節疏忽卻也是令人扼腕。

另外有友人也是看上某一建案，生活機能及交通條件都還不錯，價格上也可接受；不過因為大多在晚上去看屋，因此不甚清楚附近環境的白天使用狀況，後來在購屋前經朋友提醒，利用假日開車環繞四周，才發現不遠處有個殺雞場，雖然這不算是嫌惡設施，但卻是會令人不舒服的場地，還是盡量避免為宜。

另外通常最常提到的就是夜間的「點燈率」，很多專家學者都會特別提出，認為點燈率低，就表示該案大多數為投資客所購買，延伸的推斷是說，未來如果房地產景氣下滑，投資客是最有以破壞行情的價格出售，未來跌價風險大。

但實際上投資者分為長期投資及短期投資，上述狀況大多是短期投資客所為，長期投資客沒有利用空屋居住或是出租，可能是有其他原因，像是長期投資置產、或是買給第二代，經濟狀況如果還不錯，可能也不想出租收租金，畢竟當房東也是瑣事一堆，因此才會閒置不用。

比如說，之前有不少人都拿仁愛路「帝寶」點燈率低來做文章，大肆批評資源閒置，但是從豪宅購買的行為來看，豪宅既是收藏、也是長期資產，沒有出租或是居住行為，並不表示未來就潛藏價格下跌風險。

內部環境的檢視，大抵上都以通風、採光及隔熱為主，上期住展已經詳述，在此不再贅述。唯一要提醒的是，不要忽略電梯的噪音污染，尤其是樓層高、戶數多的建築物，如果電梯緊鄰牆壁，上下使用的噪音及振動，在寧靜的深夜往往會特別清楚，這也是影響居住品質的殺手。

曾有朋友購買全台最高建築案，三棟樓高皆在四十層樓以上，友人又鍾情於頂樓，最後以高價買下，景觀無敵自然不在話下，但是電梯噪音卻是他後來很大的困擾，電梯機房通常位於頂樓，樓高電梯速度快，深夜不時從機房傳出電梯快速運轉的噪音，影響睡眠品質，花大錢買下卻又無法改善的問題，也是很困擾。

總之，建議最好在下決定購屋之前，前前後後看過的房子不要少於十間，從這十間所累積的看屋經驗中，買方大概就可以分辨，甚麼樣的區位、隔間、環境、格局、採光及價格，是最為合適的。

４簽約以交易安全為第一

在挑好房子之後，最後就是簽約的關卡，簽約攸關交易安全，也是很重要的一環，一不小心，繳了錢卻沒拿到房子，類似這樣的交易糾紛時有所聞。

現在的銷售現場，大多是建設公司委託代銷公司代為銷售，知名的建商及代銷，皆有一定的社會知名度及品牌形象，交易安全的問題較少；真正要留意的是跨區購買，又買到不知名的建商或是代銷公司在銷售的房子，不排除這樣的公司，有可能是過去常見的「一案建商」，日後要是發生任何問題，可能很難找到可以負責的單位。

簽約的交易安全問題，通常在房地產景氣不好的時候較易出現，蓄意詐騙者，因為有資金的需求，所以才會設下騙局，因此當台股跌幅持續擴大時，房地產的交易風險也會跟著放大，這點一定要特別注意。

簽約之後的付款流程，新成屋很簡單，就是跟一般成屋一樣的程序；預售屋則有一點不同，主要是預售屋在興建期間，付款期數必須依照建商規劃的期數付款，並非一個月就是一期，有的建案付款期數是一個月兩期，有的是兩個月三期，或者是三個月兩期的也都有，在合約書上這點要特別注意，以免日後財務周轉被卡住。

找品牌公司還有一個保障，就是訂金交付，過去不少糾紛，發生在訂金無法如數退還，當買方支付訂金之後，因某些因素無法購買，訂金卻難以退還；知名品牌的建商及代銷，對於訂金及簽約流程較有制度，一旦買方反悔不買，通常現場業者也不會加以為難，買方付訂時也比較安心，不用擔心訂金拿不回來。

許多首購年輕族群，將購屋視為畏途，一來覺得房價太高購屋機會渺茫，二來深陷購屋高門檻的迷思，因而遲遲不敢著手開始購屋規劃。其實建議首購族群，應該要先保留各界對於房地產的看法及報導等等，無須盡信或是不信，應該還是要親身力行親為，真正走進房地產第一線市場，才有機會認識市場、進而了解市場、研判市場，也才能累積有效的經驗，哲人的名言：坐而言不如起而行，就是這個道理吧！

文／陳韻如  住展雜誌

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不動產成交案件實際資​訊申報登錄制度將於1​01年8月1日施行

不動產成交案件實際資訊申報登錄制度將於101年8月1日施行

100年12月30日總統公布之平均地權條例第47條、地政士法第26條之1及不動產經紀業管理條例第24條之1有關不動產成交案件實際資訊申報登錄相關條文之施行日期，業經行政院核定為101年8月1日。考量行政部門雖已於6月間於全國各地，對不動產業者及各地方基層同仁舉辦教育訓練密集宣導，受理申報作業已充分準備；惟為利社會各界更加熟悉實價申報登錄制度，讓新制上路更順暢，因此核定8月1日正式施行。

內政部表示，自8月1日起以下3種案件需要申報登錄

1.地政事務所所收買賣登記申請案件。

2.不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。

3.不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

8月1日施行後，不動產成交案件之權利人（買方）、地政士及不動產經紀業者，必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄。

內政部表示，不動產買賣成交案件，應由買方進行申報，但買方如有委託地政士申請所有權移轉登記，或雖未委託地政士辦理登記但有委由不動產經紀業居間或代理成交者，則由地政士或不動產經紀業者申報，買方不必申報。

至於申報方式，申報人可以至地政事務所填寫實價登錄申報書申報，或以自然人憑證或工商憑證，透過網際網路方式至內政部已開發完成之不動產成交案件實際資訊申報登錄系統 ( https://clir.land.moi.gov.tw/cap ) 辦理申報事宜。

內政部並表示，申報書需填載之項目簡單明確，且附有填表說明，逐一填寫十分容易。而為使民眾及業者能更加熟悉申報登錄相關事宜，內政部已於地政司全球資訊網實價登錄專區提供申報書格式(含填表說明)、系統操作教學影音檔及操作手冊等相關資訊。

網址如下: ( http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1465 )。

申報人若逾期未申報，地政士、經紀業或未依限改正之買方處新臺幣3萬至15萬元罰鍰，內政部呼籲需申報之民眾或業者應注意時效，以免受罰。

由於登錄資訊有1個月申報登錄之期間，且需就已完成申報登錄資訊之篩選、區段化及去識別化處理，並因可供查詢資料數量尚待累積， 101年10月以後就可以查詢相關成交案件資訊。資訊未對外提供查詢前，內政部既有發布房地產交易價格簡訊及部分房仲業者提供之成交資訊，仍持續提供查詢。

不動產成交案件實際資訊登錄制度施行後將可促進不動產交易資訊透明化，減少不動產交易雙方之交易成本，降低不動產交易糾紛，避免不動產價格哄抬現象。內政部表示，將全力推動，並密切注意後續須改善事項，亦請民眾配合辦理，使房地產市場發展更為健全，實現居住正義。

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浮洲合宜宅正式登記

位於板橋浮洲地區的合宜住宅「日勝幸福站」即將開始接受登記與參觀，圖為合宜住宅區域模型。圖/顏謙隆

根據工商時報27日報導指出，國內首宗合宜住宅－板橋浮洲「日勝幸福站」，將於明（28）日正式辦理預售登記估計，其中每坪19.5萬元的合宜住宅總銷達300億元、共4,009戶，為史上規模最大住宅開發案，也正式引爆每坪「1字頭」房價區的磁吸力。

「日勝幸福站」昨（26）日樣品屋和接待中心首度亮相，占地廣達1千坪，為罕見的大規模接待中心。

日勝生財務副總經理周惠玉表示，「日勝幸福站」預計28日正式開放預售登記，目前已申請登記人數已逾2.5萬戶。預計至7月29日截止預售登記日止、總共32天，每日接待參觀人數將有1,000組以上，因此此次代銷公司甲山林將動員150位銷售團隊，投入人力，搭建4種坪數樣品屋，和facebook專屬服務，提供看屋、說明和銷售接待服務。依登記人數估計，平均中籤率只有16.03％。

至於停車位，每單位128至150萬元不等；店面有370個，每坪售價未定，日勝生進行市場調查報告，目前板橋區域行情約每坪6字頭到8字頭。「日勝幸福站」全區總銷，將達500億元。

合宜住宅將在8月9日公開抽籤，中籤承購戶僅限1組買1戶、且10年不得轉售；至於停車位、店面的買家，則不受10年禁止轉售限制、也不受承購單位數量限制。

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談寄發存證信函之意義​與作用

李太太因女兒工作不穩定，想加盟飲料店，由她與女兒一起經營飲品生意，因此付了100餘萬元，與一家飲品公司簽約，加盟期間3年，李太太經營約2年，年年虧損，想終止該加盟契約，剛好房屋租期屆滿，房東不願續租，雖以電話告知該飲品公司希望終止加盟契約，然該飲品公司皆以另擇地址讓李太太繼續經營等話語敷衍，時間一天天過，損失一天天增加，問是否寄發存證信函表明終止該加盟契約呢?

按存證信函乃是寄件人要表達之意思或權利之行使，透過郵局之存證，告知相對人(收件人)。 經過存證信函之寄發、存證與送達，達到其作用，避免日後口說無憑。在訴訟上當事人常因無法舉證而受不利之判決，所謂「舉證之所在，敗訴之所在」，存證信函得作為已經意思表示或行使權利之證據，屬書證性質(以文書記載之內容為證據方法者，謂之書證)，常為提起訴訟前之預備式。

如何寄發存證信函呢?一般而言，寄發存證信函

(1) 先向郵局購買存證信函用紙。

(2)再謹慎書寫存證信函之內容，一式三份，一份寄給收件人，一份由郵局留存，一份自己保管。

(3)最後繳交費用後以雙掛號寄出。寄件人應妥善保存寄件收據及送達之回執。寄件人如遺失存證信函，得向郵局查詢(3年內)。

本實例，飲品公司收到李太太之存證信函3日後，也善意回應同意終止雙方之加盟契約，存證信函善加運用有時也會有滿意的結果。

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都更夢碎夢醒，房仲大老：下半年中古房價跌一成半

內政部完成都更條例修正草案，大幅提高都更門檻，並且開宗明義表示要「保障居住者權益」，對此，房仲大老、東森房屋董事長王應傑今天（15號）直接明言：「都更」已死。同時再加上央行緊縮貸款政策，以及內需市場萎縮等多種利空因素，預估下半年中古屋市場，下修幅度將可能高達「一成半」。（何庭歡報導）

王應傑指出，當年許多「中古屋」買主都衝著「都更行情」進場，加上當時銀行資金寬鬆，借款較為容易。然而近期央行緊縮房地產貸款、房價「久不見漲」、奢侈稅持續管控、外在景氣不佳、內需市場萎縮、股市超跌千點等各種利空因素影響，此外日前政府更提高都更門檻，讓房地產大受衝擊。王應傑預估未來中古房市不僅價跌，成交量也無法回到奢侈稅前榮景，頂多只能比去年底稍微回復。

王應傑說：『都更條例修改趨嚴，台北市的中古屋市場會下降，因為原來炒「都更行情」的這些中古屋，都「夢碎夢醒」了！因為事實上都更法趨緊趨嚴之後，這個「都更」等於死掉了。這個是比奢侈稅還要來得更嚴重，因為他們預期的利潤就落空了。（記者：預估下修多少？）王應傑：我想大概這些會修到有「一成半」。』

王應傑進一步分析，當初中古屋在奢侈稅前，房價應當已經漲了三到四成，即使當前折價一到兩成出賣，依然有賺，因此應該有許多屋主爭先恐後求「變現」。然而，全球各大智庫都不看好近期景氣，加上預售市場豪宅貸款受限，造成富人與投資客備受影響，唯獨自住客與換屋族，將有更大機會能「討價還價」，爭取議價空間。

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 富爸爸房地產真經

清崎給你最實在的房市操作教本！
大多數的房地產投資案都可以總結成一句話：「大筆買進，小筆出售」。然而，該如何持續做到這點，攸關能不能賺到大錢。想要成功，就要牢記以下明確的建議：

■ 不斷增加價值
如果你打算成為成功的房地產開發者，應該奉行這句格言：「從問題中獲利。」如果可以買到現任業主覺得麻煩的空地或現有建物，然後為你的投資標的增加價值，就能找出各式各樣的獲利機會。

要成功運用增加價值的方法，應該：
1. 成為你居住地區的專家——通曉所有在地的問題和門道。
2. 先找出這區最便宜的地段——並且想出應該讓這些物業變成什麼樣子。
3. 尋找有問題的物業——陋屋、法拍屋、空屋等。

用積極正面的態度去篩選各種機會。
4. 組成絕佳的翻修團隊——能夠協助你買進、裝修、銷售或租賃、取得建照、營造、設計等的人才和專家。如果你已經有曾經合作進行各種翻修工作的團隊，一切會更順利。

任何地點、任何市場狀況下，都一定可以找到有問題的房地產。解決這些問題，讓自己得以獲利。

■ 要擅長分析標的
能不能在一開始先針對有潛力的房地產交易加以分析，攸關操作的成敗。愈懂得分析，成功的機會愈大。這方面的指導方針有：
‧ 永遠不要忘記，未來一定還會有其他標的——因此不必非得買下所有擺在眼前的標的。耐心等待你覺得適合、並符合你所有條件的標的。
‧提醒自己，人的品味各不相同——你喜歡某個東西，不表示其他人也都會喜歡。客觀檢視你的目標市場，尋找各種你想要銷售的物件，然後問問別人有沒有可能賣得出去。
‧就財務預測來說，如果你都是用垃圾數據去推測，唯一會得到的結果就是更多垃圾——所以不要用根本不切實際的數字。做好功課，運用務實的數字做財測，否則只是白費力氣而已。另外還要多思考：「萬一……怎麼辦？」

記住，你不可能靠談判賣出地段不佳的物件——所以連試都不要試。一定要找好地點，然後持續經營。

■ 做好查證工作
在找尋絕佳房地產投資標的時，往往一不小心就會忽略了查證工作，只憑表面的證據就交易。這樣不見得會出問題，可是會有賠大錢買教訓的風險。比較明智的作法是，組成專業的團隊，幫你針對你考慮買進的物件或房地產，充分做好查證。

扎實的查證工作應該包括5個部分：
1. 實體審查——請物業管理業者審視你的營運和整修預算，確認預算切合實際又合理。
2. 法律審查——請律師檢查你對這個物件所要採行的操作方式，是否會有任何問題。
3. 產權審查——請代書事務所研究一下，你打算要買進的物件，產權是否如你所想的清楚、沒有被抵押。
4. 第三方審查——和你投資案相關的環境、屋況、估價、市場現況報告。
5. 會計和稅務審查——請稅務士計算一下，應該如何為這筆交易做最好的規畫，才能把稅賦降到最低。

■ 由內而外創造價值
室內設計是頭一遭投資房地產的生手不太花時間做的事，那很可惜，因為好的室內設計，可以大幅提升任何房地產案的市值，也十分有助於縮短銷售循環。

正如你要組成專業團隊協助做查證工作一樣，你也應該組成熟識的設計團隊。設計團隊通常要由以下成員組成：

‧建築師——通常會扮團隊領導人的角色。建築師負責繪製建築圖，規畫你建物的結構。
‧室內設計師——協助你做出合理而流暢的空間規畫。
‧景觀設計師——主管基地設計，幫你營造出最佳的第一印象。
‧總包商——也就是建築承包商，負責監工，並管理各個包商的施工品質。

組成實在的設計團隊，能夠為你手上所有房地產案由裡而外創造價值。

■ 讓你的物業租出去
你所進行的大多數房地產交易，都要有人租用你的物業，才能支付貸款。既然如此，考慮自己處理出租事宜是非常不智的，最好找家租賃公司幫你打點一切。

實務上來說，出租就是在做行銷，是很繁瑣的工作。當業主和客戶達成雙贏的協議，讓雙方都能獲益，才能達成租賃。租賃是一項艱難的工作，因為相當費力，可是又一定要做到，因為出租可以為你帶來現金。如果沒有現金流，你就無法繼續經營。

尋找善於成交又能提供增值建議的租賃仲介。切記，你的目標是要建立起互信關係並從中獲益，所以必須跟你的租賃仲介密切合作。找個你能信賴又能建立起夥伴關係的對象，而不只是個辦事員。另外別忘了，如果你和合適的租賃仲介合作，你的聲譽也會提升，那會是不錯的附加利益。

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土地徵收－未辦繼承領取補償費

土地徵收條例第25條：

被徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之；其已辦竣公同共有繼承登記者，亦同。

前項規定，於本條例施行前尚未領取徵收補償費之土地，適用之。

被徵收土地所有權人死亡，由繼承人受領補償時，免繳遺產稅證明文件

財政部73年10月20日台財稅第61618號函

主旨：被徵收土地之所有權人死亡，由其繼承人受領補償時，應免繳驗遺產稅證明文件。

說明：

二、被徵收土地之所有權人死亡，由其繼承人受領補償時，毋須責令繼承人繳驗遺產稅繳清（或免稅）證明文件；惟請轉知各地地政機關將受領補償之繼承人姓名、住址、金額、案號等通報被繼承人死亡時戶籍所在地之稽徵機關，以憑核課遺產稅。

本函未列入內政部地政法令彙編

法院指定之遺產管理人欲以其名義具領徵收地價補償費，應免經該管法院之核准

內政部84年4月10日台內地字第8405173號函

主旨：關於法院指定之遺產管理人欲以其名義具領徵收地價補償費，應否再經該管法院疑義乙案，復請查照。

說明：

一、依據法務部 84年3月21日 法84律決06393號函辦理，並復貴處 84年1月27日 84地二字第03901號函。檢附法務部首揭函及附件影本各乙份。

二、案經函准法務部上開函略以：「案經轉准司法院秘書長 84年3月16日 84秘台廳民三字第04934號函略以：』按民法第1179條第2項係規定為清償債權或交付遺贈物之必要，遺產管理人經親屬會議之同意，得變賣遺產。遺產之土地被徵收時，徵收地價補償費之具領，並非變賣遺產，似不生適用上述規定，應經親屬會議同意之問題。此在法院指定之遺產管理人，本諸相同理由，應無不同。』」

本函未列入內政部地政法令彙編

代管費用不得優先抵押權先予扣除

內政部 88年7月7日 台內地字第8807059號函

關於公告徵收之未辦繼承登記代管，如經抵押權人依土地徵收法令補充規定第6點提供債權憑證等相關文件申請代為清償，其代管費用得否優先抵押權先予扣除乙案，按政府依土地法第73條之1規定代管未辦繼承登記之土地與建物所生之代管費用，係屬對於繼承人之債權，尚無物權之效力，自不能優先於物權受償。

註：土地法第73條之1於 89年1月26日 修正後，已無代管費用之規定。

本函未列入內政部地政法令彙編

因判決而為公同共有者，其申領土地徵收補償費仍應依民法第828條規定辦理

內政部89年5月18日 台（89）內地字第8906610號函

主旨：因判決而為公同共有者，其申領土地徵收補償費仍應依民法第828條規定辦理。

說明：按民法第828條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」，又公同共有土地被徵收後，其徵收補償費之領取，係屬民法第828條第2項規定之其他權利行使，依該條規定，除法律或契約另有約定外，應得公同共有人全體之同意（法務部85年6月25日 法八五律決15476號函意旨參照）。復為解決被徵收之土地，因原土地所有權人死亡，因部分繼承人不願或無法會同，將肇致全部繼承人均不能領取補償費，影響被徵收土地所有權人權益至鉅。然因繼承人間之應繼分民法第1144條已有明定獲得以遺囑指定之，故土地徵收條例第25條……

實施區段徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記，部分繼承人得依土地徵收條例第25條規定，按其應繼分申請發給抵價地，其他未提出申請之繼承人，仍應按其應繼分發給現金補償

內政部89年6月14日 台（89）內地字第8976927號函

主旨：實施區段徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記，部分繼承人得依土

地徵收條例第25條規定，按其應繼分申請發給抵價地，其他未提出申請之繼承人，仍應按其應繼分發給現金補償。

說明：查土地徵收條例第48條規定……條例第25條第1項……平均地權條例第55條第1項及土地徵收條例第40條第1項……

區段徵收範圍內原土地所有權人之繼承人不願領取現金補償，得依土地徵收條例第25條規定按其應繼分申請發給抵價地

內政部89.06.15台（89）內中地字第8910743號函

主旨：區段徵收範圍內原土地所有權人之繼承人不願領取現金補償，得依土地徵收條例第25條規定按其應繼分申請發給抵價地。

說明：查土地徵收條例第25條第1項前段規定被徵收之土地，所有權人死亡未

辦竣繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之。另依平均地權條例第55條及土地徵收條例第40條規定，有關抵價地之發給，係於土地所有權人不願領取現金補償者，則改以抵價地折算抵付。準此……

被徵收土地所有權人死亡，部分繼承人申領徵收補償費應檢附之文件

內政部 89年7月18日 台89內地字第8977144號函

主旨：有關被徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承登記，部分繼承人依土地徵

收條例第25條規定，按應繼分申領徵收補償費時，應檢附之文件乙案，請查照。

說明：

一、依據桃園縣政府 89年4月18日 89府地用字第077508號函辦理。

二、按土地徵收條例第25條規定：「被徵收之土地，所有權人死亡未辦竣繼承

登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之；其已辦竣公同共有繼承登記者，亦同。前項規定，於本條例施行前尚未領取徵收補償費之土地，適用之。」惟如被徵收之土地，因所有權人死亡未辦竣繼承登記，部分繼承人依前開規定，申請按應繼分領取徵收補償費時，究應檢附何種文件始得領取，滋生疑義，案經本部 89年6月29日 邀集有關機關會商獲致結論……土地登記規則第44條第2項規定……本部 88年10月4日 台（88）內地字第8885495號函釋規定……

被徵收之出租耕地原承租人死亡未辦理租約變更登記，其補償地價之領取不得比照土地徵收條例第25條規定辦理

內政部89.12.26台（89）內地字第8962503號函

主旨：被徵收之出租耕地原承租人死亡未辦理租約變更登記，其補償地價之領取

不得比照土地徵收條例第25條規定辦理。

說明：

二、按土地徵收條例第25條被徵收土地所有權人死亡未辦理繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按應繼分領取之規定，查其立法意旨，係為兼顧申領人及其他繼承人之權益，且有助公共建設之進行所特設，準此，本條僅於補償義務人為政府，且被徵收土地所有權人死亡，未辦理繼承登記時始適用之。又查平均地權條例第11條第1項及第2項規定：「依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。……

三、另……耕地三七五減租條例第16條第1項……本部58年12月10日 台（58）內地字第342697號函……「土地徵收法令補充規定」第12點第3款……民法第828條規定……

徵收補償費，得由部分繼承人按其應繼分領取

內政部 92年10月2日 台內地字第0920012833號函

主旨：關於徵收之土地改良物補償費得否依土地徵收條例第25條規定，由部分

繼承人按其應繼分領取乙案，復請查照。

說明：

一、復貴府 92年8月29日 府地權字第0920161545號函。

二、按……土地徵收條例第5條第1項……條例第25條第1項規定……條例第26條……民法第1144條……

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向20位Top Sales學心法 下屆王者之王就是你！

本篇文章摘自：第 10 期《商業周刊》

作者：王志鈞

業務人人會跑，技巧卻不是人人有把握，保險業須隨時面對客戶拒絕、賣房子考驗持久力、汽車業要比銷售魅力，本刊為你整理出20位超級業務員的密技，讀完本書，讓你增加20年銷售功力！

九月14日下午，第一屆《商業周刊》「王者之王——超級業務員大獎」頒獎典禮在台北舉行，橫跨保險業、房仲業、汽車業與直銷業的金獎得主、業務圈的「王者之王」，終於風光出爐了。



在銀色鋼板排成的「王」字型舞台上，5位手握第一屆金獎獎盃的得主，臉上都揚起了驕傲的笑容。這5位金獎得主與其餘5位優勝者，都是在歷經激烈的3輪淘汰賽後，才被評審團肯定為本屆超級業務員。但是在走上榮耀的星光大道之前，背後的辛酸苦澀與人生翻轉之路，又有誰知道？



同樣是入行當業務員，在這條最容易遭客戶白眼、拒絕，每天、每月業績都要歸零重來的行業裡，有人是入行3天就陣亡，或者難以撐過3個月，有人卻是10年如一日，不但撐過漫漫的長征之途，還能稱霸、稱王，笑傲業務圈！



超級業務王的行銷密技是什麼呢？拿南陽實業的林文貴來說，他如何從一個人口僅6萬不到的南台灣小鎮，拚出每1.8天就能賣出一輛現代汽車的驚人業績呢？



再看看信義房屋的銷售天后陳明玉，1年52週，她平均每週都能賣出1間房屋，其中還不乏頂級豪宅，一出價就是以千萬、億元計算。



保險業王者之王得主、保德信人壽的黃志明，客戶數多達千人以上，他就是有辦法靠著專業的保險規畫口碑，稱霸富豪界與竹科新貴圈，讓有錢人願意相信他，並將高額保單交由他規畫。



賣頂級汽車的中華賓士邱次雪，也是此次汽車業王者之王金獎得主之一，打從她報名參賽開始，不少汽車同業一聽聞，便紛紛打退堂鼓，放棄報名角逐。邱次雪在中台灣撐起的業績，幾乎就是賓士汽車的代名詞。



直銷業王者之王、賀寶芙台灣區唯一主席陳明傑，貌不驚人，一副平凡台灣歐吉桑的樣貌，卻以傲人的組織經營、績效與獎金，以及誠正平實的銷售作風，憑實力抱走大獎。



這些人，到底有何過人之處，能夠成為今年鎂光燈下、躋身業務界星光大道的頂峰，並為自己賺來億萬人生的成就？



遞名片時機、驗算理賠單　成功關鍵藏在細微小節



超級業務員的銷售know-how（專業技巧）是什麼呢？同樣是賣保險、賣汽車、賣房子與直銷產品，為什麼有人就是能夠輕易擄獲客戶的心，讓客戶心甘情願的掏出鈔票，開心的埋單、成交呢？



有時候，成功只是在一個關鍵的小細節裡。



比如邱次雪碰到陌生客戶時，並不會主動遞上名片、陳明玉在帶看房屋前會提前10分鐘去開冷氣、林文貴交車時要交上5小時、黃志明每份理賠單都用鉛筆仔細再仔細計算、陳明傑永遠只在一家公司服務等等，這些魔鬼般的細節，卻是他們的制勝法門，也全都蒐錄在這本專刊裡。



銷售特質因產品而異，基本功與服務精神行行相通



事實上，各行業因為銷售產品的差異，所需要的銷售特質是不同的，但對於銷售態度、價值觀、成交技巧、開發客戶能力與服務精神，卻是各領域都相通的。問題只在於，菜鳥業務員體會不到客戶成交的關鍵，而老鳥業務員卻熟交易之術而無法體會更高的行銷之道，導致他們無法更上一層樓，締造業績顛峰。



成功必然有其方法、技巧與途徑，能從菜鳥、老鳥一路挺進，到成為超鳥級的超級業務員，一定有其不為人知的行銷撇步與心法。從觀人學、準備學、激勵學、成交技巧、服務客戶到自我激勵，整本專刊巨細靡遺的整理出入圍超級業務員大獎者的行銷密技、銷售手法與業務風格。



龐大的動員採訪，目的就是為了滿足全國高達50萬以上業務大軍的期待，在以服務、銷售、行銷業務為導向的服務型經濟體裡，事實上，各行各業的上班族都在進行「銷售」的工作，因此，完整臚列出來的銷售密技，對於提升業務能力將有顯著的效果。



這本《超級業務王的成功密技》，正是為了滿足業務圈與企業界對銷售力的期待而精心製作的，裡頭整理了20位橫跨保險業、房仲業、汽車業與直銷業之金獎、優勝與入圍者的行銷秘訣，並歸納出148點成功銷售的關鍵訣竅，完全拆解超級業務員的武功秘笈，分享給所有讀者。



*「超級業務員大獎」主審團談成功特質



保險業：要能忍受不斷的拒絕



林裕盛　保險業主審



南山人壽業務銷售冠軍次數最高紀錄保持人



保險業是個無形的商品，同時是買方市場，客戶的需求是可有可無的，所以保險業務員必須具有全力以赴、下大決心的精神，同時必須是個非常受歡迎的人，才能夠忍受不斷的拒絕。 房仲業：像踢足球，跑很久才得1分



劉陳傳　房仲業主審賣出最高價豪宅Top Sales



如果保險業像打籃球，那麼房仲業就是踢足球，要努力很久才能得1分，所以房仲業務員的堅持性要夠，同時買賣金額大，客戶的信任感與自己的品德操守，是決定能否在足球場上堅持下去的關鍵。 汽車業：瞬間創造信賴才能成交



張麗玉　汽車業主審台灣首位賣出1,000輛車Top Sales



想買車的客戶通常都會貨比3家，因此汽車業務員必須具有瞬間觀察出客戶需求與喜好度的洞悉力，同時要能創造出服務客戶時的驚喜感，並憑專業贏得客戶的信賴，才有可能快速成交。 直銷業：靠個人魅力凝聚組織



王子云　直銷業主審台灣雅芳總經理



直銷業要組織會員，所以必須具備個人魅力與凝聚力，同時要能具有高復原能力，才能突破這個行業的原罪（指社會的負面觀感）；因此，這個行業的成功者要確認清楚自己的價值觀，才有可能發揮影響力。

本文章引用自《商業周刊》

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