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八月八日父親節，祝福全天下的父親

父親節是一年中特別感謝父親而慶祝的節日，始於二十世紀初的美國。

每個國家的父親節日期都不盡相同，也有各種的慶祝方式，大部分都與贈送禮物、家族聚餐或活動有關。

全球大部份國家和地區是在6月的第三個星期日慶祝父親節，包括香港及澳門等地。也有在其他日子慶祝的，例如中華民國取「爸爸」之諧音定8月8日為父親節。與父親節對應還有母親節，是在5月的第二個星期日。

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不付斡旋金也可委託房仲出價

「終止委售或買賣契約」是近年房地產消費糾紛前3名，其實透過房仲業買房，買方不一定要給斡旋金才能和賣方談價格。但是房仲業表示，不論有無給斡旋金，只要簽約之後違約都是得付違約金，對買方並不會較有利。

依內政部公布102年房地產消費糾紛前3名分別是房屋漏水、終止委售或買賣契約及隱瞞重要事件，因此，透過買賣房子究竟要如何做才能避免「終止委售或買賣契約」糾紛的產生，十分重要。

信義房義客法部專案經理鄭啟新指出，正因為買賣房屋的糾紛不少，從民國88年開始，主管機關即要求房仲公司要採「雙軌制」房仲業在跟客戶簽約時，要跟客戶說明兩種制度的權利義務並讓客戶自由選擇，因此客戶可以給斡旋金請房仲去談價，也可不給斡旋金。

太平洋房屋表示，客戶若和房仲業者簽「不動產意願書」，簽約後，客戶即要付斡旋金給房仲業；客戶也可以和房仲業簽「要約書」，客戶可以不必先付任何斡旋金即委託房仲業和賣方談價格。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，若客戶選擇付斡旋金，當契約成立，斡旋金轉為訂金後，買方若無法完成交易，賣方得沒收定金即解除契約；倘若賣方違約不賣，則要加倍返還訂金。

若民眾簽約時是選擇使用「要約書」，違約一方須賠償買賣委託價3％做為賠償金，只要違約，另一方可依約催告或解除契約並請求賠償。

【工商時報／記者黃惠聆／台北報導】

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實價登錄３盲點，有心人易炒作

8月1日實價登錄上路即屆滿周年，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，實價登錄雖提高房價透明度，但仍有盲點。

莊孟翰表示，例如高低價的前5%行情不揭露，單價未扣除停車位、增建，以及預售屋不立即登錄，使得有心人士可藉機炒作，房市不易健全。另外，實價登錄僅以區段化、去識別化的方式呈現交易行情，無法充分反映房價；香港、日本、美國都已經全面揭露，而我國不僅片面揭露，還剔除前後5%的交易，讓有心人士故意「被篩選掉」，隱暱成交行情。

其次是，實價登錄的單價換算不明確，有些房屋坪數內含車位或增建，若代書沒有換算坪數，直接以總價除以坪數，單價會「算低」，建商、賣方將坪數灌水，導致房價看似便宜，但實際上根本沒這麼便宜，誤導消費者。

莊孟翰表示，預售屋是區域市場的領先指標，但現行規定，預售屋只有代銷契約終止或完銷後才登錄，導致行情有時間落差，中間容易被有心人士操弄房價。

內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄在於，讓民眾了解市況，遠高於一般行情的房價，對消費者買屋沒有幫助，因此直接剔除；換算單價方式也僅供參考，的確容易造成誤解，但目前也無法個案換算；預售屋立即登錄得必須修法才能實施，目前政府無此打算。

她表示，實價登錄實施1年，政府有意將過去資料整理後，發布分析報告，讓民眾更了解房市變化，但何時會發布，目前沒有時間表。

根據房仲統計，實價登錄上路後10個月，全台建物買賣移轉棟數約增加5%，其中新北市、高雄市分別增加9%、7%。

【聯合報／記者江碩涵／台北報導】

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房價登錄政策問題多，投資客易炒房地產

莊孟翰表示，例如高低價的前5%行情不揭露，單價未扣除停車位、增建，以及預售屋不立即登錄，使得有心人士可藉機炒作，房市不易健全。另外，實價登錄僅以區段化、去識別化的方式呈現交易行情，無法充分反映房價；香港、日本、美國都已經全面揭露，而我國不僅片面揭露，還剔除前後5%的交易，讓有心人士故意「被篩選掉」，隱暱成交行情。

8月1日實價登錄上路即屆滿周年，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，實價登錄雖提高房價透明度，但仍有盲點。

其次是，實價登錄的單價換算不明確，有些房屋坪數內含車位或增建，若代書沒有換算坪數，直接以總價除以坪數，單價會「算低」，建商、賣方將坪數灌水，導致房價看似便宜，但實際上根本沒這麼便宜，誤導消費者。

莊孟翰表示，預售屋是區域市場的領先指標，但現行規定，預售屋只有代銷契約終止或完銷後才登錄，導致行情有時間落差，中間容易被有心人士操弄房價。

內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄在於，讓民眾了解市況，遠高於一般行情的房價，對消費者買屋沒有幫助，因此直接剔除；換算單價方式也僅供參考，的確容易造成誤解，但目前也無法個案換算；預售屋立即登錄得必須修法才能實施，目前政府無此打算。

她表示，實價登錄實施1年，政府有意將過去資料整理後，發布分析報告，讓民眾更了解房市變化，但何時會發布，目前沒有時間表。

根據房仲統計，實價登錄上路後10個月，全台建物買賣移轉棟數約增加5%，其中新北市、高雄市分別增加9%、7%。

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

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用人頭買賣房避稅，被罰315萬

〔記者張舒婷／台北報導〕財政部國稅局近期加強選案查核逃漏奢侈稅，一旦查獲屬實，不但要補繳稅款，還要按漏稅額處3倍以下罰鍰。台北國稅局副局長王玠琛指出，近日查到一名投資客，利用兩個根本無購屋財力的人頭戶買下房地產，並持有1個月左右就出售，結果不但要補繳210萬元稅金，還被罰了315萬元鉅款，得不償失。

王玠琛表示，這名投資客甲君，去年11月間，分別以乙君、丙君的名義，出錢向法院拍賣取得2戶房地，再由乙、丙兩人的名義，在去年12月間出售，售價分別為1000萬元、400萬元，就是意圖利用乙、丙兩人皆符合「持有一戶自住房地不必課徵奢侈稅」的規定，逃漏奢侈稅。

國稅局調查後發現，乙、丙兩人與甲君為親戚關係，但兩人年紀相當輕，按常理並無相當的購屋財力，仔細追查後，發現乙、丙的購屋款項，都是由甲君出資，售屋契約同樣由甲君代理簽訂，最後售屋款項也是進了甲的口袋。

王玠琛說，由於確定甲君持有房地不到1年就轉售，必須課徵15%奢侈稅額，兩筆房地分別課徵150萬元及60萬元，另加罰1.5倍罰鍰315萬元。 

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還地於民，公設保留地大解編

內政部啟動「還地於民」計畫，近期內政部通盤檢視全台338宗都市計畫案，預計四年內可分批釋出近4,000公頃公共設施保留地。這波「重劃商機」最大贏家，將是原土地持有人與地方政府。

只要土地劃入公設保留地，只能蓋臨時性建築，被動等待徵收。一旦解編，土地可作更有效利用，像是成為住宅或商業用途，土地價值立刻倍增。

內政部長李鴻源上周在國民黨中常會上，向馬英九總統報告這項可讓民眾有感又能興利的政策，馬總統大表支持；先前李鴻源也曾向江揆報告，府院認為，此舉有助消解民怨，還能改善政府財政，可說一舉多得。

據了解，內政部近期已將公共設施保留地解編草案報送行政院核定，為了爭取時效，內政部同步與各地方政府盤點全台都市計畫案。李鴻源表示，「一些未徵收且因應人口變遷而用不上的公設保留地，都可優先釋出。」

內政部官員說，多數公設保留地一旦順利解編，均可視性質重劃為商業或住宅用地，原持有土地民眾，可說是最大受惠者。此外，依漲價歸公精神，地方政府至多也可分得40%土地作為回饋，有助改善地方政府財政。

內政部統計，全台未徵收的公設保留地約2.5萬公頃，如果政府要全面徵收，預計要花7兆元。惟近年政府財政吃緊，徵收步伐遲緩，不時引發民怨；加上少子化問題，過去已編入的公設保留地，對應減少中的人口，有「超編」疑慮。

李鴻源表示，多數公設保留地位在都會區，一旦釋出、重劃後，民眾、地方政府都可獲利。他舉台北市老松國小為例，以老松國小為中心，外圍1.5公里內，共有11所小學、三所國中與五個捷運站，因少子化問題，未來學區內學生源可能僅剩下五分之一，這些空出來的校舍，都應好好利用。

閱讀祕書／解編

過去政府推動都市計畫時，經常會預編日後可能會用到的公有設施土地，像是學校、公園、市場或機關保留地等。一旦土地被編入公設保留地，土地就陷入「動彈不得」狀態，僅能興建臨時性建築，被動等待徵收。「解編」即是解除劃入公設保留地狀態，讓土地可變更為住宅或商業用地等。因土地解編、重劃後，商業價值浮現，依漲價歸公精神，地方政府可取得一定比率土地作回饋。（林安妮）

【經濟日報／記者林安妮／台北報導】

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莊孟翰：奢侈稅政策走向「以拖待變」

奢侈稅開徵迄今超過二年二個月，實價登錄八月一日也滿周年，據房仲業統計資料顯示，實價登錄實施前後各十個月，全國買賣移轉棟數依舊增加4.95%。各界普遍認為兩項政策效果並未彰顯，主管機關亦針對奢侈稅何去何從議題積極研擬對策。

據最近政經情勢氛圍加以探討，奢侈稅廢除機率幾乎等於零，唯一途徑只剩延長與修法兩項；延長期限可能朝香港之三年或新加坡之四年予以調整，至於修法主要在阻絕農地與工業用地買賣之逃漏稅問題。

看來主管機關對奢侈稅存廢顯得相當保守，其因除整體經濟欠佳外，房地產關聯性產業既大且廣，加以房地產景氣已因超額供給而徘徊於十字路口，遲早會出現反轉，因此當前政府最佳策略應是「以拖待變」，靜待新成屋與中古屋大量釋出，讓市場自然調節為上策。現階段則應極力避免兩岸投保協議與服貿協議之利多宣導，俾免再度引發外來需求之「預期心理」。

壓抑房價，香港係在既有最高4.25%印花稅基礎上，分別按六個月內、六至十二個月，以及十二至二十四個月內轉售者開徵稅率15%、10%和5%「額外印花稅」，2012年十月底再將持有期間由二年延長至三年，另對非永久居民及公司購屋者，再加徵15%額外印花稅。

新加坡則將轉售的印花稅由四年內轉手3%，大幅提高至第一年16%、第二年12%、第三年8%、第四年4%，也同樣規定外國人在星購屋需另加10%額外印花稅。

如欲一勞永逸，德國模式也可參考，按德國持有稅為1～1.5%，交易稅3.5%，買賣價差須課徵15%資本利得稅，如十年內出售即參照公司稅標準課徵25%資本利得稅。當售價超過合理價格20%時，賣方還會面臨最高五萬歐元罰款，如超過合理價格50%，除巨額罰款外，還將面臨涉嫌炒作、擾亂經濟之三年有期徒刑。

【2013年8月2日下午12:46／理財周刊】

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西區公設容積，墊高東區豪宅

北市府為鼓勵歷史建物保存、公共設施開發，允許開發範圍內容積可以移轉至其他地區使用。長期下來，卻導致較老舊的西區容積大量轉出，移入東區豪宅建物，不只區域發展更不平衡，也不符社會公義，遭北市審計處糾正。

都發局長邊泰明表示，未來傾向修改容積移轉辦法，將移出容積分類，像古蹟、大型公園等屬全市性公設移出者，可移轉至全市，其餘則限定在地區內移轉。

都發局統計，北市自97年至今年3月，總計核發49件都市計畫容積移轉許可，取得公告現值102億元，約3.7公頃公設保留地，其中8成屬道路用地。

容積移出最多的為士林、北投區，各約1萬490與8166平方公尺，取得移入容積多的卻是不斷推出豪宅建案的內湖（2萬9547平方公尺）、信義（2萬2014平方公尺）與中山區（1萬8734平方公尺），中正、大同、萬華等老舊社區則無移入容積紀錄。

北市審計處表示，容積移轉未管制，導致容積由落後地區移往高房價地段，不僅造成區域發展失衡，對移入地區公共設施品質也造成負擔。

此外，建商從低價地區買容積填往高地價地區，原地主也沒獲利，移轉過程有違社會公義。

邊泰明解釋，容積由落後地區移轉至高地價地區，主要因為北市全屬於一個都市計畫區，在計畫區範圍內，容積可從最西邊移往最東邊，確實可能造成區域發展失衡，也對移入地區公設造成負擔。

邊泰明表示，目前研擬成立容積銀行控管全市容積，除限定容積移轉特性外，也希望賦予容積轉出過程一定社會責任，改善原移出、移入與北市落後地區的公共設施，容積銀行預計年底前完成規畫。

記者周志豪／台北報導

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北市年底前將設容積銀行

台北市都市發展局年底前將建立「容積銀行」，在稅基與利潤共享的概念下進行都市更新。未來「容積銀行」的模式，包括想買容積的人一律向北市府購買，另，政府搭起透明的交易平台，讓買賣雙方直接交易，政府監督交易結果。

民間營建業者指出，政府若能成立「容積銀行」對業者是有利的，他們主張雙軌並行。

北市都市發展局官員表示，未來建立「容積銀行」後對交易的結果，買方、賣方及仲介等各方，政府都能掌握狀況。

官員表示，「容積銀行」建立後，容積買賣會變得有秩序、有順序，同時，也讓稅基變得健康。此外，也從而得知容積買賣的價錢多少？誰有獲利所得？否則，像現在容積飛到哪裡去，容積在哪裡？政府完全不清楚，更不了解實際的交易情況。

營建業者指出，政府若能成立「容積銀行」就能方便容積移轉，在北市土地價格高漲的情況下，業者花錢買容積、取得多少容積，建商成本明確，將本求利下，建商不確定感減少。

業者表示，業者跟政府買容積，政府收到錢去徵收土地、去蓋捷運、造馬路、建公園等公共設施，可降低容積增加對社會的衝擊。

官員強調，「容積銀行」建立後，對買、賣雙方都建立了保障制度。北市建築土地市場龐大，土地價值昂貴，容積銀行制度的建立，加上地利共享的概念，將對北市都市更新發揮加成的效果。下半年松山機場、空總、台北機廠等都更都將陸續登場，助益更大。

北市都市發展局官員表示，目前古蹟與歷史建築，以及公共設施（包括十五公尺以上的道路、公園、綠地、廣場等）是可以有容積移轉的，容積銀行制度的建立對市場量、資金活絡都能有效掌握。 

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晴時多雲偶陣雨？專家談下半年房市

時序進入七月，邁入下半年，房地產市場未來的走向將會如何？受到了QE將彈性退場、農曆鬼月將至等因素影響，台北、高雄等都會區六月的買賣移轉棟數明顯減少，不過多位專家表示，縱使現階段受到諸多經濟因素影響，不過長線仍然看好，仍然有修正、穩步成長機會。

展望下半年的房市，多數專家認為發展的趨勢需要觀察資金的動能和整體經濟情勢，美國的QE政策預計於明年彈性退場消息釋出後，外界擔憂資金有可能因此消退。對此，被視為房市「多頭總司令」的戴德梁行台灣區董事總經理顏炳立，曾拋出驚人之語，預期下半年房價「可能」鬆動。

然而，建築開發商業同業公會理事長吳寶田在接受《自由時報》訪問時表示，台灣房地產處於供過於求的狀況，加上市場交易本就有跌有落，不能夠只看單月成交量就論定市場的趨勢，他仍舊看好房市，認為下半年房價並不會跌。

「QE退場代表著美國的經濟逐漸復甦，將走出金融海嘯的陰霾，經濟好、房市當然會跟著好」海悅國際開發總經理王俊傑認為，QE彈性退場算是房市的一大利空，而台灣的經濟在第三季末轉好，而房市走勢也在鬼月後趨於穩定，呈穩定成長格局。

根據房仲業者的調查，民眾對於下半年的房市大多處「樂觀中有擔憂」的心態，並無一面倒地看好或看壞房市，分析下半年的房市走勢應該「有挑戰也有機會」。

綜觀台灣房市的發展，在實價登錄正式上路後，業者開價越來越保守，也較貼近消費者的預期，加上奢侈稅目前正在檢討修正當中，管制期由兩年拉長為三年，以及美國QE退場的利多，下半年的發展就像是最近的天氣一樣「晴時多雲偶陣雨」。

【好房News／記者王富民／綜合報導】

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