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奢侈稅打小不打大，打二手不打預售

【MyGoNews 林承志/台北報導】中國時報針對政府開徵奢侈稅發表民意調查，民調指出，政府一旦開徵奢侈稅，有15%的民眾認為房價會反向走高，27%的民眾覺得持平，不會下跌，預期出現跌價現象者，有33%。換句話說，42%的民眾覺得奢侈稅對高漲的房價毫無用處，比例遠高於預期房價下跌的33%，既然6成民眾支持政府開徵奢侈稅，為何有4成民眾認為奢侈稅無效？
美商ERA不動產總經理特助李恆宇認為，奢侈稅將預售屋排除於適用範圍可能是原因之一。以台北市最精華的信義大安區來講，預售屋的房價每坪已超過新台幣100萬元，然而二手屋每坪只約新台幣50萬元左右，所以推升房價的動力實際上多來自預售屋，二手屋充其量只是藉預售屋的光環增加一些售價，無力也無法成為高房價的兇手。政府決定只對二手屋的買賣課徵奢侈稅，不僅對只能買得起中古屋的受薪階級不公平，也讓4成民眾不看好奢侈稅。
其次，奢侈稅的高度不確定性應是原因之二。李恆宇說，依照財政部的說法，課徵奢侈稅的目的是為了讓稅制符合社會公平，所謂的「社會公平」其實就是要防止有人藉炒房賺取暴利進而破壞市場秩序，但既然是要從資本利得課稅，為何不從「所得稅法」著手修法，而要大費周章的另闢奢侈稅一途？退而求其次，也有「土地法」跟「平均地權條例」兩個地政基本法可約束不動產市場，但目前為止政府似乎打算用奢侈稅繞過兩法，不單房仲業者對此有疑問，連稅改聯盟也提出相同質疑，容易讓民眾認為奢侈稅是在特定時間對特定產業的緊縮措施。

第三個原因，李恆宇指出跟奢侈稅的本質是雙面刃有關。從財政部釋出奢侈稅的訊息至今，雖然迅速累積反炒房的民意，有效讓國內投資客停止交易，但也成為國外資金填補市場缺口的最佳時機，因為奢侈稅讓議價空間擴大，讓財力雄厚的國外資金得以進場購買整棟大樓。所以奢侈稅很難在供需法則的抗力下有所做為，才會發生民眾支持奢侈稅但對其成果悲觀的情形。

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急凍？標售、拍賣案非​「停」即「流」！

【MyGoNews 林承志/台北報導】農曆春節前，房地產景氣一片欣欣向榮，業者、民眾普遍看多，但誰也想不到，年節過後，戴德梁行總經理顏炳立一句「群魔亂舞」挑起政府最敏感神經，財政部隨即宣佈課徵「奢侈稅」，市場急轉直下，一片愁雲慘霧，甚至傳出預售屋退定潮以及投資客拋售潮，就連市場指標標售案近2周也是連9摃，不是停標、撤標就是流標。
2月底戴德梁行開春記者會上，多頭總司令語重心長的一句「群魔亂舞、黑白不分」，隔天佔據各大媒體版面，首先影響的就是戴德梁行25日的兩場標售會，位於台北市仁愛路二段的仁義大廈以及博愛特區衡陽路世紀羅浮，1流標、1撤標。戴德梁行當天仍發布新聞稿表示，1案已進入協議方式買賣，另1案未來仍值得樂觀期待。
但就在同1天，政院釋出奢侈稅議題，當天營建股聞聲下挫，前日收盤指數為324.2，當日收盤指數為311.73，跌幅達3.85%，盤中最低307.5，跌幅最深5.15%，相較於大盤收盤漲幅0.68%，顯見營建類股受到政策性打房影響不小。
但這仍只是開頭，2月底至今，奢侈稅議題持續延燒，2011年3月2日台灣金服原本預定標售5筆不動產，其中3筆於前日遭到債權或債務人緊急聲請緩拍，其餘1筆店面以及透天則雙雙停拍。台灣房屋經理洪暉恒表示，2筆法拍物件市場原預料皆有機會拍出，但售奢侈稅影響，市場信心明顯受挫，最後當日台灣金服5筆標案，3停標、2流標收場。而法拍業者也表示，本次停標原因及可能為債權人或債務人擔心受奢侈稅影響拍賣結果，流入2、3拍，權利因而受損，才會向法院聲請停拍。
一周後，3月8日，台灣金服一早標售大亞百貨3、4樓以及地下4、5樓產權，總價約18億元，市場預估本次為1標，加上奢侈稅影響，流標機率不小，果然本案最後也已流標收場。同日，士林地院原訂標售的至善天下豪宅，總價1.23億元，則在前1日遭到停拍，又是1流標、1停拍的下場，總計年後已有9個指標標案摃龜，3月9日還有戴德梁行標售南港「世貿帝國」5個戶別(已停標)，10日第一太平戴維斯標售東區首都大樓5樓之1、2，25日新北市政府標售新莊副都心土地，奢侈稅這把火究竟會燒得多烈，市場都在關注。

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課徵奢侈​稅六成民眾站在政府這邊

政府準備課徵奢侈稅，近六成國人表態力挺。根據本報最新調查顯示，有近七成的民眾認為當前房價高不可及，近八成的人感嘆買不起理想房子；而一旦奢侈稅開徵，三成多的人認為房價會下跌，跌幅估在一至二成間。總體而言，政府開徵奢侈稅，近六成的民意站在政府這一邊。

高房價早已成為民怨之首，由本報針對台灣地區八百九十多位成人的調查顯示，國人多認為目前房價高不可攀，有四八％的人覺得房價非常高，二一％的人認為房價高，合計有六九％的人認為房價非一般人所能及。

進一步分析，由南往北，愈是北部的民眾，覺得房價愈高。認為房價太高者，高雄市有二九％、台南市有三七％、台中市有四五％、新北市是五九％、台北市是七五％，其他縣市四四％。

高房價讓民眾望屋興嘆，調查透露，有七八％的人表示以自己的能力根本買不到理想中的房子，覺得自己做得到者，有一一％。

交叉分析發現，買不起房子的人，以新北市和台中市民的感受最深。資料顯示，無法買房者，台北市民有七八％、新北市是八七％、台中市也有八七％、台南市有七五％、高雄市有七十％，其他縣市七五％。

政府要開徵奢侈稅，針對非自用住宅、商辦、店面、建地等，若持有不到二年賣出，將課徵最高一五％的稅，調查顯示，有五九％的人表示支持，但也有一九％的人持反對態度，二二％未表示意見。

統計分析得知，支持開徵者的比例，從北往南，呈現由高至低的現象，如台北市民有六七％、新北市民是六二％、台中市民有五七％、台南市民有五六％、高雄市民有四四％。其他縣市是六一％。

政府一旦開徵奢侈稅，民眾對房價走勢又如何看待？調查呈現，有一五％的人認為會反向走高，二七％的人覺得持平，不會下跌，預期出現跌價現象者，有三三％。至於，預期跌幅以一至二成之間為最多，佔三四％，其次為二至三成間，佔一八％，三成以上者，有一成。

政府也準備針對超過三百萬元以上的飛機、遊艇、高級車與超過五十萬元的皮草等保育類產品，以及高爾夫球證課徵十％ 奢侈稅。調查發現，有五六％贊成，一四％不以為然，三十％未表示意見。

本次調查於五日晚間完成，以台灣地區住宅電話簿為抽樣清冊，再用抽出電話號碼的尾二數進行隨機取號。共成功訪問八九七位成人。訪問結果並依照台灣地區的人口之性別、年齡、地區進行加權。在九五％信心水準下，抽樣誤差為正負三．三％。

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政策打房有效？看3指標就知道！

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年房地產市場是否會因為政府實施奢侈稅的打房措施而有新的變化？3種房市現象可能是值得觀察的重點：

(1)推案量、(2)保值買盤力道及(3)新北市建案，短期則要觀察雙北市領頭羊建案的價格與銷售期變化，才易看得出政府這波課徵奢侈稅的打房效果。
信義房屋代銷事業部指出，2011 年房市開春後應該會有大量預售個案推出，因為受到建照核發不及而遞延的春節買氣，以及台商回流潮效應的持續，預估大台北預售市場會有1640億元案量，329檔期本來應該會有大量預售案推出，但現在出現政府擬課徵奢侈稅的衝擊變數。
不過，股票上市公司的建商人士認為，上半年在329及520之間的推案還是會比2010年增加許多建案，畢竟許多建案都已準備妥當，「箭在弦上、不得不發」之外，下半年又有大選的變數，觀望政策變化下去會對建商更為不利，因此，預期新推建案未必會受奢侈稅課徵影響而縮手。
政府打房主要是針對短線炒作的投機客，但台灣房市面對的因素還包括：通貨膨脹與新台幣升值，這兩項因素引發為求保值的買盤資金轉進房地產市場，這類買盤力道恐怕不小，並且是以中長期置產型的資金為主，並非完全是屬於炒作短線的投機資金。

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土建融利率飆2碼，建商剉咧等

政府瞄準建商開鍘，土建融資成眾矢之的，銀行被迫「加碼」應戰。行庫主管表示，大型行庫土建融利率，不只提高到二％之上，部分行庫更狠，再向上加 兩碼 （○.五個百分點），加碼後利率達二.五％之高，擺明不做建商生意。

央行統計，全體金融機構建築貸款餘額，在前年十一月飆破兆元新高後，便一路走揚。即便去年底祭出管制措施後，今年一月仍較去年底增加一二一億元，餘額攀上一.三兆元的歷年新高，顯見建商向銀行貸款之熱絡程度。

「應該快沒了啦！」行庫主管表示，政府打房動作愈來愈大，以央行為例，去年中還停留在控管房貸，年底時大刀已揮向建築融資；如今財政部祭出威力強大的奢侈稅，房市勢必進入急凍期，這也讓他們對土建融資，覺得「毛毛的」。

去年此時，房市一片熱絡，建商頻於推案，也讓土建融走路有風，各銀行不只鑑價高，更樂於殺價搶貸，利率一度跌破一.五％，引發央行關切。

行庫主管指出，隨情勢扭轉，各行庫也在思索退場機制，針對土建融資，不只鑑價保守許多，利率上也比較堅持。

據行庫透露，在央行「暗示」下，各行庫間已有土建融利率不低於二％之共識，且隨央行連續幾次升息，逐步走揚至二.一％。

較特別的是，有部分行庫礙於房市太熱，隨時有反轉危機，近期對建商上門借錢，直接端出利率加碼因應，擺明給建商軟釘子碰。據同業透露，有部分大型行庫，更一口氣加到 兩碼 之多，加碼後利率達二.五％，令建商大喊吃不消。

「能少做盡量少做啦！」行庫高層表示，主管機關盯得緊，土建融若衝得太猛，動不動就被關切，吃力不討好；且就風險角度看，目前房市確實在相對高檔，銀行當然得預先因應，利率加碼本就是對風險的顧慮，其實也很正常。

中國時報 【黃琮淵／台北報導】

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逼降價出清，緊縮餘屋貸款，打建商囤屋

打房將再對準建商囤屋！為避免建商拿餘屋貸款，為自家建案「護價」，造成房價居高不下，央行本月底理監事會將對餘屋貸款開鍘，由目前的兩年縮短至最少半年，以壓迫房價下跌；建商礙於金流壓力，將不能再「不賣也無所謂」，恐逐步喪失議價優勢。

政大地政系教授張金鶚指出，依業界數據估算，北台灣前幾年推案在去年完工的餘屋量約四至五萬戶，預估其中將有一至二成，將受到此新制衝擊，流入巿場，波及區域房價；保守估算，此打擊建商囤屋政策，加上奢侈稅效應，餘屋量大區域，未來二、三年房價至少下跌二至三成。

所謂的餘屋貸款，是指蓋好的整批新成屋，其中保留兩至三成不出售，原因並非賣不出去，而是建商可用以向銀行貸款，愈晚賣可能賺更多。有銀行的金流撐腰，建商向購屋者議價時便有恃無恐、堅不降價，造成房價居高不下。

行庫主管透露，部分推案建商眼看這波打房來勢洶洶，近期積極向銀行探詢餘屋貸款，打算先向銀行借錢撐著，等風頭過去後，再把餘屋拿出來賣；而他認為，若央行在月底理監事會對餘屋貸款設限，將對建商「囤屋」造成致命一擊。

行庫主管解釋，奢侈稅實施後，建商若要找人頭交屋，不到兩年內轉手，就要被課重稅，屆時只好找銀行求援；但要是餘屋貸款也同步設限，等於同時斷了建商上、下游的去化餘屋管道，除非建商財力夠雄厚，不然就得乖乖降價求售。

目前銀行給建商的餘屋貸款，合約多為兩年。行庫主管透露，央行雖認為不必全面取消，但必須縮短期限，目前評估縮為半年，但保留轉圜空間，到期得申請展延一次。

銀行主管指出，因餘屋貸款不算房貸、也不算土建融，而是歸在企金之下，其實是這波打房的「三不管地帶」。但為配合奢侈稅上路，避免建商有漏洞可鑽，有必要限縮建商餘屋貸款，使央行提前於本月出招。

除對餘屋貸款設限外，央行也要求銀行對土建融資改採「分離鑑價」，未來土地貸款將只能以素地計價；對於只養地卻不開發的建商，從銀行借到的錢會變少，對資金調度將造成立即影響。

中國時報 【黃琮淵、王莫昀／台北報導】

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課徵奢侈稅！新莊、林口現退戶潮？

不少人會趁著周末假日去看屋，不過在「奢侈稅」延燒下，這個星期去看屋的，裡頭竟然也有不少是想要退戶的。尤其是在推案量大的新北市新莊和林口地區，代銷業者私下透露，原本預期3月底就能賣完，現在出現退戶的情況，可能得延到4月份了。

停車場空蕩蕩，沒人看屋，警衛閒到乾脆掃地打發時間，這裡是新北市新莊的預售屋案場，只不過現在業者很頭大。因為打房政策不只讓市場觀望氣氛很濃厚，還出現所謂的退戶潮。 尤其是推案量大的新莊和林口地區首當其衝，預售屋銷售受到直接影響，不過這樣的打房效果，看在政府眼中似乎還不夠。現在箭靶對準建商，要實施貸款管制。 3月底即將召開央行理監事會議，傳出將針對「餘屋貸款」開鍘，由目前的2年合約縮短到6個月，間接避免「建商囤屋」，藉此壓迫房價下跌，另外也祭出限縮土建融資的辦法，未來土地貸款只能是沒有建物的「素地」，就為了避免建商養地。

眼看這波打房來勢洶洶，如果7月1日奢侈稅真的通過，有建商私下表示不惜轉嫁消費者，繼續墊高房價，只不過房市空頭總司令張金鶚還是認為未來三年房價至少下跌2到3成，這場價格拉鋸戰，誰勝誰輸恐怕沒個準。

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打房首要「房價交易透​明化」，實價課炒，財部：不難

房市改革首務「交易資訊透明化」

奢侈稅已是定調的政策，不過學界認為，房市已病入膏肓，奢侈稅只是救急用的特效藥單，後續須避免建商遊說、嚴格施行才能看出成效。

全力支持打房的政治大學地政系教授張金鶚表示，奢侈稅課徵後，應再搭配金融緊縮，讓非自用住宅的貸款成數下降、利率調升，此外，「交易資訊透明化」也是改革房市的當務之急。

金融緊縮防囤屋

張金鶚表示，這波房市急漲與資金行情息息相關，若奢侈稅能夠確定上路，恐怕仍有投資客因現行利率太低，大可以動用寬限期、打算囤屋2年後再出貨。張金鶚建議，央行應針對非自用住宅的第2屋降低貸款成數、或是調高利率，一旦金融緊縮即可有效減少囤屋現象。

中國科技大學財政稅務系助理教授丁福致則說，奢侈稅上路後，國稅局將會花很多時間成本在稽查實際交易價格，因此最急迫的工作，就是交易資訊透明化，「目前雖可要求房仲業、聯徵中心提供資訊，但公布時間多會延遲、資訊也可能隱匿。」

可即時了解行情

丁福致認為，政府應針對土地登記規則修法，房屋交易均以實際價格登記，以減少稽徵奢侈稅的成本。交易資訊透明化對於購屋者也有好處，民眾可以即時了解近期行情，讓建商、房仲與投資客無法挾著資訊不對稱優勢、聯手炒高房價。

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逾8成女性，愛用房地產理財

明天就是婦女節，HOUSE FUN好房誌公布調查顯示，高達84.3%女性受訪者認同，房地產是自己最主要理財工具，可見實實在在摸得到的房地產，比起股票基金更受女性青睞。
HOUSE FUN好房誌與永慶房仲集團進行網路票選活動，調查出女性最重視的購屋條件。在這份「女性當家，買屋大調查」中發現，房子真的是女人最愛，高達84.3%民眾認同房地產是自己最主要理財工具。
針對女性購屋決策過程，不像男性購屋通常以地段保值性及未來增值空間為考量點；女性在乎的還是「價格」，其中複選比率高達71.4%的人最在乎「購屋總價」，其次近捷運與交通便利占61.2%，以及57.1%的近市場、生活機能好的選項。
在那一類房子是女性最嚮往的選項中，高達52.4%的女性偏好「近捷運小豪宅、生活機能好」，說明現代女性就業人口比率漸增，生活影響最大莫過於通勤問題。
HOUSE FUN好房誌分析，建商解決女性住家的交通問題，相對也滿足女性購屋需求，不難解釋近幾年只要是主打到站及到家的捷運小豪宅，相當受女性青睞。
至於現代新女性的覓屋管道，近 5成的女性選擇網路為覓屋介面，另外有33.3%的人選擇房仲公司店頭詢問。
另外，近年未婚或不婚女性比率越來越多，單身女性應如何選購房地產，成為熱門討論課題。HOUSE FUN 好房誌指出，女性購屋者最偏愛區域，首選北市信義區，其次為中正區、中山區、大安區及文山區、內湖區。
HOUSE FUN好房誌說，這是因為女性多希望能接近就業地點、百貨商圈、交通方便等，因此較偏愛市中心精華區段。

中央社

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預警！新莊房仲：一定會有人很倒楣

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅雷厲風行，財政部拍胸脯7月上路，這大刀一揮果然讓不少投資客望風而逃。特別是新莊、南港、內湖等地，預售市場蓬勃的區域，不少中小型投資客已經通知房仲願意降價求售，東森房屋新莊副都綠堤加盟店經理簡光鴻表示，頭前重劃區有物件，屋主原本開價52萬，奢侈稅議題一推出，馬上降價至43、44萬元，而且同樣狀況還不只1件，預估奢侈稅正式拍板定案前，會出現一波拋售風潮。
新莊頭前重劃區、副都心自2009年底一系列預售案，可說是案案轟動，秒殺個案近3年內時有所聞，特別是預售案資金門檻低，不少投資客一買就是好幾戶，在代銷公司、房仲業者有意無意地推波助瀾下，新莊景氣看似前程似錦，更吸引不少區域型買家投入「投資」行列，加速個案銷售速度，也加大泡沫化風險。
簡光鴻直言，不少區域型買家原本就從事房地產相關行業，如銀行行員、裝潢業，甚至是油漆工，眼看房地產景氣良好，又聽說很多人都從中賺到錢，於是紛紛將資金投入頭前、副都心預售市場，直到最近菜籃族也興起這個風潮，且不少菜籃族因不了解區段行情，往往一出手就買在高點，不僅擾亂預售市場，周邊中古屋行情也同時被拉高。
然而，這類小型投資人，進場主因皆為看好房價後勢能夠續漲，屆時賣房就可穩賺資本利得，本身口袋並不深，眼看奢侈稅來勢洶洶，小型投資人多擔心就算房價上漲，利潤也會被奢侈稅侵蝕，甚至可能虧本，因此，趁著房屋還在預售階段就急於脫手。房產專家田大權也表示，若奢侈稅於7月1日上線，依照房屋交易時程，約有45天的作業期，也就是說，5月中將是投資客拋售的期限，過了就來不及。
簡光鴻表示，頭前重劃區個案，已有投資人每坪讓價幅度近10萬元，也有投資客主動告知房仲不需堅持原有開價，不過，簡光鴻表示，此波拋售潮趨勢已成，小型投資客想全身而退已不容易，還有大型投資客嗆聲等著承接斷頭產品，他認為按照這樣的市場氣氛「一定會有人很倒楣。」
而東森財經主播陳斐娟也指出，此波奢侈稅打房一定有效，她個人建議有意危機入市的民眾，應「等待融資出場、法人進場」的時機，至於究竟何時才是買點，她表示，2011下半年或2012上半年可觀察，或許會出現不錯的買點。

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補教美女轉進房仲，躍身百萬年薪，勇於挑戰自已，自然成功就在不遠處

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】洪菀翎剛三十而立就決定告別補教人生，轉進房仲經紀業，不到18個月就讓自己的佣收業績達到900萬元，也使自己年薪躍升百萬以上，雖然身處房仲直營體系，但將自己以創業當老闆心態經營才讓自己發揮最大的業務價值。
目前任職信義房屋大安成功店專案經理洪菀翎原本擔任國中小補習班的老師，能夠轉任房仲經紀人主要是獲得家人全力支持，她開玩笑的說：整天面對的是學生及家長，兩者都不是理想的結婚對象，所以，家人擔心她無法成家，而十分鼓勵她轉換到可以面對許多人的行業。
跳脫原本單純封閉領固定薪水的日子，轉讓房仲經紀業後，開發物件與尋找購屋客戶並不是件輕鬆容易的事，靠著堅定本身目標而能獲得客戶認同而有所成，工作一年就已幫自己購買一間溫暖小窩。
洪菀翎提供給想進房仲業的轉職者建議：要把自己當成公司老闆在經營房仲事業、為自己奮鬥，才能發揮最大的業務價值。此外，她認為身為女性房仲經紀人，最大的優點是讓客戶覺得平易近人，對於客戶家中的老人或小孩都能容易接近，也有助於業務開拓。
身為女姓房仲業務經紀人，本身也購買第一間自己的房子，擔任過買、賣雙方的角色，她提出她對女性購屋者的觀察：首先發現到的是女性通常比男性有較高的購屋慾望，她所接觸到的客戶中，除了夫妻以外，單身客戶都是女性，尚未有單身男性出現；她的解讀是女性比男性容易存錢，對購買未來具增值潛力的商品較有興趣，男性或許是喜歡購買汽車、3C等消費產品較多。

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新北市安坑房地產5月出現救星

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新北市長朱立倫指出，安坑一號道路完成可解決安坑地區聯外道路容量不足問題，並與安康路、永和次系統形成三條平行路網。其中，安坑一號道路一、二期工程，並預留與捷運安坑線共線用地，將可縮短捷運安坑線整體建設時程。
朱立倫說，雖然捷運安坑線中央尚未核定，但結合安坑一號道路，在土地、相關技術、主體工程都先解決及高架化後，將來核定後，捷運安坑線施工速度就會加快。新北市工務局表示，安坑一號道路全長12.2公里，工程分為四期，第一期從安坑交流道至安祥路，第二期為安和路支線、安祥路至五城，第三期是安坑交流道至新烏路，第四期自新烏路到北宜路，含用地費，工程總經費為104.57億元。
第一期工程的僑信路至車子路段2011年5月底可以完工，安祥路至僑信路段10底完工，其餘路段將於2012年5月底完工。第二期工程，安祥路至玫瑰路段預計在2011年取得用地，2013年中啟用通車，其餘路段預定在2013年取得用地，20115年底完工通車。
新店安坑地區人口密集，唯一的聯外道路安康路只有15米寬，每到尖峰時刻，車陣回堵常達 兩公里 ，道路服務水準惡化嚴重。新北市府特別規劃永和次系統，從安和路沿五重溪加蓋，再經薏仁坑路穿越山區至安祥路，全長4.5公里，該段全線已在2010年12月24日通車，剩餘的薏仁路匝道口也已貫通，預定在3月8日開放通車，工務局表示，新店安坑一號道路及新北環快永和段工程完工後，可將新店永和地區延伸至東岸環快及北市水源快速道路，快速通往北市、中和、永和、板橋、新莊、五股等地區，形成完整路網，達到快捷順暢的交通服務功能。

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政策打房有效？看3指標就知道！

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年房地產市場是否會因為政府實施奢侈稅的打房措施而有新的變化？3種房市現象可能是值得觀察的重點：

(1)推案量(2)保值買盤力道及(3)新北市建案，短期則要觀察雙北市領頭羊建案的價格與銷售期變化，才易看得出政府這波課徵奢侈稅的打房效果。
信義房屋代銷事業部指出，2011 年房市開春後應該會有大量預售個案推出，因為受到建照核發不及而遞延的春節買氣，以及台商回流潮效應的持續，預估大台北預售市場會有1640億元案量，329檔期本來應該會有大量預售案推出，但現在出現政府擬課徵奢侈稅的衝擊變數。
不過，股票上市公司的建商人士認為，上半年在329及520之間的推案還是會比2010年增加許多建案，畢竟許多建案都已準備妥當，「箭在弦上、不得不發」之外，下半年又有大選的變數，觀望政策變化下去會對建商更為不利，因此，預期新推建案未必會受奢侈稅課徵影響而縮手。
政府打房主要是針對短線炒作的投機客，但台灣房市面對的因素還包括：通貨膨脹與新台幣升值，這兩項因素引發為求保值的買盤資金轉進房地產市場，這類買盤力道恐怕不小，並且是以中長期置產型的資金為主，並非完全是屬於炒作短線的投機資金。

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土地重劃後才辦好繼承​登記的土地，如再行移​轉是否適用土地增值稅​減徵百分之四十的規定

重劃後繼承的土地再移轉，不適用土地增值稅減徵40%規定

臺南市政府稅務局表示，辦理重劃的土地，於重劃後第一次移轉，土地增值稅可減徵40％，但繼承原因如發生在重劃後之土地，繼承人於辦竣繼承登記後再行移轉時，已不屬重劃後第一次移轉，不適用減徵土地增值稅40%規定。

該局說明，因繼承而取得的土地不需要課徵土地增值稅，而繼承之土地於移轉時，是以繼承開始的土地公告現值作為計算土地增值額的基礎，其土地增值稅已減輕，因繼承也屬於移轉發生原因，重劃後繼承的土地再移轉，不算重劃後首次移轉，所以，繼承原因發生在重劃後的土地再移轉，已不適用減徵土地增值稅40%的規定。

資料來源：臺南市政府稅務局

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二重疏洪道重劃地段範圍

福德南段、三重埔簡子畬小段、二重埔段頂崁小段、三重埔段後埔小段、二重埔段大有小段、三重埔段竹圍子小段、二重埔段五谷王小段、二重埔段頂田心子小段

台北八里港重劃地段範圍

小八里坌段楓櫃斗湖小段、小八里坌段訊塘埔小段、小八里坌段竹圍子小段、小八里坌段舊城小段、小八里坌段中小段、小八里坌段十三行小段、小八里坌段埤子頭小段

江子翠北側重劃地段範圍

國光段、港子嘴段、大庭段、僑中段、江子翠段溪頭小段、江子翠段大埔尾小段、江子翠段第一崁小段、江子翠段第二崁小段、江子翠段第三崁小段、江子翠段第四崁小段

五股新市鎮重劃地段範圍

石土地公段石土地公小段、石土地公段蓬萊坑小段、水碓段溫底小段、水碓段水碓小段、新塭段新塭小段、更寮段更寮小段

士林社子島重劃地段範圍

中洲段、富安段一小段、富安段二小段、富安段三小段、溪洲段一小段、溪洲段二小段、溪洲段三小段

新莊塭仔圳重劃地段範圍

建國段、福營段、景德段、瓊泰段、瓊林段、公館段、公正段、海山頭段三角子小段、海山頭段石龜小段

泰山段一小段、泰山段二小段、泰山段三小段

奢侈稅打投機客，網路看屋大降2成

【蔡佩蓉╱台北報導】政府祭出奢侈稅打房，買方觀望態度立刻顯現！根據業者統計，最新一周的網路預約看屋量較前一周大幅下滑19.81%，若觀察今年1月以來各周網路預約看屋量，僅稍優於農曆年假期，業者預期，買方將持續保守觀望，未來市場將呈現多空交戰。

表現最弱1周

奢侈稅政策定調，首先衝擊到投機客最多的預售屋案場，228連假大台北銷售現場看屋民眾下降1~2成，中古屋市場的房仲業者也受到波及，根據住商不動產企劃研究室統計近4周網站的預約看屋量，以網路預約指數基期100來觀察，從農曆新年期間預約看屋人潮的低點，指數為63.2，一路攀升至2月18至24日的93.4，連續2周看屋人潮正成長。

原本房地產業者樂觀期待329強銷期的買氣，卻在2月25日至3月3日奢侈稅政策宣布期間，預約量明顯下滑19.81%，僅比過年期間稍佳，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，與年前買氣相比，農曆年後看屋量頗有延續虎年之勢，除了市場熱錢外，百年結婚潮帶動的購屋需求，也讓業者樂觀看好上半年，但奢侈稅政策宣布，網路預約看屋量下滑，是今年來表現最弱的1周。

自住客可進場

太平洋房屋行銷企劃部經理鄭國英表示，政府打擊投機客，鬆動投機者炒短線心態，房市稍微冷卻，對於自住客買屋有正面影響，建議7月1日前奢侈稅實施前，投資客若出脫，可望出現合理房價，已有購屋計劃的民眾不妨趁此時進場。

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北市都更，平均耗時10年

【廖芸婕╱台北報導】都市更新議題在大台北地區發燒，政府給予民間申請自行劃定更新單元的權益，並運用都更容積獎勵建設新大樓，使有都更潛力的老屋炙手可熱，3年來熱門區域的公寓行情有近50%的驚人漲幅。但都更是條漫漫長路，平均須耗費10年取得建商與地主的共識、通過核准至興建完成，權利變換過程更是一場角力戰，想參與都更的民眾，需通盤了解都更內容以維護自身利益。

為促進老舊市區加速更新，北市府針對多為建物老舊、急欲更新的區域劃定更新地區，如大同、萬華區，但比對市政府劃定的208個都更區，卻與民間自行申請劃定的更新單元區域差很多。目前民間自行劃定區近500個，多為建商與地主自行洽談，且多位於北市高房價精華地段，如大安、信義區。

地主建商談權利變換

也就是說，市府劃定的都更區，吸引民間辦理都更的力道不大，反之，佔市府劃定區比例極低的大安區，卻是民間自劃都更火紅區塊，探究背後原因，就在於精華地段房價高，對建商來說有利可圖，參與都更意願自然也較高。

都更的最大困難在於地主與建商談「權利變換」的過程，雙方對於房屋價值與坪數分配若無法取得共識，都更就很難繼續下去。此外，都更爭議圍繞在「多數決」一環，以自劃更新單元來說，同意人數須超過2/3且面積超過3/4，才可申請事業計劃，也使實施者有了操作人頭的機會，還可劃入意願較高的鄰房，以稀釋不願都更者的比例。

忠孝東路五段、松山路口懸掛多年，滿是日曬雨痕的白布條寫著「反對都更流氓」、「人民有居住權利」。從小在信義區長大的機車行老闆彭龍三，談起阿公從新竹牽牛北上，家族歷經幾次的剝削，省吃儉用買下店面，卻因未來建物規劃將1樓墊高，根本無法經營機車行，估價也比當初購買價少了一半。纏訟多年，他與部分住戶背負了「釘子戶」惡名。

願意參與都更的民眾，其實也面臨新建物未來規劃的疑慮。當平地蓋起高樓甚至豪宅，原住戶可能必須多支出房價才能買足坪數，還須負擔社區高額管理費，有的地主甚至因「未達最小分配單元」，而無法分配戶別，也無法補貼坪數價金，只好遷離原居地，重新面對大台北地區的高房價，都市更新的一番美意，若無法層層把關，恐成為無路可退的遊戲。

留意價值與坪數分配

當一座歷史悠久的城市，隨時代推移而演變成了參差不齊的市容，「都市更新」可以帶給這座城市新的風貌，但城市多元的文化，每一處老角落都蘊含了早期居民豐富的生活痕跡、家族記憶，談更新畢竟不是夷平、蓋大樓就可以。

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參與都更 4個Q&A 報你知

【廖芸婕╱台北報導】都更案件遍地開花，期待老公寓變黃金屋的聲浪也此起彼落，但最後的結果往往是地主與實施者（多半為建商）無法達成共識。一旦擁有都更契機，地主與實施者溝通時，務必冷靜審視未來的規劃與效益，以免10年的都更過程換來遺憾。以下4個問題與解說，可給有意參與都更的住戶更進一步的了解。

Q：都市更新的好處？

A：參與都市更新的實施者，最高可享有「法定容積2倍」或「法定容積0.5倍加上現況容積」的建築獎勵，即使是安置佔有舊違章建築的住戶，也可享有獎勵。轉換給原住戶的權利，就反映在坪數上，分配到的坪數將比舊房子的坪數大。

都更期地價稅減徵

不過，舊公寓通常公設比低，也因為早期自行增建情形多，未來換得的權狀坪數扣除公設比後，室內實際使用坪數是否值回票價，仍須列入考量。

另外，更新期間地價稅減半徵收，土地無法使用者更可免徵地價稅。更新後，地價稅及房屋稅減半徵收2年。依權利變換取得的土地、建物，在之後首次移轉時，可減徵40%的土地增值稅和契稅。若因未達最小分配單元而改領現金，也免徵土地增值稅。

Q：都更期間耗時多久？

A：都更以初期的整合變數最大，約需3~5年，待政府審查1.5~2年後，如有住戶不願搬遷，須舉辦2次協調會，加上最後的拆屋、工程期，過程一般長達10年。建議務必參加公聽會觀察、篩選實施者，攸關往後是否同意與其進行都更。值得注意的是，即使沒簽同意書，在分配更新單元時，仍可進行選配。

參與公聽會利了解

互信是促成都更順利進行的一大要因，多與實施者溝通，更有機會達成雙贏。爲取得居民信任並打造口碑，部分實施者也會採用美化環境、打造藝文空間、經營店面等方式建立品牌形象。經營都更有年的全坤建設，喜好在基地周遭設置「都更會館」，執行長廖學新說，用整合初期的1~2年和居民泡茶、喝咖啡，可增進感情，找出整體共識。

Q：如何確保美好藍圖？

A：都更的糾紛，常發生在估價以及未來建物的設計、規劃上，與實施者溝通時，必須考量的除了坪數、所在樓層等具體可見規劃，須留意多出來的坪數可能必須自付差額，價格應事先協調，管理費也應列考量。另外，若2戶以上的地主都想分配到同一戶別，實施者通常以抽籤決；如不申請分配，實施者也可用公開抽籤的方式，代替土地所有權人抽籤決定分配位置。

不滿意分配可再議

若仍對更新後的房地分配不滿意，也可在收到實施者會寄來的「權利變換意願調查」 、「選配通知書」時 ，選擇「不願意參與權利變換分配，領取補償金」。宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任也提醒，民眾如對估價有疑義，可準備有力證據，在公聽會上提供估價師參考。

Q：實施都更有何風險？

A：「權利變換計劃」核定後，仍可能面臨原住戶不願遷離的情形。政府在強制拆除前，會要求實施者至少召開2次協調會，如協調未果則政府會再出面協調2次。願意搬遷的住戶，建商一般給予原屋租金行情80~90%的補貼，另覓落腳處，須留意補助金額是以固定期間計算（如24個月），或約定拆屋起算日至交屋日。

選擇有口碑實施者

為避免都更案中途停擺，信託機制也扮演重要角色，信託機制可在整合初期就採用，但實施者礙於預算考量，一般多在成案後才辦理信託。安信建築經理公司建築開發部經理李柏蒼提醒，最好選擇有口碑的實施者，不過也不必迷思大公司，「有些上市公司直接購買都更公司整合好的都更案，可能缺乏前端的整合經驗。」

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房仲Top Sales星座大解秘，天蠍座稱王

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義房屋在近三年的轉職資料中發現女性投入房仲業比例大幅升高，己成為女性出頭天的另一個戰場！此外，信義房屋也公布最會賺錢的TOP3星座排行，顛覆大家的刻板印象，年資1~3年的TOP100中，天蠍、處女及獅子座分居前3名。
信義企業集團人資長黃慧珠表示，由於房仲經紀人外勤工作性質比例高，以往多是男性投入比例高，男女比例約為7：3，但從近3年轉職進入房仲領域的性別比例來看，則已追平至5：5。2010年度業績表現最亮眼的前3名皆為女性的情況看來，顯示女性也能在以往清一色男性地盤的房仲業裡闖下一片天！
此外，信義房屋也從數據中發現一個有趣的現象：從年資1~3年人員中的TOP100分析出各星座的表現，發現銷售業績最佳的超級業務員當中，天蠍座的人數最多高達16人、處女座有12人、獅子座11人，分佔前三名。黃慧珠笑著說，天蠍座責任感強、專注力佳，肯比別人多花一倍時間學習；處女座有禮貌、懂進退、耐性佳，追求完美；獅子座企圖心強，肯下苦工，喜愛與人交流不藏私，的確都具有『超級業務員』的特質條件。
永和頂溪店許智凱屬於處女座，具有超人的耐性，比起其他夥伴，他說自己最大的優勢就是不容易被打擊，不輕易屈服。面對難以說服的客戶，會不斷地「試試看」，只要還有轉圜的機會，就每天不厭其煩地打2-3通電話溝通。曾經遇上屋主突然反悔不賣，買家卻相當喜歡，他追蹤同棟樓上的租屋屋主，每天花快2小時與對方溝通，甚至南下屏東當面說服客戶，終於打動對方，讓他們點頭。觀察成功學長姐範例，萃取、學習他們的精神，是他自我提升的小妙方。
因絕佳服務受到竹科客戶青睞，靠客戶間口耳相傳擁有接不完的案子，成為Top 1 房仲業務員星座─天蠍座的竹北縣政店李湘慈則EQ、AQ兼備。天蠍座的她不服輸，總是靠毅力撐過難關。剛入行時面對黯淡的業績表現難免感到挫折，毅然決然剪掉長髮，全力投入工作，果然當月就有亮眼的成績表現。同時擁有超人一等的EQ,，曾經接到蟲蛀、滲水、排水設備不全的2年屋，每天被買主抱怨數落，還是以笑容面對客戶，積極勇敢地去協調、解決問題。最後原本表示「遇到你我真的很倒楣」的買主，竟然在意見回饋表上填下「非常肯定業務員遇到問題與困難時積極、主動的態度」，對她的服務讚賞有加！
黃慧珠說，星座和男女比例，都是提供大家一些有趣的參考值。即將投身職場的年輕人應多注意、磨練自己的3Q能力，讓自己樂於迎接各種工作挑戰，才是在職場勝出的不二法門！

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兩建案廣告不實再遭公平會罰款

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院公平交易委員會通過大睦建設、領航建設與台產資產管理公司推出的「莊子人文行館」與「領航星世紀」建案廣告涉及不實，罰款50~300萬元不等。

大睦建設銷售「莊子人文行館」建案廣告，將陽台位置標示為室內空間的一部分，就商品用途及內容為虛偽不實及引人錯誤的表示，違反公平交易法第21條第1項規定，自處分書送達之次日起，立即停止前揭違法行為，並處大睦建設50萬元罰鍰。

公平交易委員會表示，「莊子人文行館」廣告手冊「平面參考示意圖」將1樓至3樓陽台位置標示為客廳、主臥房及次臥房等室內空間的一部分，輔以現場實景圖片顯示其空間運用情形，綜觀案關廣告手冊之圖示及文字，實易使消費者誤認案關建案其室內空間亦可供客廳、主臥房及次臥房的使用，並據此認知做成交易決定，且銷售人員帶看案關建案現場之A6、B8戶等已陽台外推之實品屋，亦加深消費者誤認之可能。然查案關建案核發使用執照的竣工圖1-3層平面圖既記載陽台，依新北市工務局表示，案關建案經查使用執照竣工圖其陽台部份皆變為室內空間，與核准圖說已有不符。

台產資產管理公司及領航建設銷售「領航星世紀」建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區的建案使用一般住宅之用語及圖示，就商品用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，自處分書送達之次日起，立即停止前揭違法行為，並分別處台產資產公司300萬元、領航公司150萬元罰鍰。

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