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區段徵收辦理時機

相關法令規定：土地徵收條例第四條

有下列各款情形之一者，得為區段徵收︰

一 新設都巿地區之全部或一部，實施開發建設者。

二 舊都巿地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新   者。

三 都巿土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。

四 非都巿土地實施開發建設者。

五 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。

六 其他依法得為區段徵收者。

土地法第二百一二條

因左列各款之一徵收土地，得為區段徵收：

一 實施國家經濟政策。

二 新設都市地區。

三 舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業。

平均地權條例第五十三條

各級主管機關得就左列地區報經行政院核准後施行區段徵收：

一 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

二 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

三 都市土地開發新社區者。

四 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新或開發新社區者。

都市計畫法第四十八條

依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：

一 徵收。

二 區段徵收。

三 市地重劃。

都市計畫法第五十八條

縣 (市) (局) 政府為實施新市區之建設，對於劃定範圍內之土地及地上物得實施區段徵收或土地重劃。

都市計畫法第六十八條

辦理更新計畫，對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收或區段徵收。

都市更新條例第二十五條

都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。

新市鎮開發條例第六條

新市鎮特定區核定後，主管機關對於新市鎮特定區內之私有土地，應先與所有權人協議價購，未能達成協議者，得實施區段徵收，並於區段徵收公告期滿一年內，發布實施新市鎮特定區計畫。

國民住宅條例第十條

政府為興建國民住宅，得選擇適當地區劃定國民住宅用地，施行區段徵收。其範圍由省 (市) 國民住宅主管機關劃定。層報行政院核定。

獎勵民間參與交通建設條例第一二條

主管機關應會商都市計畫、地政等有關機關，得於具都市發展潛力地區之路線、場站、交流道、服務區、轉運區、港埠及其設施、觀光遊憩設施、橋樑及隧道與其毗鄰地區劃定範圍，報經行政院核定後，先行依法辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內，發布實施都市計畫進行開發，不受都市計畫法第五十二條之限制。

促進民間參與公共建設法第一三條

本章所稱公共建設所需用地，係指經主辦機關核定之公共建設整體計畫所需之用地。含公共建設及其附屬設施所需之用地。

前項用地取得如採區段徵收方式辦理，主辦機關得報經行政院核准後，委託民間機構擬定都市計畫草案及辦理區段徵收開發業務。

大眾捷運法第七條

為有效利用土地資源，促進地區發展，主管機關得自行或與私人、團體聯合辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。

有下列情形之一者，為前項所稱之毗鄰地區土地︰

一 與捷運設施用地相連接者。

二 與捷運設施用地在同一街廓內，且能與捷運設施用地連成同一建築基地者。

三 與捷運設施用地相鄰之街廓，而以地下道或陸橋相連通者。

第一項開發用地，主管機關得協調內政部或直轄市政府調整當地之土地使用分區管制或區域土地使用管制。

大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區辦理開發所需之土地，得依有償撥用、協議購買、市地重劃或區段徵收方式取得之；其依協議購買方式辦理者，主管機關應訂定優惠辦法，經協議不成者，得由主管機關依法報請徵收。

發展觀光條例第一五條

中央主管機關對於劃定為風景特定區範圍內之土地，得依法申請施行區段徵收。公有土地得依法申請撥用或會同土地管理機關依法開發利用。

九二一震災重建暫行條例第二十條

災區鄉村區、農村聚落及原住民聚落重建，應配合其風貌及居民意願，並得以土地重劃、區段徵收等方式辦理。其重建作業規定，得分別由內政部、行政院農業委員會及原住民委員會定之。

離島建設條例第八條

目的事業主管機關或縣 (市) 政府為因應民間機構投資離島重大建設取得所需土地，得選定適當地區，報請中央主管機關核准後逕行辦理區段徵收；區段徵收範圍確定後，經規劃為因應民間機構投資之土地得預為標售，不受平均地權條例第五十三條及第五十五條之二之限制。

水利法第八十三條之一

前二條主管機關所為已逕為分割編定或變更編定為水利用地之私有土地，其所有權人得申請變更編定為適當用地。

依前條規定限制使用之私有土地，得以依區段徵收或水利地重劃等方式，辦理用地之取得。

農業發展條例第六十一條

為改善農村生活環境，政府應籌撥經費，加強農村基層建設，推動農村社區之更新，農村醫療福利及休閒、文化設施，以充實現代化之農村生活環境。

農村社區之更新得以實施重劃或區段徵收方式為之，增加農村現代化之公共設施，並得擴大其農村社區之範圍。

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有關報載「市府公寓裝電梯 都更專案補助」，市府將持續致力協助老舊建築物整建維護，預計於三月開始受理受理申請

本府都市更新處早自95年起開始推動推行之老屋拉皮政策，99年度起為配合「臺北市老舊中低樓層建築辦理都市更新擴大協助專案計畫」，特公告受理「99年度（第二階段）本市都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助申請案」，針對以七樓以下且無電梯之合法建築物為對象，解決老舊中低樓層普遍面臨缺乏電梯、老舊管線亟待汰換等問題獲得市民高度重視。

於99年度之核准補助案中，已有二件申請案預計將老舊公寓中增設電梯，該案件其中一件位於三元街；另一件位於中山北路，由於本市四、五層樓建築物大多缺乏電梯，導致行動不便者難以出入，而過去因加裝電梯所涉及之「建蔽率」及「容積率」問題，本府已於本市都市更新自治條例中明訂以整建維護實施都市更新事業者，得不受現行法令有關建蔽率及容積率之限制，亦可透過申請整建維護時一併解決，將可以大幅解決老舊建築物普遍缺乏電梯的問題，並開創全國首次補助以整建維護增設電梯首例。

因老舊七樓以下建築物裝設電梯時，難以取得100％土地及合法建築物所有權人同意，故可透過都市更新程序，依都市更新條例第22條取得法定門檻（經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意），即可以實施者的身份向建管處申請後續執照，提高老舊公寓增設電梯之可行性。本府希望藉由本項政策，因應高齡化社會的來臨，提高居民居住空間之便利性，使臺北市民生活更加舒適幸福。

今100年度都市更新整建維護補助案，預計於3月開始受理申請，屆時歡迎民眾踴躍提出申請。倘若市民想更了解「本市都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助申請案」歡迎您直接上本處網站（www.uro.gov.tw）或向本處洽詢（聯絡電話：02-23215696；聯絡地址：臺北市中正區羅斯福路一段8號9樓）。

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台灣房屋專​訪談民國100年房市​趨勢

台灣的老公寓價格，被新開發的案子帶上來，首購族該怎麼辦？陳仁達建議要多注意政府的政策，像有些捷運確定會開發，那麼捷運站附近的房地產價格就不用太擔心，愈靠近捷運站愈方便 價格愈穩定，年輕人買房子沒辦法一下子進到高單價區域，可以多注意政府的政策，沿捷運選擇。

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區段徵收地籍整理後之地價處理方式

內政部九十一年六月三日台內第字第０九一００六０九九三號令

一、區段徵收範圍內土地於開發期間仍應依法公告土地現值，地籍整理後按所屬地價區段之地價計算各宗土地當期公告土地現值並公告之。
二、區段徵收地籍整理後，下次重新規定地價前，各宗土地最近一次申報地價宜依附件計算公式辦理。

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人生四階段理財術

金融海嘯過後，全球投資市場重整，投資上也出現了新常態，2011年更有投資大師預言：將會是不穩定、不平衡的投資年代，各世代的投資人該如何做好基金投資和配置，來迎接這新的投資時代？
若以新鮮人、新婚族、爸媽族和退休族四大族群來看，投信業者建議可先挑選風險較高、波動度較高的基金類型，然後隨著年紀增長增加保守型基金的部位，不過，和金融海嘯之前最大的差異在於資產配置的重要性更甚過往，因此即使新鮮人、新婚族都需要以債券部位來嚴控下檔風險。
PIMCO指出，近期論及新常態下幾乎所有資產包括股票等，「長期而言都將進入低報酬年代」。而如此的低報酬年代下，在資產配置上，更需要增加更具成長性的標的，以投資新興市場為主體的新興市場股票型基金、新興市場債券型基金就成為低報酬年代下的獲勝關鍵。
復華投信投資理財處資深副總經理周輝啟指出，金融海嘯之後，除了全球經濟結構出現轉變，投資人的風險意識也跟著提高，而市場利率下滑、資金氾濫也是金融市場的現況，尤其在全球經濟復甦速度不均衡的情況下，金融市場的波動也隨之加大，所以總結在利率低、資金充沛、復甦失衡、波動加大的背景下，不管是什麼階段的投資配置，都應強調穩健為上。
（本文摘自全新出刊之《金兔年財富大趨勢》）

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什麼是一生一屋換屋減稅大利多

換購自用住宅的租稅優惠即將多達三種，懂得搭配運用三項租稅優惠者，一生中不管換屋幾次，要讓土增稅不上身，達到「低稅負」甚至「零稅負」境界，將不再是夢想。

立法院通過土地稅法第34條規定，新增「一生一屋」也可比照「一生一次」使用10％優惠增值稅率，一生一屋具有終生重複使用，沒有次數限制的特點。

現有政府提供的三大購屋減稅優惠，都有一個共同點，就是鼓勵民眾換屋，房價可以愈換愈貴，面積卻不能愈換愈大。譬如，一生一次與重購退稅，都市地區均只限90坪以內；一生一屋則僅有45坪。

因此，只要坪數不超過減免面積，換屋時，就等於握有10％土增稅優惠稅率的入門票；若加上所購新屋價值比舊屋高時，換屋出售舊屋的土增稅，還可透過「重購退稅」全部退回，達到零稅負目標。不過，若新屋較舊屋便宜，就僅有10％低稅率可運用，繳過的稅也無法退回。

三種換屋的減稅優惠，怎麼用最划算，最好先做好規劃。必須注意的是，一生一次要優先一生一屋使用；重購退稅則可同時與以上兩者搭配運用，但需把握二年內完成換屋的限制。

新增一生一屋的換屋減稅利多，對名下僅一屋、面積不大的中產階級最為有利，符合特定條件者，可以一輩子無限使用。想要終生受惠，選擇持有的土地形態時，考慮都會區土地持分小的大樓住宅，會比鄉下動輒百坪的透天厝吃香。

持有自用住宅超過一棟或面積逾都市45坪、非都市105坪者，重購退稅則是節稅首選。換屋時要注意新屋較舊屋價值高等特定條件，即使與一生一屋的低稅率無緣，換屋仍能擁有零稅負優惠。

新竹縣政府稅捐稽徵局呼籲民眾，為保障自身權益，對於稅務資訊要多注意了解，遇到不清楚或有疑問的地方，都歡迎上該局網站查詢（www.chutax.gov.tw），或撥打該局服務電話(03)5518141查詢。

資料來源：新竹縣政府稅捐稽徵局

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想房貸額度提高、利率降低嗎？

買房的人都希望自己的房貸額度能夠很高、房貸利率能夠很低，基本上，銀行審核房貸客戶的第一個門檻，就是「身份」，其次則是「還款能力」，一般而言，貸款身份優惠的順序有3：

(1)如果本身是公教人員，原本就可獲得公教人員貸款，在各種房貸專案中，利率最優惠。

(2)如果是500大企業員工、律師醫師等專業人士，也可獲得利率減碼。

(3)一般的上班族，或是工作年資較短、年薪不高的民眾，則是銀行審核貸款身份的第3個選項。

不過，為了第3類身份的房貸借款人，銀行還是有些優惠專案提供的。為搶攻首購、自住的房貸市場，已有銀行針對「青年首次購屋優惠貸款」及「青年安心成家」2專案，不足的額度部分，給予前半年1.68％的優惠利率，且如果屬於公教、專業人士等專業人士，還可獲得利率減碼。

上海商銀日前推出搭配優惠房貸的房貸專案，只要是申請青年首次購屋或是青年安心成家2專案，不足的額度部分，只要申貸者債信優良，也同時可以1.68％的利率獲得貸款，但僅限前半年。

上海銀行指出，「青年首次購屋優惠貸款」限制借款人必須是20至45歲的本國國民，且借款人及其配偶均無自用住宅，每戶貸款額度500萬元，由於房價節節高漲，500萬元已無法滿足一般購屋者的需求，都有增貸的需求；至於青年安心成家專案，前2年零利率購屋貸款額度更只有200萬元，購屋人不可能不額外增貸。

銀行業者指出，青年首購貸款，依照目前的利率水準，前2年利率目前1.55％、第3年1.85％，至於超出的部分，可以獲得何種利率，就得看申貸者本身的債信。

MyGoNews編輯部

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台商年假看屋熱，建商搶推豪宅案

農曆春節很多人去看屋買屋，有機場捷運支撐的林口地區，就有建商推出總銷金額高達250億元的豪宅建案，還沒正式公開，就引發話題。

銷售中心的樣品屋都還在趕工，就有民眾進來看屋，房地產景氣在春節檔期強強滾，不僅買家出手快狠準，建商更看好房市未來景氣，大手筆在林口地區，打造總銷金額250億元的大型指標建案。

而且基地旁邊是鄰近的公園，這個非常難能可貴的機會，結合三家大型建商、兩家代銷公司以及知名營造商聯手推案，七千多坪基地訴求豪宅規格和無價景觀，每戶85坪起跳一戶總價至少3400萬元。

建商代表說：「未來預計我們覺得，林口到A9站捷運通車，機場捷運跟國際捷軌的桃園航空城接軌之後，其實以林口來講，我覺得未來的房價，其實就跟目前的新北市的行情是一樣的。」 :相較於台北市的高房價，新北市第一圈的價格和交通建設優勢，讓高資產族群認為值得在此置產布局，吸引眾多建商，進駐林口地區推案也讓豪宅戰火持續延燒。

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晶華前老董投資精準 創長春路段高價

房地產熱，不僅財團拼命買賣投資不動產，名人也積極投資店面、土地。前晶華酒店董事長潘思源名下新華開發股份有限公司，近來開價2.19億元出售北市中山區長春路店面，目前該店面由「王德傳茶莊」承租，租金投資報酬率約2%，市場傳新華開發1年多前以1億多元買下，若順利出售漲幅超過1成，將成為市場投資獲利超高案例之一。

屋主獲利逾1倍

前晶華酒店董事潘思源2007年時創設新華開發股份有限公司，積極投資不動產，去年以2.3661億元標下西門町「力福商業大樓」，打算改建為平價旅館，該標案讓新華開發一舉成名，也讓潘思源曝光，也因為其弟弟潘思亮就是晶華酒店董事長，而更受矚目。 近來新華開發積極出售北市中山區長春路14-1號店面，該店面目前由「王德傳茶莊」承租，店面屋齡超過50年，為4樓透天厝，土地約33.88坪，總建物約121.97坪，每地坪約646萬元，幾乎創區域高價，該物件正在網路銷售。 仲介透露，新華開發2009年時以1億多元取得該物件，「王德傳茶莊」6、7年前承租，租約到明年8月，月租金36.5萬元，若以開價2.19億元計算，投資報酬率約2%。 根據市場推估，2009年新華開發取得時市場行情約1億多元，倘若順利以2億元出售，新華開發將獲利1倍以上。

買天籟飯店破局

近來新華開發積極投入各種不動產事業，去年中委託戴德梁行標售中山北路一段135巷內百坪土地，開價2.5258億元，最後流標；市場更傳出新華開發去年以11.8億元買下陽明山「天籟溫泉飯店」股權，然而該交易案最後破局，「天籟溫泉飯店」股東之一張松允表示，新華開發僅表達投資意願，最後沒談攏才沒成交。雖如此，新華開發仍積極尋找各種投資標的。

大賺就賣成趨勢

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析表示，房地產市場大漲，不少投資人多年前買的不動產漲1倍以上，「趁高獲利出脫、換投資其他產品成為近來市場趨勢。」

蘋果日報 江碩涵╱台北報導 2011年 01月30日

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+e資訊平台-土地買賣 》解釋函令 》共有土地處分權&優先承購權

土地買賣登記事件

◎ 一、公同共有之法律關係實具有公同共有主體即「公同共有人團」之「人法結合關係」，與作為公同共有客體（即公同共有財產）之債權物權，兩者不完全分離；換言之，多數共有人依法取得全部共有土地處分權時，於法律上，即成立一「公同共有人團」，其亦包括不同意處分之共有人在內，此乃由於法律制度設計所賦予之效果。又土地法乃民法之特別法，土地法第34條之1第1項規定，共有物如為土地或建築改良物時，「其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，用以限制民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」之適用範圍，其旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用。至土地或建築改良物之共有人，其應有部分合計逾三分之二，而依土地法第34條之1規定處分全部共有物時，其承受人，得為共有人（公同共有人）之一，或必須為該共有物全體共有人以外之第三人，法律並未設限制規定，亦未規定承受人為共有人之一時其人數比例不予計算，故不論多數共有人處分之對象為何，係第三人或共有人（公同共有人）之一，均不應影響其已依法取得之處分權能。復參酌土地法第34條之1之立法目的即在於簡化或消滅共有關係，促進共有土地，以利社會經濟之發展，含有促進公共利益之色彩，是以，於法律無明文限制之下，如認同意處分公同共有人之一，不得再為承買人者，亦有使土地法第34條之1第1項之立法目的難於實現之情形。今原處分機關以承買人鄭○華亦為出賣人之一，應自同意處分之人數及比例中扣除，難謂無剝奪其依法取得之「共有土地處分權」，於法尚有未洽。

◎ 二、依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人有優先承購權；第5項規定：「前4項規定，於公同共有準用之」。至部分共有人（公同共有人）出賣『共有土地』時，他共有人（不同意處分之共有人），是否有優先承購權，多數學者及實務見解（最高法院78年第12次民事庭會議決議）採肯定見解，認於理論上，法律既允部分共有人得逕行出賣共有物，理應使他共有人（公同共有人）享有優先承購權，方足適當平衡當事人之利益。易言之，為保護他共有人（公同共有人）之利益兼貫徹立法上之價值判斷，應類推適用本法條第4項規定，使他共有人（公同共有人）亦享有優先承購權，始較合於本法條第4項，各共有人處分其應有部分之時，應優先保護共有人之利益之立法目的。準此，同意處分之共有人依前項規定為處分共有土地之全部時，依同法條第2項規定，仍應事先以『書面』通知他共有人（即不同意之共有人）；其不能以書面通知者，應公告之，俾使不同意之他共有人於部分共有人『出賣全部共有物』時，亦得主張優先購買權。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。+e資訊平台 http:// 178888.3cc.cc

共有土地處分權&優先承購權

◆台北縣政府訴願決定書◆

訴願人：鄭○彰、鄭○德、鄭○華、鄭○子

原處分機關：臺北縣政府稅捐稽徵處

上列訴願人因土地買賣登記事件，不服原處分機關94年6月7日板登駁字第000151號駁回通知書所為之行政處分，提起訴願一案。本府依法決定如下：

主文

訴願駁回。

事　實

緣鄭○彰、鄭○華、鄭○德、鄭○子、鄭○森、鄭○裕、鄭○仁等7名因繼承而取得坐落本縣土城市員○段94、98、99、102、270地號等5筆土地（下稱系爭土地），持分各四分之一，依繼承系統表所示，應繼分為均等各七分之一。上開公同共有人鄭○彰、鄭○華、鄭○德、鄭○子等4人（即訴願人）依土地法第34條之1（下稱本法條）規定，以買賣為登記原因於94年5月18日向原處分機關申請土地買賣登記，將渠等繼承人所公同共有系爭土地之各四分之一持分出售於公同共有人之一鄭○華（以下簡稱出賣全部共有物），爰依本法條及土地法第34條之1執行要點第9點（下稱執行要點）於申請書及契約書列明7名公同共有人，並附具同意處分4人（鄭○彰、鄭○華、鄭○德、鄭○子）之印鑑證明，並依規定切結。嗣於同年5月24日，另3名未會同的公同共有人之一鄭○森向原處分機關提出異議書主張：「1.本人事先確實未收到出賣人有關處分方式、價金分配等之書面通知或存證信函。2.本人優先購買權尚未放棄，若出賣人之價金及條件書面通知到達本人後，本人保留主張按潛在應有部分之比例依同樣條件優先購買之權。」。系爭登記案代理人，得知鄭○森異議後，於同日向原處分機關提出「土地移轉登記說明書」主張本登記案係共有人互為買賣應有部分之情形，依最高法院72年台抗字第94號判例及83年台上字第1713號裁判，他共有人（即異議人）並無優先購買權規定之適用，故其所提異議應無土地登記規則第97條第3項規定適用，惟案經原處分機關審查後，認有土地登記規則第57條第1項第2、3款及第97條第3項規定應予駁回之情形，遂以首揭處分，否准所請。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。

理由

按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「前4項規定，於公同共有準用之」，本法條第1至5項定有明文。另依司法院大法官釋字第562號解釋，「不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第34條之一第5項準用第1項之規定。」

系爭土地，訴願人鄭○華等4人依本法條規定，以買賣為登記原因向原處分機關申辦土地買賣登記，將系爭土地出售於公同共有人之一鄭○華，嗣另3名未會同的公同共有人之一鄭○森向原處分機關提出異議書，主張略以『其事先確未收到出賣人有關處分方式、價金分配等之書面通知，尚未放棄優先購買權，若出賣人之價金及條件書面通知到達本人後，將保留應有部分之比例依同樣條件優先購買之權』。案經原處分機關審查後，認同意處分之公同共有人即鄭○華，同為出賣人及承買人，應將其自同意處分之人數及比例扣除，從而，系爭土地之處分則未達本法條第1項之法定門檻，且亦有未同意之公同共有人主張優先購買權之問題，依土地登記規則第57條第1項第2、3款及第97條第3項規定，予以駁回。

查公同共有之法律關係實具有公同共有主體即「公同共有人團」之「人法結合關係」，與作為公同共有客體（即公同共有財產）之債權物權，兩者不完全分離；換言之，多數共有人依法取得全部共有土地處分權時，於法律上，即成立一「公同共有人團」，其亦包括不同意處分之共有人在內，此乃由於法律制度設計所賦予之效果。又土地法乃民法之特別法，本法條第1項規定，共有物如為土地或建築改良物時，「其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，用以限制民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」之適用範圍，其旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用。至土地或建築改良物之共有人，其應有部分合計逾三分之二，而依本法條第1項規定處分全部共有物時，其承受人，得為共有人（公同共有人）之一，或必須為該共有物全體共有人以外之第三人，法律並未設限制規定，亦未規定承受人為共有人之一時其人數比例不予計算，故不論多數共有人處分之對象為何，係第三人或共有人（公同共有人）之一，均不應影響其已依法取得之處分權能。復參酌本法條之立法目的即在於簡化或消滅共有關係，促進共有土地，以利社會經濟之發展，含有促進公共利益之色彩，是以，於法律無明文限制之下，如認同意處分公同共有人之一，不得再為承買人者，亦有使本法條第1項之立法目的難於實現之情形。今原處分機關以承買人鄭○華亦為出賣人之一，應自同意處分之人數及比例中扣除，難謂無剝奪其依法取得之「共有土地處分權」，於法尚有未洽。

次查，依本法條第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人有優先承購權；第5項規定：「前4項規定，於公同共有準用之」。至部分共有人（公同共有人）出賣『共有土地』時，他共有人（不同意處分之共有人），是否有優先承購權，多數學者及實務見解（最高法院78年第12次民事庭會議決議）採肯定見解，認於理論上，法律既允部分共有人得逕行出賣共有物，理應使他共有人（公同共有人）享有優先承購權，方足適當平衡當事人之利益。易言之，為保護他共有人（公同共有人）之利益兼貫徹立法上之價值判斷，應類推適用本法條第4項規定，使他共有人（公同共有人）亦享有優先承購權，始較合於本法條第4項，各共有人處分其應有部分之時，應優先保護共有人之利益之立法目的。準此，同意處分之共有人依前項規定為處分共有土地之全部時，依同法條第2項規定，仍應事先以『書面』通知他共有人（即不同意之共有人）；其不能以書面通知者，應公告之，俾使不同意之他共有人於部分共有人『出賣全部共有物』時，亦得主張優先購買權。至訴願人所引最高法院72台抗字第94號判例及83年台上字第1713號裁判，其要旨均為共有人『間』互為買賣應有部分時，因已達簡化共同關係之目的，而無本法條第4項規定適用之問題，與本件紛爭事實有異，尚難比附援引。

又系爭土地公同共有人之一鄭○森（下稱異議人）向原處分機關提出異議書，主張略以「其事先確未收到出賣人有關處分方式、價金分配等之書面通知，尚未放棄優先購買權，若出賣人之價金及條件書面通知到達本人後，將保留應有部分之比例依同樣條件優先購買之權」，另觀訴願書所載，出賣人一方係委由本件訴願代理人於94年5月17日親自於異議人住處面交，其並明確告知並無出賣意願在案云云，惟無法提出書面資料相佐為憑，則訴願人是否確依本法條及執行要點規定踐行程序，使異議人明瞭該內容，均屬不明；且查訴願人於所有權移轉登記申請書上，切結「他共有人已放棄優先購買權．．．」，惟由於異議人於登記完畢前提出異議書，對優先購買有所爭執，而是項爭執屬土地登記規則第57條第1項第3款所定構成駁回事由之「私權爭執」範圍（最高行政法院81年1796號判例參照）。從而，原處分機關以同意處分之公同共有人－鄭○華，同為出賣人及承買人，應將其自同意處分之人數及比例扣除，作為據以駁回理由之一，於法雖尚有未洽，惟如上所述，基於土地登記採實質審查原則，如同意處分之公同共有人未能舉證以證明確已通知他公同共有人優先購買，且他公同共有人並已放棄（或視為放棄）優先購買權時，則原處分自得駁回登記之申請，是該結果尚無二致，仍應予維持。

綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第79條第2項規定，決定如主文。

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公同共有人得主張優先購買權函釋

內政部94年5月9日內授中辦地字第0940725026號令

公同共有人（派下員）得就全部公同共有物主張優先購買權

本部歷來對於公同共有人無優先承買權之函釋應予停止適用。

歸屬法條：§ 土地法  第 34.1 條
【公布日期文號】 內政部94年5月9日內授中辦地字第0940725026號令
【要　　旨】部分公同共有人得依土地法第34條之1第5項規定處分公同共有物全部之處理原則
【內　　容】
一、按「… 公同共有人（祭祀公業）處分全部公同共有物時，依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定，須經公同共有人（派下員）過半數及其『潛在的應有部分』（派下員比率）合計過半數之同意，始得處分其共有物。至於…『 公同共有 土地之處分，公同共有人得主張優先購買權，如有數人主張時，其 優先 購買權之範圍應按各主張 優先 購買權人之潛在應有部分比率計算之。 公同共有 土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等。』」為法務部94年3月18日法律決字第0940009072號函所明釋，是參依上開見解，類此案件之處理原則茲重新解釋為：公同共有人（祭祀公業）依土地法第34條之1第5項準用第1項之規定處分全部公同共有物時（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人（派下員）過半數及其「潛在的應有部分」（派下員比率，例如潛在房分比率等）合計過半數之同意，始得為之；且公同共有人（派下員）得就全部 公同共有 物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比率視為不明，應推定為均等；如優先購買權人放棄其優先購買權者，於申請土地移轉登記時，應依土地登記規則第97條第1項規定辦理。本部歷來對於公同共有人（派下員）無優先承買權之函釋：78年1月10日台（78）內地字第666754號函及91年8月27日台內中地字第0910085067號函，應予停止適用。

二、另土地法第34條之1執行要點第9點第2款規定略以：「涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或已依法提存之證明文件，…至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」故依土地法第34條之1處分全部公同共有土地，涉及對價或補償者，如已依法提出上開證明文件，即可申辦登記。至當事人嗣後如何向該管提存之法院領取其應得之對價或補償，係屬法院之權責。本部有關他共有人應得對價之領取應依民法第828條規定辦理之函釋：83年6月9日台（83）內地字第8375860號函及87年4月14日台（87）內地字第8704326號函，因非關登記，應一併停止適用。

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丁予嘉：投資房產 別感情用事

【聯合晚報╱記者陳雲上╱台北報導】

「做人要有感情，但投資房地產這種事，絕不能存有太多感情！」感情充沛、個性率真的國票證券董事長丁予嘉早年就是因「太過感情用事」，讓他錯失了賺取房地產增值先機。只因對中國存有一個「很LOW」的印象，讓他數次人到了現場、卻還是錯失低價進場投資中國房地產的機會，也讓他領悟出「投資，不能對標的物存有太多感情」。

2000年之前即進場投資大陸房地產的人，幾乎是隨便買什麼 、隨便都賺。不過，長年專研投資市場、眼光獨到的國票證券董事長丁予嘉卻有個「致命傷口」，讓他經歷深刻反省領悟後，才終於克服了「心裡障礙」，搭上中國房地產投資的順風車。

一個「偏見」，錯過3倍漲幅

丁予嘉回憶自己的大陸房地產投資，雖然看得早、但卻卡在自己的情感作祟，認為大陸生活環境「太LOW」，只因為這點情感因素，錯失多次投資獲利的大好機會，好在事後想通這個環節，再行追價買進，但對於房地產投資，他的最終領悟就是「投資，不是自己住，只要地點好，就不要對房子存有太多感情」。

感情充沛的丁予嘉說，1999年間，他和哥哥丁予安、丁予康三兄弟陪著媽媽一同到上海遊玩，期間三兄弟陪著媽媽在上海各地「順道」看看有無適合投資的房產，當時在上海金融特區的陸家嘴正在興建快完工的豪宅建案「仁恆濱江 」，樓高26層，採取複合式的設計，也就是樓中樓的豪宅設計，當時開價 一平方米 約6500元人民幣，換算成每坪約為台幣7.8萬元，和台北房價相比便宜一大截，但相較於鄰近房價，算是相當高檔的豪宅。

雖然是頂級豪宅，但丁予嘉只因無法接受大陸當時整體偏低的生活環境水平，情緒性地打消了買房計畫。2001年他與朋友出差再次來到上海，當時也看了豪宅個案的「世紀公園」，推出的房價 一平方米 已經漲到9000元人民幣，隨行的朋友們買了房、一眨眼就漲了二、三倍，但他還是因覺得大陸生活品質不夠高，再次放棄了第二次逢低購房的好機會。

改變想法，搭上順風車

丁予嘉表示，幾次好時機錯失後，讓他這個專業經理人一下子好像「遜掉了」，就連他做醫生的大哥都在2000年出手買了房子、漲了好幾倍，也讓丁予嘉終於「想通了」，重新做好心理建設「投資，就不要去想自己喜不喜歡」，只要眼光 準確，挑選有價值、會增值的房產，「投資不動產，買了就對了，不要再想和房子談感情」。

2007年丁予嘉終於在上海買了一個房子，但買價已經是一平方米4萬元人民幣的高價，加上人民幣近年升值的匯差，相當於每坪價格約台幣60萬元，與當年第一次看房時7、8萬元台幣的價格，差了八倍，「前後一個蹉跎、耽擱」，投資報酬已是相差數倍之遠，所幸上海房價一路狂飆，現在行情已經飆破每平方米5.5萬人民幣，和他的買子時的價又漲了一大段。

高手入市，月收租金300萬

不過，提到投資房地產，丁予嘉說他有個朋友，也是一位專業經理人，才是真的房地產投資專家。1998年那位朋友，一到上海竟一口氣在上海浦西區連買了五棟極具風格的稀有別墅，之後也在北京買了五、六棟帶有古意的老宅，但都是相當稀有獨棟房、最好的地點，如今，那位朋友不僅房產價值翻了好幾倍，重要的是，他每個月光是收房租，月收入即超過60萬元人民幣以上，約台幣300多萬元，光是收租金，就讓他不愁吃穿，比生個兒子防老還管用。

對於台灣目前的房產價格，高得離譜，就算是年薪百萬族可能也買不起現在的高房價，到底台灣房價是否有機會回跌？丁予嘉認為，只要地點好的房產，還是有上漲空間，惟漲幅空間有限，頂多在個位數。但房價也不可能崩跌，至少2012年總統大選前，他相信台灣的房地產價格還是漲多跌少的格局，因為台灣有錢人真的太多了，政府的藏富於民，讓房地產投資大戶買都買不完。

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免稅地、農業用地列查核對象

【記者吳雲英／台北報導】台北市稅捐處自即日起至8月31日止，展開地價稅稅籍及使用情形清查作業，本次清查係以自用住宅用地、工業用地、停車場用地、加油站用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地及農業用地等為主要查核對象，並篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。

該處表示，自用住宅用地清查的重點除了核對房屋有無供營業使用及戶籍是否符合條件外，更運用台北市國稅局的租賃所得資料及領有本市各項租金補助資料查核出租情形；對於工業用地，則對工廠逐筆查核有無停工或歇業及有否被工業主管機關註銷工廠登記證且變更使用情形；至於停車場、加油站用地已變更使用或兼營汽車美容等情形，已不符合適用特別稅率用地規定，亦列為清查重點。減免稅地清查的重點是以非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地及國有土地出租有收益為主。另課徵田賦之土地，則以農舍變更與農業經營無關使用者，為主要清查對象。

為了落實清查，該處與臺北市政府都市發展局、地政處、民政局、國稅局及國有財產局等策略聯盟，利用其電腦資料交查適用特別稅率土地、減免稅地及農業用地，審核其實際使用情形是否仍符合規定，並指派清查人員前往現場勘查。

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限制出境期間逾5年者，國稅局即陳報財政部解除出境限制

財政部臺灣省南區國稅局表示，被限制出境民眾甲君詢問，因其經商需往返大陸與臺灣之間，如欲申請解除限制出境，應具備哪些要件？若不符合解除要件，應於何時再行申請？經該局查調電腦檔案資料後，查得甲君94年間曾因所經營之A公司欠繳稅款，而被陳報財政部函請內政部入出國及移民署限制出境，但已於99年因限制出境期間滿5年而解除。
該局說明，稅捐稽徵法第24條第6項及第7項規定：「限制出境之期間，自內政部入出國及移民署限制出境之日起，不得逾5年。」「具有下列各款情形之一，財政部應函請內政部入出國及移民署解除其出境限制：一、限制出境已逾前項所定期間者。二、已繳清全部欠稅及罰鍰，或．．．提供欠稅及罰鍰之相當擔保者。」因A公司一直未繳清欠稅或提供相當擔保，所以甲君被限制出境，無法自由進出國門，直到限制出境期間屆滿5年，即由國稅局主動辦理解除限制出境。
最後，國稅局呼籲欠稅人，為儘快解除出境限制，請繳清欠稅後，立即提供至金融機構繳納之證明，國稅局將以最速件辦理解除限制出境。

新聞稿聯絡人：徵收科邱科長06-2298062
彙總編號：10001-1603

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高市觀光飯店，住房率升房價跌

〔自由時報記者侯承旭／高雄報導〕高雄市觀光飯店去年的平均住房率提升，但平均房價卻逆勢下跌，是三大都會區唯一房價下跌的都會。

交通部觀光局公布去年全國觀光飯店營運概況，去年全國的觀光飯店平均住宿率為六成七，平均房價為三○七八元，均比前年微幅成長。

高雄市共有九家觀光飯店，除了原有的漢來、華王、華園、國賓、金典、福華、寒軒國際、麗尊外，去年底還有福容加入營運。

去年高雄市觀光飯店平均住宿率為六成八，比前年的六成四上揚四％。不過，去年高市觀光飯店的平均房價為二二八○元，比前年逆勢下跌三十元。

去年房價最高的是福容飯店，平均達三○○○元，漢來以二九○○元居次。房價最低的華王平均房價不到一六○○元。

綜觀台灣三大都會區，台北市與台中市的觀光飯店平均房價都上揚，唯獨高雄市的觀光飯店房價下滑，顯示高雄市觀光飯店雖然整體住宿率上升，但房價仍維持低迷。

低價中國團影響，國際航線若增可改善

高高屏觀光聯盟召集人林富男表示，高市近來的商務客、散客、日本客減少，取而代之的是中國旅遊團，這些旅遊團以低價攬客，導致高雄市觀光飯店的平均房價下滑。

林富男說，各飯店業者已經取得共識，將以提升服務取代低價競爭，只要小港機場的國際航線增加，飯店房價可望觸底回升。

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個人以營利為目的從事房屋出租或銷售業務，應依法辦理營業登記並課徵營業稅

財政部臺灣省中區國稅局表示，景氣回春，房屋交易也隨之熱絡，民眾以房屋買賣為業賺取價差，或買進房屋先行出租，再伺機待價而沽的情形愈來愈普遍，這種以營利為目的從事房屋出租或銷售業務行為，必須依規定辦理營業登記並繳納營業稅。

該局指出，政府課稅的目的在於充裕國庫，以落實各項政策及建設，其規範自應符合公平正義原則。據此，財政部為維護租稅公平，乃明訂個人設置營業場所、牌號或僱用員工，從事房屋出租或購買房屋、標售法拍屋再予銷售，應辦理營業登記及課徵營業稅。

該局進一步說明，加值型及非加值型營業稅法第28條規定，營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請營業登記。個人設置店面、辦公處所、招牌，或建置網站、僱用人員來協助處理房屋出租或銷售事宜，與一般以自有少數空置房屋出租收取租金收入，或出售非經常買進、賣出而持有各種房屋之情形並不相同；而與營利事業之營業行為無異，當依法辦理營業登記、課徵營業稅。

實務上常發現營業人藉由個人名義經營出租建物或出售房屋業務，以逃避課徵營業稅，造成課稅不公平。中區國稅局籲請從事出租建物或出售房屋業務之個人，應依規定向國稅局辦理營業登記並報繳營業稅，以免被查獲遭受處罰。

納稅義務人如有任何疑問，可撥免費服務電話0800-000321或上該局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

（提供單位：審查四科高明裕，電話23051111轉7526）

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因交換土地或共有土地分割，無償取回土地之價值低於原持有土地之價值時，應課徵贈與稅

財政部臺灣省中區國稅局豐原分局表示，土地所有權人辦理土地交換或共有人辦理土地分割時，若各人取回的土地，按交換時或分割時公告現值計算之土地價值，與原持有的土地依相同公告現值計算之價值不同，且其差額部分無補償約定者，即屬以顯不相當代價讓與財產之情形，該差額應以贈與論課徵贈與稅，並以取得土地價值較交換或分割前為少的人為贈與人，依法申報繳納贈與稅。

納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁

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被繼承人死亡前二年內贈與配偶之財產免課徵贈與稅，仍應併入遺產總額申報

依遺產及贈與稅法第20條第1項6第款規定，配偶間相互贈與之財產，免徵贈與稅。且同法第15條規定，被繼承人死亡前2年內贈與其配偶或民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人或繼承人之配偶，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，課徵遺產稅。故贈與人若於贈與事實發生後二年內過世，該贈與之財產仍應併入被繼承人遺產總額申報課稅。

，前述應併入遺產總額課徵遺產稅之財產，於被繼承人死亡前，若已向稽徵機關申請核發不計入贈與總額證明書者，屬已申報贈與稅案件，而繼承人漏未將該筆財產併入遺產總額申報，除補稅外免予處罰；惟該死亡前已贈與之財產如未向國稅局申報贈與稅，而繼承人又漏未將該贈與之財產併入遺產總額申報，即屬漏報，除補徵遺產稅外，另依同法第45條規定按所漏稅額處以二倍以下之罰鍰。

納稅義務人申報遺產稅時，應將被繼承人死亡前2年內贈與配偶財產，據實申報，以免被補稅送罰。

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