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都更重建3方式，你家適合哪一種？

(文/胡嘉玲)根據統計，台北市目前有18萬戶的住宅屋齡超過31年，其中四、五樓公寓占了將近八成，如何讓老房子透過「都市更新」進行重建、整建、維護而再生，成為政府最迫切需要解決的問題。而蟄伏在18萬戶老房子底下的土地價值，蘊藏了龐大商機，也讓各路人馬紛紛搶進都更的市場。

最簡單的都更-老屋拉皮行情看俏

都市更新的方式中，增值利益最大的是重建，不過由於整合住戶意見不易，耗時也最久，也因此，不破壞建築結構的整建維護方式，就成了另一種最容易被住戶接受的選擇。

藉由老房子的外觀拉皮與內部整修，原本不美觀的外牆龜裂、磁磚剝落、違建、冷氣機裝置凌亂的狀況，都能獲得改善，並可加強防震、補漏、防水的工程，「老屋換新衣」不但讓外觀煥然一新，也能拉長房子的使用時間，房價通常都能較同區域同屋齡的房子來得高。

費用最高補助75%

各縣市政府積極鼓勵「老屋拉皮」，提供許多補助方案，在台北市4、5樓老舊公寓，最高可補助到總修繕費75%，最高上限1000萬元。台北市都更處也特別委託「崔媽媽基金會」到各社區輔導，提供給民眾「都市更新」不同的選擇。

先看容積率及容積獎勵

相較於「老屋拉皮」的單純，拆除重建則複雜的多。都更的主要利益，來自於重建後容積的增加及售屋的利潤，依所在地區及條件的不同，最後申請下來的容積獎勵也不一樣，而這也是影響建商與住戶態度的關鍵因素。

「都市更新」的重建工程，可分為自建、委建、合建等三種方式；位在商業區的老房子，由於容積率高，投資報酬率也高，建商對於合建的合作模式，大多會相當積極。但是對於位在住三區的舊公寓來說，房子的現況大多高於現行法定容積率，除非是位居精華地段的土地，否則建商獲利空間不大，投入合建的意願也相對不高。

1.建商合建，免費老宅換新屋

不需資金及融資
對於多數手邊現金不足的地主來說，合建最大的好處，便是一開始並不需要承擔資金的壓力，由地主提供土地，而建商則負起融資之責，以地主的土地來抵押貸款蓋房子。為了避免財務糾紛，不但必須慎選有信譽的建商，也應交付第三方信託，才能保障建商與所有權人。

以合建方式進行的都更案，地主與建商會協調一個比例，來分配最後蓋好的面積，比例通常為地主五到七成，建商三到五成，也因此地主很可能在改建後，分配到更狹小的居住空間，不過一旦簽定了合建合約，地主只能分得合約明載的坪數，是無法事後反悔的。

輕鬆都更的好選擇
由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，在都更的過程中。建商會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見，對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的住戶來說，是最便利的選擇。

2.住戶委建，換回坪數大

都更的法令多如牛毛，專業門檻高，因此有意參與都更，又不願和建商合建的住戶，往往會透過建築經理公司或專業都更公司，協助辦理都更的程序。專業的都更公司，可以召開規劃說明會、處理法令問題、跑行政流程、協助遴選營造廠商等，而建築經理公司則可提供信託保障、融資貸款、協助權利變換計算比例等服務。不過在過程中，仍需靠住戶自己整合，可能會耗費住戶較多的心力。

中柱工程周副董解釋，住戶若選擇委建，必須自付營造費用，但換回的坪數較大，適合可以負擔工程費用，需要較大空間，或有意出售的所有權人。而政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積，則全部歸為住戶所有，住戶除了將委託出售後的利潤，支付部份營建的費用，還可以享房屋、地價稅兩年減半優惠。
房市達人田大權提醒民眾，委建若經過權利變換的程序，會由三家鑑價公司估算更新前後的價值，為了自己的權益，住戶應該要多瞭解鑑價公司估價的原則與金額項目。

3.自地自建，利潤高但難度大

台北市府喊出「有錢自己賺」的口號，不但鼓勵住戶自組更新會，為了提高都更的誘因，更補助都更前期的整合及規劃費用，最高可達520萬元。不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，都市更新的專業門檻很高，行政流程又繁瑣，沒有專業背景的民眾要自辦都更，往往會花費更長的時間。而鑑價公司的服務費、營造的工程款，或是重建期間臨時住所的租金，每一筆費用都要由住戶先自行支付，光是營造的工程款就上億，口袋不夠深的小市民，通常無法負擔。

因此，資金充沛的銀行，就成了自辦都更者的最佳夥伴。曾是921危樓的「尚華仁愛大樓」，經歷10年煎熬後，終於靠著第一銀行的金援，在去年順利動工自建，而且讓原本每坪50萬的同區最低行情，站上每坪100萬的身價，不但點燃了市民自建的信心，也引爆了銀行業加入都更市場的戰火。

第一銀行以提供信用、信託管理及建經等協助，促成了「尚華仁愛大樓」的重生，包含華南銀行、合作金庫、土地銀行 、台北富邦銀行、元大銀行等，也都相繼投入都更市場。華南銀行與長安東路二段的「世和大樓」，透過容積獎勵，原樓地板面積從1728坪，增加到2219坪，原本每坪不到30萬，更新後每坪上看70萬元，光是容積獎勵，就創造了大約3.44億元的價值。

都更實務第一步：尋找優質協力廠商

周副董建議，找對的人做事才是最重要的，為了加速都更的進行，好的協力單位會願意回饋利潤給原住戶，尋找協力廠商時，除了要瞭解廠商過往的背景和實績，更重要的是要懂得為雙方設想，創造雙贏的局面！

文章取自雅虎好宅王房地產專刊第三期 2010.09.20

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