蘆竹南崁－航空城加機場捷運 南崁新利多？
開車沿中山高南下，當看到南崁的指示牌時，就知道桃園到了。隸屬蘆竹鄉的南崁，確實算是桃園的門戶，還是該縣房市相對熱絡之區域。區區一鄉的小區域，何以價量遠優於和同縣其他地區？未來的南崁，又有怎樣的發展願景或方向？
交通建設對區域的影響不可謂不大，近年捷運對大台北造成的區域發展質變或重心位移，自是最佳實例。不過畢竟現在僅大台北及高雄市有捷運；就全台來說，高速公路仍是影響區域樣貌最鉅的交通設施，鄰近台北的桃園就是鮮明一例。
早期從台北到桃園，非得從新莊經迴龍，才能進入龜山；借道鶯歌往八德，同樣舟車勞頓。中山高通車後，從北市建國高架開車一路往南，則只需約半小時；二高通後，則又多一條動線，從木柵到八德，也只要約半小時車程。
不過對大部分台北人來說，從中山高到桃園，還是最慣用的路徑；因此，南崁仍是抵達桃園的指標區域。不過，您可知道南崁這個地名，是怎麼來的？
※南崁開發成熟 蘆竹精華地帶
南崁這個地名，到底如何而來，有下面兩種說法。
第一種說法來自原住民之平埔族語，當時聚集在台灣北部的凱達格蘭族，最南端聚落，就定居在此，聚落名喚『南崁社』（平埔族語）；因此，本地後來就被稱做南崁。第二種說法的『崁』，則來自閩南語，指斷層地形或地層隆起造成之河階地形，而本區恰好位於崁的南方（指南崁溪南側），因此就叫做南崁。
無論如何，上述兩種說法都足以說明，由於南崁溪流經，本區因此很早就有人定居開墾。由南崁這個名稱的由來，我們還可推斷，早期指的南崁地區，和現在的蘆竹南崁，應該還是有些差異。
因為『崁』是指溪的南側，因此舊的南崁，應該是代表整個南崁溪所造成的斷層地形區域，意即，幾乎是該溪的整個流域。橫跨桃園市及蘆竹南崁地區的『南崁都市計劃』，其實也隱約透露著這樣的訊息。
桃園縣管轄之內最大的『南崁都市計劃』，範圍不僅有目前屬於蘆竹鄉，南崁交流道以北的區域，而是包含交流道以南，一直到舊市區慈文路為止的都計範圍，還幾乎涵蓋了整個桃園最紅的房市區域-中正特區。
※台北客支撐 大樓產品多
事實上，南崁都市計劃範圍，不僅是桃園發展根據地之一，還是至今該縣發展最佳的區域。原因主要還是佔地利之便，因中山高拉近和北市的距離，而能夠吸引一定數量的台北客南下，無論是自住或投資置產；加上也鄰近機場，還能吸引在地的高階客層，因此房市發展迥異於同縣其他區域。
產品方面，過往基本是以大樓比例較高，透天產品相對不多，多出現在近郊；且無論大樓透天都不乏大戶、高總價之規劃。原因自然是要吸引相對多金、偏好大樓的北客，大戶規劃則是要迎合當地企業主級客層的需求。
說南崁房市多半需要台北客支撐，也不算太離譜，因為在南崁房市的全盛時期，台北市的客源比例甚至超過五成。不過近年南崁交流道的前一站-林口交流道下的林口新市鎮，當地房市因北縣三合一土地標售，及其他相關議題炒作拉抬，而谷底大翻身。由於距離北市更近，選擇多元，加上價格和桃市南崁相差無幾，原本南下南崁置產的北客，就此逐漸被林口攔截。
95年後，林口在機場捷運動工新議題的哄抬下，近交流道區塊價格已逼近二字頭，這使得價格漲勢相對平緩的南崁，重新出現價差優勢。不過同時間又浮現油價飆高的負面因素，北客移民南下南崁的動作再度受到阻攔。
所幸，近兩年南崁地區北客比例仍稍有回升，約三成上下，但整體房市則似乎轉為區域客為主的市場形態，這從當地透天產品比例逐漸增加，可略見端倪。以下，我們將本區大致分為上、下南崁，及其他推案相對零星的小區塊共三大部份，進行更詳細的區域房市敘述及行情介紹：
一．上南崁
本區範圍則從南崁溪以東，一直到都市計劃範圍最東側。如果仔細分析，本區還可再細分為中正、南崁路附近，以及南崁完全中學周邊，也就是當地人稱的『中悅村』一帶。
在中正、南崁路沿線部分，商業氣息較濃厚，南崁路周邊還規劃商業區，因此整體機能算是全區最佳。不過，南崁路同時也是南崁工業區通往中山高聯外的重要幹道，大型貨車出入頻繁，相對也稍降低了本區質感。
本區近年代表個案，為桃園代表性豪宅案「中悅帝寶」。不過「帝寶」純屬特例，本區一般行情約在14萬/坪上下。由於本區開發時間較早，可開發素地幾稀，故近年罕見新案。
至於約以南崁中學為核心點的『中悅村』，則是上南崁最主要的推案區。本區之所以稱『中悅村』，在於中悅機構早期推出之豪宅，幾乎集中於本區。除中悅外，竹城建設也在此頻繁推案。
本區行情基本上與中正、南崁路一帶相當，不過由於環境品質較優，住宅區氣息較濃，因此吸引較多的台北客進駐。不過竹城案「代官山」進場期間，正好碰上林口攔截北客，及桃園地區取締媒體之風暴，因此銷售期相對拉長。同期案「卡布奇諾」、「快樂GO」等同其推案，也都受上述不利因素衝擊，銷況不算順遂。
事實上94~96年期間，相對於大台北核心區房市的狂飆，桃縣則是相對黯淡。而在推案量龐大，缺乏北客支撐，又無特殊利多炒作下，南崁當時實際成交行情仍約在13萬/坪之譜，等於幾乎停在原來的價格水平。
在「代」案為主的一批大樓推案慢慢去化後，本區可開發建地漸稀，再者桃園房市也仍呈低迷狀態，因此僅剩在地豪宅專家，中悅機構大樓、透天併售的「新天鵝堡」，和前述「帝寶」共同撐起上南崁房市。由於中悅個案都是豪宅等級規劃，因此其價格並不能和區域一般行情相提並論。本區最新案為透天規劃，單價達25萬/坪之「首相官邸」。
二．下南崁
位於南崁溪另一側，區內有光明國小的區域，當地人稱『下南崁』。之所以被稱為『下』，並不是發展水平有落差，而是地勢之故。上南崁由於和整個林口台地相連，因此海拔較高，下南崁則是一路往西延伸，地勢愈來愈平緩。這種地勢的上下坡區分，才是產生上、下南崁名稱的真正原因。
然而在中文中，上與下帶有很強烈的價值判斷；因此下南崁之名，其實不太受到外地客青睞，這是早期本區發展相對較差的原因。不過正因如此，本區反而更具整體規模開發之優勢，加上還有南崁溪流穿越，故環境品質並不差。
然嚴格來說，本區是92年大市場景氣復甦後，上南崁可開發土地相對較少，成本也較高，才造成地價相對低的本區，新案頻推。本區都計範圍不大、相對腹地較小，發展仍有一定限制。
本區行情與上南崁相差不大，畢竟兩區條件本來就相差無幾。不過或許因為腹地不大，基本客源有限，北客比例又沒有『中悅村』來得高；因此當94年後南崁全區出現價格下修壓力時，本區最快有個案降價求售。
和上南崁類似，本區95年指標案「發現之旅」銷售期也頗長，之後還改名為「陽光峇里」，整個銷售期超過兩年。供給量大及大環境不利因素交錯影響，也使得當時另一大案，由費翔代言的「香榭堤景」二期「香榭尊邸」，推案時程一延再延，最後終於在今年上半年推出。
不過所謂『此一時，彼一時』。之前大環境不利因素衝擊，無論上、下南崁個案都得咬緊牙關，下修成交價。如今由天心代言的「尊邸」，卻變成上、下南崁僅剩的大樓個案，加上建材成本上漲，因此開價來到16萬/坪，南崁溪景戶更要價22萬/坪。
三．南竹路、工業區及高鐵沿線
除上下南崁外，包含從下南崁往西延伸的南竹路一帶、台茂購物中心以北大片工業區，及最新興的高速鐵路沿線區域，都零星有個案出現。而由於地緣特性之故，上述幾區仍不適宜單純歸到上或下南崁，因此另闢段落介紹之。
首先看南竹路沿線。廣義來說，本區可算是下南崁，畢竟本區同樣是在南崁溪以西。南竹路沿線大部分都被規劃為開發價值較差的農業區，相對也更顯示下南崁一帶腹地的有限。
本區沒有住宅及商業區，遑論任何生活機能，故本區自有推案以來，產品都是透天規劃；近期則是低單、高總價的產品區隔路線，也就是規劃大坪數，再用低單價攬客。95年進場的「大清盛世」，就是此類規劃的代表。不過由於看好本區目前供給量有限，加上原物料成本提高，今年進場的「大」案二期，單價已拉高到17.5萬/坪。
南崁路往北的工業區地帶，則是以93年預售推出的「VIVA城寶」（後由建商自售，改名「南崁市」）為代表個案。不過由於該案實際反應不如預期，因此94年前後在北台灣颳起一陣旋風的工業住宅，並沒有在本區大量湧現。
今年進場的「領航星世紀」，開價14萬/坪，以兩年前水準來比較，當然有點高。不過換成目前的時空背景，則是相對低價。加上產品規劃特殊，訴求可隔成套房，出租給附近工業區上班族，乃至於往後航空城發展帶來的就業人口租，因此據稱反應不錯。「東驊綠海」也是乙工住宅，不過是規劃透天產品。
至於工業區周邊住宅區的「歐楓大郡No.3」，則從預售期間15.2萬/坪漲至新成屋階段的16.5萬/坪。以目前全南崁的房價水準論，也不算高；當然本案位置較深入，相對不便，也是價格沒有太高的原因。
最後看到高鐵沿線。在高鐵題材帶動下，沿線也出現個案「高鐵麗園」，不過位置已相對更偏，因此價格相對更低，產品自然也是主訴區域客的透天。
※北客比例降低 透天產品增加
蘆竹鄉南崁地區，房市特色十分明顯；以成屋為推案主流，與大桃園地區相同，但95年前，但產品面上，則和同縣其他地區則大相逕庭。南崁連同緊鄰南邊的桃園市，應該是全桃縣唯二大樓比例極高的區域。
南崁這種房市性質迥異於同縣其他地區的狀況，台北客絕對『居功厥偉』。由於高速公路縮短時間距離，一些想追求更大空間、更優生活品質，且無法或不想負擔北市高房價的消費者，就藉中山高跳過北縣來到這裡覓屋。因此當地建商開始挖空心思，設計規劃迎合這些相對高消費能力族群的產品。
只是，當初能吸引台北客，主要是和北市平均價格相比，南崁房價真的了一半有找；但94年後本區推案愈來愈多，房價也愈抬愈高，加上重新竄起的林口新市鎮競食台北客源，距離稍遠的南崁於是敗下陣來，北客比例銳減。
在此情勢消長下，94、95年間，相對於林口房市價量提升，本區卻面臨了每坪12萬的成交關卡保衛戰；當時價格仍堅持在12萬/坪以上才願意成交的個案，表現都不盡理想，這很明顯就是客源特別是台北客減少所致；僧多粥少，勢必出現價格修正。而且不僅價量萎縮，近兩年純就新推案論，本區透天產品比例已高過大樓，這其實就是開發商改變經營策略，開始改訴求相對多金桃園在地客。
※機場捷運航空城 間接利多
機場捷運對林口當然是新利多，不過其實對南崁也是不無小補。因為在到達桃園機場前，該捷運線在南崁設了A10及A11站。只是A11站設站離人口稠密區太遠，A10站雖稍近，但周邊是工業區；因此機場捷運之於南崁，恐怕正面提升效應有限。
另外，馬政府上任後最積極推動重大建設之一的桃園航空城，雖然其狹義範圍並沒有南崁，不過廣義航空城開發面積超過6千公頃，南崁鐵定有份。加上現階段就已有不少在地企業主，以南崁為中繼點，往返機場與台北市，因此航空城開發，對南崁當然也是加分，不過這個加分也只是間接。
以目前仍在立法階段的條例內容看，廣義航空城的開發任務，是落在桃園縣府身上；然過去桃縣負責的重大建設開發，多半雷聲大雨點小，因此此開發計畫，仍存在變數或不確定性。相較之下，長榮集團雖對位在南崁交流道兩側，原貨櫃場變更工商綜合區案的態度超級低調，但此案對南崁的地方發展，反倒更具意義。
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