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別忘了，不動產交易時之優先購買權

一般民眾常以為，不動產買賣時只要交易雙方講好，就可以辦理過戶，常不知第三人可能可以主張優先購買權，而使交易未必如預想般進行。

所謂優先購買權，即不動產出售時，可主張以同樣條件優先承買該不動產之權利。照規定，出賣人應通知優先購買權人，在其放棄優先購買權後，才可以出賣不動產予第三人。不過實務上，依土地登記規則規定，某些情況產生的優先購買權，是允許由出賣人自行切結「優先購買權人確已放棄其優先購買權，若有不實，出賣人願負法律責任」等字樣，而辦理買賣登記的。因此，少部分登記代理人可能為求順利完成買賣登記，在未告知出賣人之情況下，擅自以出賣人名義切結優先購買權人已放棄其權利，從而衍生爭議。 法律上關於優先購買權之規定如下：

 (一) 民法之規定：1. 民法第426-2條規定租用基地建築房屋時，有優先購買權之條件：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」2. 民法第425-1條規定基地及房屋所有人之間，推定有租賃關係的情形： 「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。 前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

(二) 土地法之規定：1. 土地法第34-1條第4項，規定共有人之優先購買權，： 「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」此處之共有，包含分別共有及公同共有。另外，土地登記規則第98條，補充說明了不適用本條文的情形：「土地法第34條之1第4項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」此不適用的情形，在實務上，通常為區分所有建物的買賣。 2. 土地法第104條規定地上權人、典權人、承租人之優先購買權： 「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」 3. 土地法第107條規定耕地承租人之優先購買權： 「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。 第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」

(三) 耕地三七五減租條例第15條之規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。 出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。 出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」

(四) 農地重劃條例第5條之規定：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左： 一、出租耕地之承租人。 二、共有土地現耕之他共有人。 三、毗連耕地之現耕所有權人。」

(五) 文化資產保存法第28條之規定：「古蹟及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。」對於上述優先購買權於買賣登記時運作方式，土地登記規則第97條規定如下：「申請土地移轉登記時，依土地法第34條之1第4項或農地重劃條例第5條第2款、第3款或文化資產保存法第28條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。 依民法第425條之1、第426條之2、土地法第104條、第107條或耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。 依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」。

所以，由土地登記規則第97條內容，我們可以將優先購買權之效力區分為債權效力與物權效力兩種，第97條第1項所提到的土地法第34-1條第4項、農地重劃條例第5條第2款、第3款、文化資產保存法第28條，即具債權效力者，可由出賣人自行切結優先購買權人已放棄優先購買權；而土地登記規則第97條第二項所提到的民法第425-1條、第426-2條、土地法第104條、第107條或耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第一款規定，即具物權效力，不可由出賣人自行切結，必須依規定檢附證明文件，必要時再加上切結，才可辦理買賣登記。 再者，登記機關受理所有權移轉登記時，申請人就贈與、交換、共有物分割等契約，也無優先購買權之適用；另就「土地法第34之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。…」前經最高法院72年度台抗字第94號判例在案，是以，如符合上開規定之買賣，也不得要求其他共有人放棄優先購買權才可以辦理。

綜上，優先購買權具債權效力與物權效力之間的差異也是不可不知道的：

1. 具債權效力者：若出賣人未通知優先購買權人，而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約，其契約仍有效，優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。2. 具物權效力者：若出賣人未通知優先購買權人，而與優先購買權人之外的第三人訂定買賣契約，其契約無效。

3. 兩者之競合：因物權效力大於債權效力，當兩者皆存在時，具物權效力之優 先購買權人可主張優先購買。