透視房地產:一個建案的誕生(2)


報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民


很多人或許會以為,建設公司在整個建案從無到有的過程中,扮演非常重要角色,好像所有的事情,都



是建商獨立完成。




事實上完全不是這樣,建商的確是扮演重要的角色,而且是關鍵性的靈魂角色,但空有靈魂而沒有驅

 

體,只是紙上談兵,而房地產市場裡已有太多紙上談兵的前車之鑑。

我們可以將建商看成是大腦,沒有大腦,軀體無法協調做任何事情,建商集結了一群人,組成了像是手

 

足般的四肢,協助他完成一堆事情,建商本身可以是一家紙上作業(paper work)的公司,但他的四肢

 

必須要有孔武有力,能夠實際去執行一些具有難度的工程,像是後端的營造,以及前端的銷售等。









營造水準也攸關著建築物的品質








建設公司是投資興建單位,但不見得是實際下海蓋房子的單位,營造廠才是。有的建商擁有自己的營造

 

團隊,例如大陸工程、潤泰創新國際、遠雄集團等;有的是關係企業,像是昇陽建設的新東陽營造,雄

 

基建設的龍揚營造;有的則委外給專業的營造廠來負責,有點像是科技業供應鏈的專業分工做法。

建案委外營造還可略分為「發大包」與「發小包」,前者主要是建商委託一個強有力的營造廠來統籌管

 

理,代價稍高,但比較省事;後者是建商將營造工程的內容個別委外,費用較低,但建商必須要具備掌

 

握成本與細節的能耐。








營造廠的品牌口碑和建商一樣重要



營造水準也攸關著建築物的品質,一個符合最低品質要求的建案,除了應該達到「建築技術規則」內的

 

規範外,房屋滲漏水的比例應該要低於3%,也就是說,一棟200戶的大樓社區,發生滲漏水問題的戶數

 

不能超過6戶,超過6戶就代表這棟社區的施工品質有問題。

此外,營造廠的品牌口碑和建商一樣重要,由於市場上發生過太多因偷工減料導致房屋產生瑕疵的情

 

形,以及因為營造廠或建商倒閉,導致消費者血本無歸的慘痛教訓,因此,消費者在買房子之前,尤其

 

是自住型產品,我們建議把品牌口碑列為購屋與否的重要參考。(待續)









請把品牌口碑列為購屋與否的重要參考




 


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