透視房地產:一個建案的誕生(6)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民

 

一個建案的價格是怎麼決定出來的?當你看到這裡,代表你已經進入了一個建案的敏感地帶。

 

建案的推案價格與它的成本脫離不了關係,建案成本可粗分為原料與營造,原料就是土地價格,

 

營造就是營建成本,其中土地成本是關鍵,營建成本次之。












推案價格與它的成本脫離不了關係:土地成本與營建成本



土地有多種要?一棟大樓的營建成本,各家建商往往大同小異,以大樓為例,每坪營建成本,通

 

常低不會低於6萬元(首購),高不會高過13萬元(豪宅),但這棟建築物若位於台北市,它的

 

總成本往往是位於桃園市的數倍或十數倍,關鍵就在於台北市的土地成本過高所致。






除非建商在買地之後遲遲不推案,隨著時間過去,當初預定的售價隨著土地價值與房市行情波動

 

而改變,不然多數的情況是,一個建案的售價,在建商決定購買土地的那一瞬間便有了雛形。










建築物若位於台北,它的總成本往往是位於其他縣市的數倍或十數倍



建商決定推案價格,有兩項主要因素與一項次要因素,分別是土地成本、營造成本,以及當時的

 

坊間推案行情。以台北市某塊土地為例,若這塊土地面積1000坪,每坪賣100萬元,那麼土地

 

價格就是10億元。若該土地建蔽率為50%、容積率為400%,代表建商能拿來蓋房子的土地面積

 

為500坪(50 % ×  1000=500),整棟建築物一共可以蓋到4000坪(400%×1000=4000)。



若營建成本為每坪6萬元,4000坪的營建成本就是2.4億元,土地成本10億元加上營建成本2.4

 

億元,一個建案的總成本粗略概算為12.4億元。若這個建案的可銷售面積為3500坪,那麼每坪

 

至少要賣36萬元(12.4億元÷3500坪=每坪約35.4萬元),建商才有可能打平支出。如果這個

 

建案位於內湖區,目前內湖預售案的每坪單價行情約有45萬元,那麼建商的推案價格絕對不會低

 

於45萬元。








台北與桃園每坪房價竟然有3倍以上的落差,都是土地成本在作怪



同樣的,若這筆土地位於桃園市中心,每坪要賣20萬元,1000坪總價是2億元,2億元土地成本加上

 

2.4億元營建成本,總成本約4.4億元,建商每坪至少要賣13萬元才能打平。若當地每坪行情來到14萬

 

元的水準,那麼建商開價絕對不會低於14萬元。



從45萬元來到14萬元,營建成本不變,土地容積建蔽條件不變,只是台北市與桃園市的差別,每坪房價

 

竟然可以有3倍以上的落差,都是土地成本在作怪。

 

 

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