透視房地產:一個建案的誕生(3)


報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民



在房地產市場裡,建設公司扮演的角色有如加工廠一般,他們取得土地(原料)後,透過加工程序,變


成房屋(產品),再賣給一般民眾。


通常,建商在取得土地後,甚至在快要取得土地之前,會提早進行所謂的產品規劃,這時這些建商老闆



們會需要一些專家的協助,這些專家負責提供專業見解給建商老闆。

建商老闆最想知道的是,往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品?這並不是說他們關心哪種產品最適合

 

消費者,反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後,一個建案的胚胎,基

 

本上已經形成了。








當決定要蓋哪種產品後,一個建案的胚胎,基本上已經形成了






在房地產推案實務上,多數建商通常並不習慣直接面對消費者,只有少數建商會成立自己的業務團隊來

 

負責銷售工作,多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子,這樣做的好處是,除了讓代銷業者貢獻他

 

們的專業意見外,建商也可以將相關的人事成本降到最低。

北台灣知名的代銷業者,包括海悅廣告、新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告、翰昌廣告等,這些代

 

銷業者手中同時都有十幾個、甚至二十幾個建案在銷售當中,有點類似傳統產業的大型經銷商一般,遠

 

雄集團則是成立自己的遠雄房屋來銷售自家產品,就像是直營店一般。








多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子



代銷業者在建案裡有著奇妙的觸媒功能,根據代銷業者的推案經驗與人脈的豐沛與否,他們可扮演建商

 

老闆的軍師或是最前線的班長角色。

建商老闆在決定要買一塊地之前,通常會找信得過的代銷業者一起去看地,這時就是代銷業者一展身手

 

的良機,他們會根據土地的容積、商圈的特性、周遭以往的推案行情,以及種種情報,對建商老闆提出

 

建言,並建議要蓋哪種形式的產品。








建商老闆在決定要買一塊地之前,通常會找信得過的代銷業者一起去看地



一旦在購地階段成為建商老闆的「入幕之賓」,這家代銷業者未來承接這個建案的機率也會大增,這代

 

表建商老闆將讓這家代銷業者賺銷售佣金,但這樣的機率僅僅是大增而已,並非百分百保證。有極少數

 

的情況是,A代銷業者運作許久的建案,在最後一刻翻盤,建商老闆突然決定給B代銷業者來做,原本以

 

為到口的肥肉飛走了。(待續)

 

    全站熱搜

    土地開發好好玩 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()