透視房地產:一個建案的誕生(1)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民

 

絕大多數的消費者,在房地產市場上所看到的,都是一個個已經包裝好、粉墨登場的建案,有案名、廣

 

告、接待中心、現場人員等等,沒有多少消費者能夠從「前台」來到「後台」。

 

雅虎奇摩房地產「透視房地產」系列文章,將帶你來到房地產建案的「後台」,讓您一窺一個建案究竟



 

是如何誕生的。












土地永遠是建設公司的命脈






土地是推案之母,是建築物的原料,沒有土地,就沒有推案,土地永遠是建設公司的命脈。土地的取得

 

可大致分為三種,第一種是向地主購得,最單純的情況是某筆土地僅有一名地主,透過中人的介紹,建

 

設公司購入了這筆土地,然後規劃推案。但絕大多數的情況是,某筆土地有好幾名地主,這時建商的土

 

地開發人員需要花費比較久的時間,取得絕大多數比例的地主的同意,才能完成這樁交易。











近年來,政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子



第二種是向政府標購土地,近年來,政府有計劃地出售國有土地給建商與財團蓋房子,就是屬於此類。

 

在北台灣,政府的土地除了位於台北市中心的國有精華土地外,還有位於板橋新板特區、淡海新市鎮、

 

宜蘭縣政中心、三峽台北大學特定區、林口新市鎮、竹北縣治重劃區等土地。

政府標售土地的特色是面積大,而且通常會有「開發時程容積獎勵」的配套措施,這些得標建商為了獲

 

得額外的容積獎勵,往往在標到土地後會快速推案,這就是你所看到的,在短短幾年內,板橋、林口和

 

三峽的大樓建案如後春筍般冒出的原因。










短短幾年內,板橋、林口和三峽的大樓建案如後春筍般冒出



第三種是向建築同業、銀行或其他機構取得土地。前幾年景氣不好,某些建商會從同業、銀行或資產管

 

理機構「盤」下他們的土地,有點像整批吃下不良債權的味道。以此方式取得土地的代價通常較低,但

 

有時這筆土地也會附帶一些「附屬品」,像是土地上的廢土廢料,或是土地上連同蓋到一半的建築物

 

等,如果建商將蓋到一半的建築物承接下來,並且繼續蓋完出售,這就是市場上俗稱的「中輟屋」。

 

(待續)

 

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