透視房地產:一個建案的誕生(5)



報導、攝影/Yahoo!奇摩房地產專欄作者:陸敬民

 

建設公司負責籌錢維運整個建案,營造廠負責蓋房子,代銷業者負責賣房子,企劃公司負責包裝,但這

 

個建案該如何才能到達消費者的眼前?

 

在今天,一個新進場的建案不可能完全不打廣告,就算這個建案總銷金額太小、戶數太少、預算也極為



 

有限,也必須要做最低限度的廣告,才能讓消費者看見。








在今天,一個新進場的建案不可能完全不打廣告



一個建案的廣告工具,常見的有戶外媒體(POP、定點、指示牌)、海報(派報、夾報)、報紙稿

 

(NP)、廣播(RD)、電視(CF),以及最新的網路廣告(FLASH) 等。廣告的目的,是要讓潛在的

 

買家看到這個建案,並且吸引他到接待中心現場來。




負責媒體採購的是:廣告代理商



一般中小型建案,在預算有限的情況下,通常廣告一手包,也就是從製作到發包,都由現場的專案經理

 

來統籌,這時專案經理會與各媒體的業務員接洽,談妥一個優惠的價格後,廣告就依序出手了。










廣告的目的,是要吸引潛在的買家到接待中心現場來



至於一般中大型的建案,在預算夠多,採買量夠大的情況下,基於省事與可獲得更多廣告版面的考量,

 

這些建案有時會與廣告代理商合作。也就是建案將預算撥給廣告代理商,再由廣告代理商負責採購媒

 

體。

為什麼會有這樣的情況?直接向媒體採購不會比較優惠嗎?讓我們來概算一下:



假設某家報社的廣告一張要賣5萬元,某建案有400萬元的報紙預算,專案經裡至少可以向這家報社買到

 

80張廣告,若這家報社推出「買5 送 2」優惠,該建案還可以加贈32張廣告,一共是112張。








廣告代理商儘可能蒐集到最多的建案與預算,然後向各大媒體統購



但若透過廣告代理商,往往可以買到略多的報紙廣告(例如 117張),或是同樣的廣告量,預算可以略

 

為節省(380萬元)。若把報社看成是航空公司,廣告代理商就像旅行社一樣,消費者直接向航空公司

 

訂票,價格通常是最貴的,但改向旅行社訂票,票價往往會有折扣。

 

廣告代理商儘可能蒐集到最多的建案與預算,然後向各大媒體(報紙、電台、電視、網站、戶外媒體

 

等)統購,由於量夠大,這些媒體往往會給廣告代理商更低的批發價或更多的版面,廣告代理商就在這

 

裡擠壓出一點微薄的利潤,薄利多銷,積少成多。(待續)

 

 

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