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淡海二期，擬開放民間投資

據悉，內政部將於近期內向總統馬英九提出新住宅政策規劃報告。政院已決定開發淡海新市鎮二期計畫，列為民國105年後的長期住宅政策規劃，內政部初步擬開發近450公頃，可望增加萬餘戶住宅供給量。

值得一提的是，內政部考慮開放民間申請提案興辦住宅區及商業區，與淡海二期開發案一併整體開發。預計在輕軌捷運通車後，可加速淡海新市鎮的繁榮發展。

這一份奉馬英九之令研擬的新方案，包括短、中、長期住宅政策。短期方面已有林口A7站、板橋浮洲及雙北市五處社會住宅，合計租售102年以前可供給1萬戶。

民國102~105年的中期方案，不採區段徵收方式，而是尋找現行國宅土地或國有土地，相中的地點例如林口國宅用地、中和秀峰（近中和南勢角捷運站)、淡海沙崙及三重大同南段、新店中央新村北側、板橋浮洲（國產局）、捷運萬大線中永和交界處灰窯等，不必再作區段徵收或都市計畫變更，興建最快，預估可提供數千至1萬戶。

105年後的長期方案，以淡海新市鎮二期開發為主，由於採區段徵收需費時5年，內政部將盡速展開二期規劃的作業。日前內政部長江宜樺已現勘淡海新市鎮，他指示，廣達1300公頃未開發土地中，凡輕軌捷運可以到達範圍都列入區段徵收，綠山線目前有八站優先劃設，總計約開發近450公頃。

預估淡海二期開發範圍，扣除抵價地及公共設施，政府可分回土地處分約80~90公頃，其中政府規劃供住宅區使用土地約2、30公頃，約可再提供萬餘戶住宅，另擬保留60公頃劃設為產業專用區，內政部已針對區內166家廠商意願調查，了解其劃設入產專區意願，並規劃綠能、雲端、休閒農業等新興產業進駐。

為配合淡海新市鎮開發，內政部盼加速輕軌交通建設腳步，優先開發輕軌綠山線，將協調交通部高鐵局提前完成，比原訂106年期程更縮短。

剩下近900公頃淡海新市鎮若留待第三期再開發，恐曠日廢時甚久，據悉，內政部正考慮訂定條件，規劃由民間同步與二期整體一併開發，如此政府可節省區段徵收經費，也有助淡海新市鎮的快速繁榮發展，升溫當地房價，惟全案需府院同意。

工商時報【記者呂雪彗／台北報導】

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產業園區預售七成才開發

產業園區預售七成才開發降低農業徵地與產業發展糾紛，經濟部昨（17）日宣示，政府今後將不再大量開發工業區，非要設置產業園區時，也要考慮兩大前提，一是協議價購取得私有土地，二是預售率需超過七成才開發。行政院昨日召開臨時記者會，邀集相關部會首長回應夜宿凱達格蘭大道上的農民提問。有農民質疑地方工業用地使用率僅四成，為何政府還要浮濫新訂或擴大都市計畫與開發新興工業區，強制徵收人民土地。工業局副局長連錦漳回應，去年6月起景氣明確復甦，加上兩岸經濟協議 （ECFA）洽簽後，廠商浮現投資升溫的擴產需求，特別是北部工業區幾乎到了「一地難求」地步，「這一兩年，經濟部主管的工業區，就已租或售出多達300公頃土地。」他強調，不清楚農民有關工業區使用數據從何而來，不過，以工業局主管的61個工業區來看，除台南科技工業區租售率63%、花蓮和平工業區租售率58%以及雲林離島新興區還盼不到台塑集團出面標地外，多數工業區租售率都不錯。不過，為了降低徵地糾紛，連錦漳說，今後國內產業園區開發必須滿足兩要件，一是以協議價購方式取得私有地，由於協議價購幾近市價，可避免地主抗爭，第二則是預售率須超過七成以上，以免出現閒置不用的「蚊子園區」。據了解 ，經濟部過去十年已未開發新的工業區，不過，近期因掌握彰化社頭的織襪業者有明確用地需求，加上業者預購率高達七成，預估最快本月底前就會招標開發此一占地約 七公頃 土地。

行政院長吳敦義上周四（14日）在行政院會已指示通盤檢討國內部分工業區閒置的情形，強調政府不應在現有工業區尚未有效使用前，再大量開發工業區。近期除了社頭織襪園區即將開園外，尚有位在台中市的精密園區二期及位在嘉義、約80公頃的馬稠後工業區即將開發，兩者都是由地方政府擔任開發單位。

經濟日報／記者蘇秀慧、林安妮／台北報導

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北市土地開發三案吸睛

馬英九總統、行政院長吳敦義明（19）日將連袂鼓吹海外台商返台投資，今年政府開出「招商大菜」包括台北車站特定專用區C1/D1（雙子星大樓）與高雄港市再造等，其中又以台北市政府三大土地開發案最吸睛。

亞洲台商投資台灣說明大會明天登場，已有300位重量級台商、400位國內企業報名參加，「大咖業者」包括，晶華酒店、樂陞科技、秀傳醫院、義大世界、霹靂多媒體、旭能光電、遠雄集團和均豪精密。

負責主辦本次說明大會的經建會主委劉憶如表示，今年招商亮點在於「都市更新」，包括台北市政府今年推動的三大土地開發案，以及高雄市的港市再造計畫等，最被看好。

【經濟日報／記者蘇秀慧／台北報導】

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江宜樺：土地徵收需符​公益必要

數百農民夜宿凱達格蘭大道，訴求力抗搶水圈地。內政部長江宜樺今天重申，修法後土徵必須符合「公益性」和「必要性」，盡力保障土地所有權人的權益。

農民呼籲速修土地徵收條例，江宜樺透過內政部新聞稿回應，土徵條例修正草案6月函送行政院前，已經過多次座談會、公聽會，收集學者專家及民眾的意見，包括夜宿凱道的台灣農村陣線等團體所提出的訴求，都已納入考量。

內政部表示，為了讓土地徵收合理，已於今年1月18日發函規定，特定興辦事業計畫、面積30公頃以上的開發案等，申請前都必須就「公益性」與「必要性」向內政部土地徵收審議委員會報告，由委員會判斷是否符合原則。

內政部重申，本次土徵條例修正的重點包括，除涉及公益或行政院核定重大建設，不得徵收優良農地；以一般正常交易價格徵收；應訂定安置計畫，保障被徵收者的生存權和工作權等。

中央社記者陳至中台北17日電

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奢侈稅副作用，成交量縮房價漲、新屋​沒人住

奢侈稅政策立意良善，卻引發了不少副作用。除了市場成交量萎縮，房價反而持續走揚外，大批投資客購買的新成屋社區，最近則發生了沒人入住，無法成立管委會，導致無法點交公設，或是不繳管理費，讓公設難以營運等問題，影響部分住戶權益。

奢侈稅上路後，房價不跌反漲，除了投資客將十％至十五％的奢侈稅成本計入房價外，房仲經紀人若見到屋主出售意願不高，無論屋主持有時間長短，會不會受到奢侈稅限制，經紀人都會告知屋主，可調高十％至十五％售價提高利潤，誘其售屋。

雖然市場對價格接受度還不高，但是目前市場釋出量少，買家可選擇物件不多，若急於購屋可接受行情，或對於區域行情不熟悉者就會成交，導致平均成交行情無法回跌。

另外，近幾年大量推案的區域，若碰上奢侈稅後交屋者，最近就面臨公設「擺爛」的問題。像淡海、林口新市鎮、三峽北大特區，或是量體龐大的社區，像新北市板橋區的「新巨蛋」一案，戶數動輒上千戶，由於購買者多數為投資客，原始買家為投資客的比率高達七至八成，這些「投資客社區」住戶，最近也開始憂心居住品質問題。

投資客為了規避奢侈稅兩年期限，暫緩新成屋出售計畫，不少剛交屋的新成屋，管委會無法如期成立，後續無法完成公設移交動作，公設無法營運，宛如廢物，停車場雜亂無章。

就算有成立管委會者，但不少投資客平時根本不會到社區，也不繳管理費，社區相關運作開始出現問題。

住商不動產研究室主任徐佳馨表示，根據《公寓大廈管理條例》規定，建商應該依法召集區分所有權人會議，成立管委會，並在管委會成立後七日，會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會現場針對水電機械及消防設施等管線檢測，移交給住戶。

若遇到不繳交管理費達二期或一定金額的住戶，社區可依法催告，若依然不理，管委會就可向法院聲請強制執行。不過管委會多數會給予住戶較長的寬限期間，多數投資客仍逍遙法外，造成住戶困擾。

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕

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有去無回，近6成民眾看漲房市

有去無回 近6成民眾看漲房市根據永慶房仲集團購屋趨勢大調查結果顯示，民眾對短期房價快速下跌的期待落空，轉為持平小漲看法居多；而對未來1年房價也同樣樂觀，近6成民眾看漲未來1年房價。2011年6月1日奢侈稅(或稱不動產交易特別稅，以下簡稱奢侈稅)正式施行，民眾對於房價走勢看法有何變動？根據永慶房仲集團購屋趨勢大調查結果顯示，永慶建設暨代銷總經理葉凌棋分析，儘管奢侈稅已經正式實施月餘，從政策發佈到正式施行經過2~3個月的政策發酵，奢侈稅的效應逐漸轉淡，民眾對短期房價快速下跌的期待落空，轉為持平小漲看法居多；而對未來1年房價也同樣樂觀，近6成民眾看漲未來1年房價。為讓民眾更能清楚了解當前房市景氣狀況，永慶房屋特別研擬大台北房市景氣燈號系統，讓民眾可以從燈號直接判斷當前房市景氣，葉凌棋表示，2011Q1奢侈稅發布後，確實民眾對房價看法轉向看跌，燈號也呈現趨向看跌的黃藍燈，但2011Q2奢侈稅施行以後，經過1季的政策發酵與醞釀，政策效應逐漸轉淡，加上6/28開放陸客自由行，民眾對未來經濟前景一片看好，燈號又回復到奢侈稅政策前趨向看漲的黃紅燈。此外，永慶房仲集團也針對全台24.6萬永慶房仲網會員進行調查，正好在6月1日奢侈稅施行後及跨過6月底央行升息時點，有效問卷數為1,496份；從本季調查結果來看，全台民眾對未來3個月短期房價看法，一反上季看跌比重大增的情形，轉為以持平小幅看漲居多，高達42%民眾對未來3個月房價看法維持平，看跌比重由上季的65%大幅下滑至19%，大減46個百分點。顯示儘管奢侈稅施行後，房價經過兩到三個月的觀察，並沒有如原本預期的下跌，在房價看回不回的情況下，民眾對於短期房價由原本看跌轉向持平小漲居多。根據2011Q2奢侈稅施行後永慶購屋趨勢大調查結果顯示，全台民眾對房價看法，42%民眾對未來3個月房價看法呈持平，看漲比重也高達39%，而對未來1年房價看法，全台高達58%民眾看漲未來1年房價。另外，從大台北地區上景氣動向訊號來觀察，自從2007Q1開始，一共經歷過7次景氣反轉，本季奢侈稅施行後調查為第八次景氣反轉。葉凌棋表示，奢侈稅從政策發佈到施行，已經經歷過2到3個月的醞釀，政策剛推出時候，民眾期待房價快速下跌，這兩個月，房價仍然緩步小幅上揚，民眾期待快速下滑落空，轉為持平小漲。對未來一年房價則更為樂觀，葉凌棋分析，明年此時，大選已經告一段落，歐美經濟也逐漸復甦好轉，因而對未來1年房價呈現樂觀預期。根據本季永慶大台北房市景氣燈號顯示，葉凌棋分析，燈號準確反映出幾次重大的轉折點，例如2008Q1總統選後，房市景氣呈現全面上漲的紅燈，接著景氣反轉直落，下滑到2008Q4金融海嘯及2009Q1谷底的藍燈。2011Q1奢侈稅發布後，確實民眾對房價看法轉向看跌，燈號也呈現趨向看跌的黃藍燈，但2011Q2奢侈稅施行以後，經過一季的政策發酵與醞釀，政策效應逐漸轉淡，加上6/28開放陸客自由行，民眾對未來經濟前景一片看好，燈號又回復到奢侈稅政策前趨向看漲的黃紅燈。從時事題組調查來看，48.1%民眾贊同，陸客自由行後，台灣經濟會走向香港模式，經濟成長突飛猛進，房價與國際接軌，僅30%民眾不贊同。另外，奢侈稅與陸客自由行雙重效益下，民眾認為店面及豪宅產品最有可能上漲，其中55%民眾看漲店面1~2成，豪宅看漲成數更加樂觀，44%看漲豪宅上漲2~3成，35%民眾更看漲3成以上；從區域來看，民眾更看好台北市及新北市房價會上漲。葉凌棋分析，調查顯示陸客自由行所帶來龐大的正面經濟效益遠大於奢侈稅時行的負面效應，僅17%民眾認為一般住宅會上揚，顯示一般住宅房價要上漲機率不高，從香港經驗來看，確實店面及豪宅增值空間最大，從上漲幅度來看，由於店面先前已經反映過一波，民眾認為價格可再上漲1~2成較多，豪宅看漲則較為樂觀，近8成民眾看漲2成以上。葉凌棋表示，就本季調查結果，顯示陸客自由行後，民眾對未來經濟憧憬，因而對未來房價看法呈現樂觀，但就目前市場而言，一般住宅市場買賣雙方價格認知差距仍大，建議買方可慎選物件，多看多比價，屋主心態仍不宜過高。豪宅、店面等產品，則建議慎選好地段好產品，大膽進場議價。

MyGoNews 林承志/台北報導

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「永和新生地」​順利評選出實施者

「永和新生地」順利評選出實施者 新北市政府位於永和的「永和新生地」公辦都更案，經公開招標的程序，已順利評審出最優申請人，市府後續將與該公司議約，以研商相關細節，一切論利預計目標在2017年完工。新北市都市更新處更新推廣科科長陳錫洺指出，永和新生地都市更新案位於環河西路2段與永平路交界處，依最優申請人所提出的方案構想，未來可能興建地下5層、地上32樓、30樓等建築群，並盡量將綠地集中留設(建蔽率33.84％)，建構完整的都市綠網，另外營造基地四周親切的人性尺度空間，提供社區舒適、安全的人行空間。若議約過程順利，即可簽約推動，預估2014年完成整合與計畫審議，目標是2017年完工，若推動順利，將是「永和新生地」的示範區，對全區更新將有極大的助益。「永和新生地」俗稱為大陳義胞社區，新北市府原採7處更新單元同時上網、分別招商方式進行，但第1次流標，在聽取各界反映後，2011年微幅修改後再啟招商機制。這次就單元1與2重行辦理招商作業，其招商文件自3月31日起連續2個月公告，共有23家廠商領標，5月31日截止收件，更新單元2收到1家廠商提出申請，市府11日進行綜合評審，參加綜合評審的公司，是永和在地的建商，雖非上市櫃公司，但其務實的整合實力，獲得多數評審肯定，評定為最優申請人。

新北市政府城鄉發展局局長張璠指出，永和新生地都市更新案在選出「實施者」後，就由這位實施者整合民眾意願及研擬更新事業計畫暨權利變換計畫內容，並進場與民眾溝通協調，向民眾說明更詳細的個別權利分配與義務分析，必要時由市府協助舉辦說明會，俾利更新的推動。「更新單元2」有1家廠商願意進場，是一個好的開始，若建商與地主對辦理更新皆充滿信心，市府推動其他單元將更得心應手。

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大突破！政府研​擬不動產服務業登陸

大突破！政府研擬不動產服務業登陸台灣代銷業可望進軍中國大陸政府繼放寬建築開發業投資中國大陸的限制之後，正研擬允許不動產服務業也可以前往中國大陸，內政部近期將召開「研商海峽兩岸不動產服務市場開放相關事宜」會議，邀請產官學界共同討論，目前代銷業者正蒐集相關法規及業者意見，準備向政府提出建言，如果順利的話，台灣代銷業可正式前往中國大陸，中國大陸代理商(代銷業)也有機會來台，兩岸地產市場銷售會有另番景象。開放台灣不動產服務業進軍中國大陸，政府官員思考的是：台灣與中國大陸簽署海峽兩岸經濟合作架構協議(ECFA)，不動產服務業是否納為後續開放項目？又開放後的時程與相關配套措施為何？今年已放寬台灣建築開發業者前往中國大陸的投資規範，經建會日前放寬不動產開發業赴中國大陸投資房地產的「不動產開發業受理審查原則」，刪除個案投資金額不得超過5千萬美元限制，改採經濟部投審會規定的公司淨值60%的總量管制。未來在台灣建商登陸可能越來越多之前，也必須考慮到地產開發一條龍的特性，如果由熟悉台灣建商特性的台灣代銷業者一起合作，可望創造雙贏機會增多。此外，台灣業者於中國大陸從事不動產服務業相關投資，是否存在相關投資障礙需要政府協助？代銷業者表示，雖然代銷等不動產服務業前往中國大陸經營的金額不如建商，但對於各地法規方面還是有所疑慮，因此特別在法規方面希望政府能幫忙，先行與中國大陸政府方面協商，讓台灣不動產服務業者前往中國大陸時，不致遇到地方政府不合理的干涉。當台灣政府開放代銷等不動產服務業者前往中國大陸時，也必須考慮大陸地區投資人來台投資台灣地區營建業及不動產經紀業持股的限制得否解除？或訂定投資金額或持股比例限制？目前大陸地區人士來台投資不動產業，往往是透過新加坡等第三地進來，但基於我國已在2011年6月與中國大陸簽署ECFA，雙方遵循平等互惠、循序漸進的原則下，台灣可能也必須讓中國大陸業者進來台灣地區。

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新北市現代住宅，鎖定捷運七張站、頂埔​站

新北市現代住宅 鎖定捷運七張站、頂埔站新北市現代住宅確定將在新店七張站、土城頂埔站周邊興建，預計總戶數有420戶，2013年完工。擴大住宅供給量，行政院經建會推出「租得起就買得起」的現代住宅，以出售70年使用權的方式，在地價尚不高的捷運站周邊興建平價住宅，規劃20坪以下小坪數住家，總價也將在500萬以下，新北市部份確定將在新店七張站、土城頂埔站周邊興建，預計總戶數有420戶，2013年完工。經建會指出，原先選定之現代住宅地點在三峽大學城內，但因捷運三鶯線目前仍未開始興建，較不符合現代住宅交通便捷的需求，因此，將教育研究站的現代住宅移至捷運七張站周邊。七張站周邊為新店家樂福商圈，為目前新店新推案重地，且未來更有裕隆城整體開發計畫，地段條件優良，代銷業者表示，本區段未來推案將穩站7字頭，經建會於此地試辦現代住宅，勢必對區段房價造成衝擊，所幸，經建會表示，七張站土地較小，僅能推出100戶現代住宅，不過，保證每戶總價在500萬元左右。

至於，土城頂埔站則為捷運板南線末端站，將來更將連接捷運三鶯線，捷運站區周邊為土城工業區，且有頂埔科技園區，就業機能卓越，目前當地多為工業區住宅或鎖定高階白領階層的透天別墅產品，經建會將於此地推出320戶現代住宅。經建會表示，現代住宅將銷售給名下無房產，且所得在一定水準之下的小家庭或個人，購屋民眾僅擁有70年使用權，土地歸國家所有，建物所有權歸建商，建商將建物信託給信託業者，再由業者與民眾簽訂使用契約，因購屋民眾無所有權，且限制轉租及轉賣，因此炒作空間不大。

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高雄市好大​膽，要標售神明的地

高雄市好大膽 要標售神明的地高雄市神明會所有30筆土地中，有13筆屬土地公（如福德爺會、伯公會等）所有，公告現值約8千7百萬元。台灣宗教信仰根深蒂固，且光復初期，民智未開，導致有以日據時期會社、組合、神明會或其他不明主體之名義申報登記之土地，但神明不繳稅，也無法溝通，更不能得罪，妨礙政府土地政策推行及人民財產權利行使。為有效解決問題，內政部於2007年制定通過「地籍清理條例」，於2011年7月起陸續辦理標售未更正之神明會土地，高雄市政府7月即將標售13筆「神明」的土地。高雄市政府地政局謝福來局長表示，高雄市2011年7月起可代為標售土地，扣除公共設施用地外，屬神明會性質土地者有30筆，日據會社或組合名義登記土地者有111筆，共計有141筆，面積約25公頃，以公告現值換算土地價值約達新台幣6億5千萬元。2011年7月高雄市將辦理第1批地籍清理代為標售作業，此次標售土地首先推出神明會土地，經派員實地勘查，並訪查使用人，其中有部分土地例如杉林區的觀音會、美濃區的福德爺會、鳥松區的萬應公及福德爺等，因土地現址上均蓋有寺廟，且信徒祭拜的信仰活動仍繼續運作，為免因標售而引發後續爭議，這些土地將暫緩代為標售並積極協助其成立法人；所以本次標售僅推出13筆。謝福來再次表示，在中國人有土斯有財之觀念下，因土地公為土地之神，能保佑五穀豐登，所以本市神明會所有30筆土地中，有13筆屬土地公（如福德爺會、伯公會等）所有，公告現值約8千7百萬元。在本次代為標售土地使用類別上，大部份為農牧用地，其餘有第二種特定商業專用區、建築用地、養殖用地等；其中不乏有非常優良之農地，而價值最高者係位於三民區自強一路「福德爺會」土地，因該筆土地面臨自強一路，後方是三民市場，且接近高雄火車站，人潮熱絡，擁有絕佳商機，目前現場開設雜貨店，頗具增值潛力。高雄市政府地政局提醒社會大眾，神明會並非法人，無權利能力，且其信徒或會員子孫繁衍眾多，散居各地，聯絡不易，嚴重影響土地利用，如能完成代為標售或予以處理，對於活絡土地利用及本市不動產發展將可大幅提升，也呼籲對此次代為標售標的有興趣的民眾能踴躍參與投標。

MyGoNews 林承志/台北報導

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