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移進不明土方，中市單元五重劃案又停工

台中市頻生爭議的第五單元「高鐵新市鎮自辦重劃案」，驚傳再出紕漏！之前才因擅自拆除古蹟瑞成堂被停工，近日又爆發移進大量土方、交代不出土方來源；市府認為弊端重重，昨下令立即暫停開發，直到說明清楚為止。
高鐵新市鎮自辦重劃案核定已5年，原本去年4月就該完成重劃案，卻因頻生事端、嚴重延宕工程，700多名地主昨痛罵：「當初講的美麗遠景未見，拖那麼久還是荒地一片，騙肖仔！」
高鐵新市鎮的重劃案因紛爭太多，台中市議會接受地主陳情、組成專案小組監督，由市議員黃錫嘉擔任召集人，果然近日又發現有「新事證」。
黃錫嘉說，數月前接獲檢舉，指當地遭移進大量不明土方，才要求市府調查了解土方來源，避免不明毒廢土藉重劃侵入，汙染環境，讓地主未蒙其利、先受其害。
市府人員實勘發現，遭移入的不明土方多達12萬立方公尺，數量龐大，施工單位還疑將土方移入重劃區後，馬上化整為零，鋪平在廣達70多公頃的重劃區內。
地政局要求重劃會提供土方來源，卻拖了近8個月至今仍無法出具證明文件，決定「開鍘」；昨發文重劃會，表示已違反中市營造剩餘土石方管理自治條例規定，勒令立即暫停重劃作業與工程施作，直到具體交代土方來源，並須由市府化驗廢土無毒害。
據了解內情人士透露，重劃區開發時須填置土方，依合法管道購買每立方米至少300元，若移置廢毒土，不僅省下購土費用，還能收取處理廢土費用，獲利數千萬甚至上億，利潤驚人。
該重劃公司副總經理陳清潭澄清說，前天已前往市府溝通，並提供土方證明，為何市府仍執意停工不合理；他批市府一再刁難，已影響地主權益，遲遲無法交地，會讓土地所有權人反彈。
【聯合報╱記者張明慧／台中報導】

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《主筆室》奢侈稅修法再上，衝擊恐得等政策明確

財政部將在下周一(19日)召開奢侈稅公聽會，由於房地產是奢侈稅的主要課徵對象，接下來的修法方向，勢必成為房地產多空的指標。目前奢侈稅幾乎已朝「只修不廢」的方向走，惟外界有許多修法聲音，包括：延長房屋持有年限、降低課徵稅率、有獲利才課稅、甚至有學者主張多屋買方應課稅…等，在多空消息面交錯下，奢侈稅後續對房地產業的影響還撲朔迷離。目前業內多認為，奢侈稅不是第一天上路，若只是延長年限，預料對房市的影響力道不會像2年前強勁；不過，若政策下了多屋族買方課重稅的猛藥，這對房市影響就不容小覷。
根據財政部統計，奢侈稅上路2年來，對進口小客車、遊艇、保育類、家具等商品課得奢侈稅額約為25億多元，但對房地產課徵的稅額卻高達近52億元，顯示房地產是奢侈稅的主要收入來源。
根據現有法規內容，房地產持有0~1年內轉手，賣方要課徵交易金額15%的奢侈稅，1~2年內轉手，課徵10%的奢侈稅，持有超過2年轉手就免稅。
原本奢侈稅用意是壓抑房價高漲、炒作，不過，據房仲業者統計，奢侈稅上路後造成比較大的影響是交易量縮，但五大都會區的房價全面上漲，其中，受奢侈稅影響成交量縮最嚴重的台北市，房價平均幅達2成，新北市漲幅更達5成；由於這段期間內房價沒有跌，讓屋主沒有資金壓力，反而願意持有房屋達2年，造成供給量縮，房價也因此上漲。
或者是，有些屋主擁有好的精華區物件，在賣方市場的狀況下，將奢侈稅成本加入房價中，也讓房價在2年的奢侈稅風暴中易漲難跌。
如今，奢侈稅將修法，由於房價高漲問題仍未解決，學者建議延長房屋持有年限至3年或4年，甚至更提出，台灣的房價高漲問題在於囤屋族的實力雄厚，應該仿效新加坡、香港，建議對持有多戶房屋的人，在購屋時課徵買方奢侈稅。
一向樂觀的建商認為，延長房屋持有年限，只會更減少供給量，在物以稀為貴的狀況，房價豈能不再漲？
房仲業者則私下議論，若只是延長年限，交易量將會更縮，但房價恐怕不易下跌。不過，若政策最後祭出「多屋族買方課稅」，這應該可以說是蠻重的藥，對買方將有一定程度的衝擊，房市影響恐怕不容輕忽。
不過，延長持有期限這件事真的沒有影響嗎？供給量減雖然是過去2年房價再漲的因素之一，然整體經濟大環境，像是資金、利率，也是推升房價的重要推手。
若今年正逢QE退場年，資金退潮，游資是否會再大量進入房地產市場，將是後續較不確定的因素之一，這也勢必影響投資型買方進場的意願；再者，後續若未能維持低利率水準，也是考驗買方長期持有的實力。
過去2年，多數人認為利率不會往上，對房屋持有的壓力當然不大，然若奢侈稅將房屋持有年限再拉長至3、4年，未來3、4年利率怎麼變化已有變數，其實未必會使買方這麼有信心持有房產。
甚至，若買方買的是預售屋，從預售到建案完工要持有個2年左右，交屋後奢侈稅再綁3、4年，也就是買方未來若買進預售屋有長達5、6年不能動，這麼長的時間，面對的風險加大，恐怕對部份口袋不夠深的買方造成一些觀望和縮手，所以延長持有期限對房地產市場，應該不能這麼有把握的說完全沒有影響。
而若政策對多屋買方課稅，等於買方的成本增加，除非購屋人很明確的知道他所購入的物件，未來過了奢侈稅閉鎖期後，房價一定會漲到持有成本的位置，否則，這也會減少多屋買方出手意願。
因此，現階段其實很多房仲和建商都說，奢侈稅修法還未對房市造成影響。這應該與多數民眾不清楚奢侈稅修法方向有關，也可以說，奢侈稅修法議題在民間還未發酵，一旦公聽會召開造成話題、以及隨著後續修法的消息越來越多，多多少少會造成民眾心理壓力。
至於這次奢侈稅修法前有沒有可能衝擊房市，或者修法上路前，會不會出現逃命波或拋售潮？目前看來，有些屋主也許會先獲利了結，免得夜長夢多，不過，也有些口袋深的買方，願意趕在政策還沒上路前、還未確定多屋買方要課稅前，趕快下手買房，亦或是有些自用客，願意在市場出現拋售期間進場撿便宜，這些因子將有機會造就修法上路前的一波成交量增。
但奢侈稅新法上路後對房市的衝擊力道又是如何？這恐怕得等政策明確之後，才能看得更清楚。
【精實新聞/記者林詩茵報導】

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奢侈稅行不行？南部建商批「別搞成三輸」

奢侈稅究竟適不適合？一場原本沒有房地產業者與會的「南部工商午餐會」，2位公會理事長與多位建商「出席」！直指政府根本就是力道使錯方向，要從土地價格著手而不是奢侈稅，更有業者直接點名行政院長江宜樺，別再搞奢侈稅像證所稅落入政府、企業、民眾皆輸的下場。
一場「南部工商午餐會」在事前並未安排的南部房地產業者與會下，顯得砲聲隆隆！不動產業者由皇苑建設董事長郭敏能和高雄市不動產開發公會理事長張永義提出建言，指出法規經常變動，令企業無所適從，造成營運的風險。
兩位話鋒一轉更直指奢侈稅影響房地產市場很大，但力道似乎「使錯方向」，應該要從土地價格著手，像是土地融資成數等等，而不是針對終端產品房屋來下手。因為一旦土地價格下跌，房價自然就會走向正常，而不是透過奢侈稅打壓。
目前國家總財富約台幣160兆，房地產價值約占70％，，千萬不要再像證所稅一樣，落入政府、企業、民眾皆輸的下場，還對國人財富造成重大損失，重創內需市場。
【好房News／編輯中心／整理報導】

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房價沒跌，奢侈稅如虛設的3大主因

奢侈稅施行上路已經2年多，不過回頭看這2年房價，幾乎是「無感下跌」，換句話說，房市僅是成交量暴跌，但房價卻沒有顯著下跌，主因就在於奢侈稅有許多豁免條件，雖然能抑制短炒型買家進場意願，但對於許多喜愛投資不動產的民眾，還是有「竅門」對付奢侈稅。
根據中信房屋第2季針對民眾理財投資標的進行的調查，44.2%民眾有意願投資不動產，相較已經價格暴跌的黃金，不動產還是台灣民眾心目中優質的投資選項。主因在於不動產雖然投資金額較大，但在多頭市場的獲利也相當驚人，手頭有閒錢的民眾還是會想投資不動產。
29歲的Kiki今年初投資淡海新市鎮建案「紅單」，2個月後轉售共賺了30萬元，讓她覺得房地產真得很好賺。而這幾年奢侈稅沒讓房價下滑的3大主因，就是投資心態的問題。
第1、「我租屋，但也投資房產，耐我何？」
名下沒有房產，自然沒有奢侈稅的問題。Allen說，他跟老婆小孩都租屋，雖然手頭有現金可買房，但因名下沒有房產，反而更好投資，前次賣屋就賺了100萬元。
第2、「靠爸媽族」就是最好的人頭戶
最近在大安區看中等級豪宅的Luck夫婦說，我們已經戶籍分戶出去，住爸媽的房子，沒有奢侈稅問題，只要貸款額度夠，就會進場置產。
第3、豁免條款「多多益善」
奢侈稅豁免條款多，包括只要工作異動售屋也不用課奢侈稅，另外，有些代書會協助預告登記、設定抵押權等方式避稅。
【好房News／記者蔡佩蓉／採訪報導】

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都計變更過關，土城暫緩發展區，最快104年開發

〔記者李信宏／新北報導〕土城區的繁榮發展，終於露出曙光！

地方民眾期待多年的「土城暫緩發展區」都市計畫變更案，內政部都委會十八日審議通過；新北市政府城鄉發展局表示，明年進場執行公辦市地重劃，有住宅區、商業區、學校、公園等，地主最快在一○四年即可申請建築開發，帶動當地的繁榮發展。

「土城暫緩發展區」的市地重劃面積約四十六．七公頃，主要是私有地，地主大約二千人，基地位置東以青雲路及東側街廓為界，西以學府路東側為界，南以金城路及明德路北側為界，北以工五（大同公司）及文高（海山高工）為界；當地數十年來因屬軍事禁限建範圍，各項建設開發行為受到嚴重限制，導致公共設施不足、發展停滯，居民多年來抱怨不已，爭取解除軍事禁限建。

城鄉發展局局長張璠、地政局長康秋桂表示，市長朱立倫非常重視這項老問題，上任後提出「閃耀五星」開發計畫，其中一顆星就是「土城暫緩發展區」的市地重劃都計變更案，將運用福爾摩沙高速公路及捷運的交通便利性，打造宜居宜商的發展環境。

城鄉發展局計畫審議科科長邱信智說，當地執行公辦市地重劃後，住宅區約三十公頃、商業區約二公頃、學校約二．五公頃、公園綠地約三公頃，並有道路、排水溝等公共設施，開發總經費約三十億三千多萬元。

邱信智表示，該案先前由於面臨土城捷運公設調整、斬龍山遺址保留及大安圳河川區等問題，因此辦理都計變更，已獲得內政部都委會審議通過，預計在十月補辦公開展覽三十天，在今年底公告發布實施都市計畫，明年進場執行，約二千名地主最快在一O四年即可申請建築開發行為。

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花敬群：公共設施保留地解編，政府是否過於草率？

近期房地產界最重要的消息應該是內政部規劃解編無需開發的公共設施保留地，但媒體上的反應卻非常淡。是因為餅太大而不敢相信，還是因為餅太大所以小聲點說，我不知道，也許大家還在觀望到底內政部想做什麼。無論如何，社會對這麼重大的事採取輕聲細語態度，真的頗詭異。

公設保留地解編關係重大

根據內政部統計，至2011年底全國尚未取得的公共設施保留地共約2.5萬公頃，估計徵收所需經費達新台幣七兆元。數十年來，公設保留地一直是許多民眾心中的怨，更是都市計畫與政府財政上脫不掉的濕衣服。政府有意處理這難解的歷史共業，原則上應予以期待，也希望能給予掌聲。而且，內政部在近期緊鑼密鼓召開內部會議討論「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則(草案)」，預計今年七月將政策方案報送行政院核定後實施。政府預計這麼有效率的完成這麼複雜、專業、千古難解的問題；雖然家裡有一點點幾十年的公設保留地還在癡癡的等，但我真的很害怕。

公設保留地問題的處理確實是政府非常重大的職責，其中所涉及民眾財產權益長期受到剝奪與都市計劃體系的錯亂，加上十餘年來公設保留地容積移轉制度的扭曲干擾下，無論從政治層面與專業層面，都是結構極為複雜的問題。在此，我只想拋出一些疑問，但我不知道該如何回答。

四項疑慮有待政府解答

一、內政部雖然在立法院專案報告中已提出初步檢討原則案例，但如何落實到各縣市的實務推動，似乎還太過簡略，尚不論該項報告中存在許多交代不清與未盡合理的論點。在此情況下，我們如何相信各縣市政府未來不會選擇性辦案，早期只給樁腳與同路人好處的都市計畫噩夢，會不會重新上演?

二、內政部的報告隻字未提該透過怎的都市計畫程序來「檢討」與「變更」，更遑論在公設用地通盤檢討前，應該先針對各縣市與區域擬定清楚完整的整體發展計畫。如果整個檢討案只是想辦法讓某些公設地解編，卻不清楚未來各縣市城鄉發展的目標，會不會太莽撞了些?

三、都市服務品質會不會因保留地解編而降低，則是從都計專業所關注的重要問題。政府如何保障這件事，證據是什麼?是不是應該說清楚。

四、內政部在相關記者會上曾表示，解編公設地要有「變更回饋」。從過去的都市計劃邏輯而言，變更回饋看似公平有理。但在土地徵收條例30條正式實施後已明文規定：「公共設施保留地徵收價格，應按毗鄰非公共設施用地的市價徵收。」這表示公共設施保留地的價值已從過去以公告現值的評估基礎，更改為以毗鄰非公共設施用地的市價為基礎。所以公設保留地變更為與毗鄰用地相同的使用分區，依新法的觀點並沒有「不當利益」，所以「變更回饋」在當前法令精神下已喪失基礎。但如果無需回饋，社會可以接受嗎?政府該怎麼辦?

我知道公設保留地確實是很重要也很困難的事，但真的不清楚政府的想法與態度到底如何。我也知道這麼重要且困難的事，應該經過很多很多次專業的研討、規劃與評估，但真的不知道為何政府出手要這麼快，而且多是內部會議形式。我也知道真的很多人期待與關心這項政策，但實在不知道國人會怎樣看待與面對這項政策的發展……

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楊宗憲：真正的房價指數教你怎麼看！

在北市府發佈官方版的房價指數後，我認為國內的房市分析進入了一個新的境界。房價指數雖然過去也有，但業者發佈的指數就是跟政府版本大不相同，我們可以從這次台北市發佈的房價指數，進一步認真的看待台北市的房價，不需要再隨著豪宅或預售屋開價起舞。就我二十餘年的房價指數研究與編製經驗，我來說明一下，如何從房價指數來看待房價。

業者房價指數跟政府房價指數差異？

目前市場上已有的房價指數都是由業者發佈，多數是中古屋房價指數，對象上與台北市住宅價格指數基本相同；但最大差異在於業者的指數是以業者自己成交的資訊編製，相對於政府版使用實價登錄資料，業者的代表性相形遜色；也因此，業者的指數只有發佈到縣市層級，不如台北市住宅價格指數發佈到行政區層級來得詳細，實用性也大不同；再者，業者的房價指數使用的方法論與資料的處理，並未公佈詳細的內容，令人不禁有黑箱作業的疑慮；台北市住宅價格指數使用國際間通用的「特徵價格法」，以「標準住宅」為計算價格對象，再以消費者物價指數常用的拉氏指數公式計算成指數，並同時公布「標準住宅」的內容與總價，方法論相當透明；相較之下，政府版房價指數的代表性與參考價值當然比較高。

全名該叫住宅價格指數或房價指數？

此次北市府發佈的指數全名是「台北市住宅價格指數」，有人說，何以不用「台北市房價指數」較為簡潔？我們可以簡稱「台北市房價指數」，但簡稱並不能替代全名，如同「消費者物價指數」不會改為「物價指數」一樣，因為還有「躉售」跟「營建工程」等物價指數；同樣的，房價指數可能涵蓋辦公室、店面等房屋，我想「台北市住宅價格指數」是合宜的全名。

房價指數講的是哪一種住宅的價格？

此次台北市住宅價格指數剔除了一樓、地下室、透天厝、親友交易、建物持分交易等「特殊案例」，排除了價格在頭尾各1%的「特殊案例」，也排除了車位的影響，這是基於指數衡量的是一般常見的、正常的住宅價格的波動，上述案例在價格上均有其特殊性，簡單的來說，「特殊案例」不在指數衡量的範圍之內。然而，縱使是常見正常的案例，也還是存在品質的不同，因此，「標準住宅」應運而生，「標準住宅」是用基準期間(基期)所有交易物件的各項品質屬性的平均數所構成的住宅，代表該地區住宅的標準化品質。房價指數說的就是標準住宅在不同月份的總價變化，以全市指數為例，房價指數是建坪27.19坪、屋齡22年、總樓高9層、所在層數5層的住宅，其總價在不同時間的變動。觀察房價變化至少要排除品質差異才算是正確的做法，過去要不是都沒這樣做，不然就是黑箱作業。

指數漲多少是否我家就漲多少？

由於住宅間的差異性，「標準住宅」未必等同於你家的「那個住宅」。正規的做法是，比較你家跟標準住宅的差異，以房價指數的漲跌幅為基礎，再用你的「心中之尺」去評估你家可能的價格變動。此外，目前台北市住宅價格指數除了全市指數外，尚有大樓、公寓等二套類型指數，以及將12行政區整併為4個分區的分區指數，可就你家套用類型指數或分區指數，以便更精準的判斷價格趨勢。

怎樣從房價指數看未來房價趨勢？

指數代表的是已經發生的房價趨勢，如同研判股價指數趨勢仍要綜合各項因素ㄧ樣，未來的房價趨勢仍要從觀察影響房價因素來看，看這些因素未來的展望，配合已經存在的房價趨勢，做綜合分析，才能判斷未來房價的可能趨勢；住宅價格除了供需條件外，也受到資金條件、利率、所得、公共建設、甚至政策等因素影響，過去房價趨勢只代表曾經擁有的市場活動力，或許短期可以推測房價將延續現有走勢，但未來價格走勢仍要看相關條件的變化，不過至少在價格資訊日漸透明的前提下，房價的基礎資訊不再虛假，市場分析可以更有依據。

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邱太煊：投資客棄守大台北，政府策略性推升青埔房價！

最近參加一個朋友舉辦的房市趨勢研討會，有人提問「為什麼三、四月房市這麼熱，而且大漲的區域不是高房價的大台北，反而是桃園、台中、高雄？」有人答說：「就像類股輪漲，大台北漲多了要休息，輪到基期低的縣市(桃園、台中、高雄)落後補漲！」也有人說「投資客棄守大台北，轉戰中南部繼續炒房。」

便宜高鐵通勤月票　推升青埔房價

上述的說法，我都認同，但我認為跟「央行選擇性的信用管制措施」發酵有關，台北市及新北市13個行政區內第二套房限貸六成，換言之，自備款提高、槓桿變低，這和投資客最愛的高槓桿策略背道而馳，所以轉戰沒有管控的其他縣市。不過，投資客感覺很敏銳，並非盲目投資，像今年桃園青埔因政策性建設多，如航空城計畫、機場捷運線通車期待、國泰標下A18高鐵產業專區、冠德拿下A19站開發權，短短不到半年房價漲幅15%~25%。

有趣的是桃園青埔站生活機能尚未成熟，房價卻超越生活機能佳的中壢市，而且青埔投資客占的比重高達九成以上，不乏是台北客南遷。於是我問了一些有買青埔的投資客，他們說「除了一堆交通、產業利多之外，高鐵台北青埔每月4555元，比台北租個車位還便宜，而且通勤時間僅需19分鐘，在台北租車位隨便都要5000元，加上油錢、停車費、保養費，平均每月開銷1萬以上，所以青埔才具有投資優勢。」

這樣的觀點的確很吸引人，如果以捷運台北火車站為中心點，同心圓20分鐘車程可以到的地方，新成屋每坪房價北投站（60~70萬）、永寧站（50~55萬）、南勢角站（50~55萬）、南港站（60~70萬），然而青埔只有25~35萬，從房地產的房價替代理論，的確很多人會捨棄大台北開始往青埔移居。

事實上，青埔目前生活機能尚未成熟，還沒有大型賣場進駐，僅有零星的便利商店，有點類似十幾年前的大直。近半年來因為投資客前仆後繼到青埔投資，籌碼目前很凌亂，有早期買的紅單轉讓，似乎有飆過頭的現象，加上開始有公股銀行對青埔實施房貸管制，短期內恐有波動，現在進場的買方仍應謹慎。不過，高鐵台北到青埔的通勤月票降到4555元，的確很有吸引力，也是改變青埔房價的最大推手，一日生活圈果然不同凡響！

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23公頃土地沒人領回，高市地政局急找人

高雄、台南交界的「二仁溪」在過去一百年間幾度河川改道，淹沒許多土地，第七河川局整治後，這些被大水吞沒的土地相隔近百年重見天日，不過，困擾的是找不到地主或繼承人。高市地政局清點「二仁溪」下游的「浮覆地」一共23.6公頃，價值五億元，但到目前只有百分之五有人出面領回，地政局呼籲繼承人盡快申請回復所有權。

當年二仁溪沒有堤防，河川下游經常改道淹沒許多土地，因此在日治大正八年(1920)，以及昭和17年(1943)，先後將被河川改道吞沒的232筆土地註銷所有權。事隔九十年，第七河川局整治二仁溪，修築堤防之後，堤防外當年被吞沒的土地又重新「浮覆」，而根據土地法，「浮覆地」所有人可以申請回復所有權。

高雄市地政局路竹地政事務所就二仁溪下游土地浮覆情形清查的結果，浮覆後土地分別在96年、97年、99年測量登記為福安段979地號等34筆土地，武功段1043地號等16筆土地、清水段38地號等17筆土地，及圍子內段5001地號等165筆土地，合計共232筆、面積約23.6公頃，市價達5億元以上。但困擾的是相隔近百年，而且日據時期土地登記簿登載的原土地所有權人住所都是海埔庄、圍仔內番地等日據資料，造成申請回復所有權登記之比例不高，截至102年6月底只有12筆土地登記回復所有權，不到所有土地的百分之五。

高市地政局將透過戶政系統繼續查出繼承人，同時提醒所有權人不要忽略權益，回復所有權登記時效自公告日起15年內可提出申請，期限是107年11月16日，倘若逾期則該請求權即歸於消滅。

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土地浮覆，高市還地於民

〔中央社〕高雄市湖內區日據時代因河川改道流失的二仁溪沿岸土地浮覆達23.6公頃，迄今大多沒地主，市府展開尋地主大作戰，還地於民。
高雄市與台南市交界的二仁溪河川改道，導致日據明治45年（1912年）登記的湖內區海埔段及圍子內等多筆土地流失，直到2004年水利署河川局整治劃定用地範圍線時，才發現原本消失的堤防外土地浮覆，清查多達232筆、總面積達23.6公頃。
高市府地政局今天舉行記者會表示，這片土地位於台南與高雄交界，日據時代因二仁溪河川改道陸續流失，原土地所有權人也多往生，直至2004年11月重新公告後，迄今僅有12筆土地所有權人或繼承人重新完成登記，僅占總筆數的5%。
地政局說，這些土地有些緊鄰工業區或住宅區，也有魚塭用地，價值不斐，將展開尋找地主大作戰，透過日據時代地籍資料，尋找土地所有權人或繼承人。
地政局呼籲地主繼承人，不要讓自己的權利睡著，只要能提供相關戶籍資料佐證，就可重新申請回復土地所有權。
地政局指出，之前受惠的土地所有權人於興建台南高鐵站聯外快速道路時，白白收到徵收土地補償款後，莫不大呼「真是天上掉下來的禮物」。

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