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奢侈稅撿便宜買家出手謹慎注意房價兩大陷阱

想要俗擱大碗買家出手謹慎，大台北看屋人氣逐漸回溫，不過現況顯示，現階段民眾買房子很謹慎，看屋間數比奢移稅前大幅增加，不只比屋況、比地段，更是比價錢，不輕易出手。

各類購屋族群中，看屋間數增加最明顯的是首購族，根據台灣房屋調查，奢侈稅前首購族平均月看屋約11間，但目前提高到20間，增加達8成。換屋族看屋數也增加不少，從月看屋量13間，提高到17間，也增加了4間。

看屋間數最多的則是置產族，置產族由於大多購買總價較高的產品，本來就比其他族群更落實「多看多比較」，奢侈稅前月看屋間數是22間，目前則提高到看29間。

台灣房屋研究中心表示，民眾平均看屋間數增多，有多種意義，一來代表房市供給量大，民眾有很多物件可以選擇，二來代表民眾購屋意願強，不辭辛苦一直看房子。

不過看屋間數大增，也同時顯示民眾對房市有疑慮，希望買到最「俗擱大碗」的房子，而這也意味決定速度變慢。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，目前全台各地看屋人潮都有回暖現象，四月以來，店頭帶看數都明顯增加，不少店頭甚至比奢侈稅前帶看更熱絡，不過成交仍不理想，許多民眾一看再看，但並不做決定。

依住商統計，各地待售物件去化天數均明顯拉長，以台北市來說，三月待售物件平均去化天數為49.4天，但四月上升到52.6天，去化天數增加了3天，且議價率也從15%上升到19%、近兩成的水準。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

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地價稅單您收到了嗎？繳納方式有七種

屏東縣政府稅務局表示：101年度地價稅自11月1日起開徵，繳納期限至11月30日截止！若您尚未收到稅單或稅單遺失，請儘速向稅務局申請補發。該局為體貼忙碌的上班族，特別於地價稅開徵期間（11月1日至11月30日）提供中午不打烊服務、
0800-87-8989免付費專線電話補單與諮詢服務。

另外，在繳納期限最後2天（11月29日及11月30日），總局及三分局服務台延長服務時間至18時30分，歡迎民眾善加利用。中央社訊息服務

地價稅開徵 7種繳納方式任你選

高雄市西區稅捐處表示，一○一年地價稅於十一月一日開徵，繳納期限至十一月三十日止，地價稅開徵期間有七種繳納方式，除可持繳款書向各代收稅款之金融機構繳納外，也可於繳納截止日當日二十四時前利用下列各種方式繳納稅款：

一、便利商店繳稅：

稅額在新台幣二萬元以下者，可持繳款書至有代收稅款之便利商店（限全家、統一、萊爾富、來來OK）以現金繳納，並請保留交易明細表及加蓋便利商店店章之繳款書收據聯等資料。

二、自動櫃員機(ATM)轉帳繳稅：

納稅義務人可利用金融機構或郵局貼有「跨行：提款＋轉帳＋繳稅」標籤之自動櫃員機轉帳繳納。

三、信用卡繳稅：

限使用納稅義務人或營利事業負責人本人名義持有之信用卡，透過電話語音（412-6666/412-1111服務代碼166#）或網路繳稅服務網站

（網址：https://paytax.nat.gov.tw）輸入繳稅相關資料，取得授權碼後，即完成繳稅程序。

四、活期(儲蓄)存款帳戶轉帳繳稅：

限使用納稅義務人本人於金融機構或郵政機構開立之活期（儲蓄）存款帳戶，透過電話語音（電話號碼同上）或至網路繳稅服務網站（網址同上），進行轉帳繳稅。

五、晶片金融卡網際網路繳稅：

可利用本人或他人持有參與晶片金融卡繳稅作業之金融機構或郵政機構所核發之晶片金融卡，透過網路繳稅服務網站（網址同上）進行轉帳繳稅。

六、約定轉帳納稅：

已於開徵二個月前辦理金融機構存款帳戶、郵局之劃撥儲金帳戶或存簿儲金帳戶轉帳納稅之納稅義務人。

七、持繳款書向各代收稅款之金融機構繳納

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法拍稅費：買法拍屋要付那些稅金

從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五大項：

第一項：契稅

契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理地政產權登記，拍定人要繳納契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以６％稅率。

第二項：財交稅

財產交易所得稅是房屋出售時，房屋所得要納入年度綜合所得一併課稅，每位投資人各人所得除售屋所得外，另有薪資所得，股票所得，種種所得，都要合併報繳所得稅，並視所得多寡有不同的稅率，甚至售屋所得稅率，也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準，所以「財交稅」的計算，雖不是很大的數額，但也要在投標前概略算出。

第三項：房屋稅

每年５月份，所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從去年７月１日到今年６月３０日，稅基為房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：

稅率分（１）住家用：１．２％ （２）營業用：３％ （３）非營業、非住家：２％
房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵６月３０日止，持有時間未滿一年，可依月份比率申請分算，如當年５月１日才取得
移轉證書，根據分算比率，只需繳納２／１２而已。

第四項：地價稅

地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至１２月３１日，地價稅不像房屋可依持有持時間申請分算，以９月１５日為納稅義務基準日，拍定人如在９月１５日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定
人繳納，如在９月１５日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。

地價稅稅基為公告地價，稅率分（１）自用住宅用地（非出租及供營業）：０．２％
（２）其它:１～１．５％ 以上兩者相差５倍以上

第五項：土增稅

土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。

在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。

根據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳160萬稅金。

一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：

１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。

２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。

３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。

也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋，隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？

所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。

內容提供：104法拍網http://www.104woo.com.tw/tai/

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實價登錄不準，房價資訊恐遭操縱

實價登錄價格遭質疑不實或偏低，有人直指不動產價格現形。但地政士公會全聯會理事長王進祥認為，是內政部不敢揭露全部資訊所致；國泰建設協理陳仁澤也指出，官方刪除一部分實價登錄資訊，導致實價登錄無法真實反映價格，等於是被操縱的資訊不透明及不對稱，有以偏概全的疑慮。

備註全都刪 房價有盲點

王進祥表示，不動產交易有很多個別條件，地政士登錄價格時都會備註諸如「急買急賣」、「親屬買賣」、「債權債務糾紛」、「含路地買賣」、「增建比率」、「畸零地」、「借名」等，這些備註到了內政部手上變成「全部刪」，沒有揭露，導致價格認知存在盲點。

王進祥舉例，有一案件是含違建的建物，總價一千萬元，但本建物八百萬元，違建二百萬元，結果買賣完成後，違建被拆，價格被誤導成本建物就是一千萬元。

另外，王進祥表示，車位坪數及公共設施坪數的計價，導致整個總價可能沒有問題，但拆開後的單價就誤差很大。舉例而言，台北市一坪五十萬元的房子，六十坪總價三千萬元，一個車位約十坪、四百萬元，就要先扣掉車位再來計價，才符合實況。

陳仁澤則指出，實價登錄八月上路，但很多案件擔心財產曝光而提前登錄，導致八月移轉登記件數減少，官方又以各種理由刪除一部分申報案件，北市八月揭露的案件不到登錄的五十％，且八月揭露案件也沒有預售屋，數量少且統計樣本數也不足。

地政司︰將揭露更多資訊

對於實價登錄資訊沒有「全都露」的質疑，內政部地政司副司長王靚秀表示，價格有異或備註有特殊情況的案件，政府都會查核，查核後若對民眾沒有參考價格的數據，就會整筆不揭露，未來會逐步考慮揭露更多的資訊，以提供民眾參考。

另外，內政部實價登錄網站上，已就車位計價另提出計算公式，並要求相關人員在申報價格時，應盡量將車位面積及價格單獨申報。不過，公共設施部分並沒有明確說明，一般建物大樓的公共設施比率約二十五％至三十五％，約是建築物產權的三分之一左右。

〔記者林美芬／台北報導〕/自由

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實價登錄後，看屋減2成

【葉思含、吳苡辰╱台北報導】目前房市逐漸回歸自住市場，實價登錄價格揭露至今2周，雖未明顯影響成交量，不過據代銷業者統計，台北市各建案接待中心看屋人潮約減少1～2成，民眾觀望心態仍濃厚，新北市外圍低價區因為實價價差不大、看屋人潮較穩定。

據永慶代銷統計，實價揭露後整個大台北成交量雖未大受影響，但近2周台北市看屋人潮減少約15％，顯示觀望心態濃厚。永慶代銷協理何彥煒表示，因市中心個案、樣本數少，整體市況仍需待下次價格揭露後持續觀察，而新北市外圍低價區表現較穩定，平均個案都有30~40組看屋人。

「未如想像悲觀」

新案來人量下滑，業者多認為與民眾在家就可查價有關，甲桂林廣告副董事長曹瑞濱說：「現在民眾想知道市場確實價格，不用到處看屋、自己上網查詢即可，因此看屋人潮也跟著減少。」

曹瑞濱也表示，實價登錄後房價一翻兩瞪眼，未來價格會繼續持平，雖然現在購屋族觀望心態濃，但未如外界想像的悲觀。

揭露多為舊公寓

甲山林廣告副總經理徐永仁也指出，本周日買氣未受影響，不過上周六銷售中個案看屋民眾確實少了1~2成，雖然亦可能受到氣候、股市等因素影響，「但主因仍為購屋族已能藉由上網查詢實價，毋須再像從前到處看屋探聽，在家就能了解房價走勢並分析。」

由於實價揭露資訊僅累計1個月，徐永仁說，價格揭露多為舊公寓、尚無新大樓行情，造成民眾對預售、新成屋出價就易有相對偏低的情況。

金磚動力副總經理施孝文也指出，民眾趨向觀望，銷售人員詢問時，民眾多表示「再多看一下！」不願出價，但整體銷售狀況是否受實價揭露影響，須待第3周狀況而定。

比價後反買新案

遠雄人壽行銷副總經理夏念祖則說，近2周成交量穩定、看屋民眾則微減，但出價保守、觀望氣味濃厚；雖有民眾拿周邊實價來議價，但也有2組原對中和「玫瑰園」持觀望的看屋者，在實價揭露後，發現連周邊中古大樓每坪都要40~50萬元，而具水岸景觀的新案每坪開價75~85萬元，覺得合理反而購買。

信義代銷協理何胤諭認為，這2周新建案看屋民眾持續減少，也有可能和景氣面、股市有關聯，未來買氣是否受實價登錄揭露牽連仍要再持續觀察。

實價揭露後主要代銷業者

對房市影響看法

★甲山林：上周六看屋人潮少1~2成，若實價揭露大樓樣本數少，將影響民眾出價偏低

★甲桂林：民眾觀望心態濃，實價揭露後價格將持平不會再下修

★信義：銷售個案看屋人少1~2成，實價揭露影響仍需觀察

★永慶：北市中心個案看屋人少15％，但對新北市外圍區未有影響

資料來源：《蘋果》採訪整理

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軍方釋地，松山機場大改造

行政院會昨（1）日通過「松山機場整體規劃案」，加計國防部同意釋出的土地，機場核心區外的「蛋白區」開發面積逾30公頃，打造首都新國門，可望帶動機場周邊房價大幅上漲。

台北市府說，松山機場與雙子星開發案成一東、一西的「航母級」開發計畫，兩相呼應創造「雙國門新亮點」，將為台灣經濟動能引入約1,000億元活水，創造3萬3,000個就業機會。

行政院會昨天通過「松山機場整體規劃案」，國防部長高華柱在院會中主動提出讓「民航極大化，軍事極小化」，願釋出更多軍方土地，松指部部分土地將再釋出，只保留軍事核心設備。交通部次長葉匡時對此感到振奮，表示會儘快和國防部協調，讓全案有更好開發潛力，開發期程和投資金額應可望因此調整。

依民航局與北市府共同規劃，分蛋黃（機場核心及民航關聯產業園區）及蛋白二大區塊整體開發。蛋黃約5公頃，蛋白機場周邊土地，北市府規劃範圍逾30公頃，將分期開發。

松山機場整體規劃期程20年，至民國119年預估民航作業基金投資100億元，多數導入民間資金，102-105年先規劃開發關聯產業廊道。

台北市副市長陳威仁指出，松山機場整體規劃分為ABCD四區，未來在民族東路新闢一條道路，及大型巴士停車場，大陸等旅客從機場下機就可直接到故宮、圓山或忠烈祠觀光，吸引更大兩岸商機。除改善民族東路與敦化北路交通動線和城市景觀外，機場周圍民航局、華航、遠航、軍方眷村、營區都將搬遷釋商，打造另一個美麗的國門。

在蛋黃區的關聯產業軸帶，預計招商吸引200~400億元投資，擬引進會展、購物、旅館和辦公空間，估計可創造1萬個就業機會。民航局預計11月底召開投資資訊徵求說明會，不少企業集團將湧入參與，已有飯店、航空、百貨等業者紛紛投石問路。

陳威仁表示，機場周邊軍方民權東路側土地，國泰營區、松齡營區、富錦街營區與慈恩新村，約2.3公頃將規劃都市更新、設定地上權規劃旅館商辦，還有新建民航局辦公室大樓。他說，希望先活化公有土地、帶動週邊商機後，私有地更新改建就較容易。

至於濱江街、民族東路約廣達20公頃土地，涉及私有地徵收，擬預留中長期作擴大機場腹地及關聯產業發展，5-10年後規劃開發。陳威仁說，敦化南北路30公尺軸帶，擬採都更規劃為敦化南北路特定專用區，可做旅館與商務等使用；而台北學苑可能變會展中心。

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

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《建商賺飽飽》停獎違規只罰住戶，議員批荒謬

〔自由時報記者黃忠榮／台北報導〕建商申請停獎、獲得容積獎勵，但多數停獎車位均未做停車使用，台北市建管處承諾將全面查察，不過，處罰對象卻是使用人或所有權人，市議員陳孋輝認為這是「建商賺飽，苦了住戶」，要求市府拿出辦法。

陳孋輝強調，建商拿到容積獎勵增加住宅面積大賺特賺，卻將這些獎勵停車空間再改成交誼廳、ＫＴＶ等，以此增加房子賣價，多數住戶在購買時即是如此，根本不知是建商違法改建，但現在市府要罰住戶卻不罰建商，非常荒謬。

陳孋輝要求，市府應亡羊補牢，利用行政手段要求建商，停獎案件停車空間未做停車、改做其他用途使用者，建商應將騙取的獎勵容積及應作為停車使用容積，依市場行情，繳納價金購回，否則須恢復停車使用，建商如不配合辦理，就不再核發該建商的其他建照。

建管處表示，內政部也發現停獎停車位未做停車使用，處罰住戶、卻罰不到建商的不合理現象，已著手研擬修改建築法或建築物室內裝修辦法，擬規定如有證據證明是起造人將停車位改做他用，將處罰起造人，但尚未完成修法。

建管處表示，已將八十九至九十五年獎勵增設停車位建築物八百二十棟及一○一年新完成建築列入優先查察計畫，查察期間今年九月起至一○二年底；七十九至八十八年獎勵增設停車位建築物二百四十二棟及九十六年至一百年獎勵增設停車位建築物二百一十七棟，列入一○三年查察計畫。

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提高自有財源 5都不排除調高公告地​價

立法院財政委員會今天(25日)邀請財政部長、主計總長針對「各地方政府財政需求」等進行專案報告並備詢，不少地方首長也都列席發言。他們除了盼「財政收支劃分法」儘快在立法院過關，以解決財務困境，也表示為提高自有財源，5都未來不排除調高公告地價。

立法院財委會25日再度討論財劃法，多位縣市首長為爭取經費特地北上，並上台發言。

高雄市長陳菊強調財劃法15個版本必須儘快整合並通過，但也表示，新版財劃法將勞健保費改由中央全額負擔，中央卻把負擔保費算在補助款內，造成高雄市實際分得的財源減少。陳菊說：『(原音)以高雄市為例，現在的高雄市是原來高雄市的18倍之大，所以如果再加上第六都的桃園，整體地方財政需求完全和過去不一樣，增加太大，光目前草案的規模，顯然不足，所以我們呼籲也期待由所得稅提撥比率，由6%提高到20%，擴大中央統籌分配款的規模。』

財政部長張盛和則表示，新版財劃法雖然無法面面俱到，但絕對能改善地方的財政，至少可以解決地方的人事支出。他也強調，地方除了接受政府挹注，也必須籌措自有財源，開源節流。在立委詢問下，代表出席的5都官員都表示，不排除參考內政部的實價登錄，調高房屋稅和地價稅的公告現值，以增加財源。高雄市財政局副局長簡振澄說：『(原音)實價登錄的價格本來就是我們的參考指標。我們提高公告地價，會參考這個指標。』

出席討論財劃法的民代和首長也都呼籲，財劃法目前仍處於報告案的階段，應儘快排入實質審查，才能解決地方的財政困境。

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實價登錄發功，賣方開始下修開價

實價登錄資訊公布後，近7成民眾買屋前都會先查詢並比價。有巢氏房屋觀察，受惠房價逐步透明化，買賣成交天數有縮短趨勢，議價空間約一成。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，實價登錄後，首購族看屋仍以交通便利的捷運周邊住宅為主，單價在每坪三十萬左右或三十萬以下的中古屋、成屋，買氣較佳，包括新莊、淡水等地區，鄰近捷運的成屋買氣都不弱。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，消費者過去購屋時，都會多方詢問確認房價區間；實價登錄後，消費者直接拿實價登錄行情，跟經紀人提供市價、以及房仲網上的成交行情比較，買屋房價透明度大大提升。

蘇啟榮指出，目前以常上網的年輕首購族最常在比價時，參考登錄行情，反觀豪宅買家，因相關產品依裝潢、樓層、品牌等不同價差較大，加上目前登錄資訊有限，在購屋時，參考登錄資訊比例相對較低。

業者觀察，實價登錄揭露房市成交行情後，買賣雙方心態都有改變，部分開價過高的屋主，心態上願意下修開價；而買方出價心態更理性、貼近市場行情，觀察近期買賣雙方成交天數，都有縮短趨勢。

劉炳耀分析，近三年捷運周邊兩房產品的總價，平均每年都有1成左右的漲幅，若以首購族的合理購屋負擔，800萬以下兩房的產品，是相當熱門的需求帶。觀察市場購屋範圍的情況，已產生板塊的移動，過去集中於文山、北投、中永和及新店等地區，隨著房價的攀升，同樣條件的購屋熱區已轉移至淡水、蘆洲、三重、新莊與土城等捷運沿線。

劉炳耀進一步指出，捷運淡水線關渡至終點淡水站，一般兩房平均總價落於610萬至740萬之間，若以首購優惠方案來看，淡水站與關渡站最高8成貸款總價相比約有100萬的差距，以房貸還款期限20年、年利率1.72％換算，每月房貸攤還比較後，分別為24243元與29072元。

此外，觀察新莊、蘆洲與板南線土城區等中後段站點，平均總價落於550萬至760萬之間，換算成貸款總價約440至608萬，每月攤還為21681萬元至29958元之間。

中國時報【王莫昀╱台北報導】

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土城暫緩發展地區都計，內政部都委會審議過。
 

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】原本為「軍事禁建區」的「土城暫緩發展地區」，列為新北市「五星計畫」之一，有關市地重劃地區約46.7公頃之主要計畫在2012年9月18日經內政部都市計畫委員會審議通過，預計補辦公開展覽後，於2012年底公告發布實施都市計畫，並接續辦理開發作業。



新北市土城區臨近山邊，原來有不少「軍事禁建區」，因時代改變後開放了「軍事禁建區」以舒緩都市發展壓力，提升生活環境品質，於1993年「變更土城都市計畫（第2次通盤檢討）」案決議將該區變更為「暫緩發展地區」，並應辦理整體規劃。「擬訂土城都市計畫（暫緩發展區及附近地區）細部計畫」案在縣府時代，於2000年發布實施，規定原軍事禁限建區內的住宅區、商業區及公共設施用地附帶以「市地重劃」的方式開發。

市府地政局辦理市地重劃開發時，發生或發現了一些問題，像是涉及市地重劃範圍邊界樁位、捷運用地穿越、計畫道路通行、既有合法建物密集、既有排水路的大安圳保留及配合柑林埤溝排水系統的用地範圍線調整道路系統等，需要一一克服，並協調各相關單位密切討論，其中還有部分土地涉及「斬龍山遺址」的保留範圍，需要透過都市計畫檢討變更以調整土地使用分區，一一做解決。



順利通過內政部都委會審議通過，新北市政府城鄉發展局局長張璠表示「土城暫緩發展地區」市地重劃地區既是「五星計畫」之一，也是新北市重點辦理的地點，預計投入30億元進行開發。後續將儘速補辦公開展覽，完成都市計畫整個法定程序，並於2013年初開辦重劃作業。

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