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顏炳立：財團+土地 甩了政策一耳光

【MyGoNews林承志/台北報導】2012年Q3房地產市場呈現商熱住冷的狀況，商辦、土地標售屢屢賣出新高價格，但住宅市場交易量卻持續下修。戴德梁行總經理顏炳立指出，市場資金動能與政策力量正在拉鋸，與此同時，大量資金開始往中南部移動找尋出口，預估2012年全年土地市場交易量將突破1400億元，再創新高。

顏炳立指出，政策雖殺了市場的量，但資金卻打了政府耳光。保守如大陸工程近來也開始積極搶地，甚至南下台中七期以每坪超過300萬元的行情連買兩塊地。高雄更在興富發以每坪230萬元買下美術館旁土地後，正式點燃搶地熱潮。

開發商紛紛高價搶地，恰恰說明了市場資金動能強勁，而出口太少。根據戴德梁行統計2012年截至目前為止，全台土地市場公開交易金額已經達到967億元，平均每季皆有300億元以上表現，預估2012年全台交易總額將會突破1400億元，創下歷史新高。至於，商辦市場截至目前為止的交易總額則達557億元，顏炳立直言，不是沒有錢，而是沒有貨。

顏炳立表示，支撐台灣房市多頭的條件，包括資金、利率、低供給、高需求等條件皆存在，目前北部住宅市場稍稍受挫，央行限貸令對豪宅市場造成衝擊，但搶商、搶地、搶店面的投資趨勢還是沒有改變。至於中南部則因大量資金南下，將展開一波補漲行情，投資趨勢則為搶商、搶地、搶豪宅。

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繳不起？不想要？浮洲合宜宅825人棄購

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】營建署表示，板橋浮洲合宜住宅已於2012年8月20日起開始辦理選位及簽約作業，截止2012年9月30日共計辦理人數為3,103人，完成簽約人數計2,278人，放棄承購人數為825人，有關放棄承購之戶數等日勝生公司完成前4,009號選位作業後，將依8月9日公開抽籤之選位順序依序通知遞補辦理選位簽約事宜。

營建署表示，因該案出售戶數達4,009戶，日勝生公司為確保選位作業進行順利及維持選位的公平性，如民眾發生遲到或文件未備齊等情況時，將會影響承購權利，屆時請民眾務必依日勝生公司指定的時間及攜帶必備的文件，準時至接待中心現場辦理選位及簽約事宜。

此外，預購板橋浮洲合宜住宅之付款條件為自備款30%，貸款70%，自備款部分包含簽約金40萬、工程期款及5%交屋保留款，其中除簽約金40萬須於簽約時一次付清外，工程期款係按工程進度分期繳款，交屋保留款則須於交屋前繳納，故提醒民眾於購屋前做好財務規劃與評估，以避免未來因無法正常繳款發生違約之情形。

營建署表示，因板橋浮洲合宜住宅數量有限，如選位序號無法承購或因個人經濟因素無法購買之民眾，嗣後仍有單價較低之機場A7合宜住宅可供選購，另外，板橋浮洲合宜住宅完工後尚有保留10%合宜住宅作為出租住宅之用，提供無法購屋或有租屋需求之民眾承租。

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個資法上路！房仲違法賠償上限達2億

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2012年10月1日正式實施個人資料保護法，房仲業者對這法規影響尚不熟悉，新通過的《個人資料保護法》比過去法規更嚴厲，若違反個資法，不只企業面臨更高的罰則，連老闆和員工都會受罰，甚至要入獄服刑。
個資法新增加了團體訴訟求償的規定，受害當事人可集體向違反個資法的企業求償。每人每次可求償500～20,000元，相同原因產生的賠償金額合併計算，最高可以達到2億元，這個金額是舊有法規的10倍。房仲全聯會就有關房仲業應注意之重點整理如下：
一、不動產經紀業應如何因應：
個人資料保護法（以下稱個資法）並非全新的法律，其修正前之名稱為電腦處理個人資料保護法，由於存在者如不將個人資料儲存於電腦終是否即不受該法律之拘束的爭議問題，所以在法律修正時將電腦處理四個字刪除，表示只要須進行個人資料之蒐集即有個人資料保護法之適用。由於在先前舊法時代為符合法律規定，各經紀業者應已將各式契約書（委託契約書、購買意願書、要約書等）增列客戶同意蒐集其個人資料之條款，而個資法第8條更詳細明定企業經營者（非公務機關）依第19條規定蒐集個人資料時應告知及說明事項，所以各經紀業必須針對此一規定修正內部作業內容，俾符合法律規定。
二、對於房仲未來經營的影響：
1.依個資法第9條之規定，非經由當事人提供之個人資料，應於處理或利用前，向當事人告知個人資料來源（個資法第8條所定之告知事項），有關房仲業為開發物件之需向地政事務所所調閱之第2類謄本是否屬於免為告知權利人之事項，在主管機關未明確表態前則應謹慎低調為宜，切勿造成擾民之行為。
2.至於其他非以正式管道獲取客戶個人資料的方法諸如購買名單自大樓管理員或管理委員會私下取得名單等方式在未來繼續使用之風險將很高。
3.經紀業者違反個資法（包括非法蒐集個人資料及個資法第27條個人資料被駭客入侵而招致竊取、竄改、毀損、滅失洩漏。）刑事、行政及民事責任均大幅加重 （有關刑事部份為：個資法第41，42條，最高5年以下。行政部分為：個資法第47條最高行政罰鍰50萬元整。民事部份為：個資法第28、29條最高賠償金額自2千萬元提高到2億元整），風險極高，企業經營者須加以正視做好保護個資措施。
三、對消費者之影響：
由房仲業者蒐集消費者個人資料原則上須經其同意，即使消費者曾經同意但是仍可事後要求查詢或請求閱覽、請求製給複製本、請求補充或更正、請求停止蒐集、處理或利用或請求刪除，再加上企業經營者之責任加重，消費者之個人資料定能獲得較之前更週延之保護，但是消費者也應了解如其拒絕提供個人資料或供處理及利用，致房仲業者無法提供仲介服務或達委託之目的時，業者也可能會選擇終止提供服務。

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房仲必看！個資法31問

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲全聯會將《個人資料保護法》對房仲業的影響性整理出31個問題，讓房仲業更加瞭解2012年10月1日實施的新法影響性。
問題1. 個資法以三讀通過，但是什麼時候要實施？
答： 立法院於4月27日三讀通過個資法後，2010򛾑月26日總統府公布，施行日期行政院預計訂於101年10月1日先就無爭議條文公佈實施。
問題2. 個資法管轄有哪些行為，這些行為的定義是什麼？
答：個資法乃管轄個人資料的蒐集、處理和利用行為。
蒐集：指以任何方式取得個人資料。
處理：指為建立或利用個人資料檔案所為資料之記錄、輸入、儲存、編輯、
更正、複製、檢索、刪除、輸出、連結或內部傳送。
利用：指將蒐集之個人資料為處理以外之使用。

問題3 個資法保護哪些個人資料？
答：新修正個資法規範了企業（包括不動產經紀業）必須保護的個人資料類型，包括了個人的姓名、出生年月日、身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動，以及其他可以直接或間接識別出個人的資料都屬於個資法的保護範圍。
問題4. 個資法是不是只限規範電腦數位資料呢？
答：答案不是，不論是電腦中的數位資料，或者是寫在紙張上的個人資料，全都適用個資法。
問題5. 我們平常使用網路暱稱或Email是屬於個資法規範的個人資料嗎？
答：答案不是，由於網路暱稱不易識別出其代表的個人。所以，不會受到個資法規範。至於Email則有可能識別出個人，法務部會請主管機關NCC提供認定標準。

問題6. 聽說只有超過5千筆以上的個資才會適用個資法，所以跟我們一點關係也沒有，是這樣嗎？
答：答案不是，只要有1筆個資就會受到個資法規範。5千筆限制只是法案討論過程中，討論參考日本個資法的說法，後來並未採納，所以，請各經紀業者及經紀人員要多加注意。
問題7. 依個資法相關之權利人有對我經紀業有哪些請求權利？
答：每一個人對於他的個人資料可以請求閱覽或查詢、請求提供複製本、請求更正或補充、請求停止蒐集、停止處理或利用，最後還可以請求刪除。以上權利人之權利不得預先拋棄或以特約限制，故各經紀業對此要多加注意，切勿放任不管。
問題8. 到底是經紀業者或是經紀人員何者才需要遵守個資法？
答：不論是自然人（也就是一般人），法人（企業）或其他團體都需要遵守個資法的規範，包含我不動產經紀業。

問題9. 我經紀業在哪種狀況可以拒絕個人提出的個資處理請求？
答：依據個資法規定，只有在三種情況下，我經紀業者可拒絕個人的請求，包括妨害國家重大利益、妨害公務機關執行法定職務、妨害蒐集機關或第三人重大利益時等。
問題10. 我是國際性連鎖之不動產經紀業者，在國外蒐集個資是否要遵守個資法？
答：不論在國內外，只要對中華民國的國民蒐集、處理或利用個資，都適用個資法。
問題11. 假如某不動產經紀人員所持有個人資料中部分內容模糊難辨，例如：身分證號中有5個數字是以****表示，是否還會受到個資法規範？
答：答案否定，這類部分模糊的個人資料，由於一般人無法輕易識別，等同失去識別力，因此，這類資料就不適用個資法。但若和其他個資搭配後而具有識別力，則仍舊需要受到個資法規範。
問題12. 個資法中所稱其他團體如何定義？
答：任何3個人以上所組成的團體，或者團體可以有一位代表人或主席，就是一個團體。不論哪一種團體都要遵守個資法。換句話說，你和三五好友組成一個球隊，球隊所蒐集的個人保險資料、通訊資料，都要遵守個資法的規範。
問題13. 請問個資法的主管機關為何？
答：每個行業的目的事業主管機關就是個資法主管機關，或者說，企業向哪個機關登記註冊，該機關就是個資法主管機關。若牽涉到多個主管機關或者主管機關不清楚時，則透過公務機關的協調聯繫機制決定如何共同執行或由誰主管監督，若無法決定則交由行政院決定。
問題14. 若個人要求我經紀業者刪除個人資料，但因另有法律規定要求我經紀業者保存時，該如何處理？
答：若有其他法律規定，就可以拒絕個人的刪除請求。個資法規定，經紀業可依其他法律的規定或法定義務來蒐集、處理和利用個資。
問題15. 假如某經紀業者受權利人要求查詢、瀏覽或複製的請求，經紀業者必須多快回應個人提出的個資處理請求？
答：對於個人要求查詢、瀏覽或複製的請求，經紀業必須在15天內決定是否同意，若要拒絕得書面說明理由，最多可再延長15天。若是請求補充或更正，則可在30天內答覆，最多再延長30天。
問題16. 經紀業者可以任意自定蒐集或處理資料的目的嗎？
答：答案不行，法務部將會和各事業目的主管機關訂定新的特定目的項目，企業必須從中選擇其中一項或多項作為資料蒐集目的，就像是現行《電腦處理個人資料保護法》所訂定的101項特定目的。企業蒐集個資時不能踰越所選定的特定目的範圍，才能算是合法蒐集。
問題17. 若有當事人投訴我經紀業侵犯個資時，我經紀業是否需負舉證責任，證明自己確實遵守個資法的規範？
答：是的，在個資法中規定由企業負擔舉證的責任，若有當事人投訴企業侵犯個資，企業必須證明自己盡到保護個人資料的義務，才能免責。
問題18. 我是一經紀業者平常都是用二類謄本取得資訊並向屋主尋問是否願委託售屋，依個資法我是否仍需告知資料是從二類謄本上取得？
答：如果只是持有尚未利用或儲存電腦則不用告知，因為尚未處理及利用。若拿資料向屋主尋求委託售屋時，是否屬於免為告知權利人之「其他合法公開之資料」事項，在主管機關未明確表態前則應謹慎低調為宜，且切勿造成擾民之行為。
問題19. 我是一位不動產經紀人員想直接對當事人蒐集個資時，到底有哪些情況不用告知？
答：對！當事人蒐集個資時，下列情況就免告知，包括依法規定免告知、執行法定職務或法定義務時、告知時將妨礙公務、妨礙第三人重大利益，或者是當事人明確知道這些 應告知的內容。最後一項例如當事人提供個資給仲介業者時，當事人已經知道房仲業者會將這些資料拿來建檔，作為提供房屋資訊的聯繫之用，此時房仲業者就不用 再告知。
問題20. 什麼情況下企業（不動產經紀業）取得個資時，不用告知當事人？
答：不用告知的情況例如法律規定免告知、執行法 定職務或法定義務、告知將妨害第三人重大利益、當事人明知應告知內容、當事人自行公開、來自其他合法公開的個資、不能向當事人或法定代理人告知、為了公共 利益或學術研究而資料經過處理無法識別個人時、或者是大眾傳播業者為了公共利益的蒐集時，這些情況就免告知當事人。

問題21. 我是一位不動產經紀業者想請問一下，假如不是直接向當事人蒐集個資，仍舊需要告知當事人嗎？
答：依據個資法規定，即便不是向當事人蒐集個人資料，企業仍然要告知當事人，只有部分情況下才免告知。
問題22. 個資法要求企業直接對當事人蒐集個資前，要先告知當事人，我不動產經紀業可以透過哪些方式告知？
答：告知形式不拘，電話通知、簡訊、電子郵件、書面通知等都可以，最重要的是，經紀業得保留記錄，事後才可以舉證已經盡到告知義務，通知方式則沒有規定，不動產經紀業為上述之搜集亦應告知當事人。

問題23.不動產經紀人員向當事人蒐集個人資料時，要告知哪些事項呢？
答：向當事人蒐集個人資料時，應明確告知當事人蒐集機關名稱、蒐集目的、資料類別、利用方式、當事人之權利，以及不提供將對其權益之影響等相關事項。
問題24. 不動產經紀人員或經紀業合法公開在網路上的資料是否可以蒐集？
答：凡是當事人合法公開，或者是其他合法管道公開的資料，經紀業者或人員就能蒐集利用，但是必須確認這些資料來源的合法性。
問題25. 為了省時方便，當事人書面同意可以透過電子文件方式進行嗎？
答：不行，法條中的書面同意是指必須取得當事人的紙本同意書，透過電子文件或者是透過電子簽章取得的同意書，則不符合個資法的書面同意，故不動產經紀業亦應取得當事人『書面』同意始可為相關之利用。
問題26. 我是一位不動產從業人員因為疏忽發生個資損害時，請當事人求償的時效多久？
答：當事人必須在事件發生5年內提出求償，或者當事人知道損害事件後，在2年內要提出，超過時間就不能再請求賠償。
問題27. 請問不慎發生個資損害時（如被駭客入侵而招致竊取、竄改、毀損、滅失洩漏），要賠償多少金額？
答：若損害金額不易估算時，每人每一件可賠償500～20,000元，最高2億元賠償。涉及利益超過2億時，就按實際利益計算。所以我不動產經紀業者，如不慎因駭客侵入致生資料外洩，該受害人是可以向我經紀業求償，最高金額可達2億元。
問題28. 個資法會處罰我不動產經紀業的老闆嗎？
答：企業違反個資法第46、47和48條的行政罰鍰時，如果老闆無法證明自己努力盡到防止義務，就會被處以相同額度的罰鍰。行政罰鍰從2萬～50萬元不等。
問題29. 不動產經紀業如違反個資法時，身為不動產經紀業者的老闆會被判刑嗎？
答：若企業違反個資法而導致顧客損失時，企業主必須面對最高2年以下的有期徒刑。若老闆為了營利而違反個資法時，刑期還會加重到最高5年以下有期徒刑。
問題30. 經紀業者使用購買名單自大樓管理員或從管理委員會私下取得名單是否觸法？
答：是的，凡是當事人合法公開，或者是其他合法管道公開的資料，我經紀業者就能蒐集利用，對於私下非正式管道取得個人資料在未經當事人書面同意而擅自使用，風險 性將相當高，一但當事人發現而認受有損害時，得向法院請求賠償，賠償金額不易計算時得以每人每一件可求償500～20,000元，最高2億元賠償。涉及利 益超過2億時，就按實際利益計算，不可不慎。
問題31. 我是經營多年知名品牌經紀業者，我手上現有個人資料是否需要遵守個資法？
答：企業在個資法施行前蒐集的個人資料庫，若非由當事人提供，就必須在個資法實施後1年內告知當事人，讓對方知道企業擁有他的個人資料。告知後才能繼續利用他的個人資料，故我不動產經紀業如有未經當事人書面同意而蒐集建立個人資料庫應於個資法實施『1年內』告知當事人。

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淡海新市鎮第二期已開始逐步熱身

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】營建署表示，「淡海新市鎮第二期發展區第一開發區開發工程」刻依政策指示積極辦理中，該案開發範圍：東側北段以登輝大道為界，東側南段為鄰登輝大道之沿線土地、南側以已開發區為界，並納入尚未開發之水碓尾地區、西側以台灣海峽、北側以九號橋為界，為先行區段徵收地區，總面積約655公頃。

營建署指出，該案服務內容包括可行性評估之諮詢及審查、規劃之諮詢及審查、設計之諮詢及審查、招標、決標之諮詢及審查、施工督導與履約管理之諮詢及審查等，配合區段徵收作業之時程，至實質公共工程施工完成。

由於開發期程較長，為解決分案工程施工界面，維持施工品質並縮短開發時程，故已委託具經驗之專案管理廠商，於開發期間提供完整之諮詢與服務，期開發過程順利。全案將於行政院審核「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」正式核定後全面展開工作。

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內政部：房仲不得洩漏客戶實價登錄交易資訊

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】不動產實際資訊申報登錄制度自2012年8月1日施行以來，截至9月19日為止，買賣案件申報數為35,398件，預售屋案件為10件，租賃案件為3,057件，共計申報件數為38,465件。內政部再一次強調，各縣市仲介業公會及其全國聯合會應積極推動自律管理，並廣為宣導同業配合政府的實價登錄制度，並不得擅自對外界提供客戶購置房地產的相關資訊，以免觸法，如發現同業有違法之情事，應主動提供事證送由所在地縣市政府查處。

內政部指出，平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例三法有關實價登錄條文，均有登錄資料涉及個人資料部分不對外提供，且對於成交案件門牌亦將以區段化方式提供查詢之規定，民眾無須擔心個人資料外洩。

同時不動產仲介業應切實遵守不動產經紀業管理條例及仲介業倫理規範相關規定，不得無故洩漏客戶購置房地產價格等相關資訊，違反者將由直轄市或縣（市）政府依規定予以開罰，經紀業最重可開罰30萬元罰鍰，經紀人員得予申誡處分，仲介經紀業不可心存僥倖，影響市場交易秩序。

內政部依據不動產仲介經紀業倫理規範第6條規定「經紀業應尊重同業之智慧財產與營業秘密，維護交易市場紀律，共同塑造良好經營環境。」仲介經紀業違反該倫理規範者，依不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款規定，可處經紀業6萬元以上30萬元以下罰鍰。

又依該條例第25條規定，經紀人員因業務知悉或持有他人（客戶）之秘密，不得無故洩漏，經紀人員違反者，可予申誡處分。因此，仲介經紀業經所在地直轄市或縣（市）政府查證如有洩漏客戶購置房地產價格等相關資訊，將可依上述規定分別對經紀業或經紀人員予以處罰。

對於已登錄之不動產實際資訊資料，內政部表示，因需抽查核對，去除顯著異於市場正常交易價格或有特殊因素之案件後，預計10月間以區段化、去識別化方式將相關成交資料對外提供查詢。內政部也將密切觀察實價登錄實施情形，同時督請各直轄市或縣（市）政府對於仲介經紀業者洩漏客戶隱私或交易資訊的違法情事予以嚴懲。

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合建都更反悔，解約恐被罰

【張琬聆╱新北報導】新北市新店區民眾小婷向《蘋果》爆料，與建商合建都更，進入都更概要階段時，發現規劃內容與預期不同，因此要求解約，但因合約未明定規劃細節，建商反以地主違約罰款相逼。專家表示，除非權益確實與合約內容不同，否則因解約而受罰沒好處，建議雙方多溝通。

小婷表示，國礎建設去年11月承諾，都更後室內使用面積會與現況相同，且增一車位，但未寫在同意書中；現卻發現建商規劃權狀35坪的房型中，扣除公設僅約22坪，比現居的25坪還小，所以想撤銷同意書，小婷氣憤表示：「建商簽約時描述情境多美好，現在要求解約卻直接翻臉，還威脅『要讓你沒房子住！』」
國礎建設回應，當初合約內容是按比例分配坪數，絕對符合行情，且地主也是滿意條件才簽名，「如不滿意幹嘛簽？」

向政府爭取撤回

後來因都更基地擴大，獲得更高的容積獎勵，原地主想額外分到新地主的土地獎勵，才後悔想解約。公司仍協調中，「同意戶目前已逾9成，若因此而無法進行，對雙方都是非常遺憾的！」
東亞建經副總經理唐惠群認為，地主與建商簽訂「合建同意書」，一旦簽訂即具法律效益，有異議只能交由司法，「畢竟都是地主自己的選擇，隨便說撤銷就撤銷，那還得了。」
但建商欲行都更，須交給政府概要與計劃書，民眾須另簽「都市更新概要同意書」、「都市更新計劃同意書」，建議民眾可從政府單位爭取，撤回同意書。目前都更條款規定，只要在公開展覽、公聽會前都可撤回同意書。

建商進行都市更新流程

1.劃定都市更新單元
2.都市更新事業概要計劃
3.都市更新事業計劃
4.舉辦公開展覽、公聽會（不同意參加 都更者，須在此之前提出權利受損之具體事證，要求撤銷同意書）
5.權利變換
6.申請建照
資料來源：《蘋果》採訪整理

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奢侈稅上膛房仲萬人陣亡

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕過去號稱年薪百萬、甚至千萬元的房仲業，因奢侈稅實施後，房市交易量嚴重萎縮，加上同業惡性競爭，正面臨有史以來最嚴峻寒冬。房仲公會全聯會理事長李同榮指出，奢侈稅實施一年兩個月，房仲從業人員已陣亡約一萬人、失業率超過十五％，慘況超過金融海嘯時期。

房仲公會全聯會表示，雙北市房仲是奢侈稅後的重災區，交易量平均衰退三成，新北市最慘時更萎縮五成，但房價根本沒有下跌。目前全國平均每月每店成交戶數僅○．二戶，等於五個人一個月才成交一戶；相較奢侈稅未實施前，全國平均每月每店成交○．三五戶，衰退幅度超過四成。

估年底前全台關店500家

根據房仲公會全聯會調查，一般狀況下，房仲從業人員每年平均以五％幅度增加，房仲店數以五十家增減。金融海嘯時期，房仲從業人員陣亡不到十％，失業人口約七、八千人，關店數不到百家；反觀奢侈稅政策祭出，房仲業交易量萎縮，關店、頂讓店數不斷增加，目前全國房仲約五九九七家，預估年底雙北市關店數將超過兩百家，全台預估關店五百家，加上約萬名房仲失業，關店、失業規模都超過金融海嘯時期。

平均月薪下滑超過16％

李同榮指出，房仲最風光的時期應是二○○五到二○○八年上半年，百萬年薪的業者比比皆是，一年賺到二、三百萬元不是難事。

根據全聯會統計，全台平均有近十萬名房仲從業人員，房市大多頭時，房仲加計底薪和獎金的平均月薪約五．二五萬元，北部房仲月薪較高約六．五萬元，南部房仲四萬元。但奢侈稅實施後，全國房仲平均月薪約四．四萬元，北部房仲平均月薪約五萬元，南部約三．八萬元，全國房仲月薪平均下滑幅度超過十六％。

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區段徵收與市地重劃誰分得多?

區段徵收與市地重劃都是都市發展的工具之一
有民眾認為參加…………
市地重劃分回的土地比較多?     區段徵收分回的土地比較少?
其實這兩者，土地的分配概念完全不一樣
1. 市地重劃是扣除抵費地，抵費的就是抵重劃費用，折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限)，是以共同開發的概念，用土地去支付開發費用，市地重劃所有的地主領回的土地，原則上最少是總面積的55％。除非開發區內私有土地所有權人與私有土地總面積達半數以上同意。注意一下，很多人以為我的土地是100坪，參加重劃是分回土地55坪，這概念是錯的，分回土地是依各宗土地地價數額比例分配的，換句話說，是把100坪的土地先計算地價，再依各所有權人地價的高低去分配，所以很可能是高或低於55坪。

2. 區段徵收是國家把某一區的土地全部拿走，重新整理開發，但開發利益土地原所有權人卻不能同享，這很不公平，所以就給原土地所有權人一個機會，讓他們可以申請抵價地，抵付所有權人應該拿的徵收補償地價，抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五。換句話說，所有的地主領回的土地，原則上最少是總面積的40％。

至於各土地所有權人的分配比例，還是一樣依照地價的高低去分配。不過若是選擇分錢的話，通常區段徵收作價都很低，因為還沒開發完成，是用開發前的土地價格計算，所以很少人會選擇領錢，除非可分配的面積太小，例如，地主計算下來可分15坪土地，可是開發後可分得土地最小單位是30坪，地主可以去找別人一合併申請，登記下來就是持分土地，如果在期限內沒找到人合併，就只好領錢走人。

3. 區段徵收地主領回土地不按原位置分配，而是統籌抽籤決定，因此政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃地主領回土地按原位次分配，因此重劃後政府所剩留之抵費地零散，無法大規模使用。

4. 區段徵收之舉辦主體限於政府機關。市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃。

5. 區段徵收免徵土地增值稅，市地重劃不課徵土地增值稅。以上兩者有差，假設農地原來價格是500元，區段徵收後分到土地的地價是30,000元，出售時地價是50,000元，那就是以5萬減3萬去計算漲價總數額，來計算土地增值稅，而市地重劃是以5萬減500元去計算漲價總數額，來計算土地增值稅，所以兩者在土地增值稅的核課來說，應該是區段徵收比較好，順帶一提兩者開發方式，在開發完成後發回土地，第一次移轉都可以減徵40%(打六折)的土地增值稅。

6. 重劃與徵收的強制力也不太一樣，市地重劃還有反抗的餘地(在公告期間內，重劃地區私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數者，表示反對時，主管機關應予調處，並參酌反對理由，修訂市地重劃計畫書，重行報請核定，並依其核定結果公告實施。)以上條文要看仔細，沒有”私有”兩個字，若重劃區內公有土地很多，可能過不了關，但也聊勝於無，而區段徵收沒有反抗條款，記住：徵收=強制收購人民土地。

民眾雖在乎領回多少，卻忽略稅賦與其他的條件，民國86年我在中平里當鄰長，里長是大地主，聊到他們家2000坪大公園未徵收這件事，他很清楚告訴我，他寧願被徵收，公告現值頗高，加成後的地價也不比市價差多少，最重要的是不用繳土地增值稅，在抗爭的時候，可能也要去思考『能領回多少』這樣的問題。

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我看土地法 (一)

第一條 本法所稱土地，謂水陸及天然富源。

土地法的第一條條文就這麼簡單扼要，但我們還是看不懂

土地當然就是陸地啊? 那水是甚麼東西? 天然富源又是啥?

水，是指江、洋、河、湖、泊，所有形容地形的中國字，旁邊有三點水的都是

陸，是指陸地

天然富源，是指地表上與地表下的資源，如風力、日照、礦產

所以土地法的土地是指 水+陸+天然富源

但是這三者有何相同之處? 地球不過是陸地與海洋，天然富源又有甚麼關聯?

這三者的共通點是，人類無法創造，但都很需要的東西，如果落入少數人的手中，那會造成社會的不安、不公，想想，我們大家若是迷路於沙漠之中，我們已經3天沒有喝水了，有一個人剛好袋子裡還有一瓶礦泉水，你想他會賣多少錢?

或者，你願意支付多少代價向他買那瓶水?

我想代價會很高吧? 因為我們極度需要，但是又沒辦法生產，同理這些上帝給予的資源(陸地、海洋、礦產)，若只有少數人持有，我想他會變成世界上的有錢人，生產石油的阿拉伯國家就是因為這原因而變得富有，這種現象，依經濟學的說法稱作「天然供給彈性為零」，有興趣的人，可以Google一下，了解它的含意。

最近，某家公司推出新手機，消費者趨之若鶩排隊購買，這種現象是不可能一直發生的，因為手機只是生產速度較緩，消費者只是暫時買不到，生產線慢慢地生產出大量的手機，那排隊購買的現象就會不見了，此為手機市場也有許多競爭廠商，不一定需要只買這家廠商的手機，還有最重要的一點，手機並不是生。活。所。必。需。

但是，土地是生活所必須的，我們吃的糧食，就是需要靠土地來生產，縱使現代科技進步，有些生產不需要土壤的養分，例如水耕蔬菜，但它還是必須有一個「空間」來裝載這些設備。

所以土地的分配與利用是很重要的一個社會課題，土地分配不均，常常會引起社會的動亂與國家之間的戰爭，在民國之前，有個行業叫做「員外」，員外的工作是甚麼? 就是收租，以今天的話來稱呼就是包租公，他靠土地向佃農收租維生，行情是50%的租金，就是佃農生產100金的作物，員外地主要收取50斤的收成，作為租金，那員外的土地是怎麼來的?主要是靠世代相襲，因為員外的父親是老員外，員外的土地是老員外傳給他的，而員外的小孩是小員外，將來也會是新地主。

問題是這樣公平嗎? 從宿命論來說，或許沒有公平的問題，誰叫你不投胎生在富貴人家之中，但是，我們來思考一個問題，土地是誰的，或者土地的漲幅是誰的功勞?

在遠古漁獵時代，沒有太明顯的土地所有權的概念，因為那時候人少，資源多，想吃東西的人，就去捕魚、打獵沒有人會干涉，人類演化慢慢的進步到畜牧與農耕時代，對於土地就有先佔先贏的概念，先佔據者擁有土地，因為畜牧與農耕都必須要有明確的範圍，才能保障自己的財產，隨著人口越來越多，土地的糾紛也越來越多，引起一些村落間的戰爭，那時候是勝者為王、敗者為寇的時代，全世界都一樣，往往擁有武力者，擁有絕大部分的資源。現在也是一樣，為了土地的資源，全世界都在爭奪，例如最近的釣魚台領土爭議的問題。

而在一個國家中，為了使人民和諧，就必須訂立土地分配的制度，土地應該是上天給予的禮物，是屬於全國人民的，土地的漲幅，是因為我們對土地資源需求增加的關係，在以前的農業社會中，土地本身並沒有價值，它的價值來自於作物的價值，我們需要土地，是一種「引申的需求」，土地的漲幅是因為糧價的漲幅，而糧價的漲幅是因為社會的需要，所以「糧價是因、地價是果」，就像台北市高地價，是因為附近的商業活動所致，而不是因為地價高引來商業活動，而因為人口增加，對於糧食的需求增加，但是糧食的生產，又局限於土地的面積，但土地的面積是有限的，有很多人需要，但商品有限，那怎麼辦? 兩種方式解決，一是排隊，另一種方式是提高售價，讓價高者得，先撇開排隊的想法，價高者得的結果，使糧價升高，而土地的價格也就升高，所以土地漲價，應該是全體社會的功勞，而非地主本身的努力。

地主，在睡夢中，而變得富有。聽起來非常離譜，但若不加以管制就是會有這種現象，那要如何管制? 共產主義主張土地收歸國有，就是排隊的概念，佃農把地主打倒，把土地收歸全民所有，實現土地的正義平等，大家平起平坐，食衣住行一律平等，排隊領糧票、通行證、居住證，似乎非常公平，可是這樣的結果，會產生一些後遺症，也會使的生產的效率降低，後面我們再來談談，「所有權」如何影響生產效率的問題。 (待續)

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