《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

人的心...可以想到的一切，它都可以被實現的

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每個人都有自己想要的目標和方向，內心都有些希望成真的想法

所以自己以一個圖像來做為達到的目標，所有的想法都將實現

為了成就自己的希望和目標，行動是很重要

每個人都希望自己在多久之後能夠退休，能夠美夢成真

所以你可以想像你成功的方向

行動和想像是必需且重要，就如同一個阿拉丁神燈一樣

必須要給他明確的目標和命令

所以給自己一個目標

為自己的未來加油吧!!!

不管什麼樣的目標，唯有希望才有方向

每個人的希望都不一樣，你希望上面的哪一項呢??

這目標和希望由你自己所訂定!!!

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吸引力法則

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論道路用地之價值(上)

一、前言：

　道路用地在現實生活中比比皆是，其價值認定也眾說紛紜，各有其理。特別是「地方法院民事執行處選任鑑定人作業參考要點」中，針對「鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者，應陳明理由」時，造成往往估價人員為省去說明理由，將道路用地價格或有以徵收價格，或有以公告現值作為估價價格，致不易拍定。或者進行道路用地買賣評估、抑或會計三十五號公報對於道路用地價值認定時，委託方各對價值之認定，也有諸多看法。本文之目的僅究筆者估價經驗中，所能形成前揭道路之價值，就教於各位讀者，也希望能釐清一些道路用地之價格。

二、道路之型態：

　道路用地，其外顯型態有可能是公設道路或計畫道路，究其法定用途，則可細分為公用設施之道路用地、計劃道路(公設保留用地)、既成道路及私設道路四種：

（一）公設道路：
　 所謂公設道路為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示，且屬政府或地方自治團體所有，併已開闢為道路，供公眾使用。此一部分在都市計畫圖及地籍圖均會標示。

（二）計劃道路：
　 所謂計劃道路，為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示，但實際上尚未徵收開闢者；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。而在道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開闢道路大都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，如宜蘭市女中路或部分中山路部份，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。計劃道路在都市計畫圖及地籍圖均會標示。

（三）既成道路：
　所謂既成道路，係指具有公用地役權的私有土地，即私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。大多為2米至6米之巷道，而公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。另依大法官會議釋字第400號解釋，既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。既成道路在都市計畫圖會標示，在地籍圖則不會標示。

（四）既成道路：
　所謂私設道路，係指供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

有關道路之價格認定，其不動產價值除公設道路大多以公告現值做為公有土地資產認定之標準外，其餘三種價格認定，則以估價目的而有所不同。

問題之一：一氧化碳中毒是「凶宅」嗎？

【問題1】：如果前房屋內有人因一氧化碳中毒身亡，算不算符合「凶宅」認定之定義？

目前，許多房屋仲介公司在販售房屋時，都會特別告知欲買房子的民眾所中意房子是否曾經發生命案，如果事先隱匿不報，買受人事後可以積極主張自己的權益，並且解除買賣契約（例如：90年度第4930號判決）。

但是，「凶宅」認定之定義為何？有法院法官在判決中引述內政部所訂凶宅定義，係指「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，因此若為一氧化碳中毒的意外身亡案件，不屬於凶宅類型。

同時認為，房地也不因曾發生有人意外死亡即對其經濟上之價值、功能上之效用有所減損，則後手屋主所主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保，而撤銷意思表示或解除契約回復原狀之請求均無理由，判決後手屋主敗訴。

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問題之二：上吊送醫才斷氣是「凶宅」嗎？

【問題2】：上吊送醫才斷氣 不算凶宅

OO縣某新屋主8月以230萬元購買一戶OO市的公寓，8月底她搬進剛買的公寓之後，經鄰居告知92年11月間曾有一名房客在屋內上吊自殺，她才驚覺買到凶宅，於是新屋主控告前屋主隱瞞凶宅的事實，涉及刑事詐欺。前屋主則辯稱：上吊者送醫5天後才斷氣，該屋不是凶宅。

士林地檢署偵辦後認為前屋主不構成刑事上詐欺罪，其不起訴處分書指出，是否屬於凶宅，兩名屋主的主觀看法不同，前屋主沒有蓄意隱瞞不構成詐欺，但房屋確有瑕疵，屬於民事糾紛，屋主要求前屋主減少價金或解除買賣契約。

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問題之三：服藥過量猝死也是「凶宅」嗎？

【問題3】：前屋主因病猝死 不算凶宅

宋女93年11月透過房屋仲介花180萬元購買一民宅，並花100萬餘元裝潢房屋，準備搬入時，鄰居告知91年底前住戶疑似在該屋自殺，她認為，就算不是自殺而是服藥過量意外死亡，也屬於俗稱的凶宅，前屋主及房屋仲介公司未告訴她，顯有過失，要負賠償責任。

法官卻認為，內政部公布及消保會認定的房屋買賣約定書，記載「曾發生兇殺或自殺致死事件（即凶宅）時，買方得取消本出價意願。」即凶宅並不包含意外死亡在內。

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問題之四：隱瞞房客上吊，會成立刑事詐欺嗎？  

【問題4】：一名女子買了OO縣OO市一棟公寓，遷入後才發現前屋主李女隱瞞曾有人在裡面上吊的事實。請問：賣屋時隱瞞曾有房客上吊，是不是構成刑法上詐欺罪？

94年間，一名女子以230萬元購買OO縣OO市OO路OO段OO處OO樓公寓。搬入後鄰居告訴她，92年間曾有一名房客在屋內上吊自殺。她因購屋時曾多次詢問前屋主李女，前屋主都說非凶宅，還簽字蓋章掛保證，她才氣得報警控前屋主詐欺。

李女向檢方表示，出售房屋時確將房屋現況填寫成「未發生過非自然身故之情事」，因為她認為該名房客雖然在屋內上吊，卻是在送醫5天後才過世，房客是死在醫院不是屋內，她的房屋不算凶宅。 

負責雙方買賣的仲介公司楊姓職員作證，買方特別重視凶宅問題，簽訂契約時他請雙方在「是否發生過非自然身故之情事」欄簽名，當時李女仍稱房子沒發生過任何事情。法院審理後，則認定李女構成刑法上詐欺罪。

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問題之五：甚麼才叫做「凶宅」？？

問：如果前房屋內有人因一氧化碳中毒身亡，算不算「凶宅」？

問：上吊送醫才斷氣，算不算凶宅？

問：前屋主因病猝死，算不算凶宅？

問：被害人陳屍在地下停車場（格），或者樓梯間算不算凶宅？

2005年以來台灣房市交易熱絡，糾紛也增加，根據消基會統計，2005年民眾向消基會提出的申訴案中，購屋糾紛再度竄升至第一。然根據筆者目前業務上處理有關房屋買賣糾紛類型裡，在最近2年中有關「凶宅」儼然後來居上成為購屋糾紛中最常見的緣由之一，進而衍生出一連串的簽約不成請求退訂、退屋還款等法律糾紛，職是，凶宅問題值得仲介業者與投資房地產買賣的社會大眾留意！以下，請您與筆者一起瀏覽常見的凶宅類型，並為您剖析相關問題。

一、甚麼叫作「凶宅」？「凶宅」如何認定？

按照目前房屋買賣與仲介實務上來講，仲介公司會在請屋主簽訂不動產專屬委託契約書時，一起請屋主填具（勾選）一份「不動產現況說明書」，其中一項即記載（勾選）「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，換言之，目前俗稱之「凶宅」可以歸納為三種態樣，曾發生過刑事兇殺案件，自殺致死案件，及意外死亡等3種情形。

前2種曾發生過兇殺，或自殺致死案件態樣應屬所謂的凶宅，買賣、仲介，主管機關、及法院實務上的認定應該都有相同的共識，並無爭議。但是第3種意外死亡的情形，例如：因病猝死，一氧化碳中毒，服藥過量導致意外死亡的情形，是否屬於俗稱之「凶宅」則有爭議。

不過，筆者認為這樣粗糙的形式判定是否屬於「凶宅」，頗有疑問，應該還是要回歸是否善盡注意或告知義務為斷。此另有法院判決[3]認為：「（前略）又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準。」值得參考。

二、購屋前如何調查所買的房子是否為「凶宅」？

至於如何避免買到俗稱的凶宅，其實有許多管道可供查詢，購屋者只要稍加查證，應可查出實況。根據房屋仲介的行規，在仲介房屋買賣時，仲介會要求賣家填寫房屋現況說明書，就「是否曾發生非自然身故的情事？（如凶殺、自殺、他殺、特殊身故等）」要賣家勾選；也就是說，符合以上事故，就是俗稱「凶宅」。另外，建議上可以進一步詢問附近鄰居、社區管委會、里長辦公室，甚至，當地消防隊的救護紀錄，網路上也有人架設凶宅網，供民眾查詢。

另外一個問題就是如果萬一不幸買到「凶宅」的話，參酌上開幾個案例，法院一般見解認為，凶宅雖然屋況沒有受損，但會讓人心理產生嫌惡感，影響購買意願，造成房價減損，因此都會構成所謂的損害賠償或可以請求減少價金，甚至嚴重的話可以請求解約。

【註：本文內容僅屬連世昌作者個人見解，相關案件仍須視個案情形判斷，不作為法院或其他單位認定之絕對答案！】http://tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian/article?mid=66&prev=-1&next=55

精確來說，「凶宅」一詞並非是法律用語，而只是不動產交易實務上通稱的用語，因此，筆者多會以括弧方式特別註明，以示區別。

例如：有法院判決認為一氧化碳中毒的意外身亡案件，不屬於凶宅類型。臺灣高等法院94年度上易字第249號民事判決。

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善用設籍技巧節省地價稅

基隆市稅捐處表示每年11月是繳納地價稅的季節，而地價稅是以8月31日當日土地登記簿上的土地所有權人為納稅義務人，不論實際持有土地時間長短，都是全年地價稅的納稅義務人，地價稅如同所得稅一樣，也是採累進稅率課徵，基本稅率為千分之十，最高為千分之五十五。但自用住宅用地優惠稅率只有千分之二，符合條件者，可使地價稅稅負減少四倍以上。

地價稅自用住宅用地優惠稅率的適用條件包括:
1.都市土地限 三公畝 （約90．75坪）; 非都市地區限七公畝（約211.75坪）。
2.土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地辨妥戶籍登記。
3.無出租或供營業使用。
4.地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
5.土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養直系親屬適用優惠稅率課徵者以一處為限。

符合前述條件者，只要在9月22日前填寫申請書、檢具戶口名簿影本、房屋所有權狀影本向稽徵機關提出申請，全年的地價稅就可按千分之二優惠稅率課徵。
雖然有一處為限的規定，當擁有兩處以上自用住宅用地時，如果提供成年的直系親屬分別設籍，如父母、祖父母、已成年子女、岳父母等人，您還是可擁有二處以上的自用住宅。

舉例來說，甲君有成年子女乙君，且有A、B兩間房屋，在符合上述適用條件下，甲君可以設籍在A屋，成年子女乙設籍在B屋，這樣就可以同時享有二處以上的自用住宅用地。

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公共設施用地主要目的在增進市民活動之便利及確保良好的都市生活環境。

■ 公共設施用地之種類可分為：

1.  道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港 埠用地。

2.  學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

3.  上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

4.  都市計畫法規定之其他公共設施用地。

■ 何謂公共設施保留地？

所謂公共設施保留地本來是政府該徵收，而未被政府依法徵收之私有公共設施用地，簡單的說就是都市計畫規劃將來要做為道路、港埠、綠地、學校、社教機關及市場用地等機關預定用地，日後由政府徵收開發使用。

捐地換容積收購路地建商最愛

北市房價高漲一地難求，若取得建地後善用政府容積移轉獎勵法規,在台北市如果能以公告現值購得道路用地，最大的好處就是「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」，必能增加獲利空間。

由於北縣政府允許建商或公司行號，捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時，可享受最高五○％的容積移轉獎勵，讓北縣建商推案獲利成長超乎預期,讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。

捐贈公共設施用地可換容積嗎?

依內政部規定可以，但由各地政府視情況自行決定，目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定，由於部分縣市允許建商或公司行號，捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時，可享受最高五○％的容積移轉獎勵，讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。