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政策專區-捷運白皮書

      臺北都會區捷運系統建設迄今已歷經十幾個年頭，集合了許多國內、外在規劃、設計、施工、營運等領域的專業人才，投入捷運建設行列，這段時間在歷任市長、局長的領導及各相關單位的協助之下，目前已有初步成果，路網建設已完成69.1公里，目前平常日每日載運量已達百萬人旅次，其服務品質普獲各界好評，因而各地區民眾皆要求捷運能延伸服務，且以臺北都會區整體旅次需求與形態來看，捷運建設還有相當努力成長的空間，在民眾期盼、市長及局長的要求之下，捷運工程局全體上下將更加努力，擬訂未來工作目標與策略，為達成捷運願景：「為臺北都會區持續打造出世界一流的都會捷運系統」而貢獻心力。

      台北捷運局為了讓全民能夠看到進度和全民能夠有督導和監工的權益，特別設置了一些網頁讓全民都能夠觀察有關捷運建設的相關進度，以達到全民督導的作用。

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道路用地-容積移轉 》

「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」草案提報都委會審議 

花錢買道路用地 ( 容積 ) 北市通過回饋辦法

      臺北市政府完成「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」案之檢討修正，送請臺北市都市計畫委員會審議，通過後即可公告實施。

      臺北市政府前依「都市計畫容積移轉實施辦法」規定擬訂之「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」於95年9月25日公告實施，惟自審查許可條件公告實施至今，因辦理容積移轉需進行產權整合、需時甚久，且民眾反應部分條件門檻較高，尚無完成公共設施保留地容積移轉程序案件。

      考量目前臺北市政府取得公共設施保留地辦法中，因編列預算徵收及中央補助「採購私有既成道路土地」財源有限、以及公私有土地交換須有適當之公有閒置土地供申請交換，故土地所有權人多期待透過容積移轉方式，以紓解公共設施保留地取得問題。

      在兼顧都市發展需要及維護地主權益之情形下，經臺北市政府都市發展局邀集各單位及專家學者召開會議討論，建議朝調整送出基地及接受基地之條件，包括送出基地取消未開闢公園綠地廣場之部分條件限制、有條件放寬送出基地對象至已開闢未徵收之寬度15公尺以上計畫道路（需持有年限達5年以上）、新增具有防救災需求之未開闢計畫道路；接受基地部分放寬可接受容積之區位由大眾捷運場站車站出入口原半徑300公尺調整為500公尺。   

     台北市政府市政會議審議通過「台北市建築基地開發許可回饋辦法」，凡建築基地達 二千平方公尺 者，將依基地都市計畫周邊道路、公共設施環境、是否申請其他獎勵、原基準容積率高低及開發人回饋設施的種類及規模等進行評分，最高給予原基準容積百分之三十的容積獎勵。

     除了明定獎勵的計算公式外，開發人取得優惠容積率所增加的收益，在扣除營建及管銷成本的淨利後，應提供市政府百分之七十的回饋，回饋得以樓地板面積或代金為之。在市政會議審議通過後，全案送行政院備查後即發布施行。

     據市府官員透露，這項依「台北市土地使用分區管制規則」第八十條之二規定訂定的容積獎勵回饋辦法，主要是應市議會要求，在市府取消住宅區提供公共空間容積獎勵規定，以及擬進一步分區取消台北市的停獎後，另外提供一項容積獎勵措施。由於業者只需回饋百分之七十以下，就可取得百分之百的獎勵容積實得，有官員私下稱，這是「花錢買容積」條款，至於市府在取得回饋後，則可用於補足公共設施的不足。

      發展局表示，依該辦法規定，市府取得的樓地板或代金回饋，僅限用於公有出租住宅、公共服務空間、社會福利文化設施及都市建設等，而回饋設施的種類及規 模，又關係到獎勵容積的額度（最高百分之六），為使申請單位有所依循，市府將在每年定期公告上述回饋公共設施的需求類型及規模。

     發展局表示，適用該辦法的申請案，將由台北市都市設計審議委員會負責審議，申請案在依評定基準表進行評分後（四項指標，最高評分八分，可取得獎勵容積最 高百分之二十四），委員會得視開發人回饋設施的種類及規模，再酌予增減容積額度，但最高不得超過原基準容積的百分之三十，而同一建築基地，包括本辦法及依 其他規定申請的各項容積獎勵，總計以原基準容積的百分之五十為上限。

     至於申請獎勵的開發人，應於領得建造執照前，與市府簽訂開發協議書，並於領得使用執照三個月內完成回饋事項；建築執照則需註明回饋設施的用途及項目。 

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自地自建的步驟

建築設計--請領建築執照--營建工程(建築師監造)--請領使用執照--室內裝修--完工搞定

建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計 :

1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫....
2.業主需求探討--空間需求、預算評估
3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(建蔽率、容積率)、建築管理相關法規
4.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通
5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備)，複委託水電、結構技師，
6.繪製建築執照圖、發包圖
7.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備
營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂，單價各不同)各縣市略有出入，並因結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。
一般粗抓透天厝，每坪約4萬~6萬。
8.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。

建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理

1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)
2.建造執照申請
書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
3.建築執照審查
審查單位--各縣市政府建築管理課
協審單位--各縣市建築師公會
繳交規費--依各縣政府規定
4.審查通過後，領得建造執照
5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
6.四大管線審查通過，申報開工

營建工程階段--發包給合格營造廠施工，建築師監造

1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦，或親友推薦)，建議參觀各家營造廠完工案例，確認施工品質優良者。
2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價
3.議價(討價還價)後營造廠得標，並要求其按圖施工
4.施工期間建築師按圖監造
5.施工期間配合建管單位勘驗
6.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理
--一般以三個月為基準，每層樓二個月
3+3x2=9，一般都可以提前完工。
7.完工驗收(同時請領使用執照)
8.缺失改善，複驗通過後工程完工。

請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理

1.繪製竣工圖
2.備齊書圖文件
3.審查單位--各縣市使用管理課
4.審查通過後，領得使用執照
5.申請水電、門牌保存登記
6.建築物可合法使用

室內裝修階段--可併建築設計一同委託建築師事務所設計，或另委託室內裝修公司設計施工
程序略同建築、營造流程，室內裝修審查一般都不送(因為很麻煩，材料利用受限)
1.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........，製作預算書
2.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價(可委託室內裝修公司施工或另外發包)
3.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工
4.完工驗收，缺失改善，複驗通過後完工
5.家具、傢飾、電器選購
6.準備搬家，一切搞定

一般費用
1.建築設計(一般重點監造，不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打折，大多抓6%)
以80坪計--5000x80x3.3x0.06=80,000
2.建築規費--幾千元
3.營造費用--80x4.5萬/坪=360萬
4.其他規費--代書費、規費......
5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2000~10000元/坪)，若建築設計即考慮室內設計，費用可省很多
80x2000=160,000
6.室內裝修費--依室內設計內容，新成屋1~5萬不定
80x2萬/坪=160萬

合計約400(不含室內設計，含家具)~600萬(裝潢的美美的)~800萬(精緻的民宿，可上雜誌.......)

道路用地‧公共設施保留地‧私設道路‧容積移轉‧計畫道路‧道路用地

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容積移轉-桃園新聞 》容積移轉，創造了雙贏辦法

〔記者陳文正桃園報導〕桃園縣政府去年受理「容積移轉」申請，一年來就因此獲地主捐贈價值約廿五億元的土地，其中絕大部分都是屬於道路用地。

被劃設為公共設施的土地，由於政府無力徵收，地主也不能開發，反使得土地成了死地。另，許多既成道路政府同樣無力徵收，地主只能看著自己土地變成道路，土地給公眾用，自己又沒獲一毛錢。

為解決前述問題，中央在民國八十八年就公告都市計畫容積移轉實施辦法，桃園縣政府去年起受理申請。

所謂容積移轉，就是地主捐出公設用地後，他在另一地的建案的容積可因此提高，不過先決條件是捐地和建案要在同一都計區內，同時增加的容積要依公告現值來換算價值，但最多不能超出三層樓。舉例說，有一地主捐出道路用地後，他有一棟建築容積率本來只可蓋到十層樓，但在容積移轉後，他的建築可蓋到十三層樓。

目前在南崁新市鎮、八德、中壢等都市計畫區內容積移轉相當受建商歡迎。

土地需求激增 桃科計畫擴大

外界預估，明年520過後，國內政策及國際經濟環境可能發生變動，又以土地需求激增最明顯，事實也是如此，日本知名物流業者已經急著到青埔特定區租地設點，縣府有意擴大桃園科技工業園區。

縣府地政局長康秋桂也證實，274.24公頃的桃園科技工業園區，公告出售土地140.12公頃，扣除海淡廠及商業服務用地等土地，剩下大概在明年4月完成配售，下一步朝「桃科擴大計畫」規畫，實際開發面積與方位還在商議。

大面積土地 航空城是主力

提出「桃科擴大」構想，意味著桃科土地根本不夠用，不過依照正常程序，從辦理變更到完成徵收開發取得，少說也要8至10年，基於商機可能稍縱即逝，要有配套措施。

康秋桂建議，台商如果需要大面積土地，目前已開發完成的工業區，部分廠商土地是閒置，無論買或租，可以先透過工策會及工商局先掌握資訊，另外，已報編但未開發的工業區，好比龍潭烏樹林、楊梅幼獅、新屋永安、蘆竹海湖等，可以先解決廠商用地的燃眉之急。

她也不諱言，目前縣府力促航空城6150公頃，會是大面積土地的主力需求，只是按法令程序會較慢，因此建議先找出上位指導計畫，以此為核心研究哪些容許範圍，再採取開發許可制，讓個案申請變更，從報編、變更、設廠等有詳細流程，再檢討流程，提升效率速度。

未來12案將開發757公頃

昨天縣府主管會報，地政局進行工作報告，估計未來桃縣會有12案，757.76公頃土地開發，副縣長黃敏恭仍認為效率還要更快，因為光日本知名物流公司，就看準明年政局改變，兩岸直航，開始搶著租地，縣府自己要有立竿見影的方法。

桃園機場特別條例 逾50立委連署

桃園縣政府最近積極推動「桃園國際機場特別條例」，除了縣籍立委已全部簽署外，不分藍綠立委已超過50人連署。

桃園縣長朱立倫昨天在主管會報中指出，縣府推動桃園機場特別條例並非是為地方政府爭取盈餘，而是從機場、國家的角度來看事情，希望未來機場發展與地方要能共存共榮。

工商發展局局長江俊霆針對「桃園國際機場特別條例」提出專案報告說，桃園國際機場的發展必須與周邊土地再利用做整體規畫，否則有邊緣化的危機。

他說，桃園國際機場特別條例是設置行政法人作為機場及周邊區域開發的營運主體。初步規畫航空城自由經貿園區以占地1223公頃的機場為中心，鄰近區域再畫設6150公頃土地，其中包括500公頃自由貿易港區、1800公頃機場專用區、490公頃經貿展覽園區、400公頃生活機能區、1000公頃濱海遊憩區、120公頃精緻農業發展帶及360公頃機場相容產業區等，成為整合國際商貿、會展、航太、物流、金融、育樂、遊憩等多功能的園區。

其中，縣府還要應用開發桃園科技園區經驗，在相容產業區內擴大開發桃園科技園區第2期，發展能源、材料基礎、汽車與汽車電子產業，與北區龜山的華亞科技園區生技與醫療保健、製藥等相互輝映；而且在機場特區中的地價稅、房屋稅、契稅都可以減免。

朱立倫表示，縣府推動的國際機場特別條例連署立委人數已超過50人；過去縣市政府爭取港縣合一，是在爭取地方權及經費，但推動航空城特別條例絕非為爭取地方政府的盈餘，而是考量機場、地方、國家整體發展，因為如果機場發展不理想，桃園縣就會向下沉淪。

容積移轉解套 經國國中校地官司皆大歡喜

〔記者陳文正／桃園報導〕桃園市經國國中校地返還官司案，桃園縣政府打輸後，積極和地主協調，終於有圓滿結局，副縣長黃敏恭說，地主願意以容積移轉方式處理土地，學校不但不必拆屋還地，縣府還倒賺近一億三千萬元當年土地徵收款，地主也可使用土地，這是一舉三得。

經國國中佔地約二點九公頃，民國七十九年底徵收，有地主在民國九十二年以沒有依徵收計畫「八十九年開工，九十二年六月完工」為由，向縣府申請返還當年的土地徵收款近一億三千萬餘元給縣府，且要收回他們約一公頃土地。

縣府估算，這筆一公頃土地若還給地主，學校不但沒操場也沒有進出大門，可能還要拆掉約四十間教室。另，若縣府再度向地主徵收這些用地，還要花五億餘元。

因此縣府不同意發還土地，地主也提起行政訴訟，台北高等行政法院及最高行政法院都判決縣府敗訴，地主在年中把當年徵收款全數退還縣府，要逼縣府把土地交還地主。

所幸在多方協調下，最近地主提出願意以容積移轉方式來解決問題。

黃敏恭指，透過容積移轉，地主要把校地全部捐贈縣府，連當年縣府徵收這些校地約一億三千萬元徵收補償款也都要還給縣府，這等於是縣府不必再出一毛錢，不但就擁有校地，還多賺了一億餘元。

縣府答應地主提議，近日將把校地登記原地主，再由地主依容積移轉法令捐贈縣府。

交通滿意度 民眾最不滿停車空間

〔記者陳文正／桃園報導〕桃園縣政府交通民調昨天出爐，整體施政滿意度比去年上升五％，但十三項交通政策中，有三項滿意度下降。

這項民調是縣府研發室委託顧問公司在九月下旬以電話抽樣調查，研發室指出，調查結果顯示，受訪縣民對整體交通狀況滿意度達七成五三，比去年進步四點七％。

十六個調查的交通施政項目中，以交通尖峰時段，交通警察指揮交通的措施有八成一受訪者最滿意，是滿意度最高的項目，且比去年增加一成四的滿意度，增幅也是最高。其次是主要幹道交通號誌連鎖及紅綠燈秒差調整情形，有七成四滿意，比去年也增加一成一。

滿意度最差的是停車空間的供給情形，只有三成一八，其次道路挖掘施工，路面修復的效率及品質，也只有三成八三受訪者滿意。

同時今年調查時的滿意度比去年還低的有路平專案、示範道路計畫、塞車路段改善情形。

至於最不滿意的交通施政，則是停車空間的供給，有六成二四的受訪者不滿意，其次是道路挖掘施工，路面修復的效率及品質，有四成六受訪者不滿意。

另外，受訪縣民認為最嚴重的交通問題是塞車問題、停車空間不足及路面坑洞多，同時應優先改善道路平坦度、改善停車空間、加強交通執法的取締。

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買賣區域：

各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：

各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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自住優惠稅率 不受一處限制

     台北市稅捐處表示，自用住宅用地之地價稅優惠稅率千分之二，如供成年直系親屬居住使用，則地價稅自用住宅用地並不受一處之限制，惟優惠稅率之土地面積，在都市用地不得超過三百平方公尺、非都市用地不得超過七百平方公尺。

     台北市稅捐處表示，自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。而土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用地價稅自用住宅用地稅率，依稅法規定以一處為限。惟如供成年直系親屬居住，其地價稅自用住宅用地則不受一處之限制。

     北市稅捐處表示，夫妻均有住宅用地時，如夫之戶籍所在地已申請核准地價稅按自用住宅用地優惠稅率課徵，另外，妻以其名義登記之另一處住宅用地，若係供已成年之直系親屬（如成年子女、祖父母、父母、岳父母等）設籍居住，且無出租或營業情形，其地價稅仍可適用自用住宅用地優惠稅率，不受以一處為限之規定。不過，北市稅捐處表示，適用自用住宅用地優惠稅率雖然不以一處為限，但處適用自用住宅用地的面積總和仍有上限規定，在都市土地面積以三百平方公尺（約九十坪），在非都市土地面積以七百平方公尺為限。

     北市稅捐處呼籲土地所有權人與其配偶，擁有二處以上住宅時，只要符合自用住宅條件，且土地所有權人及成年直系親屬各在該處辦竣戶籍登記，請儘速向所轄分處申請地價稅適用自用住宅用地優惠稅率，以避免自己的權益受損。

享土增稅優惠 宜先賣後買

【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】

     財政部研擬再限縮土地增值稅適用「一生一屋」自用住宅優惠稅率的條件，將規定本人、配偶和未成年子女名下只有一屋者，可重複享有一生一屋的低稅率節稅利益；多屋族將遭排除。

     財政部還研擬，未來申請「一生一屋」者，房屋面積不能超過都市三公畝（約九十坪）、非都市七公畝（約二百十坪），且房屋必須持有五年或十年以上。

     行政院已排定在八月底審查土地稅法修正草案，預計下會期送交立法院審議。未來個人出售自用住宅，現有的土增稅按百分之十稅率課稅的「一生一次」優惠不變；但將新增「一生一屋」優惠，准許已使用「一生一次」優惠稅率者，只要維持名下只有一屋的狀態，每次換屋的土增稅負，均可終生重複按百分之十的低稅率繳稅。

     另外，新制上路後，自用住宅「先賣後買」的民眾，除了「先賣」的房屋可申請「一生一次」優惠稅率，「後買」的房子也可申請「一生一屋」優惠；但如果是「先買後賣」，由於名下會有兩間房子，就不適用「一生一屋」優惠。

     財部表示，土地稅法只要修法完成，將會彌補地方政府的稅收損失，比照當初土增稅減半徵收政策的作法。

     為了避免政策美意成為投資客炒作歪風，財部也訂出房屋必須持有一定年限才能移轉。財部目前傾向訂出五年至十年以上的年限，明確時間還在討論中。

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蔡璟柏買地卡位 賺10倍

專攻法拍道路用地 「士林官邸」 一戰成名

【郭及天╱台北報導】32歲的副總蔡璟柏因為經商失敗，房屋差點被拍賣，為了救回房子而投入房地產投資；8年來，投資近200件法拍屋以及較冷門的道路用地。去年以1.5億元賣給鄉林建設的士林官邸旁土地，是他最驚人的一役。

蔡璟柏認為，擁有多項藝文資源及建設的華山藝文特區， 周邊房價仍被低估。蔡育豪攝

以小搏大 蔡璟柏專攻法拍及道路用地投資，去年卡位台灣金聯標售的士林官邸土地，就是蔡璟柏找上老地主促成簽約，他看好台灣金聯遲早拍賣該土地，未來一定有建商整合蔣介石官邸，以1400萬元買下來13坪土地，最後以1.5億元賣給鄉林建設，大賺10倍，是去年地產界土地持分卡位投資、「以小博大」最成功的案例。 投資法拍屋最怕佔用問題，蔡璟柏表示，投資法拍屋最怕惡意假租約、以債扺租以及簽訂不定期租賃合約3種情形，所以事前調查工作很重要。 蔡璟柏曾拍下仁愛路二段整棟辦公室，7個樓層被3股幫派勢力佔用，他打聽還有1組人馬也要競標，原本打算加價1000萬元，後來決定送200萬元紅包，請對手不要競標。以底價標到後，把原本加價的預算拿來與佔用戶協商搬遷，最後這棟大樓賣給投資客，7個月內轉手就獲利6成。

私有路劃停車位出售 他也曾拍下1間兒子欠債跑掉、老父還住在裡面的房屋，自稱是「反共救國軍」的父親還抱著瓦斯桶要引爆，即便給錢，老父也不搬走，蔡璟柏最後找來退輔會的老長官、帶了3瓶酒，一起聽他講心事，最後還請社會局安置這位老榮民。 不過，蔡璟柏也有疏忽的時候。他有次以700萬元拍下1間桃園市價1400萬元的透天別墅，結果沒調查房屋前方6坪空地是原屋主的弟弟所有，他搭起圍籬擋住房屋出入口，必須從後門進出，最後只能以得標價轉賣給屋主的弟弟。 除了專挑法拍屋投資外，屬房地產投資較冷門的道路用地，也是蔡璟柏投資的主要標的。他曾經買下一個200戶社區的私設道路，這條道路使用率極低，產權登記在1樓店面和地下室防空避難室。 徵得管委會同意後，劃分成17個車位，其中2個供社區住戶無償使用，賣掉15個車位，獲利超過1倍。

蔡璟柏小檔案 年齡：1975年生，32歲  學歷：政治大學財稅系  經歷：誠信國際投資顧問董事  投資心法：不高度財務槓桿操作；寧可挑地點好的房子，買貴一點沒關係  投資成功經驗：買仁愛路二段整棟7層商辦，有3股幫派勢力佔用，花200萬元請競標對手不  要標，以底標拍到，7個月內轉手獲利6成  投資失敗經驗：拍桃園獨棟別墅，門口6坪空地產權屬原屋主弟弟，圍起籬笆檔住出入口，最 後只能以得標價賣回給原屋主弟弟

輕鬆買法拍   回資訊平台首頁

趙藤雄：把大錯誤歸咎自己 方能成就霸業
                 300元起家的窮小子到坐擁2,000億的房產帝國

文／高行

40年前，盛夏，甫自軍中退伍的趙藤雄，帶著棉被、皮箱、電扇、十多斤米，以及身上僅有的300元現金，像「逃難」似的自家鄉苗栗後龍出發，和太太一同搭火車北上。望著車窗外飛逝的景象，時年20歲出頭的趙藤雄回憶，儘管當時物質極端貧乏，幻想著台北花花世界，滿心充斥無窮的希望。

40年後的今天，從建築營造橫跨至金融、物流、遊憩、商場百貨、醫療養生等不同領域產業，企業版圖觸角也從台灣延伸至美、法與對岸，趙藤雄一手勾勒員工總數近6,000人，資產規模高達2,000億的日不落國。其中，遠雄建設的推案量更是驚人，去年一口氣繳出470餘億的推案成績單，幾乎是以每日推案超過1個億的速率前進，一舉拿下國內推案王頭銜。

緊抓M型趨勢 藍領白領通吃

踏入遠雄位在基隆路、忠孝東路交會口的企業總部，搭著電梯直趨28樓，由趙藤雄辦公室的落地窗向外望去，信義計畫區的豪宅群頓時映入眼簾，位在松智路與松勤路口，基地面積千餘坪的「御之苑」，則是趙藤雄一手打造的代表作，當年以一坪破百萬的天價推出，一度登上區內豪宅排行榜的榜首。

緊抓金字塔頂端族群之外，在眾多建設公司迷信豪宅市場的當下，2003年起，趙藤雄也將眼光聚焦在M型社會中間與偏左，較為弱勢的購屋族群，豪氣地相繼推出台北近郊三峽與林口兩項造鎮型鉅型推案。

在推案之初，房地產同業對遠雄企圖心極強的造鎮計畫多持不看好的態度，但從熱賣的狀況來看，再度證明了趙藤雄精準獨到的眼光，以遠雄在林口的造鎮計畫「未來市」為例，總案量高達3,100戶，即使單坪售價較鄰近區域高出1到2萬元，連續五期銷售都拉出長紅。端坐在氣派的會客廳，趙藤雄悠悠地表示，當初投資百億的造鎮計畫，鎖定的銷售族群主要是無力負擔市中心高昂房價的購屋人，後來卻意外發現，整體客戶結構如同聯合國般，總價700萬的價格，除了吸引金字塔中端外，也吸引力到已在市中心置產的頂端客戶而陸續進駐。

目前正積極將遠雄由上櫃轉上市的趙藤雄，在今年6月初證交所召開上市審議會中，預估今年每股稅後盈餘可達7.63元的高水準，全年獲利將達58.13億元。但是依遠雄今年1至5月每股稅前盈餘1.44元觀察，要在下半年追上進度，可得加把勁。不過，信心滿滿地趙藤雄仍不改基調，7.63元的獲利基礎，來自於遠雄手頭所有建案的銷售成績。事實上，除了三峽「大學風呂」30億的量體價格已上調外，今年4月在內湖的4,000坪土地預計規畫80億元的豪宅，每坪售價上看60萬元，依照營建業集中年底入帳的特性，今年認列6元不成問題，因此今年遠雄EPS上看8元，有其堅實基礎。

人生三起三落 背水一戰創霸業

身為房產界天王趙藤雄，別看他總掛著一副精神矍鑠、滿面春風的神情，談起他的創業經歷，清瘦的臉龐頓時又嚴肅了起來，他悠悠的說：「說實在話，其實我這輩子交的學費比賺的還多，只是外界不瞭解罷了。」

趙藤雄是典型白手起家的企業家，在苗栗後龍土生土長的他，由於出生貧寒，初中畢業後開始當小工，一年後正式拜師學藝成為模板泥學徒，歷經三年半出師。趙藤雄回憶，剛開始的頭三年中，一年365天，幾乎天都是星期一，每天清晨五點左右就得騎著腳踏車趕赴七點開工，一天工作個15小時，從一大清早出門到回家，一天至少工作18個小時。

每天拖著一身疲憊回家，但三年半的出師訓練，也讓趙藤雄練就一身好手藝。目前在後龍香火鼎盛的「溫柔媽廟」，歷經近50年的風霜，至今除屋瓦因樹枝擊落一二片角邊外，依然完好如初，這就是當初由趙藤雄一磚一瓦，利用工餘零碎時間完成。

開水配白饅頭 甫出道慘跌一跤

民國55年，趙藤雄北上後落腳在景美一帶，承租不到一坪，由廚房改裝而成的住所，就是這位房地產大亨在台北第一個「家」，不過憑著過人的毅力和幹練的手藝，短短半個月就從小工升格為師傅，一個月後再升格為工頭，45天進階為承包商。隨著承攬的生意愈來愈大，趙藤雄的生活也逐漸改觀，不過好日子沒過兩年，就因承包松山區的公教住宅遭倒帳390萬元，以當時松山區房價一戶約18萬元左右來看，頓時揹上20戶房屋的負債，生活陷入困境的他，每餐就靠一顆饅頭配白開水充飢，身高近180公分的他，一時間消瘦至49公斤。

儘管債台高築，趙藤雄仍勇敢地面對事實，挨家挨戶向債主說明原委。「雖然當時負債累累，但沒有一個債主到他的住處討債，甚至連租在同一間屋子的人，都不知我被倒帳這件事。」他驕傲地說：「誠信，是產生說服力最有利的武器，即使當時淪落至此，但最後仍咬著牙將所有負債還清。」

所謂置於死地而後生，為了還清龐大債務，趙藤雄不可能再回頭當模板師傅，即使老闆看他工作努力而給他兩、三倍工資，他一輩子也還不起，反激起他創業的念頭。

初中畢業搖筆桿 沒有做不到的事

民國57年，時年24歲的趙藤雄在最低朝的時刻成立遠東建設，不過當時的他沒有資本不說，甚至負債累累，如何奢談創業？ 趙藤雄回憶，剛開始他無力買地自建，因此必須取信地主願意把財產端出來合作。至於簽約問題，只有初中畢業的他連對文字的認識都有限，遑論法律知識，但仍咬著牙遍查資料，一切自己來。談定了地主，簽了約，開始連夜趕工設計，由規劃、設計，從頭到尾一手包辦。趙藤雄表示，當時穿著破舊，有執照的建築師都不敢接他的案子，擔心到最後收不到錢，他只好轉找無執照的「地下建築師」一起合作。

儘管地下建築師的功力不深，但憑著專業與實在，趙藤雄依舊完成好的作品。他強調，我非常重視房子的堅固耐住，更看重它的外觀造型。趙藤雄從未接受正規建築教育，但他個人對建築美學十分感興趣，在那個不太重視美感的年代中，將藝術氣息融入建築作品之中。面對客戶時，趙藤雄就像是超級業務員般，從什麼是樁的根基、輸水系統的布建、什麼樣的施工流程才不會有壁癌、一直到屋內的設計，解說起房子頭頭是道。藉著口耳相傳，客戶總是會介紹新的客戶指定要買老趙蓋的房子。趙藤雄驕傲地說：「不少老客戶向我買第二、三棟，甚至第四棟房子。」

鎖定廠辦商機 取經飛越新藍海

歷經八年的扎實經營，趙藤雄快速在業界闖出名號，而在經濟快速起飛的當下，腦筋動得飛快的他由住宅、辦公樓轉朝尚未開發的新市場—廠辦發展，而靈感來自於報紙的報導。趙藤雄回憶，民國65年，「兩萬多家違章工廠隱身大台北，嚴重影響社區安寧」斗大標題吸引他的注意，當時台北縣土地價格僅為市區的三分之一，土地成本低廉，優異實用的設計加上市場實際的胃納量，他強烈感覺廠辦絕對是前瞻性的利基市場。他興沖沖地搭機到香港、新加坡等城市考察，吸收先進經驗再做符合國情的修正，兩年後推出國內第一座立體工業廠辦大樓—進運工業園區，不過，甫推連一戶都賣不出去，所有廣告行銷的效果為零，讓信心滿滿的趙藤雄頓時傻眼。從不輕言放棄的趙藤雄又拿出超級業務員本色，以自創的直效行銷手法主動接觸潛力客戶，加上品質與動線及園區美化整理比預期好，再度引發熱賣潮，而此時的他也被媒體冠上「廠辦專家」封號。儘管一系列廠辦推案讓趙藤雄荷包滿滿，事業也因此愈作愈大，但民國79年股市與房地產的大起大落，又讓他重跌一跤。

兩百億當學費 開啟人生大智慧

當時趙藤雄與朋友合作一總銷量240億元的個案，預售時銷售率達70%以上，但因股市從12,682點一路跌破3,000點，而合夥人因股票大跌，在急於週轉與黑道威脅要拆夥的破壞行為下，導致退戶又減價，讓趙藤雄損失近100億元，事業差一點從零開始。趙藤雄大手筆繳交「學費」，不只此樁，民國82年，他在南霸天王玉雲的兩個兒子王志雄、王世雄的懇求下，象徵性投資遠雄人壽的前身中興人壽。儘管開始僅有5%持股，但隨中興人壽連年虧損，趙藤雄陷入資金泥淖，被迫不斷投入，10多年後竟然持股90％以上，繳了上百億元的學費，也成為整個集團的沈重負擔。為了向股東、保戶交代，個性向來負責到底的趙藤雄，親力親為主地主導企業再造工程，透過人才培育、制度建立、推動教育訓練，將成本有效控管、費用也明顯降低，整個經營團隊快速有效的建立。

趙藤雄表示，企業經營多半是人的問題，成也是人、敗也是人，而人均出在觀念問題而不是專業的問題。儘管遠雄建設目前帳上還累積40多億元的遠雄人壽虧損數字，但遠雄人壽去年已開始獲利，賺了30.27億元，今年的獲利表現預估也將維持水準。

選地養地有一套 未來推案創高峰

趙藤雄遇事總是獨立承擔，負責到底的態度，儘管不太適合商場上的爾虞我詐，但他選地的獨門眼光、和時間做賭注養地功夫，確保他的建築事業隨著時間推移而持續擴張。趙藤雄在選地上最為業界所津津樂道的，就是將內湖科技園區一手從醜小鴨拉拔成美麗天鵝。他笑著說：「當我白天第一眼看到這一遍荒煙漫草，我看到的是週邊的山、河，還有面對著市都心絕佳區位，這種寶地到哪裡去找？」半夜12點，他又自己去看了一遍。如今，內湖園區儼然成為台北市高科技的門面，年產值業已跨越兆元以上，遠雄在內湖科興建了40多棟廠辦，目前在內湖5期重劃區還握有高達5,000坪以上土地，市價早就翻了好幾番。除了住宅和工業用地外，趙藤雄手上還有四塊高價值的觀光飯店用地，除了幾乎買下一座山的花蓮海洋公園50公頃土地外，陽明山、墾丁、嘉義阿里山下都有保留蓋飯店的土地。

未來遠雄將繼續大手筆的推案，今年除「遠雄上林苑」、「遠雄日光」、「遠雄碧連天」等六大建案一次到位外，內湖5期重劃區、汐止也是重兵佈局區域，而四年後完工的巨蛋，更是遠雄轉攻多功能商場的指標。

看到遠雄的大手筆，趙藤雄顯然對未來國內土地與房市的看法相當樂觀，他分析，若國內GDP一年成長5％至6％，全省土地都會漲，但以目前景氣來看，台北只會小漲，南部可能就會靜下來，中部有中科效應，未來應該還會不錯。

趙藤雄說：「總之，土地是愈買愈貴，建築成本也會隨原物料的上漲愈墊愈高。」儘管他不願明說現在是否是進場時機，遠雄將會持續推出讓市場眼睛為之一亮的房屋，「下一波所結合的除了數位外，更將引進目前火紅的『綠能』概念，請拭目以待。」

今年64歲的趙藤雄，自18歲出師，儘管歷經多次大起大落，迄今已完成300多個建築和開發案，屆臨退休之年的他，退休後最想做的，就是台灣走透透，一點一滴紀錄下來，填補過去想做卻無暇完成的願望，慢下腳步體會人生。另外，他也計畫回老家蓋座醫院回饋鄉里，和他出道第一件作品，同樣位在後龍老家的溫柔媽廟相呼應，想必又成一段佳話。

秘傳養生大法 讓趙藤雄再活一次

趙藤雄在38歲那一年，正為拆夥所損失的上百億而焦頭爛額的同時，身體上的噩耗也接種而至，正值壯年的他被診斷出肝硬化，全身五臟六腑幾乎都有問題，當時醫生鐵口直斷，正要步入壯年他，頂多只能活三年。

不過，早就過了耳順之年的趙藤雄不但挺了過來，每周工作七天，每天工作超過10個小時不說，巡視工地爬上爬下，健步如飛，20多年如一日，大多數年輕小伙都難望項背。

趙藤雄表示，他之所以能夠又活一次，靠的不是醫生，因為他的問題藥石無醫，靠的是傳自少林，又經過他融會貫通悉心改造的25式養身操。每天清晨六點，他都固定到信義區的山上從頭到尾做一次，多年來從未間斷。說著說著，高齡64歲的趙藤雄不覺開始示演起來，從搓揉臉部穴道和肌肉開始，鼻翼兩側、雙頰、眉心、太陽穴、耳朵，額頭直到頸部，一律搓揉20下。他特別強調，我長年來的鼻子問題，就是因為這樣把他給搓掉的。重頭戲來了！趙藤雄一個下腰，倒是把在場人士都嚇了一跳，沒想到這位心若磐石的地產大亨，竟然身軟如絲，少林功夫可不是浪得虛名。接下來，他將雙手後甩敲擊背部，心、肝、脾、肺、腎都不放過。「重點是全身上下每個部位都要運動到。」他臉不紅、氣不喘地說。25招演練完畢，趙藤雄雙手抱圓，放空冥想，頓時生命就在吐吶間。他說明，這25式就和練太極拳的原理一樣，伴隨呼吸吐吶調節運動，對健康可是威力無窮。除了養身操外，趙藤雄長保健康與活力秘密，就是他的早餐。他的早餐菜單非常簡單，只有四項主菜，分別是苜宿芽、苦茶油麵線、青菜與綜合水果。他最愛吃苦茶油加麵線，香噴噴的味道特別讓他著迷。特別是早上他做25式養生操，洗完澡後再吃一碗，他笑著說：「保證整天活力充沛！」

趙藤雄小檔案：

年齡：64歲
學歷：初中
經歷：泥水學徒、師傅、建築承包商
現職：遠雄企業集團、遠雄建設、遠東建設、遠雄人壽、遠雄海洋公園、遠雄巨蛋、財團法人遠雄文教基金會、醫療財團法人遠雄健康生活園區基金會董事長。
人生夢想：全省走透透，重新認識與紀錄這土地的人文風貌

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