關鍵字 土地買賣 土地重劃 區段徵收 市地重劃 道路用地 日據繼承 建地 農地 困難土地
服務項目：專業土地買賣、重劃區土地買賣、道路用地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、祭祀公業整合、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、地籍總歸戶查詢、共有土地買賣、困難案件處理、土地繼承辦理、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、樹林堤防用地、蘆洲北側、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc
教會興建的土地有沒有規定一定要哪種地目嗎?? 農地如何變建地，要有什麼條件??還有農地上可以蓋房子嗎?? 農地變建地的規定比較複雜，一般比較常見的是在都市計畫編定上來做辦理；例如都市擴張之後原本都市內之建地不敷使用，則及有可能在都市計畫通盤檢討時將原有農業區劃定為住宅區。 至於單筆農地要變更地目，有幾種例子： 300坪可以蓋喔！主要在於農發條例實施〈89年1月〉前後有不同規定。89年1月前取得之農地，就算只有200坪也可以申請農舍興建。但一經移轉之後就必須符合農地興建農舍之規定。 農地興建農舍規定如下：
1.一筆農地被數筆建地包圍，且一面臨路或水圳，符合項條件可提出申請〈很少人辦，不知道辦理成效如何〉。
2.農地中有老建物興建於民國忘了幾年〈好像是50年〉以前，且該建物當初有稅籍並辦理保存登記，該建物之基地範圍可申請變更為建地。
3.特殊事業目的地目變更，如農地申請變更成加油站、宗教事業用地、教育事業用地...等。但一經變更後，目前的規定則無法再做其他變更或使用。
以上，是鄙人有限的所知，並不完備，如果真要變更，必須花很長的時間來研究並申請辦理。
另外關於農地興建農舍的規定，並不是土地面積只要達756.25坪以上就能蓋了
興建個別農舍之計畫，須符合下列規定：
一、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於O‧二五公頃。
二、供農民自用之住宅面積不得超過該宗農業用地百分之五，且最大基層面積不得超過一六五平方公尺。
三、有關農舍之建蔽率、建築面積、樓層數、建築物高度及總樓地板面積須符合下列標準。
四、申請興建農舍之該宗農業用地，其面前道路應通達 六公尺 以上之道路。其通達 六公尺 以上之面前道路寬度應符合下列標準：
※長度未滿 十公尺 者為 二公尺 。
※長度在 十公尺 以上未滿 二十公尺 者為 三公尺 。
※長度大於 二十公尺 者為 五公尺 。
因情況特殊無法達到前述標準，經直轄市、縣（市）政府核准者，不在此限。
五、實施都市計畫之農業用地興建農舍，其農舍與計畫道路境界線之距離不得小於 十五公尺 。但因基地情況特殊，經由直轄市、縣（市）政府核准者，不在此限。
六、申請興建農舍之該宗農業用地四周不得興建圍牆；但為配合農舍應有之傳統風貌所設計之圍牆，不在此限。其圍牆與農舍圍蔽之範圍不得超過申請興建農舍之該宗農業用地百分之二十。
七、申請興建農舍之該宗農業用地應檢討不透水層面積。其不透水層面積不得大於該宗農業用地百分之二十。
八、興建農舍應不影響農業生產環境，須備廢污水處理設施，其未經處理之廢污水不得直接排放流入農田灌排系統。
民眾申請容積移轉操作示範
一、模擬地區基本資料
（一）送出基地：信義區國小用地
1.地段地號：信義區永吉段一小段396地號(永吉國小)
2.土地使用分區：國小用地
3.土地面積：1,645 m2
4.公告土地現值：357,024元／坪
5.當地房屋市場價格(住宅區)：30萬元／坪
6.房屋營造成本：8萬元/坪
（二）接受基地：內湖區六期重劃區
1.地段地號：西湖段四小段212地號
2.土地使用分區：第三種工業區
3.土地面積：3,271.82 m2
4.公告土地現值：266,357元/坪
5.當地房屋市場價格(工業區廠辦)：28萬元／坪
6.房屋營造成本：8萬元/坪
二、民眾辦理容積移轉流程與書表模擬
（一）送出基地所有權人被通知得移出可移出容積
台北市政府公告台北市容積移轉都市計畫案後，台北市信義區永吉段一小段396地號土地
為送出基地，所有權人可就容積發展受限部分進行容積移轉。
（二）容積移轉諮詢
該私有公共設施保留地土地所有權人為了解容積移出所應進行之相關程序與應盡權利義務，至台北市政府都市發展局諮詢。
內湖六期重劃區第三種工業區土地位於發展局循都市計畫通盤檢討程序，為實施容積移轉而劃定之容積接受區內，土地所有權人為瞭解容積移轉相關規定與申請程序，亦請求發展局提供諮詢。
（三）協議
送出基地土地所有權人查閱放在地政事務所的容積移轉實施地區清冊，且經發展局提供諮詢後，瞭解申請容積移轉的程序與法令的規定。
雙方經過容積移轉的財務試算，彼此認為可接受，經雙方協議，同意成為配對的容積移轉基地，並分別由雙方代表人簽訂容積移轉協議書。
受基地所有權人代表，以下簡稱乙方）同意依照容積轉相關辦法規定，辦理土地之容積移轉，特立此協議書。
容積移轉協議書
本人 （送出基地所有權人代表，以下簡稱甲方）與 （接受基地所有權人代表，以下簡稱乙方）同意依照容積轉相關辦法規定，辦理土地之容積移轉，特立此協議書。
送出基地 | |
■都市計畫區名稱：台北市都市計畫 （歷史性建物、公共空間、私有公共設施保留地、古蹟） | |
□區域計畫鄉（鎮、市）名稱： （古蹟） | |
種類 | □古蹟 □歷史建築 □公共空間 ■私有公共設施保留地 |
地段地號 | 台北市信義區永吉段一小段0396-0000地號 |
土地面積 | 1,645㎡ |
使用分區/編定用地 | 國小用地 |
擬移出之容積 | 2,197.49㎡ |
接受基地 | |
■都市計畫區名稱：台北市都市計畫 | |
地段地號 | 臺北市內湖區西湖段四小段0212-0000地號 |
土地面積 | 3,271.82㎡ |
使用分區/編定用地 | 第三種工業區 |
擬移入之容積 | 2,944.64㎡ |
立協議書人
甲方 姓 名： (簽章)
住 址：
國民身份證統一編號：
乙方 姓 名： (簽章)
住 址：
國民身份證統一編號：
（四）申請容積移轉許可
送出基地與接受基地土地所有權人經協商合意並簽訂協議書後，填妥容積移轉申請書，並檢具申請書中要求之檢附文件，由接受基地所有權人代表向發展局提出容積移轉申請。
1.申請人之國民身份證影本
2.協議書
3.送出基地土地登記簿謄本
4.送出基地土地所有權狀影本
5.接受基地土地登記簿謄本
6.接受基地土地所有權狀影本
7.送出基地所有權人之國民身份證影本／法人登記證明文件及其代表人資格證明／華僑身分證明書
8.接受基地所有權人之國民身份證影本／法人登記證明文件及其代表人資格證明／華僑身分證明書
9.送出基地標示圖及土地使用分區證明書
10.接受基地標示圖及土地使用分區證明書
11.送出基地租賃契約及他項權利處理切結書
（五）可移出容積計算
容積移轉換算過程如下：
項目 | 送出基地 | 接受基地 |
土地面積（㎡） | 1,645 | 3,271.82 |
容積率（%） | 225 | 300 |
基準容積（㎡） | 3,701.25 | 9,815.46 |
已建築容積（㎡） | — | — |
可移出容積（㎡） | 3,701.25 | — |
可移入容積上限（㎡） | — | 2,944.64 |
公告土地現值（元/坪） | 357,024 | 266,357 |
容積轉換率 | 1.34 | |
註：
1.可移出容積 ＝ 基準容積 － 已建築容積 ＝ 3,701.25 －0 ＝ 3,701.25
2.可移入容積上限 ＝ 基準容積 × 30% ＝ 9,815.46 × 30% ＝ 2,944.64
3.容積轉換率 ＝送出基地公告土地現值 ÷ 接受基地土地公告現值
＝ 357,024 ÷ 266,357 ＝1.34
4.送出基地基準容積率以其毗鄰地區之第三種住宅區計算
容積移轉換算計算結果：
1.接受基地本次移入容積＝2,944.64㎡
2.送出基地本次移出容積＝2944.64㎡/1.34＝2197.49㎡
3.送出基地尚可移出容積＝1,503.76㎡
4.接受基地尚可移入容積＝0㎡
你是「窮忙族」嗎??台灣的新族群!!!
目前市場統計出很多人辛苦忙碌付出卻不成正比…產生出既忙又窮的「窮忙族」。
根據官方統計，台灣失業率呈緩步下降趨勢，但數據卻也指出，經常性薪資卻像牛皮幾乎賴著不動，受雇者的相對剝奪感愈來愈重。不過，大多數人的工作不安全感僅是主觀上的感受，只算喊窮不是真窮；歐美先進國家透過客觀指標，發現他們的社會裡存在龐大的 working poor（在職貧窮者）族群，隨著台灣近年來全球化發展愈趨明顯，正逐漸步上這些國家的後塵，出現愈來愈多的「窮忙族」，成為新的社會現象及新的隱憂。
事實上，根據美國都市社會學家M. Castells觀察過去二、三十年先進國家的發展過程，提出勞動市場的「雙元化現象」，意指全球化及勞動市場彈性化發展，導致除了高技術、核心人員的大量需求外，非典型、邊陲性工作勞動者也愈來愈多，後者在勞動權益與社會安全保障上遠遠不如前者。雙元化結構的形成，也呼應窮忙族出現的結果，成為後工業社會普遍存在的問題。
窮忙現象在歐美國家率先「發病」多年，韓國在短短幾年內跟上，算是特例。這是因為亞洲金融風暴迫使韓國政府大步改革，對勞動市場法令大幅度鬆綁，讓企業擁有更自由彈性的用人空間，致使非典型工作大量產生，超過五成以上，其結果製造出大量窮忙族，社會貧窮現象加劇。反觀台灣，不知該說幸還是不幸，因為企業管理較西方先進國家「落伍」，勞動彈性化引進甚久但比例並不明顯，非典型雇用的比例相對很少，某種程度緩和拉長了窮忙現象的暴出。
最容易成為「窮忙族」的族群
以版主過來人來說，尤其以道路用地的業務…為什麼這麼說呢??因為版主是過來人，目前仍有在經營道路用地區塊，熟知道業界的經營模式和業務的開發流程等等…這個行業是獲利最快且高的行業沒錯!!!但是現今已不比當時熱絡了，道路用地至今已經行之有年，從節稅到現在的容積移轉，從地主的無知到地主的權利爭取和了解自己的權益…等等因素，所以現在對於道路用地業務來說，真的只是碰運氣，且現在的道路仲介公司制度不全，業務員通常沒有底薪，完全以高獎金來生存，運氣好的拜訪地主遇到剛好在比價或者即需要用錢的地主會賣給你，如果你成交了你就會在業界生存下來，如果遇到運氣不好的業務都吃閉門羹，那就慘了!!!你不可能一直撐下去吧!!!一定會陣亡@@。
且仲介公司根本部會在乎你的死活，你只是公司的一個業務，都本著一個想法業務走了再請就有了，總是會請到一個運氣好的業務，公司就划的來了，沒有底薪模式要多少有多少，這是這業界的生態，只能說適者生存，不適者淘汰的嚴苛條件，必須心臟要強一點的人，有企圖心 + 運氣好的人才能長呆下去。
本言論只是版主的心情分享，不代表任何立場，歡迎批評指教。
財稅顧問表示，一般生前規畫遺產稅節稅手法可以透過購買保險，或購買農地、公設地、不動產等，也可透過捐贈或成立基金會方式，達到合法節稅的目的。
給 1 億不如給豪宅
遠東銀行財稅顧問戴素雲表示，透過購買保險達到遺產稅節稅目的是最簡單的方式，因為可以立即消化現金，將原本名下的現金由應稅資產轉為免稅資產。根據遺產及贈與稅法第 16 條第 9 款規定，給付其所指定受益人之人壽保險金額，軍、公教人員、勞工或農民保險之保險金額及互助金等，不計入遺產總額。
給成年子女保險金
戴素雲提醒，最低稅負制實施後，要注意保險金額成年子女一年一人不得超過三千萬元，否則有可能會需繳納最低稅負；根據所得基本稅額條例規定，人壽保險及年金保險，受益人受領之保險給付需納入基本所得額計算，但死亡給付每一申報戶全年合計數在三千萬元以下部分，免予計入。
如果想要利用保險來節稅，戴素雲表示要先把握身體健康的原則，年紀較長者可規劃購買短年期的終身壽險，至於投資型保單，雖然承保壽險年齡較一般傳統壽險高，不過利用投保投資型保單來節稅有相對風險，因為目前稅捐稽徵單位對投資型保單是否比照傳統終身壽險保單適用，仍不確定。
繼承現金不如繼承農地
其次，民眾還可以透過購買農地、公設地及不動產等方式，達到節稅的效果。戴素雲解釋，如果購買農地會將原本應稅資產轉成有限制的免稅資產，因為農地雖然屬於免稅項目，但必須符合繼續農用五年的規定。
假設甲君有現金三千萬元，如果子女直接繼承現金，以 50 % 稅率初估約需繳納一千五百萬元的稅，但如果甲君以現金三千萬元購買等值市價農地，讓子女繼承農地，如子女繼承後維持繼續農用五年，就可以免繳遺產稅。
民眾也可以透過購買公設地抵繳遺產稅，但由於今年初以來，檢調查獲多起富人違法利用捐贈公設地及公共設施等方式達到所得逃漏稅的目的，因此國稅單位也計畫修法彌補漏洞，所以透過此方式節稅風險相對較高。
億元豪宅比億元現金划算
最近豪宅銷售熱潮持續不墜，與不動產可達到的節稅效果也有關連，戴素雲分析，假設民眾遺留一億元現金給子女，稅率為 41 %、初估約需繳納約 3,500 萬元稅款，但如果民眾購置一億元豪宅，該豪宅公告現值可能為 3,000 萬元，其所需繳納稅率為 33 %、初估約需繳納 733 萬元稅款，甚至可以利用每年 111 萬元的贈與稅免稅額，將豪宅分年贈與給子女，如此就可省下更多稅款。
參考網站 www.a1113.cc.cc
「農舍建築執照」之申請
一. 所需條件：
(1)執造人需實際從事農業生產並為建築基地（耕地）所有權人且無自用農舍。
(2)“每一共同生活戶“僅可申請一棟農舍為原則。
(3)“建蔽率“百分之十【即可蓋房屋建築面積為基地面積之百分之十】。
(4) “高度“最高為三層樓，並不可超過１０．５ ０公尺 。
(5) “總樓地板面積“最大為４９５．０ ０平方公尺 【即各層樓地板面積總和不可超過４９５．０ ０平方公尺 （１５ ０坪 ）】。
(6) “建築面積“
A.非都市土地部份最大為３３０．０ ０平方公尺 （１０ ０坪 ）
【（即最大投影面積不可超過３３０．０ ０平方公尺(１０ ０坪)）。
B.都市土地之農業區部份最大為１６５．０ ０平方公尺(５ ０坪)
【即最大投影面積不可超過１６５．０ ０平方公尺(５ ０坪)】。
※ 土地若座落於山坡地保育區及法定山坡地內者需先向台北縣政府農業局申請水土保持計畫核准後才可申請建造執照。
二.應附證件：
(1)申請書二份。
(2)起造人實際從事農業生產證明
A.從事農耕以外無其它主要工作之切結書（附件一）
B.所有農業生產之農地現況照片。
(3)無自用農舍證明。
(4)建築基地座落之地籍圖謄本（正本）一份。（地政事務所申請）
(5)所有之土地登記簿謄本（正本）一份。（地政事務所申請）
(6)土地使用同意書（非共有土地者免）一份。
(7)施工圖二份（含建築基地平面配置圖S=1/100，各層平面圖S=1/100，各向立面圖S=1/100，剖面圖，建築基地籍套繪圖並標示建築物之座落位置S=1/1200以上，都市計畫內者並需套繪都市計畫圖）。
(8)建築基地之照片一份，並用顏色標示建築用地範圍。
整個興建過程中，會發生何種狀況及應付措施
自地自建的流程及相關配合人員
建築設計(建築師)
請領建築執照(建築師)
營建工程(營造場施工+建築師監造)
請領使用執照(營造廠)
保存登記(代書)
室內裝修(建築師或室內設計公司)--完工搞定
建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計
1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、所處區域都市計畫....
2.業主需求探討--空間需求、預算評估
3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(是住幾?建蔽率?容積率?)、建築管理相關法規(高度、退縮)
4.建築初步設計--面積建討(可建最大面積)，繪製平面、立面、剖面圖，討論溝通
5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備)，複委託水電、結構技師進行計算、設計
6.繪製建築執照圖、發包圖
7.營造預算編列--製作初步預算，包含結構體、建築材料、設備
考量營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂之數量)及結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同，總成本亦不同。
8.業主需求與預算符合，準備發包及請領建築執照。
「住宅建築執照」之申請
1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)
2.建造執照申請
書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
3.建築執照審查
審查單位--建築管理課
協審單位--當地建築師公會
繳交規費--依當地縣市政府規定
4.審查通過後，領得建造執照
5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
6.四大管線審查通過，申報開工
如有這方面問題可請來電洽詢 0966-024-266
房屋買賣的作業流程
買賣作業流程
簽約 → 用印 → 完稅 → 交屋
(一)簽約：
簽約時買賣雙方應準備土地、建物所有權狀正本、地價稅、房屋稅單、身分證正本、印章、房貸繳息或餘額證明，並將買賣價款、付款方式及買賣條件詳載於不動產買賣合約書上並經代書見證雙方親簽蓋章，若有附贈設備時，亦須訴諸文字註記於契約中。
(二)用印：
須準備買賣合約書、印鑑章及印鑑證明、戶口名簿影本或戶籍謄本，待代書將申報契稅、增值稅、貸款資料整理完成後，即可送件進行用印，若買方須辦理貸款時，須請銀行進行徵審、估價、對保等流程配合代書交屋之順利進行。
(三)完稅：
當稅單核發後，代書將會通知辦理完稅，完稅前應準備印鑑章及完稅款項。完稅後進行過戶、貸款抵押權設定送件程序，在過戶前可要求再做最新產權調查以確保安全性，稅款繳清同時，銀行配合領取設定文件準備設定。
(四)交屋：
過戶、設定完成後，代書到地政機關領取新權狀，並通知雙方辦理交屋手續，交屋時賣方應向代書索取公契、土地增值稅單正本、契稅單影本等，以留存備查，最後買賣雙方在房屋現場進行點交，點交無誤後簽收尾款完成交屋程序。
土地承買人應注意事項：
(一)事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本。
(二)買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
(三)查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區、商業區、工業區…等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買農地時，應檢附農業用地作農業使用證明申請書及承諾書。
(四)參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價(參考達人土地網)。土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。
土地出賣人應注意事項：
(一)售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。
(二)土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。
申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障。
買賣區域：
各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。
服務項目：
各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。
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遺產中的道路用地可以抵繳遺產稅嗎？
為了減輕納稅義務人的負擔，及兼顧課稅的公平性，只要遺產稅的應納稅額在三十萬元以上，且納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，是可以申請以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物抵繳遺產稅。至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人顯少以市價高於課稅價值之財產來申請抵繳，而多半是以市價低於課稅價值，或是根本沒有使用收益效用的財產來抵繳，實務上申請抵繳的財產則以道路用地較為常見。
《都市計劃地區道路用地與非都市計劃地區道路用地之區別》
依據都市計劃法第五十條之一的規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅；復依遺產及贈與稅法﹝以下簡稱遺贈稅法﹞施行細則第四十四條的規定，被繼承人遺產中依都市計劃法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅。是以，前述法令已明確指出，只要是都市計劃地區，經編定為公共設施用地道路用地土地，是免徵遺產稅並可申請抵繳的。而一般納稅人較易混淆的是，如果係為非都市計劃地區的道路用地，雖亦為不課徵遺產稅，但是否可以申請抵繳呢？簡單來說，該都市計劃地區外的道路用地，因其並不適用都市計劃法第五十條之一與遺贈稅法施行細則四十四條之規定，而是符合遺贈稅法第十六條第十二款的規定，因係經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，是屬不計入遺產總額的財產不課徵遺產稅，但是因其屬不計入遺產總額的財產，並不是課徵標的物，所以必須符合易於變價或保管的條件才可以申請抵繳。至於是否易於變價或保管係由稽徵機關為主觀上的認定，現行實務上大多被國稅局以因不易於變價保管，而不准抵繳。 
《既成道路亦不准抵繳》
既成道路係無償供公眾通行之道路土地，不論其為都市計劃區域內或是區域外的土地，只要經認定屬不計入遺產總額的財產，則因其不易於變價或保管之理由，稽徵機關多不准抵繳。
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