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北縣房市黑馬 新店裕隆城

受惠「北縣升格為市」的利多，占地四萬餘坪的新店裕隆城是繼新板特區、新莊副都心後，最被看好的黑馬潛力區。
事實上，台北市標地案頻創新高，市區土地地主惜售，建商轉向北縣購地的趨勢來看，只要是北縣計劃要開發的上萬坪土地，或是土地通過工變住、商的周邊建案，都是現在入市的好標的。

最近台北市房價漲翻天，一間動輒上千萬元，一般在台北上班的首購族，買不起台北市只好轉往台北縣尋寶，然而台北縣幅員遼闊，要如何挑選具有增值潛力的區域？勢必隨著「政府公共工程建設」走的概念，來尋找黃金屋。

其中，位於中興路、寶中路的新店裕隆城，新店廠A廠區佔地11000坪，其中5000坪土地租給家樂福大賣場，家樂福斥資13.5億元蓋了大賣場、美食、商店街、健身中心、餐廳及高爾夫球練習場等。其餘的土地由裕隆旗下房地產開發公司開發，成立新車銷售、維修、中古車及汽車百貨的汽車生活城，號稱是全台最大的汽車生活城。

另外，佔地27700坪的工業廠房B廠區，已申請變更住商綜合區通過，除住宅區佔地7500坪、商業區9300坪外，其餘將規畫為公園、兒童遊樂場、停車場等公共建設。

另一方面，住宅區有一部分規劃為豪宅區，裕隆將與建商合作興建銷售，預計開價突破新店房價新紀錄，一舉攻克每坪50萬元的天險。毗鄰中興路的土地，計畫開發為商辦大樓，由裕隆自行開發，未來採出租經營，將引進高級商務飯店進駐，也不排除發展為百貨區。

周邊附近成交行情有，位於新店捷運大坪林站附近的建案，可銷售二百戶，只花一個月就賣剩下10戶，剩下10戶建商索性完工後再賣，惜售心態意味濃厚。另有建設堆出的成交單價在28萬元之建案，因新店裕隆城的帶動，一舉突破30萬至32萬元大關。

總言之，裕隆新店廠的「大台北南區的新造鎮計劃」整體開發將超過15萬坪的建坪，相當於15座台北忠孝SOGO百貨的規模，投資總金額超過500億元，也算是重大工程投資的區域，因此在裕隆廠周邊買著等漲價，不啻是一種精明的投資策略。

高鐵＋園區 致富投資新據點 竹北縣治重劃區

竹北市近三、四年來的發展，拜新竹科學園區、高鐵六家站的影響而快速崛起，地貌有如雨後春筍，大樓一棟棟的蓋，逐漸發展為成熟的都市。不過，這幾年來竹北推案量大，空屋率逐漸成為隱憂。據資料統計，竹北2006年全年預售屋推案量，較2005年成長了31%；2006年的新屋成長，較2005年成長84%，換言之，竹北市交屋潮將陸續湧現，倘若需求不提升，將造成不小的賣壓。

竹北從2003年到2006年底，預售屋市場火熱，不過，今年上半年交屋潮出籠，房價來到相對高檔，加上銀行貸款又緊縮，以大樓產品為主力的竹北縣治重劃區，房市已由賣方市場轉為買方市場。

尤其是幾個先建後售的案子，目前仍在賣成屋，後續愈賣愈吃力，甚至出現實力不足的投資客，陸續要繳房貸本金，而認賠出場。光明店分析，尤其是大樓的產品，後續交屋賣壓湧現，過去標榜10%自備款90%銀貸，如今對保銀行都要求補足現金，加上大樓餘屋多，比價空間大，已有部份投資客斷頭出場。

目前竹北縣治重劃區內的中古屋成交價落在15萬元到17萬元之間，透天別墅成交單價在15萬元到18萬元之間，至於小套房成交落在 一坪20萬元到22萬元。竹北的小套房需求，是跨越台北市外惟一有潛力的地區，因為竹北有台元科技園區、泰和工業區，而且距離竹科也近，科學園區員工租屋需求強勁，平均月租金水平落在1.1萬到1.3萬之間。

有趣的是，透天的產品依舊很熱，因為消費階層有一定的購買水平，迄今房仲成交市場尚未聽說有賠售的現象。至於重劃區內店面成交行情，以高鐵特區的商業區每坪成交50萬到55萬之間最高，另外縣治一期的文化中心附近店面，成交行情則落在每坪45萬到50萬之間。

雖然高鐵特區生活機能尚未成熟，不過投資客仍看好特區的發展前景，加上去年底，某科技公司賣掉內湖大樓後，旋即斥資7億餘元在竹北高鐵站旁購買1500坪的商業土地，土地 一坪 成交55萬元，未來該企業還要花7億蓋辦公大樓，預計，將會吸引更多高科技人才進駐竹北周邊。

另外，縣治第三期光明六路東一段、自強南路口的國際經貿商業大樓，對面是飯店百貨預定地，傳聞喜來登飯店要進駐，E&D大樓要蓋23樓高，未來將是竹北的新地標，樓上餐廳要引進台北101餐廳「隨意鳥地方」，從各方人馬紛紛進入竹北，顯見未來竹北房價仍會穩定中成長。

三鐵共構 潛力無窮 新板特區

日前立法院三讀通過地方制度法修正案，使北縣升格為直轄市有法源依據。此消息一出，在台北縣擁有龐大資產的上市櫃公司，股價演出噴出行情。尤其是新板特區，挾著高鐵通車、捷運站、重劃區的優勢，將是北縣第一大潛力區。

北縣升格直轄市，統籌分配款會增加，公共建設預算將大增，其中又以規劃中的新板特區及新莊副副心最具潛力，另外已經申請工業廠房變更為住宅、商業用地的資產，周邊都是值得布局的區域，其中，最看好新板特區的潛力，理由是新板特區擁有北縣政府最多資源的挹注。

未來新板特區房價將站上80萬元，要打造足堪媲美北市信義計畫區的城市天際線。為了連結公共設施、百貨公司、摩天大樓，城鄉局主辦的都市計劃規定，三樓以下，須有一條空中走廊，串連各建築物之間。這將會是繼信義計畫區後，全台第二條空橋走廊，而且總長2.5公里，也將創下台灣最長的空橋紀錄。

如今，新板特區內的十一個建案，陸續進入銷售、動工階段，2004年底，在縣民大道與漢生東路口角地，開價36萬，已創下板橋行情新紀錄，豈料新板特區內的建案陸續推出，紛紛打破前手紀錄。

其中有建案，更一舉創下板橋房地產史上成交每坪50萬元的歷史紀錄，追上台北市內湖區的房價，短短二年內，區域內房價漲幅逼近五成。

新板特區內採重劃區規劃，街廓整齊，交通尤其便利，開車到台北市可走縣民大道高架橋直通萬華區，也可走文化路接市民大道，不過，上下班時間道路擁擠，塞車成為夢靨。另外，雖然是重劃區規劃，但是區域內生活機能不足，要到附近的遠百、大賣場、便利商店，走路距離稍嫌遠了一些。

總言之，新板特區是歷任台北縣長的最佳政績表現，因此周錫瑋也會在任內，視為彰顯政績的第一指標，倘若北縣升格為市，預料挹注最多資源的也是板橋地區。在此條件下，新板特區長期看漲。

鹹魚翻身 房價爬升 南港重劃區

1956年南港被政府劃定為工業區，隨後台肥南港廠、聯華麵粉廠、僑泰興麵粉廠、國產實業、南港輪胎等企業都來南港落腳。正所謂「十年河東，十年河西」，過去煙囪林立，而黑煙瀰漫的南港，如今因台北市政府都市計劃軸心東移，這些工業廠區紛紛變更地目，要蓋高級住宅、商業大樓、Shopping Mall，上演鹹魚翻身的戲碼。

南港重劃區共分為兩大區塊，以下是兩大區塊的房市分析：

1 南港小灣段重劃區：

小灣段重劃區位於重陽路以北、向陽路以東及環東大道所包圍的區域，該區域2004年推案價格約每坪24萬元到26萬元，如今轉手行情上看36萬元到40萬元之間，漲幅高達50%。
該區是基隆河截灣取直後的小灣新生地，政府列為低密度住宅重劃區，區域內規劃 八米 到 十五米 的棋盤式道路，而且電線電纜地下化，下水道工程建設都堪稱一流。

不過，重劃區內住商分離，因此該區生活機能尚未提升，附近有重陽路上的超商、興華路的傳統市場和家樂福賣場，距離三鐵共構的南港車站，開車要三分鐘到五分鐘的車程，也稍嫌遠了一點。而且該重劃區周邊，除了媒體園區，周邊仍以五金工廠居多，短期要改變週遭環境恐怕不易。

在交通上，小灣段重劃區的聯外交通系統還算便利，要往中山高成功交流道，可以從向陽路經成功橋接環東大道；要到新台五交流道上北二高或北宜高速公路，可以走南港二段轉經貿一路往北。

小灣段重劃區，該區鄰近環東大道高架橋目前成交價在32萬元到34萬元，位於向陽路、重劃路的高樓層已有成交到38萬到40萬的新高紀錄。

2 南港第一期重劃區：

南港第一期重劃區，位於惠民街以東、南港路一段以北、重陽路以南、經貿一路以西圍起來的區塊，佔地共53公頃，該區主要以軟體工業園區、經貿園區為主。另外，為了配合台北市城市軸心東移計劃，經貿園區正在施工中的南港世貿展覽館，目前鋼骨結構已經完成，是信義計畫區世貿展覽館的三倍大，南港展覽館完成後，將取代信義計畫區的展覽館。

從南港車站到世貿展覽館之間的軸帶，未來房價漲幅最有機會，理由是南港未來商圈朝南港車站、經貿園區雙核心發展，而且有許多地標型、國際級的建築群進駐此地，未來城市的輪廓將媲美信義計畫區。除了國際展覽館，至今已有世正開發的兩棟超高辦公大樓，未來中信銀總部也要遷移至此。

北區房屋指出，最新成交落在35到38萬元之間；經貿Party、F1經貿地飆預售開價都在37萬以上，位於經貿北站的建案還開出每坪40萬元的區域新天價。

此外，南港重大交通規劃，有捷運內湖線的「經貿北站」與「經貿南站」預定2009年3月完工通車，板南線的「經貿南站」預定2011年通車，而且台鐵地下化將規劃林蔭大道，南港將成為未來台北市市區發展最快、潛在增值空間最大的區域。

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各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：

各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。

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新莊副都心最具暴漲潛力? 發展潛力更勝新板特區

前行政院長蘇貞昌，之前宣布要將部份部會遷移到新莊副都心，這無疑是為新莊房市注入一劑強心針。去年六月，這塊腹地84公頃的新莊副都心工程動土，預計2008年六月，完成副都心內的道路和水電工程；五、六年後捷運新莊線、機場捷運、捷運環狀線將陸續完工，交通革命下，未來三年內，副都心的房價漲幅將更勝房價高檔的新板特區。

「新板特區附近房價，這二、三年的房價漲幅超過50%到70%，房價站上每坪50萬元，相對新莊副都心周邊，中平路周邊房價成交在23萬到25萬元，只要交通建設完成，國家辦公遷移至此，未來房價漲幅肯定超越新板特區！」，「新莊副都心是繼新板特區後，台北縣的明日新星。」

從歷史來看，以前五股交流道往南到新莊副都心經常淹水，劃入洪水管制區禁建多年。因此早期新莊很多地方都是水田、荷花池一片。三、四年前新莊副都心區域新成屋行情每坪僅約16~18萬元，不過，如今新莊中平路上的造鎮大案，雖然成交都落在23~25萬元之間，但待副都心開發成熟後，站上每坪40萬是遲早的事。

早期中南部上來北部謀生，第一站往往選擇新莊，這些南部上來的「賺呷人」之所以選擇新莊，是因三重、板橋的房價太高買不起。而且新莊化成路附近很多鐵工廠，所以環境一直不好，建商都不敢在新莊推案，因為購買階層都是藍領客。
不過，一旦副都心規畫完成，交通網絡便捷，優質居住環境，不再只是吸納藍領階層，而且政府打算引進知識產業園區、媒體園區，未來除了新莊在地人，甚至台北客或板橋、三重、土城的中上階級都會進駐此區。

「一高二快三捷運」是新莊未來的交通寫照，一高指中山高、二快指東西向快速道路和特二號道路，三捷運則是新莊線、環狀線與機場捷運三條捷運，未來都在新莊交會。新莊未來將成為北縣的門戶，挾有交通輻輳的樞紐地位。

那在新莊副都心尚未開發成熟前，新莊有哪些區域值得先進場卡位？「未來最具增值潛力的區域是中原路、幸福路、中平路、昌隆國小、昌平國小周邊。」尤其是中平路上的造鎮區是可以考慮的區域。

一橋之隔 房價一半 重陽橋重劃區

位於三重的重陽橋重劃區，鄰近淡水河畔，未來有捷運環狀線經過，和北市僅重陽橋一橋之隔，房價卻不到士林的二分之一，是台北縣具有競爭力的重劃區之一。2005年初該地完成土地重劃，去年建商陸續推案，平均開價在25萬元到28萬元之間。

今年三月底，某建設斥資9.1億元在重陽橋重劃區、集賢路旁，買了1500坪的土地，及1000萬元的建照，預計在下半年推案，市場預估未來銷售價格會在每坪35萬元尚下。對重劃區的建案有拉抬的作用。

由於重陽橋重劃區是台北縣政府劃定的都市計畫區，全區面積49公頃，有學校及公園綠地等預定地，此區的容積率200%、建蔽率40%，屬於低密度開發，未來此區的住宅品質會是三重最優質的住宅區。由於重陽橋重劃區的開價高出附近五華街15萬至18萬的行情，使得三重當地人無法接受這樣的價格。

代銷業者苦思之下，紛紛打出「北縣新大直」及「一橋之隔北市房價一半」的口號，吸引大直、士林、天母北市客，效果果然奏效，據當地代銷業者指出，該建案成交的客戶有七成以上是台北客，三重人只佔不到三成。
有趣的是，來買的台北客，財力比較雄厚，都指名要高樓層且要有水岸第一排的景觀。不過，雖然重陽橋水岸第一排搶手，但是太靠近引道，往來的車流噪音是很大的問題。

不過，重陽橋重劃區的缺點是空地仍多，生活機能還是要仰賴三重五華街商圈，而且2009年捷運蘆洲支線徐匯中學站距離重陽橋重劃區有一段距離，至於捷運環狀線的五華街站、五華國小站要到2018年才通車，附近聯外公車要到三重高中公車站牌，不甚方便。如果是自住需求，恐要忍受生活上的不方便，而且夜晚路燈也不夠明亮，需要審慎考慮。

北縣市一橋之隔預售屋行情表

地區             橋名                           2006年行情        2007年行情

新莊             忠孝橋 ------------------17~19(萬/坪)       21~23(萬/坪)

三重             重陽橋-------------------23~25(萬/坪)       28~30(萬/坪)

板橋             華江橋、光復橋------35~38(萬/坪)       41~48(萬/坪)

新店             景美橋------------------ 27~29(萬/坪)       31~34(萬/坪)

中和             華中橋-------------------21~23(萬/坪)       25~27(萬/坪)

永和             福和橋、永福橋------28~30(萬/坪)       30~33(萬/坪)

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