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購屋守則，蔡上機「合厝緣」買屋，越買運越旺

【名人談房產】蔡上機「合厝緣」投資法 教你越買運越旺

買對房子，真的能帶來一輩子的好運。鑽研命理、風水的蔡上機，暢談自己買屋的經驗，讓大家一起分享他「危機入市」，精確掌握「天時、地利、人和」的不敗投資哲學。

買屋也要「天時、地利、人和」

不論是自用還是投資，蔡上機買屋有幾個不變的原則。就如同他所精通的命理風水理論一樣，買屋也要講究「天時、地利、人和」。

所謂天時，指的就是買屋的時機，蔡上機自己買下位於忠孝東路四段的工作室就是在SARS過後不久，房地產市況低迷時買入的，當時賣方急著將房產脫手，因此才能談到便宜的價格，以現在房價估算，早已翻了一倍以上。雖然目前辦公室還是自用，並沒有脫手打算，但的確買對時機，省了很多錢。

蔡上機說：「買屋最重要的就是選對時機下手，因此一定要謹記「危機入市」，在市道不好的時候入場，這樣獲利才會最高。」這個原則是所有投資人都很清楚的道理，但蔡上機也不忘提醒大家，「危機入市」的前提是，必須擁有充足的資金，這樣才能撐得久。資金不足的人一旦被套牢，很可能慘遭「斷頭」，反而無法獲利。

選對大環境，好運跟著來

買屋的「天時」到位，選對時機下手，就能用便宜的價格買到心目中理想的房子。但是到底該買哪裡才好？這就是所謂的「地利」。

蔡上機說，所謂的「地利」指的是好的地點，尤其投資房地產而非自住考量時，必須撇開個人喜好，選擇大環境佳的地段。生活機能好，交通方便，屋況不佳的房子，才是最佳投資標的。屋況不佳的房子有議價空間，再糟的屋況，都可以透過人為力量，重新裝修來改變，讓房屋因此而增值。

但大環境就像人的生辰八字一樣，不是個人的力量可以改變的，必須順勢而為。因此，蔡上機認為，「以目前台灣房市來看，要投資，一定要選擇首都台北市，而在台北市內，一定要選精華地段大安區，尤其是大安區的核心地帶。」

這也是當初他選擇工作室時的原則，一開始他就鎖定位於大安區核心地帶，忠孝東路四段上的房子，這裡不僅人潮匯集，交通便利，生活機能也非常充足。果然，當他順利買下這間工作室後，的確讓他事業順遂，財運亨通。

運用多家仲介競標，讓房子炙手可熱

天時、地利的條件都符合了，買屋的第三個重要原則就是「人和」。蔡上機所謂的「人和」，除了一般人購屋會尋找適合自己生辰八字的方位來買屋外，如果以房地產投資的觀念來看，和人有關的部分，就是找尋仲介。

當初購買忠孝東路辦公室時，蔡上機找了好幾個仲介與屋主洽談，由於當時房價低迷，屬於買方市場，而且房子的屋況不佳，因此仲介向賣方洽談時，價格一個開得比一個低，眼看買方價格愈開愈低，也打擊了屋主的信心，讓他願意用較低的價格成交。

找多個仲介同時洽談，其中一個仲介的價格（最高價)就是蔡上機心中買屋的底價。利用這樣的策略來議價，當屋主發現價格節節下降時，就會選擇出價最高的買方。事實上，這三個買方全都是同一個人，也就是蔡上機。

依生辰八字選地段，「合厝緣」最重要

雖然運用了仲介人海戰術的策略，希望在低價買入忠孝東路的辦公室，但是成交之前，過程還有點曲折。算盡天機的蔡上機，沒想到半路殺出一個「程咬金」！某個投資客出了比他還高的價格買同一個標的，而且已經給了五十萬的訂金。後來因為房市持續低迷，投資客手上有太多房子，資金卻已用罄，因此決定放棄這個房子，五十萬的訂金也就白白奉送。

此時原屋主過世，將房屋過戶給女兒，貸款卻仍在原屋主身上，銀行催繳貸款，新屋主急需現金，於是這間房子終於又回到耐心等候的蔡上機手中。不僅如此，當初簽約的仲介合約恰好屆滿，因此蔡上機直接與新屋主交易，連仲介費都省下，甚至還把投資客給的五十萬訂金也扣除，等於平白又省下一筆費用。

蔡上機回想當時曲折離奇的買屋狀況說：「買屋真的要『合厝緣』，或許冥冥之中，這間房子就是注定要賣給我。」當初依著自己的生辰八字選擇適合的地段，再以符合「天時、地利、人和」的原則購屋，進駐這間辦公室後，蔡上機不僅工作運旺，財運亨通，著作也一本接一本出版，成為炙手可熱的命理大師。

房市預測：2012年是最佳購屋時機

有了這麼精采的買屋經驗，蔡上機謹守「危機入市」的購屋哲學。在房價至今居高不下的狀況下，蔡上機不建議投資人在此時買屋。他覺得最適合的購屋時機，是2012年總統大選之後三個月。大選過後是房價盤整期，經過三個月的整理，房價回穩，這時就是購屋的好時機。

若談到適合的買屋方位，蔡上機認為西北方、南方與東南方有看漲的空間。如果以台灣來看，指的是台北和高雄兩個大都會。以台北市為例，指的是大同區、士林區（西北）、文山區（南），或南港文山區交界處（東南）。

如果因為個人因素非得在2011年購屋的人，蔡上機建議第二季（四、五、六月）過後或許可以入場。只不過，他也提醒大家，耐心等待最佳時機（2012年大選之後三個月），謹記「危機入市」原則，才能真正獲利豐收。
Yahoo!奇摩編輯部

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新莊副都心2筆商業地待售，行情上看百億元

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】近年新北市房市火熱的新莊地區，又有重劃區土地要標售，地點就位於機場捷運線的A4副都心站兩旁，基地面積近7000坪，此次標售底價每坪僅約90萬元，與先前重劃區的商業區土地頻頻「標破」200萬元來看，要順利脫標不成問題。此塊基地「地段佳、門檻高」，加上奢侈稅的疑慮未除，多少錢標脫？誰可以順利得標，都是新莊房市重要的風向球。
新莊副都心將有兩塊土地要進行標售，其中副都心段一小段281、440地號，基地面積3369坪，底價30.3億元，副都新心段一小段407、452、453地號，基地面積3533坪，底價31.8億元，兩者單價每坪都僅有90萬元，若以每坪200萬元以上的行情試算，標售價格很有機會突破百億元。
信義代銷協理何胤諭指出，這兩塊土地靠近捷運站，去年9月史恩實業以每坪232萬元，取得緊鄰捷運站旁的商業用地，當時距離現在房價與土地都有一定漲幅，現在有奢侈稅的議題出現，但兩塊待標售土地的地段奇佳，基地面積大且方正，的確有本錢超越先前的價格；唯獨兩塊土地面積大、總價高，有能力參與的開發商有限，因此得標價格、投標與得標人的來歷等，對於房市都有重要指標意義，目前包括地主、建商、甚至是買方，都十分關注標售結果。
2010年7月新莊副都心商業區土地標售時，麗寶以每坪213萬元，總價約21.8億元的高價，標得副都心段一小段435地號土地，2010年9月商業區土地再度標售，15筆標案中就有5筆土地，標脫單價達200萬元以上，最高價為史恩實業，以每坪232萬元的價格，標得副都心段一小段444地號，地點靠近捷運機場線的副都心站，引起市場不小的話題。

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329推案爆量，考驗房市熱度

【MyGoNews 林承志/台北報導】2月份適逢春節連假，房地產市場熱度不減，因為幾個指標大案新進場，在大量媒體廣告帶動下，春節時間來人普遍不差，年後更是加把勁，買氣持續推升，成交量放大，住展風向球大增6分，從黃藍燈重返綠燈，回到45分。2月底雖然開始出現股市下跌及政府奢侈稅持續打房的不利條件，但最末1週的看屋買屋意願，似乎未受影響，自住型及投資型個案皆熱賣。
政府年後持續展現抑制房價的決心，不但嚴控土建融，放款緊縮兩成還溯及舊案；房市投機客直系親屬採連坐法，放款同步緊縮；國稅局查稅緊盯板橋新板特區，最後還祭出增課最高15%的「奢侈稅」，做為2月份最後1週星期五的總結局，營建股當天全倒。
政府如此積極行動，像是在施壓予即將到來的329檔期。由於329檔期房市價量可能再創下新高，不少都是大面積土地開發，案量驚人，因此房價可能再向上攀升，政府預作準備，2月底先祭重手示警。
但是根據住展企研室調查顯示，228連續假期日，房市買氣依然熱絡，新北市來人鼎盛，成交表現都還不錯，首購型、換屋型及投資型等主打個案，皆持續維持銷售水準。僅有少數幾個投資型個案受到政策影響。整體來看，打房政策對228連續假期日的房市買氣影響不明顯。
住展房屋網總監陳韻如表示，1月份下半月起景氣稍冷、準備過年；過完年後，市場便大踩油門起步，大案陸續進駐，包括板橋「湛然新天地」(70億)、新莊「兆之丘」(30億)、林口「世界首席」(120億)、桃園「竹城大和」(20億)、基隆暖暖「豐禾」(18億)等案，皆在2月份進場，大量的媒體型廣告，使得廣告批數指標分數達16分，回復到去年12月水準，住展風向球分數總體增加6分，達到45分的綠燈。

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奢侈稅」去「終止條​款」宣示決心／奢侈稅 暫不訂落日條款

宣示打房決心，奢侈稅去「終止條款」

奢侈稅快馬加鞭，財政部今將召開座談會聽取產官學界意見，明天再召開內部會議確認奢侈稅草案（特種貨物及勞務稅條例），原本草案授權行政院可視情況暫時停徵奢侈稅，但財政部昨天決定拿掉「終止條款」，避免外界質疑政府打炒房的決心。

馬總統：打投機非打投資

總統馬英九昨主持國民黨中常會時，據轉述，馬也特別針對奢侈稅提出說明，認為應稱為「特別銷售稅」，目的在打擊投機，而非打擊投資。

據轉述，經建會主委劉憶如指出，奢侈稅應有清楚定義，她認為應是針對交易所得，屬於「交易稅」，打擊的是投機而非投資，尤其如何避免傷及無辜，立法過程中也應注意。

行政院長吳敦義昨則表示，財政部提出這項政策方案後，目前各界反應大致還不錯，政府會有周延的考慮與規劃，讓奢侈稅的力道可以發揮效果，但又不會傷到國內經濟。

財政部預計三月中將奢侈稅草案提報行政院，三月底前送立法院審議，目前初步內容包括：持有未滿一年移轉非自用不動產按銷售價格加徵十五％、持有一至二年移轉加徵十％；五十萬元以上會員證、家具、皮草、象牙、珊瑚、龜殼、玳瑁等，以及三百萬元以上私人飛機、遊艇、汽車、直升機及超輕型載具，按銷售價格或完稅價格加徵十％。

為了避免景氣不好時，課徵奢侈稅可能衝擊市場，奢侈稅草案原本訂定「終止條款」，也就是可視情況暫時停徵奢侈稅，但最新版本已拿掉這項條款。財政部官員表示，若立法院認為有必要，未來可自行增訂「終止條款」或直接修法停徵奢侈稅，不一定要由行政部門提出。

實施前買進者不排除適用

至於課徵時點，仍未排除實施前買進的非自用不動產，只要實施後出售、且於二年內轉手，就要加徵奢侈稅。官員強調，這不是溯及既往，也未違反信賴保護原則，因為所有權人可決定是否於二年內出售。

〔自由時報記者鄭琪芳、王孟倫、彭顯鈞／台北報導〕

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1500億​資金瞄準商用房地產

【MyGoNews 林承志/台北報導】第一太平戴維斯舉行記者會，發表對於2011年商用不動產市場之看法，根據第一太平戴維斯所掌握之投資人於2011年將投入在商用不動產的投資金額將超過新台幣1500億，其中壽險業的投資金額將在900億元，外資在全球金融風暴後也陸續提高其在台灣不動產的投資金額，預估外資的投資金額將在300億元以上，本地開發商及其他投資人包括自用型的科技業或中小型投資人的總交易量分別約在150億左右。
第一太平戴維斯董事長朱幸兒分析，壽險公司由於資金充沛且台灣利率相較其他地區仍處於低點，2011年仍會積極投入不動產市場，而上市櫃開發商受到IFRS國際會計新制上路的影響，未來也將增加具有穩定租金收益的商用不動產投資，此外由於兩岸ECFA簽訂、開放陸客來台觀光帶動辦公、店面市場交易活絡價格屢創新高及政府打房效應，部分獨立投資人可能因而將資金轉入商用不動產市場，在需求量增加的情況下，商用不動產價格將進一步推升。
2010年由於景氣復甦連動房價及商用不動產價格上漲，政府為抑制快速上漲的房價可能引發的不動產泡沫，台灣、大陸及香港紛紛祭出不同的打房政策，然而共同的目標都在於抑制國內外資金充裕所引起的不動產價格高漲進而產生泡沫。
第一太平戴維斯大中華區首席執行官Raymond Lee表示，由大陸及香港的打房效應來看，近期房價的漲價速度雖然趨緩然而交易量仍維持大量價格則呈現微幅上漲趨勢，對商用不動產而言影響有限，外資或國內資金以商用不動產的交易量佔大宗，加上去年(2010)台灣經濟成長的表現亮眼，許多投資人及Foreign Fund亦紛紛詢問港中台三地商用不動產的投資機會。
第一太平戴維斯董事長朱幸兒也回應，依目前的經濟環境看來，政府的信用管制及打房政策將影響投機客操作一般住宅市場，豪宅市場仍是需求大於供給，預期2011年豪宅價格持續呈現上揚走勢，在商用不動產方面，由於外資及台商資金回流而國內熱錢亦急需找到出口，好的商辦大樓及精華地段的店面、商場奇貨可居，未來價格持續看漲，建議精明的投資人著眼於好區段及穩定投資收益的物件積極入市。

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鄭景翔，房仲業東山再起

記者簡明葳／專題報導

鄭景翔人生原本很順遂，「玩」股票卻害慘了他。負債累累的歲月裡，鄭景翔每天開18小時計程車，開了3年債更重，因緣際會選擇房仲業東山再起，連車禍都身穿矯正鐵衣帶看房，自92年踏入房仲業至今，鄭景翔已蟬聯該品牌7個年度的業績冠軍。

政大畢業生、救國團工作資歷9年、議員助理、三菱電機業務經理，這些看來平順穩定的工作，卻因為投資股票失利，讓21世紀不動產台北龍江加盟店副總鄭景翔一度負債離開職場，鄭景翔選擇開計程車，全年無休，每日目標賺3000元，開了3年，車子年歲高、債高、利息高，鄭景翔壓力沉重，想重回職場。

偶然路過看到「應徵經紀人」旗幟，鄭景翔誤以為是管理職缺的「經理」，一度放棄應徵上的職缺，過了幾週，仍因當時大環境不佳，計程車生意慘淡，只好硬著頭皮上戰場。

鄭景翔的房仲生涯特殊，沒發過傳單，不駐點發名片，不曾掃街開發，只因第一件專任委託約的屋主，要求每日刊登報紙廣告銷售，非自願的宣傳方式，卻意外讓鄭景翔接獲各方電話，開闢新客源。

在債務壓力下，原本最排斥房仲、保險、直銷業的鄭景翔，誤打誤撞進入房仲業，鄭景翔說：「當房仲免成本、靠服務，一頭栽入，就有接受挑戰的心理準備。」

他自行熟悉區域，就近搬遷住公司旁，日日持續工作16小時，除過年外，全年無休。即使心臟繞道手術後、車禍身穿矯正鐵衣，仍認真帶看屋，雖然健康優先，此舉動卻感動不少屋主，持續為鄭景翔介紹客戶。

職場經驗豐富，加上當計程車司機時的見識廣，鄭景翔談判技術佳，不計較佣金，在大環境房價持續走揚下，無論投資、自住，鄭景翔未曾讓客戶賠過錢。

到45歲才轉業，長達8年的房仲生涯中，鄭景翔也賣過棘手個案，銷售過歪樑被隱藏在輕鋼架內的危樓，不小心賣過海砂屋，最後都以改善結構、自掏腰包賠錢了事，負責到底的態度，重拾了客戶的信任感。

鄭景翔除了開會，平時都穿休閒服帶看屋，雖然不如西裝正式與專業，卻建立個人風格與親和力。在客戶力薦下，他手上保持7至10件專任委託約，每個月平均成交3至4件，讓他持續蟬聯業績冠軍寶座。

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新莊北側，打造知識產業專區

工商時報 【記者袁延壽／台北報導】

配合新莊副都心及政院第二辦公區周邊發展，新莊北側農業區將變更為「知識產業專區」。

新北市城鄉發展局指出，約34公頃的基地，將打造成包括媒體、動畫、電影等文化媒體產業為主題及住宅、商業區配套的創意產業及娛樂專用區，預計民國103年開發完成。

據了解，該區位置北側為五股工業區、南側是頭前工業區及頂崁工業區，也是機場及環狀雙捷運線、2大快速道路交接處。

依規劃，此區中的27公頃，將以區段徵收的方式開發，變更為產業專用區、商業區、住宅區及相關公共設施用地，經費概估約80億元。

新北市城鄉局長張璠指出，這個案子的都市計畫已在今年1月27日報請內政部都市計畫委員會審議，預計明年6月發布實施後，續由市府地政局著手辦理區段徵收作業，103年完成開發，未來帶動地方發展指日可待。

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網路上找屋，30歲以上佔6成

【MyGoNews 林承志/台北報導】網路時代來臨，民眾買屋前上網搜尋已成常態，創市際市場顧問研究統計資料顯示，台灣網友造訪不動產/仲介類別網站的不重複人數，發現2011年1月相較2007年1月成長59%。造訪不動產/仲介類網站的網友人數增加，代表網友對此類網站的需求增加，不動產相關網頁未來勢必成為不動產的新戰場。
而網友在此類別瀏覽的網頁數，成長更為可觀。2011年1月造訪此類別的網友總共瀏覽9,413萬頁，相較於2007年1月的4,830萬頁，成長了95%，不僅反映出相關業者提供網友更多工具，增加網友使用的時間，也發現網友對不動產/仲介類別的內容的閱讀興趣增加。
造訪不動產/仲介類別網站的使用者也有變化，根據2007年1月的ARO數據，使用者性別比例接近，年齡部份，29歲以下族群較高，約佔近47%；而2011年1月數據卻發現，男性比例增長，男女比例約為6:4， 且29歲以下與30~39歲族群小幅短縮，40歲以上增長顯著(由20.24%~30.92%)，顯示使用者行為轉變的跡象。
創世際表示，整體而言，造訪不動產/仲介類別的不重複使用人數成長，其瀏覽的網頁數增長狀況更為顯著，顯示景氣回溫，房仲市場可望再次熱絡。

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買屋可節稅，​地政所教撇步

〔記者翁聿煌／北縣報導〕房地產交易熱絡，台北縣三重地政事務所主任鄭貴春累積多年觀察和經驗，要教大家如何投資房地產，同時達到合法節稅的目的。鄭貴春服務地政業務29年，專長就是土地整體開發及區段重劃，日前受邀為台北縣地政士公會講課，其中以投資不動產、理財、節稅的內容最受關注。＊增值稅減免要主動申報鄭貴春說，一般民眾一生中可能很少交易房地產，缺乏專業知識，完全仰賴仲介商或代書，但如果能注意到幾項房地產交易重點，就算不是有錢人，一樣可以減輕在贈與和繼承時被政府剝層皮的心痛感。

一、以前課徵增值稅有「一生一屋」的最低稅率適用規定，如今政府已經放寬限制，但增值稅的減免需主動申報，民眾不要讓自己的權益睡著了。

＊可逐年分批移轉給子女二、父母給子女的贈與稅免稅額已從原本的每年111萬元，提高到220萬元，即使是整棟的房地產，一樣可以將房與地的持分，以「逐年分批移轉的方式」贈與，達到節稅的效果。

三、遺產稅也要注意，如果家長不幸發生意外，子女若未成年，可善用「未成年子女的扣除額」來免稅。

＊同一棟樓　節稅效益不一＊

四、民眾買房屋對遺產稅和贈與稅部分具有相當高的節稅價值，所以許多富人爭相購買豪宅和金店面贈與子女，因為政府是依土地的公告地價課稅，同地段公告地價略同，但同地段的不動產因為建材和其他原因，有高低不同價格，所以買愈貴的房地產，減免贈與稅的效益愈大。同理，同棟大樓中，樓上與樓下的房與地公告地價相同，但高樓層和地面層的價值最高。

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徐少萍：正視捷運延伸

【記者王世明／基隆報導】

立法委員徐少萍昨（一）日於立法院政黨質詢，要求行政院與交通部，正視「捷運南港線延伸」問題，徐少萍與基隆鄉親全力支持捷運南港線延伸至汐止，應規劃延伸至五堵、百福社區。

捷運南港線東延段全線已於 二月二十七日 正式通車，立法委員徐少萍於立法院，質詢交通部，南港展覽館站在台北市和汐止交界，捷運南港線只要再延伸 五公里 ，就可以連接汐科與汐止，因此要求交通部與台北捷運屏除本位主義，應從整體捷運網絡的角度，就南港線東延，進行評估與規劃。

立法委員徐少萍表示，捷運南港線延伸至南港展覽館站，於兩市交界處，在基隆河兩岸相隔，若整個捷運延長線增加 九點四公里 ，可以設汐科、汐止、五堵與百福等四站；沿線周邊貨櫃場、倉儲用地得到重劃與土地開發的重生機會，可以規劃於興建平價自用住宅、大賣場，而且擴大綠地空間，提升新北市與基隆市週邊社區整體經濟規模，擴大捷運建設自主財源。

交通部曾質疑南港線若東延到汐止，與台鐵現有路線幾乎重疊，資源浪費；徐少萍則指出，台鐵、高鐵與捷運的「南港－松山－板橋」路線完全重疊，而且全線地下化，耗費數千億預算，是否更加浪費？政府不能只看到片面的數字，應從民眾的觀感與實際需求來考量。

由於汐止民生線，交通部仍再評估當中，興建與否仍然未定，且在東湖站與文湖線轉乘，穿過汐止社后，並在汐科站與台鐵銜接、分岔，再過汐止區公所，如此服務汐止居民的需求。比起延伸捷運南港線，汐止民生線要多花半小時才能抵達台北車站；因此，徐少萍建議交通部要從整個社會發展效益出發，進行審慎評估研究，以達成民眾殷切的期望。

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山坡地疑危住宅，新北市最多

（中央社記者蔡和穎台北1日電）內政部今天公布全台480處列管山坡地住宅社區檢查評定結果，其中「A級」社區以新北市最多，依法將立即通知社區管委會或負責人限期改善，有危險疑慮者，得依法勒令停止使用。

內政部下午公布「各直轄市、縣（市）政府清查回報轄區內列管山坡地住宅社區」檢查評定結果，共計480處，內政部長江宜樺表示，被評定為A級者有10處、B級89處、C級則有381處。

這次被評為「A級」山坡地住宅社區中，新北市有7處、桃園縣有2處、苗栗縣有1處，總數已較內政部營建署去年5月汛期前統計的「A級」社區數量減少8處。

最新統計中，「B級」社區者，以新北市27處最多，其次為台中市13處和台北市12處；「C級」社區則以台北市123處最多，其次則為基隆市83處和新北市76處。詳細資訊可洽各地方政府山坡地住宅查詢服務窗口。

依內政部99年頒布「加強山坡地住宅安全維護執行要點」規定，列管的住宅山坡地共分為A、B、C3級，屬於A級者，應立即通知社區管委會或負責人，委託專業技師或團體提具改善措施限期改善，至於有危險之虞者，得依法勒令停止使用或依法代為履行。

對於屬於B級山坡地住宅社區者，內政部表示，地方政府也應本於權責，通知社區管委會或負責人及建築物所有權人，持續加強監測；屬於C級者，則應通知管委會、負責人及建築物所有權人，注意維護並自行檢視設施狀況。

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買預售屋看這裡​ 》新店14張

文 / 胡綺萱、楊春吉

按於2009年興建，預定於2015年完工通車，目前屬興建中之捷運環狀線西環段（屬捷運線四段漲幅中的第三段漲幅，並邁向第四段漲幅），經新北市新店區，新設有「十四張」捷運站；該站附近現雖為農業區，但在管制集村農舍之同時，也非不得興建個別農舍（請參【新聞疑義98】限建「集村農舍」適法性之疑義）。

而一般農業區，其建蔽率為10％，容積率為240％，樓高約12公尺，如果是200坪的農地，就可興建42坪之樓地板面積（但實際上，應從農業用地興建農舍辦法第7條：「個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」之規定），對一個2-6口的小家庭而言，尚稱足夠；而且農業區環環優美，空氣清新，又沒有吵雜的噪音，加上，距離新店市區又不遠，在「十四張」捷運站尚未通車前，生活便利性及交通可及性，均足以支撐。更甚者，「十四張」捷運站施工後通車前，仍有一段漲幅利益，此段漲幅利益雖沒有市區漲幅利益那麼多，但仍有其獲利空間，值得大家去思考（須注意的是，要長期自住或投資哦，以避免未來被課「奢侈稅」，請參【買預售屋看這裡80】打房僅是「治標」，創造「就業機會」，才是「治本」！）。

另外，值得一提的是，「十四張」農業區有可能成為新的重劃區，屆時，扣除公共設施用地負擔後，分配回來的土地，雖僅有45％至55％，但其總價及未來利益，將可期。

但美好的環境以及新店之肺，將永遠消逝，為了發展，把肺賣掉，好嗎？

作者簡介

胡綺萱 簡介

榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長

作品：

1.老公的情書:與老公故鄉合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。

2.台灣法律網【買預售屋看這裡】及【政府採購法法令彙編】專欄；植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】及【政府採購法法令彙編】專欄。

3.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著，100年2月) 。

楊春吉(故鄉) 簡介

榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。

作品：

1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。

2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。

3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。

4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。

5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。

6.台灣法律網電子書：房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。

7.台灣法律網電子書：房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。

8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五)(六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。

9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。

10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。

11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。

12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。

13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。

14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。

15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。

16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。

17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。

18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。

19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。

20.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

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房仲戰國時代，董座開超跑宣示

面對房市多空交戰，全台唯一上櫃的房仲業者，今天大規模舉行記者會，董事長林正雄，當場開著法拉利跑車出場宣示，並強調應該把打房當常態，才能穩健獲利。

開著鮮紅色的超級跑車出場，立刻成為鎂光燈焦點，他，是林正雄，從代銷，土地開發，營建到房仲業打滾近20年，現在風光成為全台唯一上櫃的房仲品牌代表，以善念出發，不斷精益求精，在去年全台房仲登記數達895間的新高紀錄下，房仲業進入戰國時代，林正雄迅速崛起，除了整合手上一條龍服務的資源，和培訓營業員外，面對目前房市多空交戰，林正雄認為應該把打房當常態，才能穩健獲利。

透露投資秘訣，分享成功之道，以房仲新血之姿，後發先制，預計還將在短期內擴展直營店，和加盟店，搶攻房市大餅。

(民視新聞夏慧麟、廖松筠台北報導)

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北捷到基隆，民生汐止線延伸

【記者許志煌／台北報導】

捷運南港線與未來民生汐止線，哪一條路線比較有可能延伸至基隆？交通部官員昨(二)日表示，相較於南港線將來延伸至汐止，與台鐵、高鐵有路廊重疊，在運量上產生競爭的問題，而新北市已經確定要推民生汐止線來說，想要推動捷運南港線先延伸至汐止，然後再接基隆五堵、百福社區的構想恐怕是不太可能實現。

台北捷運東延段南港站到南港展覽館站二十七日通車，可是有民代率領居民抗議這條路線沒能延伸至汐止，質疑自己淪為二等公民。

另，立委徐少萍前天質詢表示，南港展覽館站與汐止交界，捷運南港線只要再延伸 五公里 ，就可以連接汐科與汐止，同時一併規劃延伸至五堵、百福社區。可是，在更早之前，同是基隆立委的謝國樑也推動、爭取民生汐止線能夠延伸至基隆。

交通部路政司鐵工科簡任技正劉孟翰昨天表示，目前新北市已經敲定民生汐止線延伸至基隆。另一方面，在南港線東延段部分也已經確定終點是南港展覽館站，沒有要再延伸的計畫。主要原因是南港線東延段與台鐵、高鐵隧道有競合的問題，在運量上就可能產生競爭，從資源利用角度來說，也是一種浪費。

他進一步表示，民生汐止線規劃從民生西路、東路以致到內湖、汐止，然後再轉接樟樹灣，與台鐵目前正在施工的捷運化車站樟樹灣站及汐科站共站，然後再分線。

他說，雖然這與台鐵路線有一部分路線重疊，可是這也方便了民眾將來轉乘的需求，也因此，台北市及新北市協調出這一條延伸至基隆的路線。

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土地因合併或收購申請​記存土地增值稅，如再​移轉是否會追繳原記存​之土地增值稅

稅務局將對因合併或收購而移轉土地申請記存土地增值稅之管制案件辦理清查

屏東縣政府稅務局表示：依據財政部93年11月2日頒布「企業或金融機構因併購移轉土地申請記存土地增值稅案件審查管制注意事項」之規定，即日起至4月底止對因合併或收購而移轉土地申請記存土地增值稅之管制案件辦理清查。

是類申請記存土地增值稅之土地，如經稅務局查獲有再移轉之情形，將依規定追繳原記存之土地增值稅，另外收購案件於收購土地完成移轉登記之日起三年列管期間內，將請被收購公司提供其委請獨立專家（會計師、律師、或證券承銷商），就該年度其持有收購公司股份，有無低於原收購取得對價之65％之報告書以供查核，如發現持股低於65%者，將追繳原記存之土地增值稅，屆時請業者配合辦理。

若您對土地增值稅有不了解的地方，可以直接向該局或所屬各分局洽詢，將有專人解答，亦可上網查詢，網址為：www.pttb.gov.tw。

資料來源：屏東縣政府稅務局

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繼承人將繼承之農地於​列管期間內移轉予同為​繼承之人，是否追繳遺​產稅，是否續予列管

繼承人將繼承取得之農業用地，於5年列管期間內，移轉予同為繼承之人，免追繳遺產稅，但應續予列管

財政部臺北市國稅局表示，遺產及贈與法第17條第1項第6款規定，遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人承受者，得扣除其土地及地上農作物價值之全數。繼承人自繼承之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用者，應追繳應納稅賦。

該局查獲遺產稅案例，某甲於94年間死亡，經核定遺產總額1,500萬元，並扣除2筆臺北市南港區農業用地價值1,050萬元，應納遺產稅為零。其繼承人乙君於98年間將繼承之前揭農地贈與其配偶，經查獲並通知乙君回復該農業用地所有權登記，乙君未於期限內回復登記，該局乃將原核定農地扣除額1,050萬元重為核定為零，並追繳應納稅額450,000元。

該局指出，財政部88年5月20日台財稅第881914409號函釋規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人且繼續經營農業生產時，免追繳遺產稅，但應續予列管；而所稱「同為繼承之人」，係指在具體繼承案件中同為繼承人而言，例如甲死亡，其實際繼承人為乙、丙，同為繼承之人即指乙、丙而言，不包括?棄繼承權之丁、戊，亦不包括無繼承權之乙、丙之配偶及子女。故乙就其繼承之農地移轉予丙，或丙就其繼承之農地移轉予乙時，均免追繳遺產稅，惟如移轉予其他無繼承權之人，如前揭案例乙君之配偶，則無上開函釋之適用而應予追繳遺產稅。

該局籲請納稅義務人注意相關法令規定，以免被追繳遺產稅。（聯絡人：審查二科林股長；電話：23113711分機1508）

資料來源：財政部臺北市國稅局

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人頭戶炒房，人頭有刑責，加罰三倍，奢侈稅打房，將重傷房市

引述 :『國內有投資客嗆財政部課不到炒房奢侈稅後，昨天財稅官員指出，在奢侈稅草案中已祭出重罰，若投資客被查獲利用人頭炒房規避奢侈稅，將最高加罰三倍；至於不肖人頭，因協助他人逃漏稅，則依現行稅捐稽徵法規定，處以刑責。 財稅官員表示，既然快馬加鞭訂出奢侈稅（特種貨物及勞務稅條例），就是希望可遏止當下投機炒房歪風，所以無論何時購屋，在立法後賣出持有未滿二年的非自用房地產，就要加徵一○％至一五％打房奢侈稅。

舉例來言，若投資客在去年八月買房，但在今年七月立院通過奢侈稅立法後同月將房子以五千萬元價格出售，要加課十五％、七五○萬元奢侈稅。這位投資客如果是假借人頭買賣房屋被查獲，除了要補稅七五○萬元外，還要加罰三倍，連補帶罰高達三千萬元，恐怕投資將會血本無歸。

財稅官員指出，原則上，奢侈稅是不溯及既往，但是奢侈稅打房是針對銷售行為，因此，奢侈稅法三讀通過後，凡持有房地產在兩年內賣出者，即使買房是在修法前，仍應屬於課徵奢侈稅範圍。

外界關切奢侈稅打房，可能有漏洞，難以執行，財稅官員認為，一般房屋移轉辦登記，都要附上繳稅證明，因此不易逃漏稅。同時，在兩年內頻繁買賣的案件並不多，若投資客不誠實申報交易實價，可依周邊行情、房貸等金流資料來比對，若發現購屋者的年齡、財力可疑，就會調查是否為人頭戶。

針對「先買後賣」換屋族，財稅官員指出，草案中訂有「排除條款」』

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北台10山坡宅，列最危A級，新北市佔7處，社區未公開，只能問管委會

內政部去年5月公布全國480處列管山坡地住宅社區，評為最危險的A級社區18處，改善之後，在年底減少為10處，包括新北市7處、桃園縣2處、苗栗縣1處。不過政府仍未公開社區名稱，民眾購屋前為求自保，只能先問社區管委會，或持契約證明向各地方政府查詢。

昨日公布去年底全台各縣市政府回報的山坡地住宅社區共480處，其中被評定為最危險的A級社區共10處， 危險程度較低的B級則有89處、C級381處。內政部營建署建築管理組組長謝偉松表示，去年底各縣市地方政府委託專業機構，至列管480處社區勘查，依據監測系統、邊坡穩定性、擋土牆構造、排水問題等項目評分。

「房價比人命重要」

對於A級山坡住宅從18處降為10處，謝偉松說：「若多加裝人工邊坡監測儀器，或加裝4公尺內的擋土牆，可改善。」A級山坡住宅社區若無力自行改善，將依行政執行法規定代為履行，管委會須付費。統計山坡住宅社區主要多集中在北台灣，台北市有135處、新北市有110處、基隆市92處，桃園縣及新竹市各有29處。

因《地質法》遲未通過，目前政府都未公開究竟是哪些社區有問題，僅發文給管委會；民眾只能先問管委會，或持契約證明向各地方政府查詢，難以保障民眾居住安全，民眾Winnie不滿說：「這本是公開資訊，卻因怕損及建商、當地住戶的權益不公開，難道房價比人命還重要？」

注意排水是否阻塞

民眾林育聖則擔心的說：「不管政府如何列管，山坡住宅就是不安全！」寧願住在市區老公寓等都更商機，也不想住新山坡宅。專家提醒，山坡住宅並非完全不能住，除詢問房仲、管委會外，也可觀測擋土牆高低，並留心若擋土牆旁落石增加，或排水恐阻塞即代表不安全。

冬季買氣比夏季差

目前大台北山坡住宅社區，房價不一定比同區房價便宜，以新北市新店區的豪宅「青山鎮」為例，獨棟產品每坪行情達50~60萬元，比新店區的成屋每坪均價39.1萬元還高。永慶房仲集團研展部協理黃增福說，山坡住宅買氣會隨著季節而異，冬季買氣多會比夏季差，房價高低差異大。

蘋果日報

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山坡住宅，危險區，全台列管480處，買​山坡宅，停看聽

Ａ級山坡危宅區 新北7、桃2、苗1

內政部營建署昨公布全國四百八十處山坡地住宅社區檢查評定結果，Ａ級十處（必須深入鑑定即刻進行改善措施）、Ｂ級八十九處、Ｃ級三百八十一處；內政部指出，被評定為Ａ級的山坡地住宅社區，新北市有七處、桃園縣有二處、苗栗縣則有一處。

營建署建管組組長謝偉松表示，被評定為Ａ級的十處山坡地住宅社區，已發函各地方政府，於四月底前通知該社區管理委員會或管理負責人，委託專業技師或團體提具改善措施，限期改善，至於有危險之虞者，得依法勒令停止使用或依法代為履行。

住家是否入列，民眾可洽詢

至於被評定為Ｂ級山坡地住宅社區，各地方政府也應通知該社區管理委員會或管理負責人及建築物所有權人，持續加強監測。屬於Ｃ級者，則通知該社區管理委員會或管理負責人及建築物所有權人，注意維護並自行檢視設施狀況。

謝偉松表示，自從北二高走山事件發生後，對於山坡地住宅檢定相當慎重，而且山坡地社區住戶的危機意識及自我改善能力也相對變強，因此，去年五月曾評定出的十八處Ａ級者，至去年底已經減少八處，顯示被評定為Ａ級者已大幅減少改善。

不過，內政部仍不願進一步透露Ａ級山坡地社區資訊，僅提供民眾各縣市政府的山坡地住宅查詢電話；民眾若要洽詢住家是否被評定為Ａ級，新北市可洽詢工務局使用管理科，桃園縣可洽詢工務處使用管理科，苗栗縣可洽詢工商發展處建築管理科。

自由時報 〔記者徐義平、林恕暉／台北報導〕

南港香朵，地段＋價差，購屋掀起團購潮

由於台灣相對便宜的房價與友善的投資環境，且於今年正式進入兩岸後ECFA時代，後續則有開放陸客自由行等利多，經濟表現勢必突飛猛進，加上通膨壓力不斷升溫，購屋置產不僅著眼於保值與優質地段房產的增值潛力，更多是基於投資置產、節稅與資產配置等考量。

南港房市題材熱絡，三鐵共構、經貿園區、土地開發案等

新台幣兌換美元匯率突破「2字頭」創下13年新高紀錄、黃金期貨價格漲破每盎司1400美元關卡，油價也站上每桶91.17美元創下波段高點。台北市房價與國際主要都會區相比，明顯偏低許多，因此未來台北市精華地段的房價必定會更水漲船高。

北市第一環成形，南軟園區站串連文湖線即成雙捷運站區

南港東延段將通車 南港房市利多加持

受惠於南港展覽館落成、經貿園區廠商進駐、捷運南港線、高鐵延線都更題材發酵等利多，南港房市交易持續暢旺，加上捷運南港線東延段即將於近期營運通車，南港線全線開通，並可串連內湖線，南港展覽館站成為雙捷運站，「北市第一環」成形！由於南港有多項重大建設、都更題材以及對未來房價的預期心理帶動下，房價已有一波不少的漲幅。

金融集團＋精品飯店，南港擠身國際都會

台北市目前興建中的南港國家會展中心，除了是區域性大型會展中心，更是塑造北市為亞洲展覽重鎮的國際地標，將配合辦理展館週邊地區的都市更新。簽署ECFA後，兩岸相互開放會展產業市場，有利相關發展，增加商機。此外，中信金控將於2012年成立「中國信託南港新企業總部」，寒舍集團更與中信集團簽署合作意向書，南港第一座五星級飯店將在2013年落成。

Wired雜誌已列南軟園區為全球排名第8的高科技據點

南軟全球排名第8 國際科技大廠進駐

南港軟體工業園區是以發展生技產業、IC設計、數位內容等3大知識產業為主要目標的智慧型工業園區。Wired雜誌已列該園區為全球排名第8的高科技據點，不僅是國內首座，更是全球3大智慧型科技園區之一。全球最大個人電腦廠商惠普台灣分公司、雅虎台灣等國際企業看好相關利多，更在去年紛紛搶進。

南港香朵以燙金門牌與優勢價差吸引置產客出手加碼

優勢價差勝出 鎖定區域相對超值產品

南港經貿園區公共建設雖多，但區內住宅用地與北市其他明星重劃區相較，因為稀有而更難能可貴。【南港香朵】位於佔地87公頃的南港經貿園區僅有23％的住宅區內，周圍每坪均價75~80萬名宅林立。本案以每坪56萬起的價格優勢，吸引不少台商與市區公寓換屋族，逢低搶進優質地段的名宅，相較於鄰近個案，每坪有高達20萬以上的價差。

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