楊宗憲：真正的房價指數教你怎麼看！
在北市府發佈官方版的房價指數後，我認為國內的房市分析進入了一個新的境界。房價指數雖然過去也有，但業者發佈的指數就是跟政府版本大不相同，我們可以從這次台北市發佈的房價指數，進一步認真的看待台北市的房價，不需要再隨著豪宅或預售屋開價起舞。就我二十餘年的房價指數研究與編製經驗，我來說明一下，如何從房價指數來看待房價。
業者房價指數跟政府房價指數差異？
目前市場上已有的房價指數都是由業者發佈，多數是中古屋房價指數，對象上與台北市住宅價格指數基本相同；但最大差異在於業者的指數是以業者自己成交的資訊編製，相對於政府版使用實價登錄資料，業者的代表性相形遜色；也因此，業者的指數只有發佈到縣市層級，不如台北市住宅價格指數發佈到行政區層級來得詳細，實用性也大不同；再者，業者的房價指數使用的方法論與資料的處理，並未公佈詳細的內容，令人不禁有黑箱作業的疑慮；台北市住宅價格指數使用國際間通用的「特徵價格法」，以「標準住宅」為計算價格對象，再以消費者物價指數常用的拉氏指數公式計算成指數，並同時公布「標準住宅」的內容與總價，方法論相當透明；相較之下，政府版房價指數的代表性與參考價值當然比較高。
全名該叫住宅價格指數或房價指數？
此次北市府發佈的指數全名是「台北市住宅價格指數」，有人說，何以不用「台北市房價指數」較為簡潔？我們可以簡稱「台北市房價指數」，但簡稱並不能替代全名，如同「消費者物價指數」不會改為「物價指數」一樣，因為還有「躉售」跟「營建工程」等物價指數；同樣的，房價指數可能涵蓋辦公室、店面等房屋，我想「台北市住宅價格指數」是合宜的全名。
房價指數講的是哪一種住宅的價格？
此次台北市住宅價格指數剔除了一樓、地下室、透天厝、親友交易、建物持分交易等「特殊案例」，排除了價格在頭尾各1%的「特殊案例」，也排除了車位的影響，這是基於指數衡量的是一般常見的、正常的住宅價格的波動，上述案例在價格上均有其特殊性，簡單的來說，「特殊案例」不在指數衡量的範圍之內。然而，縱使是常見正常的案例，也還是存在品質的不同，因此，「標準住宅」應運而生，「標準住宅」是用基準期間(基期)所有交易物件的各項品質屬性的平均數所構成的住宅，代表該地區住宅的標準化品質。房價指數說的就是標準住宅在不同月份的總價變化，以全市指數為例，房價指數是建坪27.19坪、屋齡22年、總樓高9層、所在層數5層的住宅，其總價在不同時間的變動。觀察房價變化至少要排除品質差異才算是正確的做法，過去要不是都沒這樣做，不然就是黑箱作業。
指數漲多少是否我家就漲多少？
由於住宅間的差異性，「標準住宅」未必等同於你家的「那個住宅」。正規的做法是，比較你家跟標準住宅的差異，以房價指數的漲跌幅為基礎，再用你的「心中之尺」去評估你家可能的價格變動。此外，目前台北市住宅價格指數除了全市指數外，尚有大樓、公寓等二套類型指數，以及將12行政區整併為4個分區的分區指數，可就你家套用類型指數或分區指數，以便更精準的判斷價格趨勢。
怎樣從房價指數看未來房價趨勢？
指數代表的是已經發生的房價趨勢，如同研判股價指數趨勢仍要綜合各項因素ㄧ樣，未來的房價趨勢仍要從觀察影響房價因素來看，看這些因素未來的展望，配合已經存在的房價趨勢，做綜合分析，才能判斷未來房價的可能趨勢；住宅價格除了供需條件外，也受到資金條件、利率、所得、公共建設、甚至政策等因素影響，過去房價趨勢只代表曾經擁有的市場活動力，或許短期可以推測房價將延續現有走勢，但未來價格走勢仍要看相關條件的變化，不過至少在價格資訊日漸透明的前提下，房價的基礎資訊不再虛假，市場分析可以更有依據。
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