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邱太煊：投資客棄守大台北，政府策略性推升青埔房價！

最近參加一個朋友舉辦的房市趨勢研討會，有人提問「為什麼三、四月房市這麼熱，而且大漲的區域不是高房價的大台北，反而是桃園、台中、高雄？」有人答說：「就像類股輪漲，大台北漲多了要休息，輪到基期低的縣市(桃園、台中、高雄)落後補漲！」也有人說「投資客棄守大台北，轉戰中南部繼續炒房。」

便宜高鐵通勤月票　推升青埔房價

上述的說法，我都認同，但我認為跟「央行選擇性的信用管制措施」發酵有關，台北市及新北市13個行政區內第二套房限貸六成，換言之，自備款提高、槓桿變低，這和投資客最愛的高槓桿策略背道而馳，所以轉戰沒有管控的其他縣市。不過，投資客感覺很敏銳，並非盲目投資，像今年桃園青埔因政策性建設多，如航空城計畫、機場捷運線通車期待、國泰標下A18高鐵產業專區、冠德拿下A19站開發權，短短不到半年房價漲幅15%~25%。

有趣的是桃園青埔站生活機能尚未成熟，房價卻超越生活機能佳的中壢市，而且青埔投資客占的比重高達九成以上，不乏是台北客南遷。於是我問了一些有買青埔的投資客，他們說「除了一堆交通、產業利多之外，高鐵台北青埔每月4555元，比台北租個車位還便宜，而且通勤時間僅需19分鐘，在台北租車位隨便都要5000元，加上油錢、停車費、保養費，平均每月開銷1萬以上，所以青埔才具有投資優勢。」

這樣的觀點的確很吸引人，如果以捷運台北火車站為中心點，同心圓20分鐘車程可以到的地方，新成屋每坪房價北投站（60~70萬）、永寧站（50~55萬）、南勢角站（50~55萬）、南港站（60~70萬），然而青埔只有25~35萬，從房地產的房價替代理論，的確很多人會捨棄大台北開始往青埔移居。

事實上，青埔目前生活機能尚未成熟，還沒有大型賣場進駐，僅有零星的便利商店，有點類似十幾年前的大直。近半年來因為投資客前仆後繼到青埔投資，籌碼目前很凌亂，有早期買的紅單轉讓，似乎有飆過頭的現象，加上開始有公股銀行對青埔實施房貸管制，短期內恐有波動，現在進場的買方仍應謹慎。不過，高鐵台北到青埔的通勤月票降到4555元，的確很有吸引力，也是改變青埔房價的最大推手，一日生活圈果然不同凡響！

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