房價問題只是少數地區,但影響重大


金融海嘯過後,房事問題,意外成為台灣最大的民怨。賦改會的房屋稅分級建議,本來不是針對高漲的房價問題,但實施的時間點給社會一個期待,以為可以藉此打壓房市,解決房事問題。陰錯陽差下,政策的喊卡,徒然引起社會更大的失落。


根據永慶房屋的調查,10年的時間,北市中古屋房價由平均每坪 21.7萬元,漲到今年2月份每坪44.6萬元。但其實房價的飛漲,在台灣是局部的問題。大台北以外地區,也就是台中、高雄有漲。其他地區的房價依然是低迷,不動如山。但問題是,大台北地區的房價,真的漲得太兇。台北市大安區,新房子 一坪 就要一百萬,連舊公寓都要五十萬。高不可攀的房價成為薪水階級一輩子的痛。


房價問題的根本原因


台灣的房價問題,基本上是錢多,游資氾濫,資金沒有去路的結果。如果不能釐清問題,對症下藥,未來還可能產生更大的問題。


最近這一波的高房價與2008年的金融海嘯密不可分。最嚴重的時候,台灣出口衰退40%,經濟奄奄一息。當時社會的存款就有28兆,而放款才18兆,這當中就有10兆的爛頭寸。台灣的金融機構受美國次貸崩盤、雷曼倒閉的拖累,真是山雨欲來風滿樓。因此政府降息救市,存款全額保障,降低遺贈稅。這些政策都發揮重大的功效。但降息創造更大的流動性,降稅也吸引大批海外資金回流,共同造就精華區高房價的現況。


多餘的錢不會到處流竄,回來的資金來也要找地方停泊。它們一定是尋找最有可能獲利的地方,也就是最會漲的商品來投資。台灣長久以來,民間實體的產業投資,早已經不振。股市在指數上到七千五百點以後,缺乏上攻的力道,也令投資人居高思危,紛紛獲利了結。因此重要地區的房地產,成了資金最好的去路。預期房價只漲不跌、房地產交易有暴利可圖讓很多人瘋房地產,於是,房屋仲介公司滿街開、沒錢要買房、有錢更要買房,房價於是不斷追高。


尤有進者,利用房地產來贈與、節稅。以目前政府依公告地價、房屋現值來課地價稅、房屋稅的方式,使得市價幾千萬、上億的房子,可能被評等為幾百萬,在遺贈稅調降為10%之後,需要繳交的稅賦就更少了。資金的大挪移,於焉產生。加上金融海嘯過後,不但是低利率,還是接近零利率,建商買地、養地,貸款建屋,都是零成本,炒作之下,精華區房價哪有不漲的道理。


另外,據聞賦改會的房屋稅分級喊卡,與政府的經濟思維有關。財政部長李述德就強調,「營造業是經濟火車頭,財政部不會打壓。」既然營建業是火車頭產業,當然馬力要強,才能帶動其他產業,但後遺症就是房價越來越高,一般薪水階級望屋興嘆。但是,把房地產視為經濟的火車頭有非常大的風險,一旦房市泡沫破滅,經濟就直走下坡,日本的泡沫經濟、2007年美國的次貸危機、2008年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。


德國經驗


有自己的房子不應該算奢侈,而是做為人的基本需求。在世界各國,把穩定房價做得最好的,德國可以算是其中一。根據統計,從1977200730年當中,德國的平均房價才上漲百分之六十,而同期德國個人名義所得已經增加三倍之多;同時另一項數據也顯示,金融海嘯爆發之前,德國物價水準平均每年漲幅為2%,而名義房價每年只上漲1%,也就是說扣掉通貨膨脹,德國房價實際以每年1%的速度在縮水。為什麼德國房價如此穩定?因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣,都是社會福利的一環,因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求,因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源,因為德國基本法第20條第一項明訂:聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家(Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.),他們說到了,也做到了。


 租屋有保障:德國的房屋租賃市場相當發達,讓人民樂於租房。相對於台灣的高住宅自有率,很多人被迫當房奴,德國的住宅自有率才42%左右,租房的比率高達58%,而77%的德國年輕人更是租屋一族,即使德國的房價比台北便宜很多,就是不願意當房奴,不願意落入窮得只剩下房子的「背產」命運。為什麼德國人樂於當租屋族?最主要的原因還是德國法律對房客的權益保護非成充分,出租人沒有正當理由(例如:承租人嚴重損毀房屋、承租人有二期的租金未給付或出租人就出租房屋有自用之必需)就不能終止租約,讓承租人不用擔心房子隨時會被房東索回、不用擔心房租任由房東調漲。因為在德國租房子是如此安全、安心,因此,數十年租住在同一棟房子的家庭、個人不在少數。相對於房東解約不易,房客解約則不用說明理由,只要搬家之前事先通知屋主即可(就筆者所知,預告時間視居住長短而定,最長在一年之前,最短在一個月之前,一般則是三個月)。


大量而平價的出租國宅足以平抑房價:二次戰後,德國各級政府都以解決人民的居住問題為己任,其中一項措施就是大規模興建Sozialwohnungen(直譯為:社會福利房,以精神來看,等同於我國的國宅)。所謂「社會福利房」,是指由國家資助興建、租金較低、專門租給中低收入戶的房子。值得注意的是,德國這樣的出租國宅並不集中於某一個地區,而是分散在城市的各個角落,固然在郊區有出租國宅、在市中心也有出租國宅,如此,就不會發生所謂的「貧民窟」或低收入戶集中一處的社會現象。更重要者,在德國的社會福利房,其外表並不破舊邋遢、甚至也有新的,不會讓人產生自卑的感覺。


另外,在台灣,很多人以為有土地就是要蓋房子,不蓋就是沒有地盡其利、無法增加GDP。但一個城市不可能全部都是房子,而沒有空地、綠地、花園、廣場、河流、水道、公共空間。到過德國首都柏林的人都知道,在柏林的市中心,強調一下,是市中心,就有一個大動物公園(Großer Tiergarten),這個公園多大呢?210公頃,而我們的大安森林公園(不在市中心)只有26公頃,是人家的八分之一。如果台北市都是高樓大廈,相信這樣的規劃,不只沒有美感可言,台北市民也會因為置身於水泥叢林,因缺少寬廣的空間、缺少自然環境的紓緩而讓人窒息、人與人之間產生更多的衝突與製造更多的病患。


又根據報導,德國首都柏林目前 一坪 的房價才25萬元台幣左右(以匯率一歐元兌換44元台幣計算)。為何德國房價如此之低(他們的所得在我們之上),德國沒出現房奴及無殼蝸牛上街遊行的事情?因德國政府對打擊投機不遺餘力。這讓人想起56年前,美國、英國、西班牙、愛爾蘭等國的房價狂飆時,國際熱錢也大舉進軍德國房地產,一進去才知道,德國的重稅讓他們無利可圖,於是又紛紛退出。一個例子就是20075月,美國高盛公司(Goldman Sachs)才用26億歐元買進37筆房地產,6月就將其中的一半以11億歐元出脫。看來,要賺德國錢,最好老老實實,搞金錢遊戲往往有意想不到的後果。


政府對策


行政院針對改善都會區住宅供需及增加受薪階級購屋能力等方面,提出14項「健全房屋市場方案」的具體措施。但這些措施無法解決房價過高的問題,反增受薪階級的購屋負擔。例如,內政部擬將「青年安心成家方案」的貸款額度由原本的16億元調到24億元,行政院吳院長日前也證實,要將「青年安心成家」專案的一萬戶名額增加為二萬戶,這做法並不能減低年輕人的購屋負擔,只是引誘更多年輕人成為房奴。另外,增加供給也無法讓房價降下來,因房地產不同於一般商品,其所具有的稀有性、異質性、兼具投資財和消費財等特性讓房價無法依靠增加供給而下降。更讓人擔心的是,行政院沒提到要打壓房價這樣一個政策方向以及做法,殊為可惜。


政府若不能有效降低房價所得比,年輕人養房負擔沉重,必定影響我國的生 育率,進而造成國力衰退;此外,隨房價上漲而薪水沒增加,無殼蝸牛越來越多,恐為社會帶來更多問題。孟子說:「有恒產者有恒心,無恒產者無恒心。苟無恒心,放辟邪侈,無不為已。及陷乎罪,然後從而刑之,是罔民也。」政府可千萬不要讓人民背負太沈重的房價而犯罪或自殺;此外,要是政府想靠房產業來振興經濟,一時之間,經濟會好轉、就業會增加,然而一旦房市泡沫破滅,人民叫苦連天,危及社會安定,那就為時已晚,得不償失。


政府正確的作為


因此政府不但應有所作為,還要有正確的作為。為了應付高漲的房價,擴大供給還是基本對策。但拼命增加房屋供給,對於地小人綢的台灣而言,實在還是扭曲了「地盡其利」的意義。例如,如果是利用現有空地,甚至關渡平原,廣建屋舍,恐怕未來會引起類似日本或美國房市泡沫的崩盤。因為房市早已是供過於求。房價的另一個指標,租金價格,這幾年來一直很低。就是連這些首善之區,也不成比例。少子化,老年化等人口問題,使得需求減少,台灣過多的餘屋,終究價格會降下來。但迅速的降價、崩盤會製造更大的問題。


正確的創造供給,應是交通便捷化,將基隆、林口、南崁,樹林、三峽、鶯歌、淡海等地區納入考量,這也是藉由現在的餘屋消化來幫忙解決問題。交通建設,尤其是捷運的延伸,對大台北地區的生活便利性改善,生活品質提高,有莫大幫助。因此應積極去做。但以目前蓋捷運的速度,實在不敢恭維。政府應在交通建設上,加把勁,增快速度。必要時應引進大陸的工程團隊,以大陸現在蓋高鐵、捷運的速度,應可迅速達成目標。


解決房價問題,國有地停止標售,增加供給,都只是治標,治本要公平合理的稅賦調整,不要讓房市成為有錢人的節稅、避稅工具,更要讓投機炒作,付出高額的資本利得稅。換句話說,如果政府真有誠意讓人民能安居,最好的、也是最簡單的方法,就是拿掉暴利的火種,只要暴利的火種一拿掉,大家就不會再瘋房地產,房價就會下跌。如何拿掉暴利的火種,非自住的房地產交易課以重稅而已。如此也才能導正資金的去路方向。配套措施,則廣建投資管道,也是重要的考量。


資本市場配套


資本市場需要更多的投資標的物。目前第二上市的TDR 市場,鮭魚返鄉要告一段落了,未來我們需要加緊推行優秀台商的回台第一上市()。政府更要以寬闊的心胸,推廣外國公司來台上市。台灣的資本市場甚至可以扮演國際上高科技產業的集資中心、投資中心。
在這ECFA 早收談判之際,兩岸金融的發展,應有更大的格局。政府應加速兩岸三地資本市場的整合,讓台灣人有機會方便地投資兩岸三地的資本市場。活絡的資本市場,還可以創造更多的就業,政府也可以收到更多的稅收,一舉可以數得。
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本文僅供參考,不代表本會立場)
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本文刊載於台灣銀行家 20105月號)


 


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