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北台灣各重劃區潛力分析

對房地產市場有一定觀察的人都會同意，在各房市利多中，重劃區或許排不上第一，但也絕對是拉抬、製造話題氣勢效果最顯著的利多因素之一。這其實不用多做解釋，只要看看去年北縣三大重劃區的土地標售及推案熱，就昭然若揭。

然比起其他利多，重劃區毋寧是些紙上資料，及銷售人員的介紹，所形塑出來的美好遠景。實際上，除興建中建物或接待中心外，重劃區的開發程度遠不及一般市鎮。因此這次『購屋停看聽』中，特闢重劃區專文，希冀讓購屋者進一步了解各重劃區的『真相』。

台北市重劃區

信義計畫區
全台重劃區範本的信義計畫區，早已是北市乃至全台灣的看板級區域。不過，七O年代即開始進行的本計劃，是到接近九○年代，才發展出目前的規模；大家現在看到的豪宅、百貨和頂級辦公大樓，其實都是這五、六年間才逐漸冒出。由於信義計畫區之故，信義區內出現只隔條街，房市發展及行情卻有如天壤之別的特殊情況。以該計劃區南側的區域來說，在計劃區範圍內，新屋價都在六、七字頭，就連五年內的中古屋也要價四、五十萬；然一離開計劃區範圍，新屋價格能有三字頭，就算高檔。在地段及重劃價值的哄抬下，本區房市產品非豪宅莫屬，推案集散地則從信義路五段以南，即「信義之星」等知名豪宅所在區塊，移到松仁路以東、信義路以北的區塊。最新個案包括「慕夏四季」、「信義鼎間」、「智尊」及「上城桂冠」等。

大直重劃區
相信大家對去年底開幕的美麗華購物中心，應該還印象深刻。這個目前最火紅的購物商城，就是位在我們接著要介紹的大直重劃區內。屬於中山區管轄範圍的大直重劃區，位在基隆河北側之中山區範圍，環東快速道路以西之區塊。美麗華則是位於本重劃區特有的娛樂用地區內。明水路東側、臨基隆河一帶，是北市另一新豪宅區；著名的「帝景水花園」及「輕井澤」，都在此區，其他推案則以換屋型產品為主。本區已儼然成為繼士林天母、大安仁愛名人巷之後，另一高級住宅區。本區目前的指標案有「忠泰風格」，稀有的成屋案「太子美麗殿」及「愛菲爾」。至於區域最新案「八方」及「聖荷西花園二期」，則是位在濱江雙語學校旁；其中「八」案因雙語學校利多推出，銷售不到一個月就出清結案。當然這些個案賣的，清一色全是四房以上的換屋產品。

內湖南港重劃區
在科技或工業專屬的重劃區塊上，南港、內湖算是關係密切。然住宅推案方面，內湖是以國醫中心為中心的四期重劃區，近期案量最大、最熱門：南港則主要還是集中在基隆河南側、環東快速道路旁的重陽重劃區。過去，內湖四期由於介於內湖與東湖市區間，又近民權隧道，因此並不被看好。只是近幾年房市快速復甦，往郊區發展的速度瞬間加快，四期推案於是瞬間倍增。「香草山莊」是目前本區最指標的個案，產品趨勢也是走換屋路線。至於重陽重劃區，近年一直是南港房市推案的重點區域，行情上則是到去年初，才開始真正向上發展。當時的挑高案「東方文華」，高樓層戶開價，更是該區首次突破三字頭大關。目前本區新案「溫歌華花園」，基地正臨環東高架，一側又是成功路橋，條件實差強人意，但開價仍逼近每坪三十大關。這兩個重劃區的房價行情，都在去年快速成長，建商推案踴躍，然兩區的生活機能，嚴格來說並不算好；尤其內湖四期，實質上並不算有捷運利多，因此未來市場供需，恐有失衡之虞。

文山區政大二期
位於政大後側的政大二期，當然是以政大附中為中心，而且是北市第一個低密度開發的重劃示範區，因此區內推案多半以透天為主。因當時蔚為話題，八十年代中後期，本區推案熱絡，房價還曾炒到每坪近三十萬的價格。怎奈政大附中的興建動作遲遲未見，政大生活圈又略顯封閉，交通較為不便；在利多支撐力衰退後，本區在八九年後迅速降溫，餘屋壓力瞬間大增，中古屋行情一度跌到只有過去新屋高價的一半。直到近日，政大附中開始傳出招生事宜，本重劃區才又現曙光。本區目前主要個案有透天之「臻園」，電梯公寓之「政大和墅」，及兼售透天和套房之「喜多朗」。由於政大附中之故，「喜」案的套房已全數售出；而據該案現場表示，超過五成之套房訂戶，就是衝著學區而來。

台北縣重劃區

板橋新站特定區
新站特定區顧名思義，就是以板橋新火車站為基礎，所規劃的特定計劃區。因為要向北市信義計畫區看齊，成為未來北縣的示範區域，因此本區有關建物審查，自然比較嚴格。本區土地標售九三年即開始，但同年區內個案，卻僅「華府DC」一個，其他個案幾乎都要在今年農曆年後，才會陸續進場。而由於「華」案初期單價開到三十五萬，因此本區開價水準，預計有望挑戰四字頭關卡。去年前板橋市全市單價行情還不足二十萬，然本特區一開始標地，行情立即突破二十萬大關；短短一年間，板橋指標案價格就從每坪十八、九萬，一下子跳到二十八萬（「巨蛋」VS.「皇翔凱旋門」）。而新站特區的拉抬效應，自然『居功厥偉』。

泰山 十八甲 重劃區
跟新板特區相比，泰山的 十八甲 重劃區發展歷史，就顯得『悠久』許多。不過 十八甲 從開發到現在，也大概只有五、六年左右的時間，但已成為泰山、五股一帶最熱的房市推案區。本區初期推案，幾乎都是先建後售，直到現在也仍是如此。至於個案規劃，則多半都是上百戶，各式格局皆備的『大堆頭』建案。本區的問題，在於街廓略嫌狹窄，加上容積率高，開發密度顯得略高。本區最具指標性的個案，當推敦陽建設的「凱悅」系列。目前銷售中的則是「凱悅假期」。另外，發跡於北縣，成功於桃園，接著又北上推案的寶佳機構，在此地也一直都有新成屋，甚至預售案推出。

蘆洲南港子重劃區
大略位於蘆洲市中央偏南的南港子重劃區，算是蘆洲地區範圍最大、房市發展也最熱絡之區塊。九十年代初期，本區推案數量頗大，原因則是通往北市的重陽橋開通，大大提昇本地的聯外交通效率。在之後幾年，當地買氣都算不錯，也吸引到一些有地緣關係的區外客。不過在熱賣後，建商頻頻上調高單價，加上案量仍顯過多，因此這一、兩年來，本區房市降溫不少；而且市場生態，已重回以往之成屋當道。

三峽北大特定區
在去年北縣的三合一重劃區土地標售中，被炒得最熱的，是接下來我們要介紹的北大特定區。北大特定區是因為台北大學在三峽設校而生。蘇貞昌第一任縣長時代，曾有標售開發動作，但因底價訂定偏離市價過多而不了了之。去年北縣三大重劃區標售中，在提供限期開發容積獎勵之下，本區表現不凡，成為相當受矚目的新興區塊。分為樹林及三峽段的北大特定區，在去年下半年外地建商推出完整建地大型推案後，區域人氣曾相當暢旺。不過短期釋出案量稍多，加上特定區內公共建設進度遲緩，是目前本區的隱憂。本區目前的指標個案，幾乎都是知名大建商的傑作，規劃都是各式格局皆備的大型個案；如大都市「大學風呂」、皇翔之「皇翔四季會館」、寶佳機構「歐洲之旅」及環泥「北大MBA」等。

林口新市鎮全台第一個重劃區｜林口新市鎮，是去年北縣三合一重劃區土地標售中的另一主角。由於本重劃區之新開發部分，是以低密度開發為概念，因此建照和環境評估審核都較嚴格，新案都是最近一、兩個月才推出。走「綠中海」低價透天模式的「法國小鎮」，和大都市「未來城」，是本區兩大指標個案。其他則多為在地建商推出，少數透天案走高級大坪數路線，單價較高。其他除了上述幾個大型重劃區外，其實北縣各區，還有大大小小的重劃區塊，散佈在三重、蘆洲等地區。其中面積最大的，是位於新莊市北側的副都心計劃。預計九五年下半年完成開發的新莊副都心計劃，其實是和板橋新站特區互為輝映的；兩者在北縣的土地開發計劃當中，還並稱『雙子星城』。

桃園縣重劃區
北市各重劃區屬性迥異，北縣各重劃區命運大不同；桃園地區各重劃區塊，同質性就顯得相當高：那就是位置大多較為偏遠，同時產品幾乎都是透天。在桃園說重劃區，桃園市大樓林立的中正特區，應是很多人馬上想到的地方。然重劃區特色，在於容積率限制較嚴；中正特區內卻不乏容積率仍上千的舊制土地。真正稱得上是重劃區塊的，應該是大興西路往國道二號、桃園交流道週邊的地區，以及龍安重劃區。桃市人口密集，故大樓產品仍是重劃區塊之主流。其他像北二高大溪交流道下之埔頂重劃區，蘆竹大竹重劃區，橫跨觀音及大園之草漯重劃區及龜山之楓樹坑重劃區等，除楓樹坑有少數大樓產品外，各區視線所及幾乎全是透天案。因高鐵經過而形成的青埔特定區，則是當地另一曾相當受矚目的重劃特區。以娛樂商業為開發主軸的青埔特定區，在九二年曾一度因抵費地的發放，而新聞熱度發燒；不過本區週邊聯繫道路原本就不足，這段時間也未見改善，使得本區似有開高走低的情事。

新竹地區重劃區
相較於桃園各重劃區以透天為大宗，新竹地區幾個重劃區，在產品面上就顯得比較『均衡』；無論是竹北市的縣治一、二期，還是新豐鄉的松林重劃區都是如此。尤其縣治一、二期，大樓個案之基地地目，多是容積率稍高的商業區，住宅區則幾乎是透天產品。開發較早的一期，目前已頗具規模，是重劃區開發成功的典型之一；二期則是建商開發速度遠遠在政府前面的範例，目前在生活機能上，還需仰賴一期支援。近期二期的個案，幾乎都是大樓產品，透天案出現的頻率愈來愈低，這是頗值得觀察的現象。至於新豐松林重劃區，則是以松林雙語國小為軸心所開發的新興區，區內主要產品也是透天；低密度的開發規模，讓新豐近期推案熱烈，氣勢甚至超越新竹市。桃園有高鐵特區，新竹也有。高鐵六家特定區，目前已陸續出現推案的狀況，六家特區的前景要比青埔樂觀些。這主要是因為本特區和縣治二期緊密接壤，生活機能及聯外交通都無虞之故。至於推案部分，目前為大樓、透天並存，後者的接受度較好。

基隆地區
位於北台灣東北角的基隆市，再往八斗子方向，也有一塊位在台地上的深澳坑重劃區。本區最大賣點除重劃外，還有一個教改示範學校︱深美國小。產品面則是清一色透天。本區開發初期，房市熱況無法擋，大概一個十幾二十戶量體的透天案，兩、三個月就能結案。然而，或許是供給持續擴大，或許是需求逐漸飽和，嚴格來說並無吸引區外消費者潛力的深澳坑，去年下半年開始，持續一、兩年的榮景瞬間降溫，盛況不再，風采已被基隆港另一側的大武崙地區取代。

各區重劃區塊各具開發特色
從上述各重劃區介紹中，我們可以發現，各地重劃區，各自有不同的推案趨勢或特色。北市由於地價高、人口密集，大樓產品是當然主流，重劃區也不例外。北縣部分也極為相似，就連較偏遠的重劃區，也因容積獎勵之故，大樓推案較盛行。