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建築房屋之費用，並非稅法所稱之改良土地費用

財政部六十九年四月十九日台（六九）財稅字第三三一五三號函

土地稅法第三十一條（平均地權條例第三十六條）規定土地漲價總額應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。所稱土地改良，依照平均地權條例施行細則第十一條規定係指：
一、建築基地改良：包括整平或填挖基地、埋設管道、修築駁崁、開挖水溝、鋪築道路等。
二、農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良及修築農路、灌溉、排水、防風、防沙、堤防等設施。又依同條例施行細則第十二條規定；土地所有權人改良土地，應向工務（建設）機關申請驗證登記，並發給證明，在實施建築管理地區，建築基地改良，得併同雜項執照申請驗證，並按宗發給證明。又土地所有權人在土地移轉時，應減去之改良土地費用，依照土地稅法施行細則第三十六條規定，應由土地所有權人於土地增值稅繳納期限屆滿前提出工務（建設）機關發給之改良土地費用證明書，向稅捐稽徵機關申請減除，逾期不予受理。

依上述規定，建築房屋之費用，並非稅法所稱之改良土地費用。

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河道浮覆地，經登記為國、省、市、縣共有土地且已出售予第3人，其以地價補償原土地所有權人時不課土地增值稅

內政部七十二年一月二十五日台內地字第一三二五三六號函

本案基隆河廢河道浮覆地，經登記為國、省、市、縣共有土地後，業已出售予第三人並完成登記，依照最高法院四十一年台上字第三二三號判例，原權利人申請回復其土地所有權時，自不得塗銷第三人依法取得之權利，而僅能以金錢補償方式辦理。

準此，本案財政部國有財產局如以地價補償原土地所有權人時，應屬債權關係之損害賠償性質，非屬土地所有權移轉，自無平均地權條例第三十六條課徵土地增值稅之適用。

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公、私有土地交換應徵土地增值稅

內政部七十五年四月二十六日台（七五）內地字第四○六四二○號函

查「為實施漲價歸公，土地所有權人自行申報地價後之土地自然漲價，應徵收土地增值稅。」及「土地增值稅之徵收，應依照土地漲價總數額計算，於土地所有權移轉或設定典權時行之。」分別為平均地權條例第三十五條前段及第三十六條第一項前段所明定。

本案私有土地與公有土地交換係屬土地移轉行為之一種，依照上開規定應予課徵土地增值稅，所議免徵土地增值稅一節，核與上開規定不合。

至第三十五條但書規定「各級政府出售之公有土地，免徵土地增值稅。」，係因政府出售公有土地，其自然漲價仍歸之於公庫，供作推行公共建設及社會福利之用，與土地增值稅用途相同，為簡化財政收支作業手續，乃予免徵土地增值稅。

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土地改良費用扣減時不得加計合理利潤

內政部七十五年十月十七日台（七五）內地字第四四七二O六號函

關於私人投資之公共設施成本支出應否加計合理之利潤及依物價指數調整後，自土地之自然漲價總數額中扣除，再計徵土地增值稅一案。
一、私人投資之公共設施成本支出，不宜加計利潤，其理由為：
（一）土地增值稅之最高稅率僅為土地增值之百分之六十，其餘百分之四十增值已歸私人享有，不宜自土地增值中再扣除投資利潤，以免土地漲價歸私人之情況益為嚴重。且其利潤多少，難有客觀標準，執行上易滋困擾。
（二）投資開發土地後，其投資利潤已自土地直接使用之收益中獲得報償，不宜再自土地增值中予以扣除。
二、（略）。
（按：94年1月30日平均地權條例第40條修正，土地增值稅之最高稅率修正為百分之四十）

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徵收土地公告期滿後，土地所有權人於領取補償費前死亡，合法繼承人既依法申報繳納遺產稅，其經政府代扣之土地增值稅應予退還

內政部七十七年四月一日台（七七）內地字第五八三一八六號函

案經本部邀集司法院第一廳（未派員）、法務部、貴部及台灣省政府、台北市政府、高雄市政府等有關機關會商獲致結論以：「本案被徵收土地所有權人之繼承人，於領取補償費前，既已依遺產及贈與稅法第二十三條規定申報繳納遺產稅，則政府代扣之本案土地增值稅，依平均地權條例第三十六條第一項意旨，應予退還。」

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關於夫妻聯合財產制中，以妻登記之土地，於夫死亡後，已報繳遺產稅，惟未辦理更名登記及繼承登記，則該土地再移轉時，其前次移轉現值之認定

內政部八十一年二月十九日台（八一）內地字第八一七四七四七號函

一、案經函准財政部八十一年二月八日台財稅第八一ΟΟ二五四Ο九號函：「查土地稅法第三十一條第一項第一款所稱之前次移轉現值，如因繼承取得之土地再行移轉者，依同條第二項規定，係指繼承開始時，該土地之公告現值；另依民法第一千一百四十七條規定：繼承，因被繼承人死亡而開始。

二、準此，民法親屬篇修正公布生效（七十四年六月五日）前，夫妻聯合財產制中，以妻登記之土地，於夫死亡時合併夫之其他財產計課遺產稅後再移轉，不論有無辦竣繼承登記，均應依繼承時之公告現值作為原地價，計課土地增值稅。」本部同意財政部上開函之意見。

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改良土地費用包含管理費、稅金，不含利潤

內政部八十五年五月二十四日台（八五）內地字第八五○五五八五號函

本案關於土地漲價總數額，應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，其中管理費、稅金、利潤是否可包含在內乙節，有關「利潤」部分，前經本部七十五年十月十七日台內地字第四四七二Ο六號函釋改良土地費用扣減時不得加計利潤；至於有關管理費、稅金部分，如確屬土地所有權人因改良土地所支付費用之一部分，可包含在內予以減除。

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工程受益費係由政府編列預算全額補貼者，不得自土地漲價總數額中扣除

內政部八十八年三月三日台（八八）內地字第八八八八六五二號函

查土地移轉，在計算漲價總數額時，應將土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費扣除，為土地稅法第三十一條第一項第二款（平均地權條例第三十六條第二項）所明定。

本案土地所有權人所有土地應繳納之工程受益費，係由政府編列預算全額補貼，因土地所有權人並未實際「支付」「繳納」工程受益費，則該土地移轉時，得自土地漲價總數額中扣除者，似應為零。

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房屋主建物供營業使用，公共設施應如何課徵房屋稅？

高雄市西區稅捐稽徵處表示：王先生所有一樓店面出租供超商營業使用，質疑公共設施並未營業使用却也按營業用稅率課徵，是否可以改按住家用稅率課徵房屋稅？
該處說明：房屋雖然只有在主建物營業，共同使用之電梯及公共設施的部分雖未供營業使用，但依規定該公共設施的部分仍應按主建物的用途所適用之稅率課徵房屋稅。
該處進一步說明：房屋部分供營業用、部分供住家用時，則共同使用的公共設施就可以房屋用途之面積比例，分別按營業用及住家用稅率課徵房屋稅，如果日後該房屋未供營業使用，改作為住家使用，其共同使用的公共設施也就可以全部按住家用稅率課徵房屋稅。

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《奢侈稅-建商看法》王光祥：政策值得喝采

工商時報／記者蔡惠芳／台北報導

建築業意見領袖，中華民國建築開發全聯會理事長、三圓建設機構副董事長王光祥，針對政府正研議針對買賣第二戶以上、2年內轉手的投資客開徵奢侈稅，表示這是國家重要政策，建築業會支持政策執行。「有賺錢就要繳稅，奢侈稅開徵很合理。」

王光祥表示，政策方向和作法，是合理的，對於避免短線投資和炒作，應該會產生效果。因此，政府政策的動機值得喝采，若稅制控管得宜，對整個房地產泡沫化疑慮就會暫時消解，建商大家絕對都不願意讓房市不健康的暴漲暴跌。

王光祥表示，投資客想要求施工中間就轉手短線獲利，其實他都非常不樂見。如果在房地產市場賺錢、就一定要繳稅，這符合稅賦公平原則，相信一般消費者也會接受。

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