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北投住三地拍出每坪146.5萬

國有地停售至今，北市土地一地難求，致使土地搶翻天！士林地院昨日第3次公開拍賣北投明德中學對面一塊552.1坪土地，拍賣底價6.4億元，每坪單價115.92萬。結果出現6組人馬競標，以自然人陳宜潔出價8億880萬元、每坪146.5萬最高（溢價26.38％），不過，在共有人提出優先承買權後，由該名優先承買權人以8億880萬元得標。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，該塊拍賣土地，使用分區為住三（容積率225％），債務人共有50人，今年10月26日第1拍以拍賣底價10億元流標，11月23日第2拍又以8億元流標，昨日第3拍，卻上演「衝上拍」戲碼，以8億880萬拍出，令人驚訝！
邱太煊分析，這塊土地呈現三角形，在北市明德路和致遠路一段交叉口，有數筆畸零地被建商卡位，得標者應會申請畸零地調處，另外，該筆土地中間有20多坪的6米寬道路用地，可挪作容積移轉；也可申請廢巷，讓基地不要一分為二，惟此舉恐引起附近居民抗爭，通過機會不大，扣除道路用地不計後，該筆土地每坪成本墊高至160萬以上，仍符合當地土地行情。
就小環境分析，該筆土地距明德捷運站約200公尺，附近預售案有「力麒太和」、「遠雄御之邸」、「基泰明德」等。

【中國時報/王莫昀】

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五都升格契稅改至稅捐處申報，可跨區

台北縣、台南縣、台中縣、高雄縣，在今年12月25日升格，民眾移轉不動產要申報的契稅，原本由地方鄉、鎮、市公所代徵，將改由直轄市的稅捐稽處徵收。
台北縣稅捐處表示，12月25日升格為新北市之後，各鄉、鎮、市公所的財政課就裁撤，原實施多年委託鄉、鎮、市公所代徵的契稅，收回自徵。目前民眾移轉不動產時，必須到稅捐處申報土地增值稅，及向公所申報契稅，未來不必麻煩往返二地，只要到稅捐處一處就可同時辦理。

為提供更便捷的服務，台北縣政府稅捐稽徵處表示，新北市民眾辦理不同行政區的契稅申報，只要到稅捐處總處或各分處都可跨區受理申請，另外考量民眾就地申報契稅的習慣性及便利性，各區公所地方稅服務櫃台仍將繼續為民眾提供代收契稅的服務，以求無縫接軌。

此外，尤其歡迎民眾利用網路申報契稅、土地增值稅，以網路代替馬路，省時又減碳。

【中時電子報】

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國稅局積極建立房屋交易價

5區國稅局將於明年1月5日向財政部提報近期查核投資客炒作查稅成果，官員表示，國稅局將每季定期回報最新成果，持續建立房價最新交易價格，做為日後時價核課房產交易所得的基礎。
國稅局表示，今年第4季開始起，5區國稅局展開房產交易查稅工作，除了預售屋要求建商提供變更預售屋期間買家資料之外，對於已經成屋的部分，只要房屋只持有半年內就轉讓的投資客，全部一網打盡，除了要進行核課稅額資料之外，最大的目的則是要建立房屋最新成交資料。
國稅局官員指出，房屋交易資料大部分都是房屋仲介所說，可是實際成交價格除了買賣雙方之外，外界幾乎無法得知，這次藉著全面查稅過程中，最重要是要建立房屋交易價格，為此，只要個案有需要，就會向財政部申請調閱個案帳戶的資金往來情況，稅官說，房屋買賣絕對不可能用現金，就算買方要求部分現金交易，賣方也會提領或者開出支票，這些全部都有脈絡可循，絕對可以查出其中最後成交價。
國稅局說，財政部已經要求每季都要固定提報查稅最新進度，首期回報日期訂在明年1月5日，這些所建立的房屋最新成交價，全部建檔，並且列為買方的成本，屆時買方如果再賣出的話，就會依據該項成本核課房屋交易所得，由於這與房屋評定價值推計的利潤率差異很大，對稅收的實際幫助不小。
5區國稅局指出，由於各區局的房產熱絡度差異很大，台北市國稅局以及北區國稅局，因房產交易相當活絡，因此主要鎖定以97年度房產交易的投資客為主，至於中區、南區、高雄市國稅局則是房市交易相對冷清，因此這3區局的審查則鎖定98、99年度為主，最重要是建立交易資料。

【工商時報/陳懷瑜】

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國稅局打炒房，查稅行動主動出擊！

【臺中訊】為抑制房價不當哄抬，中區國稅局針對不動產短期、頻繁交易者，查稅行動主動出擊。該局除先前針對個人年度中出售6戶以上房屋，查核有無未辦營業登記外，針對社會關切房屋飆漲議題，該局更鎖定營業人出售6戶以內房屋低價售給個人，而個人於短時間再出售者為本次選查重點。
該局表示，依所得稅法規定個人不動產買賣交易，除土地交易所得免稅外，出售房屋如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算將核實認定；如未申報或未能提出證明文件者，則依財政部頒訂標準核定，即以房屋評定現值之一定比例計算課稅，故國稅局將主動蒐集個人購屋而於半年內轉售之實際交易價額，按實價計算財產交易所得課徵綜合所得稅。
民眾如尚有任何疑問，可撥免費服務電話0800－000321或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話詢問。
（提供單位：審查二科林慕嵐，電話：04-23051111轉2217）

發布單位：財政部臺灣省中區國稅局總局
更新日期：2010/12/21

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以股票交換房屋應按買賣核課契稅

臺南市稅務局表示，當事人以土地房屋與股票交換，依契稅條例第2條規定「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅」。所稱不動產，依民法第66條規定，係指土地及其定著物。又依財政部函釋，不動產之互易始得按交換稅率核課契稅。故以土地、房屋與股票交換，非屬不動產間之互易，自無按交換稅率核課契稅，其房屋移轉應按買賣契稅核課。民眾如有房屋稅疑問，可撥打客服專線(06)2119611洽詢。
發稿人：張麗秋 電話：2160216分機145

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台北市商辦漲2成 ，中小型辦公大樓年均價每坪49.3萬，創歷史新高

2011年為ECFA元年  陸資加持  信義、大安、中山、內湖最具潛力

回顧今年台灣經濟環境及商辦市場表現，由兩岸MOU(金融監理備忘錄)、開放QDII(合格境內機構投資者)基金、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)簽署等揭開序曲，加上政府鼓勵投資、海外招商，推出一系列招商優惠政策，吸引台商回流、外資及陸資相繼來台投資，國內外人士加碼佈局商辦市場，帶動商辦成交價量再創新高。根據永慶房屋統計，今年台北市中小型辦公大樓均價每坪49.3萬創新高，價格年漲2成，全年交易量及總交易金額也雙雙創下歷史新高，分別較去年增加15%、41%。

2010年台北市商辦成交均價每坪49.3萬  總交易金額創新高  內科廠辦漲3成

2010年可說是房地產大豐收的一年，不僅中古屋房價漲勢驚人，沈寂已久的商辦市場也開出好彩頭，根據永慶房屋統計，今年中小型辦公大樓年均價每坪49.3萬，已逼近每坪50萬大關，較去年上漲約2成，成交件數則較去年增加15%，總交易金額更因為單價及總價大幅拉高而激增41%。永慶房屋研展室協理黃增福表示，ECFA議題逐漸發酵，國內外企業主及投資大戶看好兩岸經貿商機及商辦前景，今年置產商用不動產及自用需求的商辦買家都較以往明顯增加，像最近就有特別多陸資買家來詢問商辦產品。

黃增福進一步指出，今年房價大漲，商用不動產價格跟著水漲船高，市中心指標商辦「台北金融中心」、「統一國際大樓」都有單價破百萬的成交記錄，帶動附近的中古辦公大樓價格齊漲，周邊的敦北商圈、信義計劃區，漲幅都超過2成。此外，今年商辦交易最熱的內科園區，廠辦價格更漲了快3成，目前成交行情也接近每坪40萬元。

內湖區、大安區、中山區、信義區商辦交易熱、投資潛力佳

商辦交易量部分，根據永慶房屋統計，內湖區今年廠辦交易量大增，在台北市中小型辦公大樓的總成交比例占高達24%，其次是本土企業置產首選的大安區，占了20%，信義區、中山區、松山區這三區則有兩岸直航商機及陸資企業、外商銀行增加設點等利多加持，交易量也維持在1成以上。

黃增福分析，內湖區受惠於內科園區的大型總部群聚效應、以及較低辦公租金的帶動下，不僅有外商總部及科技大廠進駐在此，本土自用買家也陸續在此新增多處辦公場所，廠辦交易量是近年來最熱絡的一年，今年公司登記家數也是北市各行政區增加最多，就台北市商業處統計，截至11月底止，內湖區今年就已增加610家公司。

大安區的敦南辦公商圈則擁有最佳交通便利性及商業機能成熟度，吸金力強、增值空間大，故置產買家不惜重金加碼拓點。此外，信義計劃區、敦北商圈、南京松江商圈等A級辦公商圈的黃金地段，也都是外商銀行、陸資企業、本土中小企業備受看好的投資區域。

2011年ECFA正式生效  景氣熱、陸資加持、商辦前景樂觀

今年由內需、外資帶動的台灣經濟成長，預期在明年景氣利多氛圍、央行逐步升息、台幣升值走勢及市場資金持續流入的拉抬下，民國百年將是資產市場瘋狂竄升的一年，加上兩岸ECFA於2011年正式生效啟動，兩岸經貿往來將更為熱絡，也將加快陸資來台投資腳步，台北市辦公商圈未來將可看到更多陸資企業設點的招牌，明年商辦市場仍受國內外企業人士看好，資產配置買家及自用企業的需求量仍大。 

表一、近5年台北市中小型辦公大樓成交價量變化

註1.2010年成交資料統計至11月底止，成交均價、成交量、總交易金額皆為全年預估值

註2.成交量指數、總交易金額指數以2006年為基期，再以各年成交件數、成交總金額相對2006年的成交件數、成交總金額之比值

資料來源：永慶房屋商仲事業部

行水區非屬公共設施用地，無土地稅法第39條第2項免徵土地增值稅

高雄縣政府地方稅務局表示，行水區非屬都市計畫法第42條第1項規定之公共設施用地，移轉時並無土地稅法第39條第2項免稅之適用。 

地方稅務局指出，行水區為都市計畫法第32條第1項規定所劃定之使用分區，非屬都市計畫法第42條所規定之公共設施用地。依司法院大法官會議第326號解釋，都市計畫法第42條第1項第1款所稱之河道，係指依同法第3條規定合理規劃所設置，且依其第2項規定「應儘先利用適當之公有土地」之河道。足見此種河道所使用之土地原非河道，依都市計畫之設置始成為河道之公共設施用地，至於因地理形勢自然形成之河流及因此而依水利法公告之原有行水區土地，雖在都市計畫使用區之範圍，既非依都市計畫法所設置，自不屬上述之公共設施用地。 

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房價問題只是少數地區，但影響重大

金融海嘯過後，房事問題，意外成為台灣最大的民怨。賦改會的房屋稅分級建議，本來不是針對高漲的房價問題，但實施的時間點給社會一個期待，以為可以藉此打壓房市，解決房事問題。陰錯陽差下，政策的喊卡，徒然引起社會更大的失落。

根據永慶房屋的調查，10年的時間，北市中古屋房價由平均每坪 21.7萬元，漲到今年2月份每坪44.6萬元。但其實房價的飛漲，在台灣是局部的問題。大台北以外地區，也就是台中、高雄有漲。其他地區的房價依然是低迷，不動如山。但問題是，大台北地區的房價，真的漲得太兇。台北市大安區，新房子 一坪 就要一百萬，連舊公寓都要五十萬。高不可攀的房價成為薪水階級一輩子的痛。

房價問題的根本原因

台灣的房價問題，基本上是錢多，游資氾濫，資金沒有去路的結果。如果不能釐清問題，對症下藥，未來還可能產生更大的問題。

最近這一波的高房價與2008年的金融海嘯密不可分。最嚴重的時候，台灣出口衰退40%，經濟奄奄一息。當時社會的存款就有28兆，而放款才18兆，這當中就有10兆的爛頭寸。台灣的金融機構受美國次貸崩盤、雷曼倒閉的拖累，真是山雨欲來風滿樓。因此政府降息救市，存款全額保障，降低遺贈稅。這些政策都發揮重大的功效。但降息創造更大的流動性，降稅也吸引大批海外資金回流，共同造就精華區高房價的現況。

多餘的錢不會到處流竄，回來的資金來也要找地方停泊。它們一定是尋找最有可能獲利的地方，也就是最會漲的商品來投資。台灣長久以來，民間實體的產業投資，早已經不振。股市在指數上到七千五百點以後，缺乏上攻的力道，也令投資人居高思危，紛紛獲利了結。因此重要地區的房地產，成了資金最好的去路。預期房價只漲不跌、房地產交易有暴利可圖讓很多人瘋房地產，於是，房屋仲介公司滿街開、沒錢要買房、有錢更要買房，房價於是不斷追高。

尤有進者，利用房地產來贈與、節稅。以目前政府依公告地價、房屋現值來課地價稅、房屋稅的方式，使得市價幾千萬、上億的房子，可能被評等為幾百萬，在遺贈稅調降為10%之後，需要繳交的稅賦就更少了。資金的大挪移，於焉產生。加上金融海嘯過後，不但是低利率，還是接近零利率，建商買地、養地，貸款建屋，都是零成本，炒作之下，精華區房價哪有不漲的道理。

另外，據聞賦改會的房屋稅分級喊卡，與政府的經濟思維有關。財政部長李述德就強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然營建業是火車頭產業，當然馬力要強，才能帶動其他產業，但後遺症就是房價越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。但是，把房地產視為經濟的火車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、2007年美國的次貸危機、2008年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。

德國經驗

有自己的房子不應該算奢侈，而是做為人的基本需求。在世界各國，把穩定房價做得最好的，德國可以算是其中一。根據統計，從1977至2007這30年當中，德國的平均房價才上漲百分之六十，而同期德國個人名義所得已經增加三倍之多；同時另一項數據也顯示，金融海嘯爆發之前，德國物價水準平均每年漲幅為2%，而名義房價每年只上漲1%，也就是說扣掉通貨膨脹，德國房價實際以每年1%的速度在縮水。為什麼德國房價如此穩定？因為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或稅收的主要來源，因為德國基本法第20條第一項明訂：聯邦德國是一個民主和社會福利的聯邦國家(Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.)，他們說到了，也做到了。

 租屋有保障：德國的房屋租賃市場相當發達，讓人民樂於租房。相對於台灣的高住宅自有率，很多人被迫當房奴，德國的住宅自有率才42％左右，租房的比率高達58％，而77％的德國年輕人更是租屋一族，即使德國的房價比台北便宜很多，就是不願意當房奴，不願意落入窮得只剩下房子的「背產」命運。為什麼德國人樂於當租屋族？最主要的原因還是德國法律對房客的權益保護非成充分，出租人沒有正當理由（例如：承租人嚴重損毀房屋、承租人有二期的租金未給付或出租人就出租房屋有自用之必需）就不能終止租約，讓承租人不用擔心房子隨時會被房東索回、不用擔心房租任由房東調漲。因為在德國租房子是如此安全、安心，因此，數十年租住在同一棟房子的家庭、個人不在少數。相對於房東解約不易，房客解約則不用說明理由，只要搬家之前事先通知屋主即可（就筆者所知，預告時間視居住長短而定，最長在一年之前，最短在一個月之前，一般則是三個月）。

大量而平價的出租國宅足以平抑房價：二次戰後，德國各級政府都以解決人民的居住問題為己任，其中一項措施就是大規模興建Sozialwohnungen（直譯為：社會福利房，以精神來看，等同於我國的國宅）。所謂「社會福利房」，是指由國家資助興建、租金較低、專門租給中低收入戶的房子。值得注意的是，德國這樣的出租國宅並不集中於某一個地區，而是分散在城市的各個角落，固然在郊區有出租國宅、在市中心也有出租國宅，如此，就不會發生所謂的「貧民窟」或低收入戶集中一處的社會現象。更重要者，在德國的社會福利房，其外表並不破舊邋遢、甚至也有新的，不會讓人產生自卑的感覺。

另外，在台灣，很多人以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加GDP。但一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、花園、廣場、河流、水道、公共空間。到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心，強調一下，是市中心，就有一個大動物公園(Großer Tiergarten)，這個公園多大呢？210公頃，而我們的大安森林公園（不在市中心）只有26公頃，是人家的八分之一。如果台北市都是高樓大廈，相信這樣的規劃，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，因缺少寬廣的空間、缺少自然環境的紓緩而讓人窒息、人與人之間產生更多的衝突與製造更多的病患。

又根據報導，德國首都柏林目前 一坪 的房價才25萬元台幣左右（以匯率一歐元兌換44元台幣計算）。為何德國房價如此之低（他們的所得在我們之上），德國沒出現房奴及無殼蝸牛上街遊行的事情？因德國政府對打擊投機不遺餘力。這讓人想起5、6年前，美國、英國、西班牙、愛爾蘭等國的房價狂飆時，國際熱錢也大舉進軍德國房地產，一進去才知道，德國的重稅讓他們無利可圖，於是又紛紛退出。一個例子就是2007年5月，美國高盛公司(Goldman Sachs)才用26億歐元買進37筆房地產，6月就將其中的一半以11億歐元出脫。看來，要賺德國錢，最好老老實實，搞金錢遊戲往往有意想不到的後果。

政府對策

行政院針對改善都會區住宅供需及增加受薪階級購屋能力等方面，提出14項「健全房屋市場方案」的具體措施。但這些措施無法解決房價過高的問題，反增受薪階級的購屋負擔。例如，內政部擬將「青年安心成家方案」的貸款額度由原本的16億元調到24億元，行政院吳院長日前也證實，要將「青年安心成家」專案的一萬戶名額增加為二萬戶，這做法並不能減低年輕人的購屋負擔，只是引誘更多年輕人成為房奴。另外，增加供給也無法讓房價降下來，因房地產不同於一般商品，其所具有的稀有性、異質性、兼具投資財和消費財等特性讓房價無法依靠增加供給而下降。更讓人擔心的是，行政院沒提到要打壓房價這樣一個政策方向以及做法，殊為可惜。

政府若不能有效降低房價所得比，年輕人養房負擔沉重，必定影響我國的生 育率，進而造成國力衰退；此外，隨房價上漲而薪水沒增加，無殼蝸牛越來越多，恐為社會帶來更多問題。孟子說：「有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。苟無恒心，放辟邪侈，無不為已。及陷乎罪，然後從而刑之，是罔民也。」政府可千萬不要讓人民背負太沈重的房價而犯罪或自殺；此外，要是政府想靠房產業來振興經濟，一時之間，經濟會好轉、就業會增加，然而一旦房市泡沫破滅，人民叫苦連天，危及社會安定，那就為時已晚，得不償失。

政府正確的作為

因此政府不但應有所作為，還要有正確的作為。為了應付高漲的房價，擴大供給還是基本對策。但拼命增加房屋供給，對於地小人綢的台灣而言，實在還是扭曲了「地盡其利」的意義。例如，如果是利用現有空地，甚至關渡平原，廣建屋舍，恐怕未來會引起類似日本或美國房市泡沫的崩盤。因為房市早已是供過於求。房價的另一個指標，租金價格，這幾年來一直很低。就是連這些首善之區，也不成比例。少子化，老年化等人口問題，使得需求減少，台灣過多的餘屋，終究價格會降下來。但迅速的降價、崩盤會製造更大的問題。

正確的創造供給，應是交通便捷化，將基隆、林口、南崁，樹林、三峽、鶯歌、淡海等地區納入考量，這也是藉由現在的餘屋消化來幫忙解決問題。交通建設，尤其是捷運的延伸，對大台北地區的生活便利性改善，生活品質提高，有莫大幫助。因此應積極去做。但以目前蓋捷運的速度，實在不敢恭維。政府應在交通建設上，加把勁，增快速度。必要時應引進大陸的工程團隊，以大陸現在蓋高鐵、捷運的速度，應可迅速達成目標。

解決房價問題，國有地停止標售，增加供給，都只是治標，治本要公平合理的稅賦調整，不要讓房市成為有錢人的節稅、避稅工具，更要讓投機炒作，付出高額的資本利得稅。換句話說，如果政府真有誠意讓人民能安居，最好的、也是最簡單的方法，就是拿掉暴利的火種，只要暴利的火種一拿掉，大家就不會再瘋房地產，房價就會下跌。如何拿掉暴利的火種，非自住的房地產交易課以重稅而已。如此也才能導正資金的去路方向。配套措施，則廣建投資管道，也是重要的考量。

資本市場配套

資本市場需要更多的投資標的物。目前第二上市的TDR 市場，鮭魚返鄉要告一段落了，未來我們需要加緊推行優秀台商的回台第一上市(櫃)。政府更要以寬闊的心胸，推廣外國公司來台上市。台灣的資本市場甚至可以扮演國際上高科技產業的集資中心、投資中心。
在這ECFA 早收談判之際，兩岸金融的發展，應有更大的格局。政府應加速兩岸三地資本市場的整合，讓台灣人有機會方便地投資兩岸三地的資本市場。活絡的資本市場，還可以創造更多的就業，政府也可以收到更多的稅收，一舉可以數得。
(本文僅供參考，不代表本會立場)
(本文刊載於台灣銀行家 2010年5月號)

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被繼承人生前在世界各地的未償債務或稅款，可否自被繼承人遺產總額中扣除

被繼承人生前，在世界各地的未償債務、稅款，可否自被繼承人遺產總額中扣除，免徵遺產稅？

財政部臺灣省北區國稅局表示，最近接到桃園林先生電話詢問，其父親長期旅居國外，日前過世，繼承人申報父親的遺產稅時，是否可將父親在國外欠銀行的百萬債務、應繳的所得稅、喪葬費等，全都列報為扣除項目。

該局表示，依遺產及贈與稅法第17條各款所訂可自遺產總額中扣除之項目，如依法應納之各項稅捐、罰鍰、未償債務及喪葬費用等，以在中華民國境內發生者為限。

新聞稿聯絡人：審二科簡淑靜分機：1428

資料來源：財政部臺灣省北區國稅局

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房屋之陽台及雨遮是否為有條件課稅

臺北市稅捐稽徵處表示，房屋稅是以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵範圍。因此，建築物之陽台、屋簷及出入口之雨遮或花臺等只要超過一定之面積都應課房屋稅。

該處表示，建築物之陽台、屋簷及出入口雨遮或花臺等，依建築技術規則建築施工篇第1條規定，屬於建築物之面積且列入使用執照之範圍，建商在出售房屋時均已計入建物面積計算總價。因此，陽台面積合計超過主建物加公共設施面積之八分之一，或陽台、屋簷及出入口雨遮突出建築物2公尺部分之面積均屬於課稅之範圍，如未超出規定，是不用課稅的。

臺北市稅捐稽徵處並表示，建物之陽台、屋簷及雨遮或花臺，因有增加房屋之使用價值，自始即為房屋稅的課稅範圍。為了讓民眾瞭解前述陽台、屋簷、雨遮及花臺之課徵及免課情形，該處特別列表供民眾參考。

附件：
http://www.tpctax.taipei.gov.tw/public/Attachment/0112514211210.doc
http://www.tpctax.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=1442461&ctNode=22083&mp=103011

資料來源：臺北市稅捐稽徵處

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。

私人間借貸所收取利息，是否得免申報綜合所得稅

政部臺灣省北區國稅局日前查獲某王姓納稅義務人將鉅額資金貸給他人，所收取之利息，未依規定申報繳納個人綜合所得稅，除追補所漏稅款外並加處罰鍰。

該局指出，個人將自有資金貸給他人所收取之利息，係屬所得稅法第14條第1項第4類之利息所得，納稅義務人必須將該利息所得合併計入取得年度綜合所得總額辦理結算申報，但因該利息非屬金融機構之存款利息，不能計入27萬元儲蓄投資特別扣除額列減綜合所得總額。本案王姓納稅義務人於97年1月將自有資金5,000萬元貸給友人週轉，97年12月收回所借出的本金5,000萬元及利息100萬元，王姓納稅義務人所收取100萬元之利息，應依上揭規定於取得年度合併計入個人綜合所得總額，申報繳納綜合所得稅；但王姓納稅義務人未將所收取之利息併入個人所得申報，因此被補徵97年綜合所得稅40萬元，並按所漏稅額處1倍之罰鍰。

該局特別呼籲，私人間金錢借貸所收取之利息，係屬所得稅法第14條第1項第4類之利息所得，要據實申報，以免被查獲時，除補稅外還會被處以罰鍰，實在得不償失。

新聞稿聯絡人：審二科林淑美分機：1422

資料來源：財政部臺灣省北區國稅局

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透視土增稅，4 撇步稅安心

土地公告現值調升，售屋民眾能省則省，專家建議以下4大要項，更能精準掌握土增稅的節稅撇步。

一、市郊的新興重劃區，土地公告現值較周邊同條件的大樓貴：

永慶房屋契約部經理王乃佳指出，多數人認為市中心高價地段的土地公告現值較高，但因土地公告現值是相關單位每年依該區域的發展而定，因此新興重劃區如北市大直重劃區、板橋新板特區等，區域規劃完善、前景可期，土地公告現值多半會比周邊同條件、同屋齡的電梯大樓貴。

二、持有時間愈長，售屋時要繳交的土增稅較貴：

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，售屋時的土增稅計算，是以持有當年起算，因應區域長年發展，地價也隨著增加，相較於持有不動產20年或5年，前者持有時間較長，售屋時要繳交的土增稅較多。

三、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：

一位代書指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。

這位代書解釋，「重購退稅」是依土地公告現值做為基準，若新房子大於原有的舊房子，就符合申請標準；然而，因公寓產品的戶數少，住戶所分得的土地持分較大，反觀電梯大樓的戶數多，住戶分得的土地持分較小，因此造成新房子的土地公告現值小於原有的舊房子，就無法享受「重購退稅」的優惠。

四、換屋族採「先買後賣」模式，不適用「一生一屋」：

對於換屋族來說，若本身資金充裕，或不願因賣掉房子暫先租屋而搬家，日後買到房子又得再搬一次家，必須承擔多次搬家的痛苦，因此通常會採取「先買後賣」的模式。

代書提醒，若是「先買後賣」的換屋族，則無法適用「一生一屋」優惠稅率，從「一生一屋」的規定來看，除了住宅是自用用途之外，本人、配偶及未成年子女名下，也僅限於持有1間房子，而換屋族若採取「先買後賣」模式，就會造成同一時間擁有2間房子的狀態，因此無法符合「一生一屋」資格。

工商時報／記者馬婉珍／台北報導

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土地乾坤挪移躲不了稅

【經濟日報╱文／林嘉焜 （萬泰聯合會計師事務所副總經理）】

個案實例

阿公先將基隆市的土地出售給李先生，五年後，李先生再出售給孫子，國稅局認為這是虛偽買賣的土地三角移轉，要求阿公繳稅183萬元。但是阿公已經過世，而且名下也無遺產，因此國稅局要求孫子繳贈與稅。為何房子已經出售五年，還會惹稅上身？為何阿公過世後，還會出現新的稅單？

個案解析

本案第一次移轉部分，阿公以650萬元價格出售土地給二手李先生，而北區國稅局認為二手李先生當時並無所得資力，沒錢向阿公買地。但阿公家人主張二手李先生的資金是向基隆一信貸款得來；不過國稅局查出來這筆土地的貸款人是阿公的兒子，根本不是李先生。

而第二次移轉部分，孫子以800萬元向二手李先生購買這筆土地時，當時孫子未滿21歲，北區國稅局認為孫子無所得資力。而且，國稅局查出孫子匯款購地價金，都是當天同額現金存入孫子帳戶再行匯出，孫子也無法向國稅局說明自有資金來源。

三角轉移…稅局查緝重點

於是，國稅局基隆市分局認定這筆土地三角移轉，核屬遺贈稅法第4條第2項實質贈與，國稅局依據財政部92.4.9解釋令：「有關不動產所有人經由第三人移轉不動產予特定人（通稱三角移轉）之案件，…如經查明其移轉予第三者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者，應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅，並依同法第46條處罰鍰…。」

由於贈與人阿公已經死亡，而且名下無遺產可供執行贈與稅。國稅局依據遺贈稅法第7條規定，改向受贈人（即孫子）為納稅義務人發單補徵贈與稅。一般常見三角移轉案件，第一次移轉與第二次移轉間隔時間不會太久，大約半年到一年。但是此案件居然相差五年，仍被國稅局查獲。

可見，土地稅務顧問仍對稽徵機關查稅流程不熟稔，卻對客戶提出無效的節稅建議。賦稅署及國稅局只要從地政事務所資料庫中，篩選近年土地買賣的第一手與第三手有近親等或直系親屬關係的案件，即可依照金額大小挑選可疑案件稽查。

若要從可疑案件中，確認第二手是否為人頭戶？也非常容易。國稅局只要針對第二手人的當年度以前綜所稅申報紀錄中，是否所得不高，推論應無足夠自有資金可買土地，即可投入查案時間進行確認。

與房貸同步贈與…可省稅

通常人頭都不富有，低收入或年紀輕為其特色。若賦稅署與國稅局欲查核不動產的「四角移轉」，只要將上述電腦選案標準改為第一手與第四手是否有近親等關係即可。無論何種多角移轉，都有被查稅的可能。

本案三角移轉規畫是很落伍的規劃方式，應該利用遺贈稅法第5條規定，光明正大合法節稅。

假設不動產時價1,142萬元，阿公先向金融行庫貸款922萬元，再將不動產與房貸同時贈與給孫子，阿公根本不需要繳贈與稅，也不會「稅」延子孫。

貼心叮嚀

25歲以下的年輕人購買土地的行為，根本不合常理。通常遭疑為贈與或人頭行為，皆是查稅重點。

依據財政部92.4.9解釋令（財稅字第0910456303號令），凡是三角移轉案件發生在92年7月2日以後者，不再輔導，直接課稅加罰。

如果以詐術或其他不正當方法逃漏稅者，還會依稅捐稽徵法的規定，移送法院追究刑責；從旁協助的律師、會計師、代書等，也會加重刑責。

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土地乾坤挪移躲不了稅

【經濟日報╱文／林嘉焜 （萬泰聯合會計師事務所副總經理）】

個案實例

阿公先將基隆市的土地出售給李先生，五年後，李先生再出售給孫子，國稅局認為這是虛偽買賣的土地三角移轉，要求阿公繳稅183萬元。但是阿公已經過世，而且名下也無遺產，因此國稅局要求孫子繳贈與稅。為何房子已經出售五年，還會惹稅上身？為何阿公過世後，還會出現新的稅單？

個案解析

本案第一次移轉部分，阿公以650萬元價格出售土地給二手李先生，而北區國稅局認為二手李先生當時並無所得資力，沒錢向阿公買地。但阿公家人主張二手李先生的資金是向基隆一信貸款得來；不過國稅局查出來這筆土地的貸款人是阿公的兒子，根本不是李先生。

而第二次移轉部分，孫子以800萬元向二手李先生購買這筆土地時，當時孫子未滿21歲，北區國稅局認為孫子無所得資力。而且，國稅局查出孫子匯款購地價金，都是當天同額現金存入孫子帳戶再行匯出，孫子也無法向國稅局說明自有資金來源。

三角轉移…稅局查緝重點

於是，國稅局基隆市分局認定這筆土地三角移轉，核屬遺贈稅法第4條第2項實質贈與，國稅局依據財政部92.4.9解釋令：「有關不動產所有人經由第三人移轉不動產予特定人（通稱三角移轉）之案件，…如經查明其移轉予第三者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者，應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅，並依同法第46條處罰鍰…。」

由於贈與人阿公已經死亡，而且名下無遺產可供執行贈與稅。國稅局依據遺贈稅法第7條規定，改向受贈人（即孫子）為納稅義務人發單補徵贈與稅。一般常見三角移轉案件，第一次移轉與第二次移轉間隔時間不會太久，大約半年到一年。但是此案件居然相差五年，仍被國稅局查獲。

可見，土地稅務顧問仍對稽徵機關查稅流程不熟稔，卻對客戶提出無效的節稅建議。賦稅署及國稅局只要從地政事務所資料庫中，篩選近年土地買賣的第一手與第三手有近親等或直系親屬關係的案件，即可依照金額大小挑選可疑案件稽查。

若要從可疑案件中，確認第二手是否為人頭戶？也非常容易。國稅局只要針對第二手人的當年度以前綜所稅申報紀錄中，是否所得不高，推論應無足夠自有資金可買土地，即可投入查案時間進行確認。

與房貸同步贈與…可省稅

通常人頭都不富有，低收入或年紀輕為其特色。若賦稅署與國稅局欲查核不動產的「四角移轉」，只要將上述電腦選案標準改為第一手與第四手是否有近親等關係即可。無論何種多角移轉，都有被查稅的可能。

本案三角移轉規畫是很落伍的規劃方式，應該利用遺贈稅法第5條規定，光明正大合法節稅。

假設不動產時價1,142萬元，阿公先向金融行庫貸款922萬元，再將不動產與房貸同時贈與給孫子，阿公根本不需要繳贈與稅，也不會「稅」延子孫。

貼心叮嚀

25歲以下的年輕人購買土地的行為，根本不合常理。通常遭疑為贈與或人頭行為，皆是查稅重點。

依據財政部92.4.9解釋令（財稅字第0910456303號令），凡是三角移轉案件發生在92年7月2日以後者，不再輔導，直接課稅加罰。

如果以詐術或其他不正當方法逃漏稅者，還會依稅捐稽徵法的規定，移送法院追究刑責；從旁協助的律師、會計師、代書等，也會加重刑責。

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耶誕跨年訂房爆滿，飯店喊漲2成

年底有聖誕節、跨年，不少民眾都打算到飯店慶祝。部分熱門景點飯店，更早在兩個月前就已經額滿。供不應求下，有的飯店房價已調漲，每間調漲3百到1千元，預估明年農曆春節，還將有第二波漲幅，可能漲2成。

飯店櫃檯人員詢問電話接不完，耶誕夜、跨年夜訂房早就滿滿滿，有飯店請來合唱團替聖誕節暖身，另一家飯店佈置聖誕樹、耶誕花圈，過節氣氛才剛準備好，房間卻在兩個月前就訂光，不過房價是不是趁勢跟著漲。

飯店客房部經理說：「大概在10月底 11月初，我們房間在聖誕節部分、跨年部分其實都已經供不應求，都還蠻滿了，不會因為聖誕節或跨年，我們就會把房價去拉高，我們想用原價去吸引顧客。」 強調沒調漲，但品保協會發現耶誕、元旦假期國內房價至少喊漲1成5到2成，交通部提報的資料中，包括台北的首都飯店、遠東國際飯店，以及台中長榮桂冠、台南遠東等八家飯店已經調漲3百到1千，而且明年陸客來台數，預估成長五成，不排除將出現第二波漲幅。年底假期多，加上台北花博觀光發酵，飯店房供不應求下，明年春節前，民眾想訂房，荷包恐怕都會大失血。

資料來源：雅虎新聞

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被繼承人死亡五年內繼承之財產，於其死亡時已不存在，是否免計入遺產總額

被繼承人死亡5年內繼承之財產，如因清償債務等因素於其死亡時已不存在，無不計入遺產總額規定之適用財政部臺灣省北區國稅局表示，被繼承人李吳○○君死亡前5年內繼承配偶銀行存款2,500萬元，而李吳君取得該筆存款即償還本人所欠銀行債務，其繼承人申報遺產稅主張，如李吳君未將繼承之存款償還債務，則該筆存款依法得予免稅，債務得自遺產扣除，國稅局應實質認定被繼承人李吳君所繼承2,500萬元應予免稅，以免重複課稅云云。

依據遺產及贈與稅法第16條第10款規定，被繼承人死亡前五年內，繼承之財產已納遺產稅者，應不計入遺產總額，旨在避免同一筆財產因短期內連續繼承而一再課徵遺產稅，其前提必須該筆財產於被繼承人死亡時仍屬其所有，如該筆財產於被繼承人死亡時已不存在，國稅局未將該筆財產併入遺產課稅，即無重複課稅疑義。另依同法第17條第1項第9款規定，未償債務之扣除以被繼承人死亡前尚未償還者為限，本件被繼承人李吳君將繼承之存款償還本人之債務，至李吳君死亡時，其債務並不存在，不得自遺產總額扣除。

國稅局呼籲納稅義務人在處分繼承之遺產時，應詳加了解合法節稅相關規定。

新聞稿聯絡人：審二科黃清順分機：1421

資料來源：財政部臺灣省北區國稅局

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「線上申辦，迅速、方便、免排隊」一舉數得，歡迎民眾多加利用

(埔里訊)財政部臺灣省中區國稅局埔里稽徵所表示，為加強推廣網路線上申辦服務，並鼓勵民眾「多用網路少用馬路」，該所歡迎民眾進入財政部稅務入口網 (www.exax.nat.gov.tw) 體驗線上申辦之便捷。
該所進一步說明，善用線上申辦之各項服務功能辦理稅務申辦事項，不但可降低申辦路途往返成本及奔波國稅局時間，亦可達「電子化申辦、無紙化環境」之目標。
該所再次提醒民眾，線上申辦，迅速、方便、免排隊，請多多利用本所網站之申辦服務功能辦理各項稅務申辦事項。

如有不明瞭之處，可利用免費服務電話0800-000321洽詢，該所將竭誠為您服務。

發布單位：財政部臺灣省中區國稅局埔里稽徵所
更新日期：2010/12/20

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99年度第2次公開標售縣有非公用不動產開標紀錄

【北縣訊】臺北縣政府財政局於本（99）年12月16日辦理99年度第1次縣有非公用不動產標售，已如期標脫，詳細資料請參閱開標結果（如附件）。
財政局表示，本次標售新店市安德段765地號土地，使用分區為住宅區，共有4人投標，得標價格每坪約45萬，高於底價38%。
資料詳洽：財政局 電話：29603456轉8302~8315
撰 稿 人：楊淑貞

下載檔案   臺北縣99年度第2次縣有非公用基地標售案公告附表

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99年度第2次公開標售縣有非公用不動產開標紀錄

【北縣訊】臺北縣政府財政局於本（99）年12月16日辦理99年度第1次縣有非公用不動產標售，已如期標脫，詳細資料請參閱開標結果（如附件）。
財政局表示，本次標售新店市安德段765地號土地，使用分區為住宅區，共有4人投標，得標價格每坪約45萬，高於底價38%。
資料詳洽：

財政局 電話：29603456轉8302~8315
撰 稿 人：楊淑貞

下載檔案   臺北縣99年度第2次縣有非公用基地標售案公告附表

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。