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★2012台灣商用不動產將續放光彩★

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣不動產投資協會於台北國際會議中心舉辦2011年CCIM台灣不動產論壇，會中深入探討台灣商用不動產投資的挑戰與機會，對於2012年台灣商用不動產，參與會議的專家普遍認為可繼續持有，包括精華地段店面、土地及A辦表現都會續放光彩。



論壇第一場主題是探討商用不動產的挑戰與出路，邀請到中華經濟研究院院長吳中書與建國工程土地開發部協理林發祥來作CCIM商業不動產市場研究專題報告，探討在全球景氣衰退的疑雲下，台灣商用不動產市場卻價格創新高，在此多空交戰的時刻，投資者面對艱鉅的挑戰下，該如何找到出路與機會？會中還有CCIM美國總會理事長Leil
Koch、美國Singpoli誠保利集團Kin Hui許堅總裁、亞太置地APL台灣區總經理詹偉立與台灣不動產投資協會理事長曾東茂共同參與研討。



有關美國的商用不動產的變化，CCIM美國總會2012理事長Leil Koch表示，雖然歐洲經濟表現不佳，就業復甦緩慢，但美國股市從2008年以來日有起色，企業獲利亦漸入佳境，所以企業也握有較大部位的現金在等待投資的機會，目前商用不動產價格已止跌回升，不良資產的情況亦正在緩慢地改善，預估2011年全年商用不動產銷售金額會優於往年，達2,000億美元的規模，展望未來，商用不動產市場表現可望平穩回升，隨著經濟的復甦。房屋需求又將重登成長的道路，後市看好倉儲與工業不動產，而零售與辦公室將是商用不動產復甦的最後一棒。



建國工程土地開發部協理林發祥表示，2011年臺灣商用不動產是價量齊揚的格局，2011年這一年來隨著國內整體經濟的表現，商辦的需求穩定，加上對大陸旅客來台自由行的期待，優質零售店面的表現在商用不動產投資市場中表現亮眼，在土地投資方面成交的價格也是屢創新高，然面對全球景氣下滑，租金無力上漲，2012年商用不動產投資更是要在投資前，進行更詳細的財務計畫與現金流量分析，做好投資風險管理。



台灣土地銀行松南分行副理黃榮賜根據一份對CCIM與候選人所做的問卷結果表示，在2012年分析中，最值得推薦的商用不動產產品，投資首選是零售店面/商場，而土地與飯店分居2、3名，表示不動產最重要的原物料土地與觀光產業有關的飯店較受青睞，對2012年商用不動產的投資展望的表現仍具信心。另外問卷在價格展望方面，近60%CCIM認為2012年租金將持平，但看跌的比例略高過看漲的比例，超過60%CCIM認為投資風險將升高，為近年較高水準，此部分值得投資人參考。超過90%認同零售店面/商場及飯店應加碼或繼續持有。顯示商業不動產業界對2012年商用不動產的交易量，抱持審慎樂觀的期待。



對於2012年台灣不動產投資市場的展望，曾東茂表示，根據協會內專業人士問卷調查統計結果，依總體物業投資來看，高達57%建議可繼續持有，34%表示應加碼買進。其中商用投資標的如精華地段店面、土地及A辦的表現值得期待。

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★房價跌幅未達中央期望者！再從嚴「打房」★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】目前中國已經執行限購的46個城市中，有10個城市的限購政策截止時間都是2011年底。住建部日前知會地方政府，對於限購政策將要於2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之後對限購政策進行延續。這表明對於2012年的樓市的調控仍然不會放鬆。除了部分城市限購到期外，有超過100個城市在年底都要面臨調控目標是否達成的問題，高漲幅城市面臨調控從嚴或加碼。



鏈家地產市場研究部根據國家統計局資料統計，在11個已經明確限購令到期時間的城市，除了石家莊10月房價比去年上漲8.5%較為突出外，大部分城市的漲幅都在5%以內。鏈家地產首席分析師張月認為，這些城市中大部分的房價漲幅並不高，住建部要求地方政府繼續執行限購，表明政府部門對於房價的調控效果具有較高的要求，在樓市尚未調整到位期間，政府主管部門對於地方樓市的管控也將持續。未來限購政策的退出，不僅取決於未來房產稅等的推進，也很有可能與各地房價的漲幅進行掛鉤。



鏈家地產市場研究部統計，中國有超過120個城市制定了明確的房價調控目標，覆蓋23個省及4個直轄市。張月認為，今年宏觀調控即將滿一年，房價下行趨勢越發明顯。降價潮已經由一線城市蔓延二三線城市，同時部分城市的房價目標結合地方GDP增速和人均可支配收入制定，因此多數城市基本能夠完成房價調控目標。但仍然會有一些城市的房價目標達成具有一定難度，一方面，全國房價10月才初步確立拐點，此前仍然有部分城市的漲幅較大。



根據統計局資料顯示，前7個月房價環比上漲的城市均超過一半。另一方面，目前中國共有46個城市實行限購，約三分之二的城市屬於未限購，容易受到臨近的限購城市投資需求外溢的影響。珠海雙限令的出臺，也表明個別未限購城市在達成房價目標上的確具有一定的壓力。

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★新北市捷運環狀線陸續動工★

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】日前部分媒體報導捷運信義線、松山線通車後，中和線與新店線將改變現有營運模式，改以新店松山線(綠線)、淡水信義線(紅線)、中和新莊蘆洲線(橘線)、南港板橋土城線(藍線)及文山內湖線(棕線)等方式運作，引起廣泛討論。



新北市政府推動之「三環三線」則翻轉捷運路線以台北市為中心之思維，以新北市民眾旅運需求為出發點，並和多條捷運路線結合增強其轉乘功能，其中環狀線第一階段行經新北市新店、中和、板橋與新莊，將與板橋線、新店線、中和線、新莊線、機場線、萬大-中和-樹林線、安坑線、南北線等8條捷運路線串聯。



環狀線第一階段共分3個主體工程標案，發包策略考量施工困難度，CF640標與CF650標已陸續於2011年度發包施工，板新站(不含站體工程)至新北產業園區站間的CF660標施工難度較小，預計2012年發包。



新北市政府表示，配合環狀線第一階段工程施工，板橋區板新路、中和區中山路二段、景平路、板南路、台64線秀朗橋引道等路段調整或縮減車道，造成板橋中永和地區交通不便，請民眾共體時艱，在新北市與台北市的共同努力下，捷運建設能儘速完成。

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★張金鶚：管他誰選上總統，房價都會跌2~3成★

【MyGoNews 林承志/台北報導】選前政治、經濟情勢紛亂，影響房地產市場買氣，包括知名金控、房仲企業大老皆曾發表藍多綠空經濟看法。張金鶚認為，本波房市景氣衰退並非政治力得以操控，房價不合理現象有賴未來緩跌調整，無論誰當選，未來2~3年房價皆會下跌，幅度約有2~3成。



張金鶚表示，總統大選競爭激烈，有心人開始操弄雙英誰勝選對股市、房市的可能影響。對外界盛傳馬連任房市將上漲，蔡當選房市將下跌的說法，非常不當，明顯為政治操作。



事實上，選前藍綠兩黨都認為房價過高不合理，強調要實現居住正義，難道選後就不要去落實了嗎？選前或有選舉政治考量，選後回歸市場基本面是民主政治的常態，人民更要監督執政者落實選前承諾。



當前房市不合理，反映房價過高、租金過低、空屋過多、投資投機嚴重、擁屋不容易、租屋市場又不健全，如此不合理的房市選後不應持續，政府將會進行調整。另外，從過去歷史經驗來看，不論從景氣循環、選後行情、或金融風險控管角度，選後房價緩跌是市場力量發揮最可能發展。房市經過2、3年房價跌個2、3成是很合理且可能的結果，民眾可用正常心態看這次選舉與房市關係。



同時，張金鶚也出書「張金鶚的都市更新九堂課」，並舉行新書發表會。他表示，本書是透過他自身整合住家周邊鄰居都市更新，實際操作後體會都更實施的細節，希望能夠傳遞正確的都更知識。

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★緊縮地根，土地按需供應時代終結★

旺報【記者鄭惠元／綜合報導】

為了要抑制樓市，大陸國土部、國家主席胡錦濤都釋放出收緊「地根」的訊號，也就是要將土地供應收緊，這顯示，未來土地按需供應的時代將告終。

此前，為守住18億畝耕地紅線，大陸當局在土地管理上實行了一套嚴格的行政計畫，以便國務院可以通過增加或者減少土地供應，來調控宏觀經濟，但似乎成效不彰。

因此，胡錦濤在本月23日，在北京連用三個「最嚴格」來說明未來大陸的土地管理制度。他強調，未來將有「最嚴格的土地管理制度」、「最嚴格的耕地保護制度」及「最嚴格的節約用地制度」來管理土地。

而大陸國務院也在近日收回22個城市建設用地審批權，這無疑是收緊「地根」的又一次「加碼」。據了解，除了收緊地根外，國土部系統還可能在「審批程序和徵地節奏」上做文章。

對此，某中國土地學會的副會長表示，在這些政策的疊加效應下，地價與房價緊密相連，土地市場的低迷，或將預示著房價的調整。

但大陸中央政府此舉勢必讓依賴賣地（審批土地）補充地方財政的地方政府有所不滿。專家表示，「用地緊張與控制地根的矛盾已擺在眼前，中央與地方的博弈還將持續。」

國務院收回22個城市建設用地審批權，顯然是下一步繼續收緊地根的警告。「下一步，國土部收緊地根的重點將轉向二、三線城市。」中原市場研究部總監張大偉斷言。

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★快了！經建會通過捷運汐止民生線★

行政院經建會原則通過「台北都會區大眾捷運系統民生汐止線暨周邊土地開發可行性研究報告書」案，將再報請行政院核定，並於後續辦理綜合規劃時，應考量計畫相關成本、收益及與部分台鐵路線重疊競合關係，研擬具體可行財務計畫。



新北市政府交通局長趙紹廉表示，捷運汐止民生線計畫於2004年即完成可行性研究，並多次提送交通部審議，但皆未獲中央審議通過，且交通部於2011年4月11日再頒訂「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫申請與審查作業要點」，新北市政府為提升汐止地區繁榮與交通便捷，積極與台北市捷運局依照審議要點規定補充相關資料，包括捷運沿線土地開發效益、增額融資效益等，期透過捷運建設，同步進行土地開發，將其效益挹注於捷運建設上，如此除可符合規劃要點，更確保未來捷運在營運上財源無虞，該計畫能夠獲經建會審議通過，對新北市汐止地區居民而言，絕對是一大福音。



趙紹廉說，新北市汐止地區居民往來台北市內湖、南港間常常須忍受塞車、擠公車及火車之苦，且捷運南港線延伸至汐止亦因技術上問題而不可行，故汐止地區居民相當期待有一條捷運建設可提供其便捷的交通，相信未來捷運汐止民生線完工通車後，應可有效解決汐止交通問題，並帶動汐止地區整體發展。



捷運汐止民生線由新北市汐止區公所經新台五路，轉康誥坑溪往大同路，沿大同路與台鐵汐科站及未來之樟樹灣站銜接轉乘後，於中興路東側計畫道路往北，再轉吉林街於社后地區設置捷運機廠，經由台北市內湖地區，沿民生東路、民生西路至大稻埕，全線總長17.52公里，共設置15座車站。

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★台北市推士林官邸旁地上權設定招商★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市政府財政局辦理台北市士林區福林段二小段573地號市有土地公開招標設定地上權案，於2011年11月29日在市政大樓7樓南區郭錫瑠廳會議室召開招商座談會，建設公司、開發公司、飯店旅館業者、壽險公司等共約52家廠商90餘人出席，該案預計於2011年12月30日公告招商。



台北市財政局表示，該案基地位處士林官邸旁，具有三大投資優勢。首先，就投資金額來說，整體投資規模適中，對於一般投資人無論是開發商、旅館業者等皆可參與。其次，該案在區位上具有絕對優勢，臨士林捷運站步行距離約10分鐘，另在對外交通便利性，可迅速連接松山機場及國道高速公路，且於半小時車程距離之輻射範圍涵蓋士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，對於觀光旅遊、遊憩休閒等方面提供良好發展條件。此外，該案因鄰近士林官邸，極具特殊歷史定位，士林官邸前身為日據時代之「士林園藝試驗分所」，後為 蔣介石 先生在台北士林的行館，曾接待過當時美國總統艾森豪、副總統尼克森，對於中國近代史影響深遠，現已為國定古蹟，勢必大幅增進本案開發附加價值。



該案基地面積約1261.16坪，使用分區為特定商業區，比照第三種商業區，建敝率為70%=，容積率為225%，法定可開發容積為2838坪，權利設定地上權50年，期滿不續約。

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★歐債有多危險 看看世界大師的預言★

【MyGoNews 林承志/台北報導】歐債問題延燒，影響世界經濟情勢強烈震盪，經建會舉辦國際經濟研討會探討歐債問題，會中簡報認為，歐債於信心面將造成信心指數下滑，壓低消費及投資；歐債危機疑慮使股票市場震盪，並透過資金面拉高融資成本，同時，經建會也整理世界各大專家學者對歐債問題提出的預測與看法。



2008年諾貝爾經濟學獎得主克魯曼 2011.10.25

•投資人因擔心違約而要求提高殖利率，這種恐慌可能形成惡性循環，進而使違約的憂慮自我實現。



•歐洲需要適度提高整體通膨，太低將導致南歐國家陷入多年通縮，進而引發持續的高失業與連串違約。



英國金融時報首席經濟評論員馬丁沃夫
2011.11.24

•逼迫負債國緊縮財政無法解決問題，僅靠撙節只會讓經濟更衰退，償債能力更惡化。



索羅斯 2011.11.12

•現行EFSF對政府債券提供擔保，無法協助義大利、西班牙解危，應利用該基金擔保銀行體系。



「末日博士」魯比尼 2011.11.11

•唯有歐洲邊陲國家恢復競爭力，對外收支恢復均衡，歐債危機方可能結束。



•只有歐洲央行變成最後的無限放款者、利率降至零、歐元貶到與美元平價，以及核心國家財政刺激、周邊國家撙節預算，才可解決迫近的災難。



巴菲特 2011.11.14

•由於希臘及義大利等競爭力較弱的國家正進行改革，歐洲經濟10年後將更強。

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★南投「中台灣創新園區」動土 鏈結台灣科技走廊★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】為落實「愛台十二項建設」鏈結科技創新走廊，經濟部特成立「中台灣創新園區」及「新興智慧技術研究中心」，並於2011年11月29日在南投中興新村高等研究園區舉行園區動土典禮及中心揭牌儀式，正式開啟中部高科技產業新聚落的序曲。



行政院吳敦義院長表示，在行政院推動的六大新興產業以及四大智慧型產業規劃中，中興新村高等研究園區是繼竹科、中科、南科園區的成功經驗後，接續積極推動的重點計畫。經濟部推動以「創新研發」為核心的中創園區，囊括由製造業轉向服務製造業的生活產業以及促進發展健康農業的智慧化溫室工程新興產業，亦是實踐馬總統愛台十二建設的「高科技產業新聚落方案」、將中部地區建構成為結合研發、創新、製造高附加價值產業新聚落的願景。



經濟部施顏祥部長指出，成立「經濟部中台灣創新園區」與「新興智慧技術研究中心」，意在希望透過工研院、資策會等八大法人的進駐，強化現有工業區與科學園區之聚集、整合及創新效益，同時鏈結嘉義創新園區、台南的南台灣創新園區，形成一條串聯中南部產業之創新走廊。目前台中已具有完整的精密機械、工具機、自行車產業聚落、中部亦是台灣農業之重要基地，因此透過成立中台灣創新園區以及打造智慧生活實驗園區，將可協助產業由硬體優勢轉型為創新加值的軟實力，以協助打造中台灣成為全球智慧製造中心，並兼具前瞻資通訊之「智慧城市」。以過去一年而言，即透過創新研發技術，照護農民生產高經濟作物，像是輔導當地埔里當地農民，將LED光照技術導入茭白筍培育，以控制茭白筍產期，透過此種溫室與植物工程可再次造就茭白筍王國。



「經濟部中台灣創新園區」預計責成工研院負責興建與執行，於2014年完工啟用，整體建物以鑽石級綠建築設計為概念，園區興建後，將結合法人之研發資源及中部地區大專院校等學研單位力量，預期十年內將帶動600億元新興產值，以打造中台灣成為帶動台灣新世代智慧機器、植物與溫室工程及智慧化創意加值生活產業的卓越研發群聚。



此外，為推動中台灣產業群聚效應，亦責成資策會將台北民生社區「智慧生活場域實驗基地」之成功經驗複製至到中興新村高等園區，以省選委會空置辦公廳舍整修後設置「新興智慧技術研究中心」，成立後將提供創新資通訊技術研發、產業創新資通訊應用推廣輔導、新創事業育成、高階資訊人才培育以及資訊產業推動等，預計將培育15家新世代研究型創新公司，創造450位高等研究人才的就業機會。

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★壽險業備1,500億，攻雙北房市★

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】看好不動產市場長期景氣，六大壽險公司全力搶進大台北地區不動產市場，預計可動用的銀彈至少1,500億元以上。

近期各大壽險公司紛紛公告將買進大台北地區不動產，為北部房市注入強心針。新光金昨（16）日公告將買進大台北地區不動產，副總經理徐順鋆表示，董事會先前通過可投資不動產的金額還有100多億元，不排除買回本月23日將標售的新光敦南不動產資產信託（REAT），有其他好標的也都會考慮。

台灣人壽周四也公告要買進大台北地區不動產。台壽總經理林欽淼表示，最近有不少不動產標售案，每個案子都會去評估。台壽董事會先前已授權200億元額度購置大台北或台中地區不動產。

南山人壽也將積極布局不動產市場。南山人壽投資長楊智淵表示，南山不動產投資比重僅占可運用資金的2.5%，未來也將逐步提高至5%。

依南山第二季財報顯示，不動產部位僅407億元，若提高一倍，還會投入逾400億元。

富邦人壽則準備把不動產投資比重要拉高至10%，以目前投資不動產比重約6%來算，至少還有600億元額度可以投入不動產市場。

國泰人壽上半年不動產投資著墨較少，僅新增80億元，下半年轉為積極，本周已兩度出手，斥資近120億元買進國泰建設兩棟大樓及國泰敦南REAT。

對於投資額度，國壽副總經理林昭廷表示，沒有數字目標，只要有合適的標的、租金收益好，就會積極投資。

相較於五大壽險公司，不動產市場著墨相對較少的中國人壽，董事會也有50億元不動產購置額度。

部分業者也趁現在房地產價格相對高點，處分旗下不動產挹注獲利。新光金昨天同時公告，新光人壽將處分旗下兩處不動產；其一是台北市忠孝東路大樓部分樓層，徐順鋆說，新壽在該大樓僅有一樓層，管理不易，決定處分，預期處分利益應有3億元；另一是高雄市不動產，尚未宣布標的。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★新吉買氣退燒，虎尾房價波動小★

【MyGoNews 林承志/台北報導】雲林縣虎尾房市向來以自用型買方為主，與市場景氣連動較小，東森房屋虎尾加盟店店長張英俊表示，儘管目前經濟環境不如預期，但觀察長期虎尾房市走勢，無論是金融海嘯時期或是現在，整體買氣與成交量變化均不大，新成別墅總價約500~800萬元，中古屋齡3~10年別墅，總價500萬左右可成交。



張英俊表示，虎尾房地產市場少有變動，前兩年較為熱門的新吉地區，因地形方正，道路為井字型規劃，受到購屋民眾青睞，不過，於2011年起，熱度也逐漸退燒。目前區段行情較好的產品仍以市區內的新成別墅為主。



新成別墅總價以是否在市區內而有價差，一般來說，市區內新成別墅總價約700~800萬元、郊區新成別墅總價約500~700萬元，地坪22~30坪不等，建坪皆約60坪左右。中古別墅型產品，屋齡3~10年，總價約500萬上下，若是25年屋齡透天住家，總價則約230~300萬元。



虎尾除自用住宅買方外，還有一種置產型買方，鎖定農地購買。張英俊表示，此類買方多為農民，對於土地需求較大，若有條件較好的土地，寧願將現金拿來購置土地，也不願放置於銀行內，此類買方年齡多在45歲以上，而虎尾農地行情則依地段條件而有價格差異，條件較好農地每坪1~3萬元，條件較差農地，每坪行情則僅3000~6000元不等。至於，自用型購屋客層普遍購屋年齡約為30~50歲。

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★房地產「平均月薪」低於4萬★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】不動產市場的景氣在過幾年的榮景，讓人感到不動產業的從業人員賺很大，根據行政院主計處的調查統計，以近5年的第1、3季資料比較，不動產業的平均薪資在一般時間仍維持差不多水準，主要還是每年在年終獎金方面有所變化，2012年第1季能否超越2011年同期平均每月突破6萬元的水準，備受外界好奇。



行政院主計處的調查中，不動產業指從事不動產開發、經營及管理等行業，由於不動產市場景氣帶動，從業人員也由2007年第1季的8萬人，持續攀升到2010年第3季的9萬6千多人，但在2009年第1、2季也曾降至8萬人以下，顯示不動產業景氣對就業人數的影響很大。



就每月平均薪資而言，除第1季受到年終獎金發放的影響之外，其餘3季的平均每月薪資在3萬5千元到3萬8千元之間，但第1季的平均每月薪資差異就很大，2007年第1季平均每月薪資約4萬7千元，但2010年第1季的平均每月薪資達到5萬8千元，2009年第1季則掉到4萬2千元。工作時數上，平均每月在170小時，差異性不大。



不過，房仲人士表示，這類調查的行業別範圍較大，以房仲業從業者的工作時間在每天幾乎都超過10小時，週末假期的工作量更大，因此，每月平均工時超過200小時者比比皆是，房仲平均薪水及年終獎金在一般房仲的水準也沒那麼高。

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★房仲「633危機」來了★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】房仲633危機將至！不動產仲介公會全聯會理事長李同榮特別請各地區公會房仲業要注意年終獎金勿誇大，尾牙要不鋪張。



李同榮表示，不動產經紀業將面臨「房仲633危機」的最嚴酷考驗，在未來6個月內，將有3成房仲業者陷入經營困境，更有高達3成以上經紀人員將面臨失業的窘境。因為大台北房價飆漲，民怨升高，不動產經紀業被妖魔化，2011年下半年，面對奢侈稅打房衝擊，房價小跌、建商無礙，但在交易量大幅萎縮下，不動產經紀業的景氣卻大受影響，業績節節下滑，業者苦不堪言。



李同榮向房仲店東，尤其是各大品牌經理人提出慎重地呼籲：「年終獎金勿誇大，年終尾牙不舖張！」，不動產經紀業是個買賣居間的服務產業，該行業首重「誠實與信賴」，假如一個品牌經營者為虛張聲勢而誇大業績與擴大排場，相信不是誠實業者所樂見，也不是消費者所能信賴的品牌。正本清源，所以請各大品牌業者要以產業服務品質與實力做為競爭基礎，不要以虛擬誇張的獎金多寡，作為不必要的競爭手段，今年年終，房仲公會將追蹤業者對外發布相關信息的真實性，藉以端正本業風氣，並提升產業之社會觀感與形象。



李同榮也以全聯會家長身分提出：「經營要創新、專業要提升、服務要正義、產業要尊嚴」，宏觀的視野讓台灣的不動產經紀業進一步與國際接軌，要與社區聯結，取之社區回饋社區，為社區發展做出具體貢獻；要不斷的自律與精進，藉以提升產業形象，更要以高標的服務正義，才能找回產業可敬的尊嚴。

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★房產價值期末考 店面、商辦、豪宅較保值★

【MyGoNews 林承志/台北報導】選前政經情勢紛亂，觀望氣息濃厚，房市交易量落底，東森房屋董事長王應傑表示，北市房市M型化趨勢將加劇，自住市場將回歸中小坪數中古屋，至於，投資市場則以商用不動產中的店面、精華區商辦為主，豪宅市場則需面臨真假豪宅考驗，真正擁有精華地段、景觀等條件的真豪宅將不畏景氣寒流，房價仍有上漲空間。



王應傑認為過去2年自住市場，動輒7、80坪之新成屋高房價之產品將退位，將回歸25~40坪的中古屋產品為主，中古屋不像預售屋、新成屋，動輒就是幾百萬的公設費用，房價也相對平易近人，台北市將以總價2000萬內3房2廳、新北市以1500萬元內含車位之產品為主力。



至於，投資市場部份，店面將是2012年投資市場的主力，原因無二，就是稀有性，店面在眾多產品中是最稀有的產品，同時因奢侈稅課徵，投資者無法短期買賣，進而會轉向稀有且高報酬率的產品，特別是特定商圈的店面，像台北的師大公館商圈、永康街商圈、忠孝東路商圈等，台中的逢甲商圈、東海大學夜市商圈，高雄的六合夜市商圈、三多商圈等，而且這些商圈會有擴大的現象。當然，捷運站邊的店面也是投資者最愛的標的，店面產品將隨著陸客自由行人數愈增加而發燒度隨之上升。



此外指標性的豪宅，只要地段、景觀、結構安全、坪數、建材、管理與住戶品質，以及綠建築與智慧宅設計等各項條件到位的豪宅，因擁有者釋出機會少、又金字塔頂端的客戶有需求，故此類指標豪宅仍有上漲空間，相對，之前條件未到位卻打著豪宅的大宅，房價將會有一波「大幅」修正空間。



另外，雖然在2011年9月10月短短 一兩 個月間，出現國內房地產，前所未見的5棟商辦大樓標售、並創下高價的情形。不過，在歐洲債信風暴、影響全球金融不穩定，可能引起全世界二次衰退之隱憂下，台灣整體經濟將呈現緩慢成長、甚至停滯的可能，連帶影響2012年的商辦市場發展，商辦市場今年將會呈現兩種情況，單層的商辦市場將隨經濟發展而定，故商辦行情不會取代住宅行情。



但台北市精華區內整棟的商辦大樓仍有可能創下新高的現象，因土地供給稀少，整棟購買可減少都更整合的等待時間，加上如果土地面積完整足夠，購買後可做指標豪宅、旅館等規劃，就大台北區長期來看，是非常值得的。

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★怪現象！「房產贈與」棟數、佔比雙創新高★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】受到奢侈稅影響，2011年中古屋買賣交易量預料將不及去年40萬水準，量縮1成以上，但在買賣移轉下滑的同時，中信房屋指出，房產贈與棟數及所有權移轉中贈與棟數佔比將可望雙破歷史新高紀錄。



中信房屋市場研究中心副理張心妮表示，根據建物所有權移轉登記的歷年數據來看，在幾次重要經濟變化時期，例如2000年網路泡沫化導致全球經濟衰退、2003年SARS時期及2008年金融海嘯等重大事件，影響買賣移轉戶數量體降溫及萎縮時，贈與棟數都飆出3.1萬戶以上的高點。2011年1~9月已累積29,386棟的贈與戶數，預料今年將會打破去年調降遺贈稅後所創的3.5萬件最高紀錄，再創新高。

近兩年除了遺贈稅調降造成台商資金回流，基於資產配置的綜合考量，回流資金進入房市造成贈與棟數上升之外，今年又因奢侈稅的上路造成部分產權移轉的避稅變動，使得贈與戶數飆上新高。中信房屋張心妮分析，除了贈與戶數量體創新高之外，所有權移轉中贈與棟數佔比截至9月已達7.55%的史上新高（每百戶所有權移轉登記之中，有7.55戶為贈與移轉），較去年6.71%多出0.84個百分點。



中信房屋市場研究中心認為，房產贈與稅計算方式是以土地公告現值及房屋評定現值為準，由於明年公告現值將再調漲9%，且政府在稅制改革的方向上以縮短公告現值與市價的差距為目標，因此及早進行贈與移轉相對划算。故預料最後一季的贈與移轉量看多不看空，棟數及佔比都將刷新歷史紀錄。

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★「都市更新」不見得一定要拆房子★

【MyGoNews 林承志/台北報導】北市都更問題不斷，都更戶、拆遷戶皆成受害者。難道都市更新一定要拆舊換新嗎？還是可以『回收』概念，將舊建築重新設計再利用？淡江大學建築系學者與日本建築大師對談，雙方皆認為若能都更不必然需拆舊換新，若能為舊街區找出新生命，都更也能在新舊建築中找到平衡。



日本近代建築大師之一，東京大學彌生講堂設計者香 山壽夫 教授說，建築是從一塊土地上長出來的，與土地周邊累積的文化、與現代社會不斷的國際化，必須不斷的融合。在一塊特定基地上都市更新與創新，就是將這兩者合而為一，進而產生最適合這塊土地的建築。而香山壽夫在設計社區的新建築時，尤其喜歡親至那塊土地上，體會土地上的陽光、和風，與周邊的地方文化，再從其中得到靈感，將實際體會融入建築設計中。



因對都市更新以及公共文化空間與教堂建築的關注，香山壽夫提出一個新的建築文化概念:New International Concept(新國際化觀點)，也就是尊重人類長期累積的文化遺產，在時代變異中得到求同，最後結合出最合理且完美的結果，這就是對於文化遺產與現代社會的雙重尊重。新建築可與舊文化結合，而舊建築也可再利用與新社區融合，都市更新不全然、也不必需拆舊換新，以台北市迪化街為例，就是這樣的情形。



數位迪化設計展策展代表淡江大學建築系教授吳光庭也表示，迪化街127號是一個社區的力量，更新可以在不拆房的計畫下，重新整合社區的文化，將街區整舊換新、重新粧容再出發，這座建築歡迎迪化街區鄰居當作穿堂，從前門穿越通往下個巷弄，鄰居可以藉此互動，成為一座生動的建築更新展場。

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★打房無效！雙北市房價漲8~9％，漲幅前3名出爐★

【MyGoNews方暮晨/台北報導】奢侈稅自2011年2月底曝光以來，房市受到的衝擊面似乎與房價的變化「脫鉤」。房價自奢侈稅曝光及6月實施以來；更在8月起，再受到美債及歐債風暴的肆虐，2011年房價到底變化了多少，是漲還是跌？成為購屋者關切的重心，對2012年的房價走勢亦具有指標性的影響。



奢侈稅打房，雙北市房價還漲了8.5％

根據住展雜誌最新發佈2011年2月(奢侈稅曝光)至11月，雙北市的房價變化報告中得知，台北市12個行政區2月的房價與11月相比較，平均漲幅為8.5％，台北市12個行政區的房價皆呈現上揚的格局(表1)，其中中正區的漲幅最大(漲18.4％)，内湖區的漲幅最小(漲0.1％)。



台北市預售屋平均房價在2011年2月為74萬元，11月再上揚至80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區房價更是一飛衝天，飆上1坪130萬元，80.3萬與130萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。



北市漲幅前3名：中正、大安、中山

台北市漲幅的前三名，分別是中正區的18.4％、大安區的13.2％及中山區的12.7％，三區皆屬台北市市中心的第一環，突顯出市中心區房價高的抗跌性與強的補漲力道，其中大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。

北市豪宅聚集的大安區與信義區，除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外，信義區也直追在後，每坪房價為115萬元，而有國際及大陸行線與松山機場直航利多的松山區，在2011年的表現也愈來愈強勢，房價上看9字頭。



捷運通車對新北市房價產生「拉抬效果」

從2011年台北市房價仍出現8.5個百分點的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府仍持續對較大面積的國有地「不能賣」的政策下，土地的供給面十分稀少，這就是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一。

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★「蛋白勝蛋黃」外圍7區戰勝內環5區★

【MyGoNews 林承志/台北報導】6月1日奢侈稅開徵後，台北市房市交易量縮3成左右，但房價是否有支撐？有鑑於此，台灣房屋成交量採取奢侈稅前1~5月北市買賣移轉棟數月平均和奢侈稅後6~10月的月平均量，分析北市12個行政區受影響程度；交易價則採內部住宅成交資料。



調查結果發現，北市12個行政區交易量量縮最大的前3名，依序為大安區減少39.3%、中正區減少38.58%、內湖區33.74%。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，從北市買賣移轉棟數資料來看，北市蛋黃區(一環、核心五區，大安、中正、信義、松山、中山)來看，交易量縮29%~39%；蛋白區(二環、外圍七區，南港、內湖、士林、北投、萬華、大同、文山)來看，南港、內湖、士林、北投交易量跌了30%左右，但大同、萬華交易量僅跌3%，令人意外的是文山區交易量在奢侈稅後，竟然逆勢成長近2成。



邱太煊分析說，交易量縮較大的蛋黃區，過去也是投資客最多的區域，近幾年來投資客對房市的敏銳度高於一般自住客，也相繼投資較抗跌的市中心蛋黃區，此次政府奢侈稅打房政策瞄準投資客而來，因此許多投資客受限奢侈稅，由賣轉租，市場物件急縮，因此交易量也急遽下跌。



萬華、大同一直是北市的低價區，鮮少投資客搶進，因此交易量主要都是自住客買盤支撐，因此交易量僅縮3%左右，有趣的是，文山區交易量逆勢成長19%，推估文山區買盤向來是軍公教公務員，加上平均房價36~38萬，買方接受度高，因此文山區是奢侈稅後12個行政區唯一交易量逆勢收紅的區域。



從房價來看，北市蛋黃區奢侈稅後房價普遍跌1.5%~2.2%，跌幅不大，僅中山區房價成長2.63%，有趣的是，北市蛋白區奢侈稅後房價大都逆勢成長1.24%~7.99%，僅士林區出現2.46%的下跌。



邱太煊指出，過去房市下跌從市郊開始下跌，跌回市中心的理論，奢侈稅後似乎失靈，反而是市郊低價區，房價不跌反漲，其中房價漲幅前三名依序為萬華區漲7.99%、大同區漲6.02%、文山區漲4.37%。值得注意的是，北市蛋黃區房價除中山區外，平均房價64萬~78萬之間，相較蛋白區的低價區大同、萬華、文山平均房價在36~40萬之間，幾乎是蛋黃區的一半價錢，也難怪買氣不受影響，房價還逆勢成長。

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★地產最夯關鍵字：店面、捷運、透天★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義房屋統計2011年1~10月的網路關鍵字搜尋結果，其中尋屋的網友中輸入最多次的關鍵字，是「店面」，其次則是大台北最熱賣的捷運宅，其次則是透天與明星學區等，值得留意的是，套房等小宅產品點閱率也名列前茅，挑高排名第5、套房排名第8，由網友點閱狀況不難看出，當下最熱門的產品，仍是店面、捷運宅與小宅等，信義房屋也針對日益普及的iPad推出新的網路看屋服務。



信義房屋網路事業部針對網友使用信義房屋網站，主動輸入的關鍵字進行統計，發現購屋門檻相對較高的店面，反而是關鍵字搜尋最為熱絡的產品，除了實質的店面需求外，近年店面價格屢創新高等訊息，也是吸引網友探尋的主要原因之一。



次於排名第二的則是大台北地區最夯的捷運宅，根據信義房屋網路事業部先前的統計則顯示，大台北地區中最熱門的捷運站多分布新北市中，前5名分別是板南線江子翠站、中和線永安市場、新店線古亭站、板南線新埔站、板南線海山站等。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，新北市捷運站瀏覽量明顯勝過台北市的主要原因，應該是新北市的捷運宅房價相對「親民」，不像台北市市中心的捷運站，房價那麼高不可攀。



至於排名第三的則是透天產品，透天產品有天有地，土地持分高，市場上的需求一向相當穩定，而排名第四的是明星學區，在後奢侈稅時代，父母親望子成龍望女成鳳的心態並不會受到改變，一些有設籍時間限制的傳統明星學區，仍是當下需求相對穩定的產品，另外，一些重劃區的新學校，因為設備新穎，也相當受到父母的喜愛。



另外今年熱門的小宅產品，也是網友關鍵字搜尋的熱門標的，關鍵字排行第5名是挑高、第八名則是套房，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，挑高產品因為使用空間較為靈活，指名度與房價都會優於沒有挑高的套房產品，尤其是在大台北這種高房價的都會區中，套房產品的需求最為強勁，其中4米以上的賣相又比3.6米來得好，主要買方仍是單身、soho與收租型買方。

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★新北市首推青年住宅租金6年省50萬元★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新北市政府選定3處做為青年住宅示範基地，分別位在新北市三重區大同南段、三重埔段同安厝小段及中和區秀峰段，面積共1.68公頃，初估總投資額約21億元。如果招商及興建順利，預定2016年可正式推出。



新北市城鄉發展局企建科科長張壽文強調，屆時會請估價師算出當地平均市場行情的租金水準再打8折，而且是包含管理費，一定是「只租不賣」的原則，目前有10、20和30坪的預定面積，讓不同家庭的需求可以兼顧，同時將有專業團隊做管理，相信看到李祖源與姚仁喜2位國際級建築師的概念設計，民眾與附近居民都愈來愈有信心，而且未來入住的對象必需是有所得的20到40歲青年，表現良好者續約，最多住6年，可節省的租金可作為儲蓄購屋的第一桶金。



新北市政府預計提供近千戶青年住宅及超過350個車位，滿足超過1600人的居住需求，住戶居住6年期間的總租金支出較過去節省50萬元。目前該區域的市場租金為650~1000元/坪，未來推出後的租金不得高於平均租金水準的8成，2年定期調整。



新北市政府採BOT方式推出3處青年住宅：三重區大同南段面積為3081平方公尺，三重埔同安厝小段的面積為2001.53平方公尺，中和區秀峰段面積為12088平方公尺，其中的秀峰段土地正辦理都市計畫變更作業，預計變更扣除新闢計畫道路，土地面積為0.99公頃。



新北市政府將以興建期間3年及營運期間共50年，營運績效良好得優先訂約，續約期限以20年為限。青年住宅以只租不售住宅提供社會及勞工福利設施，總興建量體規模不小於6萬平方公尺，室內空間20坪以上的多房產品，其比例不小於總住宅樓地板面積的15%，應用設計比例不得少於總住宅樓地板面積25%，投資金額含土地租金及權利金不少於14億元。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

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