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★搶手貨！小資夫妻買「小宅」★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】百年結婚生子潮湧現，結婚對數與出生人數大幅增加，帶動買房的置產需求，五大銀行新承做的購屋放款金額也隨之成長，在這群小資夫妻的精打細算下，低總價宅異軍突起，成為房市搶手貨，包括台北市及新北市之市中心的小套房，桃園、文山、新莊、新店、中永和、板橋、三重、蘆洲、淡水、土城、五股、林口等區域，都是可考慮進場的地區。



在生育計畫及薪資結構的限制下，低總價宅成為小資夫妻的首選，只要準備好2~3成之總價的自備款，每月能支付1/3薪資為貸款金額，先從小宅住起，之後再視情況換屋，相信小資夫妻也能早日成為有殼族。



太平洋房屋流通事業體李珠華建議，在年底前是個購屋的好時機，因為預估2012年的土地增值稅將會有大幅的調漲，屋主為避免土增稅成本加重，想要節省成本的屋主們應會考慮提早出售房產，欲買房者剛好可趁此時進場購屋，入住便宜好宅。



李珠華表示，根據剛出爐的最新統計，2011年10月全台有2萬2064對的結婚對數，創下近年來結婚對數最多的紀錄，與2010年同月的1萬2807對相比，漲幅高達72.28%，若從2011年1~10月的累計額12萬8130對來看，同樣也比2010年1~10月的累計結婚對數11萬2020對增加14.38%。



除了結婚對數創新高外，2011年的出生人數同樣也增加不少，2011年10月的出生人數共有1萬7136人，與2010年同月的1萬3487人相比，成長27.06%，累計2011年1月至10月為止的出生人數，共有15萬9481人，也比2010年1~10月的13萬6265人，多出17.04%。



如此成長的百年結婚生子潮，反應在房市上的即是，潛在「買房需求大增」，由五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額可以看出，2011年9月的購屋貸款金額為487.75億，較2010年9月的426.99億成長14.23%，1~9月累計金額共計4589億，也比2010年同期的4120億，多出11.40%的漲幅。李珠華表示，這些百年新婚的首購族，大多應把握政府提供的住宅補貼政策，包括內政部青年安心成家方案、財政部公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款等，享有低利的房貸優惠，減輕置產負擔。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★租金支出與房貸利息同時節稅無法兼得★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】如果報稅採用列舉扣除額申報，同一年度有承租房屋的租金支出與向金融機構借款購買自用住宅的利息支出，報稅時者僅能擇一適用，不得同時列舉扣除。



財政部台北國稅局表示，購買自用住宅向金融機構借款所支付的利息扣除，房屋必須以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記，並且在課稅年度於該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用者為限。自用住宅購屋借款利息每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限，但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除，納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者以一屋為限。



該局指出，申報房屋租金支出扣除額，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限，應為納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用，申報時應檢附承租房屋之租賃契約、支付租金的付款證明及承租地址辦竣戶籍登記之證明文件，始得列報該項扣除額。但申報有購屋借款利息者，不得扣除房屋租金支出。



該局舉例，納稅義務人甲君1至6月承租房屋，共支付租金24萬元，下半年購買自用住宅並向金融機構借款，自用住宅購屋借款利息支出50萬元(房屋為甲君所有並設有戶籍) ，當年度有儲蓄投資特別扣除額10萬元。因自用住宅購屋借款利息支出須先減除儲蓄投資特別扣除額，故得列報自用住宅購屋借款利息支出為30萬元（50萬元－10萬元=40萬元，大於30萬元僅得列報30萬元），另租金支出雖有24萬元，但因每一申報戶12萬元限額規定，僅能列報12萬元，但受限於自用住宅購屋借款利息支出與房屋租金支出僅能擇一適用，故甲君應以選擇列報自用住宅購屋借款利息支出30萬元較為有利。

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★胡志強：法令許可內尊重捷運地主以市價徵收意見★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台中市政府捷運開發用地的地主刊登半版廣告，盼市府能以市價進行土地徵收，台中市長胡志強表示，他一直主張「市價徵收」，但因目前法令尚未修改通過，市政府必須依現行相關法令辦理，但強調會在法令許可的範圍內尊重地主意見。



胡志強指出，他一直主張儘量走「市價徵收」這條路，也清楚表達立場，不僅跟政府高層爭取過，也親自投書媒體，表示意見和立場。目前政府正在進行通盤考慮，透過立法程序進行「市價徵收」，但仍有地主覺得「緩不濟急」，因此已要求地政局和交通局妥善研究，瞭解地主需求。



胡志強表示，在未修法通過之前，市府一定要按照程序來走，對於地主的意見，他的立場都是在法令許可內，儘量尊重地主意見，但法令沒有修改以前，市府也沒有很多空間可以堅持這樣的立場，甚至詢問過交通局「能不能進行補簽約」。對於地主們大動作刊登廣告，胡志強市長表示尊重，並且絕對主張「市價徵收」，同時也強調市價徵收刻不容緩，不管站在任何角度來看，地主不該成為損失最大的一方。



「台中市捷運開發用地土地所有權人自救會」，台中市府與地主針對用地協議價購，應該在雙方都合意的情況下才成立，但在「土地徵收條例部分條文修正草案」即將由立法院三讀通過之前，市府仍然要以公告市價加四成徵收用地，並要求地主先將用地辦理所有權移轉登記給市府，且表示日後如果捷運不興建，已徵收的土地也不能再由原地主購回。這些條件自救會無法接受。自救會強調，台中市府向內政部送出的用地徵收申請案，仍有許多應事項尚未釐清，因此他們希望市府先撤回徵收申請案，等「土地徵收條例部分條文修正草案」立法院三讀通過後，再與地主研究是否協議價購或土地共同開發。

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★治水 彰化、荷蘭雙向交流★

【MyGoNews 林承志/彰化報導】荷蘭治水專家首次與彰化縣交流，聯合國教科文組織水利環境學院水與氣候國際合作計畫主席，同時也是荷蘭負責水與氣候之國際合作計畫的主要召集人漢克博士(Dr. Henk van Schaik)，前往縣長室拜會彰化縣長卓伯源，並前往水利資源處觀摩彰化縣的相關治水經驗。



卓伯源指出，9月赴荷蘭汲取當地的水治理計畫，這次荷蘭聯合國治水專家與彰化交流，相信對彰化縣的水治理、國土復育、伏流水計畫的推動等等治水計畫都有相當的幫助，值得一提的是荷蘭將養豬廢料轉換為再生能源的這項技術也相當值得借鏡。



卓伯源進一步指出，荷蘭對治水有先進的研究及作法，不僅引進歐洲最先進的綠能技術，加速整治，特別是荷蘭的先進技術，將豬的排泄物轉為再生能源，化腐朽為神奇，相信對舊濁水溪整治有相當大的助益。



雙方交流後，彰化縣預將引進歐洲最先進之綠能技術，加速治理舊濁水溪，將豬糞肥翻轉成為綠金。



這次漢克主席來臺，主要應彰化縣政府邀請，並推薦國際水協會（International Water Association, IWA）厭氧專家小組秘書Dr. Henri Spanjers於11月17至18日為「舊濁水溪綜合水岸計畫」辦理之培力深耕課程擔任講師，講授內容包括：荷蘭之氣候變遷調適之水資源政策，以及畜牧養豬糞肥資源再生利用及應用展望。



彰化縣畜牧業在國內而言頗具規模，可藉此經驗交流，進一步發展永續綠能畜牧養豬，不僅減少畜牧污染源頭，廢水污染降低，水質得以淨化，亦可發展新資源，可謂一舉數得。

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★租金支出與房貸利息同時節稅無法兼得★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】如果報稅採用列舉扣除額申報，同一年度有承租房屋的租金支出與向金融機構借款購買自用住宅的利息支出，報稅時者僅能擇一適用，不得同時列舉扣除。



財政部台北國稅局表示，購買自用住宅向金融機構借款所支付的利息扣除，房屋必須以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記，並且在課稅年度於該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用者為限。自用住宅購屋借款利息每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限，但申報有儲蓄投資特別扣除額者，其申報儲蓄投資特別扣除金額，應在上項購屋借款利息中減除，納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者以一屋為限。



該局指出，申報房屋租金支出扣除額，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限，應為納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用，申報時應檢附承租房屋之租賃契約、支付租金的付款證明及承租地址辦竣戶籍登記之證明文件，始得列報該項扣除額。但申報有購屋借款利息者，不得扣除房屋租金支出。



該局舉例，納稅義務人甲君1至6月承租房屋，共支付租金24萬元，下半年購買自用住宅並向金融機構借款，自用住宅購屋借款利息支出50萬元(房屋為甲君所有並設有戶籍) ，當年度有儲蓄投資特別扣除額10萬元。因自用住宅購屋借款利息支出須先減除儲蓄投資特別扣除額，故得列報自用住宅購屋借款利息支出為30萬元（50萬元－10萬元=40萬元，大於30萬元僅得列報30萬元），另租金支出雖有24萬元，但因每一申報戶12萬元限額規定，僅能列報12萬元，但受限於自用住宅購屋借款利息支出與房屋租金支出僅能擇一適用，故甲君應以選擇列報自用住宅購屋借款利息支出30萬元較為有利。

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★建商盤算~房價不會跌！真的嗎？★

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】美國債券被調降信用評等、歐洲債市發生危機、台灣出現2008年之後再一次的「無薪假」風潮……，這些經濟負面變動因素，似乎衝擊著房地產市場結構出現「微妙變化」，儘管有房仲業者還是有人大肆徵才，但是房仲店頭開始「收攤」的狀況也出現了！儘管建商還是有人勇敢推案，並且續創新高，但是，有更多建商開始進入「觀望」。近幾年，房市景氣大好，每個建商口袋賺飽，就算休息3年，日子一樣可以優渥著過。但是！建商心中真正的盤算是什麼呢？



房市透露些微「不尋常」但不至於失控

台灣政府2011年2月底釋出課徵奢侈稅訊息、6月正式開徵，台灣房價漲勢最凶的台北市房屋移轉件數從3月起出現逐月遞減的狀況，2011年10月的建物買賣移轉棟數為3255棟，較上月減少了251棟、月減7.2％，若與2010年同期相比，成交量更是大幅衰退33.1％，此外，10份月買賣移轉棟數同時也創下金融海嘯以來新低。新北市林口的一級戰區，也已經出現個案銷售開始由盛轉衰的狀況，還剩下一半的銷售戶數，代銷每天發愁，因為可以花的廣告預算都用得差不多了。



房屋交易移轉件數的降低，代表著買方市場縮手，也代表可能有更多賣方物件賣不出去的隱憂。奢侈稅鎖住了轉手2年內的房子，這樣的做法是針對房市投資客、投機客，希望讓投機買氣能夠因為奢侈稅的威力而降溫，原本以為，這種操作會讓投資客退場、會讓投資客拋售手中物件，進而壓低市場房價。然而，實際狀況並不明顯，奢侈稅並沒有產生當初預計的威力。



「小宅」當道，房市隱憂再度升起

投資客沒有受傷，而市場「剛性需求」的買家卻沒有退場，所以，近期可以看到房仲的統計資料，「小宅」、低總價、2~4房的自住產品，開始成為市場交易的大宗。根據信義房屋統計，2011年第3季北市套房與2房的成交佔比，已達43.6％，等於每10個成交的買方，就有超過4個在台北市買小宅。甚至也有部分預售建案，開始修正原本規劃大坪數的設計，而改採「精品小宅」的方式，來滿足市場這批「剛性需求」的買家。信義代銷發現，新北市第一圈的精華區段，總價1200萬元以內的2房加車位，是大台北首購相當喜愛的產品，往往新案一推出，賣最快的都是2房的物件。

永慶房仲集團也表示，台北市10月成交量以20坪以下增幅達26％居冠，其次為21~30坪產品，也有18％的漲幅，另外，坪數41坪以上產品皆呈現衰退的狀態；奢侈稅後，換屋族群縮手，故也導致高總價、大坪數產品交易量陷入低迷；反而首購族逐漸晉升為市場主流，且因首購族多傾向於30坪以下及總價落在1500萬元以下的產品，因此目前中低總價、中小坪數產品買氣也隨著首購族增加而占比日益提升。



業者不會說房市不好，因為他們記性不好

房地產市場的氣氛已經在慢慢轉變，但是，大多數房地產業者礙於「老王賣瓜」的身份，卻不得不繼續高唱「房市未來前景依舊值得期待」論調，有一位房地產張姓大老曾公開表示：「我可以針對自己的個案談建築設計與理念，如果你們要問房地產景氣，官方的說法，應該去問推案量最多的趙姓房地產大亨。」

多數建商大老因為自家個案都還繼續在銷售中，所以完全沒有悲觀的權利，必須強顏歡笑的對外保持樂觀，他們對景氣樂觀抱持的理由是：低利環境、游資充沛、陸客來台置產、換屋需求、都市更新……。台灣房市已經走了長達8年長多，很多建商是在這8年內竄起的，他們沒有見過、也沒有經歷過(或者根本說已經忘記了)一個建案，無論多麼努力，預售期間只能賣個3~5成，施工過程中房屋賣相差，根本賣不掉，要等到交屋後，拖個一年半載才能出清房屋的苦日子。所以，這批新建商都認為「房市不會轉空」。



老建商、老代銷開始「危機控管」

老一輩的建商，吃過8年前房市不景氣的苦頭，現在已經在調整步調；幾家大型代銷業者都是市場「資深行家」，也都經過幾波的房市起伏，看到現在的狀況，都已經在調整腳步，能夠暫停的個案都先暫停，無法暫停的個案，也必須相當謹慎操作。根據了解，海悅、甲山林、新聯陽……等大型代銷業者，現在的步調都很謹慎，「起碼要等到總統大選、藍綠分出勝負之後，再決定房地產的下一步是什麼！」代銷業大老心目中幾乎一致都是這個想法。因為這波全球景氣和股市的動盪，市場出現了微妙的變化，建商私底下已經不再全面看好，而有了因應景氣變化的心態。



這幾年，建商口袋都賺得飽飽的，所以「就算3年不開案，都可以活得好好的」一位建商老闆這麼自豪的說道，「現在土地難找，找到好的地，慢慢蓋！等總統大選過後，看看藍綠誰當選，等市況轉好，調高售價再賣！搞不好可以賺得更多。」這就是現在多數建商打的如意算盤。所以：

建商看房價~不會跌 民眾看房價~希望跌



■當建商的態度只是「保守」階段，房價不會跌！

■當政府因為顧及選票關係，而沒有繼續加壓打房手段，房價不會跌！

■當全球經濟只有「警訊」沒有「崩潰」之際，沒有衝擊到台灣環境，房價也不會跌！



這似乎都在訴說一個道理，那就是～房價不會跌，或者說，起碼不會狂跌。真的是這樣嗎？



■當房貸利率、建築融資、土地融資利息開始大幅上揚之際，房價會不會跌？

■當國際經濟崩盤，民眾開始節衣縮食度日、降低消費的時候，房價會不會跌？

■當台灣政府「突然覺醒」，仿效中國政府用力打房的時候，房價會不會跌？

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★板橋浮洲合宜住宅計劃完成正式簽約★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】內政部營建署自板橋浮洲合宜住宅興建案2011年11月21日完成簽約，11月底會公告申辦合宜住宅相關資訊，12月底前便可向各縣市政府索取申請表格。



營建署表示，該案投資興建計畫優先照顧年收入較低且無自有住宅民眾，以合宜價位購屋，紓解台北都會區房價攀升壓力，目前辦理及後續作業情形為：



一、該案合宜住宅出售戶數計有4,032戶，出租住宅為448戶，共計有4,480戶。主建物及共有部分每坪平均售價約19.5萬元，陽台每坪平均售價約6.43萬元；出租住宅平均主建物及共有部分每坪租金320元，陽台每坪約128元。得標廠商目前所規劃房型共計4種，包括有15坪型（2房2廳1衛浴）、27坪型（3房2廳2衛浴）、29坪型（3房2廳2衛浴）及35坪型（4房2廳2衛浴），以上房型以室內實坪空間估算，不包含公共設施面積及停車位，且公設比（不含停車位）不超過30％，實際房屋面積及售價將以該公司取得建造執照後所公告面積及售價為準。



二、內政部營建署已於2011年10月19日公告「合宜住宅承購資格證明核發作業須知」，主要適用對象為一定收入以下的無自有住宅家庭。預計2011年11月底公告民眾申辦合宜住宅資格審查受理期間、問答集及各縣市政府洽辦窗口與諮詢專線電話等資訊。屆時請民眾依據公告時程與資訊，並檢具相關文件洽辦合宜住宅申購等事宜。



三、預計12月底前，將提供申請表於各縣市政府申辦窗口及內政部營建署網站供有意申購合宜住宅的民眾索取及下載，屆時民眾再檢具相關資格證明文件向各縣（市）政府受理窗口申辦資格審查等事宜。經各縣市政府審查通過，且取得核發證明文件之符合承購資格民眾，預計最快於2011年5月份開始向得標廠商日勝生公司辦理承購登記事宜；受理登記期滿後，依實際登記總人數，經由公正、公開電腦亂數抽籤選出正選名單、候補名單之申購序位，得標廠商將公告並書面通知民眾選購，屆時再依通知期限內洽辦後續購屋簽約等事宜。

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★華新每坪86萬元出售敦南摩天大樓3~5樓★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】華新麗華(1904)出售敦南摩天大樓3~5樓給富邦人壽，每坪價格約86萬元，富邦人壽繼2011年9月中旬買下敦南摩天大樓1、2樓後，繼續在敦南商圈買進商辦大樓。



華新公司表示，出售敦南摩天大樓3~5樓的土地面積合計53.87坪，建物面積約904.82坪，總交易價格為7億7835萬7千元，獲利1億3400萬元。富邦人壽在9月份以15.6億元買下該大樓的1、2樓，當時是處在標購國泰敦南大樓失利，國泰敦南大樓的REAT標售案最後被國泰人壽標購到手。



國泰及富邦兩大壽險集團持續在台北市大安區敦化南路商圈收購商辦大樓，使得該區的商辦大樓價格持續看漲，也確保該區在A級商圈的地位。

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★高雄市規劃五大產業十年佈局★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】配合行政院經濟建設委員會推動「產業有家，家有產業」計畫，高雄市政府規劃未來十年高雄產業願景，提出包括文創觀光、低碳乾淨能源、海洋、物流與精緻農業等五項重點產業發展方向。



高雄市經濟發展局指出，縣市合併後，預計大高雄未來新增投資額可達706億，市府針對產業佈局規劃五大重點產業，其中，「文創觀光」利用現有文創聚落依捷運沿線建構文創十字軸，興建世貿會展中心發展會展產業，同時增加觀光品質擴大文創市場；「海洋產業」進一步發展超低溫鮪魚產業，推動南星計畫遊艇產業專區與海洋休閒遊憩產業，高雄港港埠旅運中心的完成亦可增加國際客源。



此外，「物流產業」將發揮高雄海空雙港優勢以及堅實的金屬扣件產業基礎，配合南星計畫自由貿易港區的設置，發展高雄的低溫、金屬扣件與高科技等物流產業；同時，結合既有的岡山、本洲工業區及南科高雄園區推動「低碳、乾淨能源」產業。而高雄縣原為農業大縣，縣市合併後，市府也計畫建立「生產履歷」、設置「民生物流中心」，發展「精緻農業」。



高雄市經發局長藍健菖點出，高雄各工業區土地已達飽和，因應台商回流，土地需求迫切，市府已規劃辦理南科高雄園區、岡山本洲北的擴大，推動設置和春北、大發北綠色產業園區、國道七號周邊產業園區等，目前正積極與民眾溝通，希望扭轉民眾對工業區的負面印象，部分用地為台糖土地，亦希望中央大力協助。



經建會主委劉憶如指出，經建會目前已初步彙整出各縣市所提產業發展方向與需求，未來第三階段即是推動產業整合，提高產業附加價值，排除投資障礙，而土地問題首當其衝。由於各地皆反應土地需求甚巨，但土地變更時程曠日廢時，投資者與業者無法長期等待，中央將做全盤考量，集思廣益簡化流程，協助業者排除困難。



「產業有家，家有產業」計畫目的在擘劃台灣未來10年產業發展空間，讓每個產業有落腳地區，每個區域有主打產業，增加在地就業機會、促進國內外投資。

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★新莊、三重搭上「景氣+重劃區+捷運」題材★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】捷運新莊線在10月9日正式啟動系統測試，雖然尚未宣布是否提前通車，但距離新莊線通車的確是往前邁進了一大步。信義房屋統計，金融海嘯以後，受到景氣回升、重劃區熱賣與捷運新莊線等題材帶動下，三重與新莊地區平均房價增加約5成，不過短期房價上漲快速，加上奢侈稅打擊短期投資買氣，三重與新莊市況降溫，捷運通車將扮演支撐區域房市的關鍵。



捷運局預估，新莊線通車後將有效縮短新莊、三重地區與台北市中心的旅運時間，改善目前交通狀況，新莊線由輔大站至民權西路僅約需17分鐘，至忠孝新生站僅約需24分鐘，且未來可在頭前庄站、三重站分別和與建中的環狀線、機場捷運線交會轉乘，更可與四通八達的捷運路網連通，加上沿線與車站周邊土地的多功能共同開發，將帶來土地、房價增值等經濟繁榮的利多商機，促使三重、新莊地區更加繁榮與發展。



信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，捷運新莊線通車後，新莊地區也成為半小時通勤圈的範圍內，以輔大站到忠孝新生站約24分鐘來看，大概是從亞東醫院到忠孝新生站的距離，以後新莊通勤族不用再跑到板橋新埔站去轉乘，也不必忍受搭乘公車塞車之苦，捷運新莊線通車後不僅大眾運輸機能加分，也能提升區域居民的生活品質。



信義房屋新莊捷運店店長楊尚展指出，2010年新莊地區漲勢又快又猛，以中正路新莊站旁的中古大樓為例，2010年第2季單價每坪約24~26萬元，現在都站穩每坪30萬元以上，未來捷運通車後，對於捷運站周邊的房價將形成有力支撐，不過目前要能夠再出現明顯上漲並不容易，後奢侈稅新莊地區房價逐漸趨於平穩，買方詢問雖然仍相當踴躍，但明顯感受到買方缺乏追價動能，現在能成交的個案，都是要條件不錯，且價格合理的物件。



根據信義房屋網路事業部2011年第3季調查發現，捷運新莊線的新北市段，網路點閱頻率是三重優於新莊，距離北市近、生活機能成熟的區塊，最受到網友歡迎，而前5名的點閱熱門站點分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站。



蘇啟榮分析，捷運新莊線通車後對於三重與新莊地區有加分作用，但目前房市以自住的需求為主，加上過去兩年三重與新莊地區已經預先反應捷運通車題材，是否有通車行情還得觀察，不過捷運線一旦開通後，對於三重與上下新莊的居民來說，都會是一大福音。

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★3個百億計畫打造雲林農業首都★

【MyGoNews 林承志/台北報導】農業首都雲林縣定下3個百億計畫，發揮雲林產業特色，帶動區域發展。雲林縣長蘇治芬在施政總報告中宣示，未來3年，府會將有機會為雲林共創3個百億。除減碳造林計畫、農安基金發展外，雲林縣政府團隊針對第3個百億的創造，提出了『高鐵創意園區』的構想，配合2013年農業博覽會的帶動及虎尾高鐵站在2015年的設站啟用，擘建出雲林人夢想起飛的『高鐵創意園區』。



雲林縣副縣長施克和表示，高鐵創意園區計畫是雲林縣政府邀集相關學者專家，經過分組密集研商後出爐，待規劃方向確認後，將移請台塑企業進行建設，期待台塑本於企業社會責任，運用其回饋的10億元，創造出雲林的第3個百億。



相較屬於產業面的第3個百億，施克和說，第1個百億，也就是推動2600公頃減碳造林計畫，20年內就有百億元進入雲林農民口袋，這是屬於環境的第1個百億。而第2個百億，是利用農業安定基金專款專用於農、林、漁、畜的發展，改善雲林農業的體質，推動永續農業的發展管道，而帶動周邊相關產業，連同高經濟收入的設施農業，可以滾出第2個屬於農業的百億。



施克和指出，農業首都的第3個百億，將會在高鐵創意園區產生。首先是2013年舉辦農業博覽會後，預料其虎尾展場的周邊效益將開始發酵，同時，配合2015(民國104年)高鐵車站完成啟用後，園區將逐漸成型。整個高鐵創意園區內將會有17.8公頃的布袋戲傳習園區、多功能文化中心、全國第1座森林運動場，與中科雲林園區相輔相成的產業專用區，再加上台大及虎科大設校以及研發育成中心等等，進而滾動出第3個屬於人才與創意匯集的百億。



第3個百億，首要工作就是在完成『多功能文化中心』和『布袋戲傳習中心園區』。未來多功能文化中心將兼具國際會議廳暨專業表演廳、會展(文創)中心、行政及研習中心等功能，配合布袋戲傳習中心園區的開發，以及2013農業博覽會的舉行，將吸引人才及創意群聚效應，高鐵創意園區蓬勃發展指日可待。



施克和預期，除了會展中心可引入商機，更可帶動產業專區與中部科學園區的緊密結合，產業專區可設立營運總部、研發中心、複合式商辦、金融大樓等，可由產業專區研發接單，科學園區加工製造，約可提供至少3500人以上的就業機會。



透過投入高鐵創意園區的重大公共建設，藉以招來人才，引入創意，再搭配虎尾高鐵車站的完工通車，使其成為啟動高鐵創意園區開發的動力引擎，進而能夠吸引民間資源投入園區內商業區及住宅區的開發建設，希望能藉由園區的開發帶動整個雲林的發展，翻轉雲林的命運，改變雲林人看自己和世界的方式，並影響未來數十年雲林人在這片土地上的生存和價值。

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★張通榮允諾積極推動「北台科技園區」★

【MyGoNews方暮晨/台北報導】「北台科技園區」從2003年開始規劃迄今，已經長達8年時間，這個城市科技廊道發展計畫，不僅是總統馬英九競選時的12大建設，也是基隆市長張通榮的競選政見之一，長時間的沒有動靜，讓基隆市議員積極的要求市府應有作為。張通榮表示：「會積極協調相關單位儘速推動。」



張通榮指出，「北台科技園區」計畫，已責成都發處積極完成都市計畫，與地主簽定協約，讓園區早日開發，現在主要是卡在環保署及內政部對於環評尚未完全確定，會責成相關單位儘速積極瞭解原因並加以排除，近期內也會主動拜會業者，希望能夠積極完成簽約協商，促進基隆市就業並帶動商機。也請相關單位儘速積極瞭解原因何在，儘速完成，可以帶來數千個工作機會、商機及財開，否則再拖下去就不好，他近期內也會主動拜會業者，積極完成簽約協商。



基隆都市發展處長王翔鐘指出，「北台科技園區」的推動過程，基隆市府部分都沒有問題，包括基隆河流域及礦坑等問題都已解決，現在就等內政部都市計畫委員會通過，再經過環保署環評通過後就可以公告實施，只是內政部都委會開會不易，因為必須配合各委員的時間，市府會促請內政部儘速召開會議。



相關房地產業者感嘆的表示，「明明是一個值得推動、而且可以促進經濟發展的政策，結果，卻因為政府單位『執行力』的牛步化，讓這樣的案子躺了8年，以現階段的地方政府與中央執行例來評估，對於『北台科技園區』實在不敢抱持太多的想像。」

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★父母買房再過戶，最省贈與稅★

【聯合報／記者賴昭穎／採訪整理】

周小姐問：

我和男友準備在年底步上紅毯那一端，聽說結婚當年父母贈與子女有較高的贈與稅免稅額，而我最近看上一間1500萬元的房子，父母想幫我買下來當作新房，請問如何規畫比較能節省贈與稅？

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏答：

遺產及贈與稅法規定，每人每年有220萬元的贈與稅免稅額，贈與對象沒有特別限制；此外，父母於子女婚嫁時贈與的財物，只要總金額不超過100萬元，也不課贈與稅。

因此，如果妳和男友在今年結婚，周爸爸和周媽媽今年只要沒有贈與其他人財產，父母兩人可各自贈與320萬元（220萬+100萬）給妳，統統不需要課贈與稅。

若妳的爸媽各自贈與妳750萬元作為購屋基金，會各自超過贈與免稅額430萬元（750萬-320萬），依法必須繳納10%的贈與稅；也就是說，你父母必須各自繳交贈與稅43萬元（430x10%），合計繳稅86萬元（43萬x2）。

不過，妳爸媽如果採用另一種方式贈與財產給妳，就可以達到節稅的效果。

這種做法是由妳的父母親先出錢買下這一間房子，之後再把房子過戶到妳名下，就可以享受節稅的利益。

會產生差異的原因在於，稅法規定，如果捐贈現金給妳，計算贈與價值必須以現金計算；但如果捐贈的是不動產，贈與價值則是「土地公告現值+房屋評定現值」。

一般來說，土地公告現值和房屋評定現值的總和，都低於房屋的市價，贈與價值低，要繳的贈與自然就比較少。

舉例來說，如果妳要買的房子位在台北市，儘管市價1500萬元，但土地公告現值和房屋評定現值加起來可能只有700萬元。

由於父母兩人合計有640萬元贈與免稅額，等於超出免稅額60萬元（700萬-640萬），只需繳稅6萬元（60萬x10%）。一來一往之間稅金差了80萬元（86萬-6萬）。

★沒信心，北市成交量再探底★

【MyGoNews 林承志/台北報導】歐債問題紛擾不休，全球股市也跟著動盪不安，投資人信心動搖，造成房市交易量再度探底，北市公布2011年10月的建物買賣移轉棟數為3255棟，較上月減少了251棟、月減7.2%，若與去年同期相比，成交量更是大幅衰退33.1%，此外，10份月買賣移轉棟數同時也創下金融海嘯以來新低；觀察10月台北市住宅均價發現，目前住宅均價結束奢侈稅後連3個月下修的趨勢，10月住宅均價高達每坪52.0萬，較9月50.8萬元上漲了2.4%，整體來看，10月份台北市房市呈現「價漲量跌」的格局。



永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，近期全球經濟情勢不佳，國內無薪假風波延燒範圍持續擴大，加上行政院主計處下修2011年經濟成長率，因此，在國內經濟成長動能疲弱之下，民眾消費信心勢必受到衝擊，另外，台北市住宅均價繼續上揚，民眾觀望心態也將更為濃厚，因此，10月份北市的房市表現，依然反映低迷的氣氛，買賣移轉棟數僅3255棟。



觀察北市各區的建物買賣狀況，大同區、中山區買賣移轉件數成長較為明顯，分別成長了43.8%及43.4%，其中，值得注意的是大同區買賣移轉棟數較上月成長率高達43.8%，若與較去年同期相比，大同區成長41.0%，也是唯一一個呈現正成長的行政區。



黃舒衛認為，大同、中山兩區有捷運淡水線及蘆洲線經過，且其捷運沿線小宅套房產品因總價較低，故為首購族首選，因此，本月大同、中山兩區因小宅產品成交量增加，帶動10月份買賣移轉棟數漲幅最大。



此外，文山區10月建物買賣移轉件數較上月減少63.4%，為減少幅度最大的區域。黃舒衛指出，文山區上月因政大二期交屋潮影響，造成交易量暴增，因此，上月基期較高的文山區，本月交易量衰退的幅度明顯高於其他行政區。



在經濟環境前景不佳的現階段，加上明年若再度調漲公告現值後，未來隨著土地增值稅額提高，民眾售屋成本也將加重，因此，黃舒衛建議有意售屋的屋主，可適度汰弱留強，及早進行資產調節避險，以增加資金調度靈活性。



另外，黃舒衛表示，奢侈稅後，房市逐漸轉由買方主導，屋主對於價格也顯得較有彈性，因此在目前低利環境且殺價空間變大的現階段，無疑是一個購置房產的好時機，故建議有意購屋的民眾，可依重大建設或是捷運周邊加以選擇增值性高的標的，把握機會積極進場佈局。



台灣房屋研究中心執行長邱太煊則表示，9月受到希臘債信危機影響，台股最高7799點，最低來到6877點，台股成交低迷，加上奢侈稅陰影籠罩，房市表現不佳，但房價並無下跌跡象，甚至精華地段還有漲價現象。北市買賣移轉棟數3255棟，創下近5年來的新低量，不過，近來政府擬修法取消貸款保人制度，未來買方貸款成數恐降低，也引發買盤趕在修法前購屋的現象，北市11月買氣有增溫跡象。

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★IFRS影響，預售屋滅絕中！新成屋變大宗★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】預售屋市場受奢侈稅重擊之後，又遭受全球股災影響，市況普遍不佳，已經陸續看到頂級豪宅開始先建後售的跡象，接下來營建上市公司財會制度將受到國際會計準則(IFRS)的規範，不能再採完工比例法認列營收，營建上市公司推案改走先建後續，以全部完工法入帳才能認列營收，新成屋未來有可能取代預售屋成為主力市場。



皇翔建設的「F4」建案引領台灣豪宅價格給予不少建設業老闆一個啟示，新成屋價格未必會低於預售屋，尤其對豪宅客戶而言，能看得到建屋品質，反而更有購買意願；對建設公司而言，地段及產品沒有問題就不需急著賣掉，以房價漲升趨勢是越晚賣賺越大，過去幾年常看到建設公司老闆通常會將頂樓或一定比例房屋保留等完工後才開賣，就是因為往往新成屋價格比預售屋還要好。元利建設與富創建設分別在建國南路、信義路五段的兩個頂級豪宅建案就是採先建後售方式，儘管投入資金量大，售價也不會低於200萬，但業者有信心越晚賣的價錢越好。



尤其是過去幾年，建設公司幾乎都賺進不少銀子，財務體質大躍進，能挺得住先建後售的資金壓力。其次，雙北市的市區土地已很難有機會及較好價格買到手，所以在市區的建案是賣一案少一塊地，建商無法像以前能快速再有庫存土地，所以只要有好建案就慢慢賣。



IFRS的影響也慢慢逼進營建上市櫃公司，2012年要開始製作新規範的財務報表，以便與2013年正式製表時有對比，建商也開始規劃建案推出時程，華固建設及長虹建設都已有先建後售的個案進行，就是嘗試尋找對未來財報最有利的營運模式；不過，計畫改不上變化，建商坦言如果遇到過去幾年的大榮景，還是會想先賣先贏，現在因為是又遇到預售屋市場景氣下滑，IFRS又要開始實施，才能這市場有轉變的契機。



營建上市櫃公司占房市推案量比例越來越高，如果受IFRS影響而逐漸轉往先建後售，雙北市豪宅也開始流行先建後售的話，預售市場推案量的委縮將比預料中還快，新成屋市場崛起反而會對消費者帶來實質感受的另一種購屋經驗。

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★「鑽石購屋4C原則」 挑選潛力好屋★

【MyGoNews 林承志/台北報導】「鑽石4C」切割(cut)、色澤(color)、純淨度(clarity)和克拉(carat weight)。這是鑒別鑽石質量和價值的重點，至於，買房也有4C原則，讓購屋民眾可以挑選到最具潛力的好屋。台灣房屋研究中心副理江怡慧提出，「鑽石購屋4C原則」分別是環境條件（Condition）、建設（Construction）、潛力（Capability）、便利性（Convenience）以供消費者參考。



●環境條件（Condition）

「千金買房 萬金買鄰」、「孟母三遷」等都是對於不動產環境條件優勢的最好例子，環境條件包含鄰居素質、住宅管理品質、安全性管理、住宅外部環境，如治安、學區、購物便利程度等，此外，房屋品質的好壞怎麼判斷？可以掌握一個原則：由遠而近，由外而內。
「由遠而近」就是從地段到地區都經過品質嚴選。當你找到好地段後，在這個地段裡要選擇哪個地區？「由外而內」是觀察住宅的空氣品質好不好、晚上噪音大不大，到住宅本身的建材優不優。走進房屋大門，觀察裡面的格局、裝潢。這些就是「由外而內」的品質嚴選。



●建設（Construction）

2005年7月1日建築法規新制開始實施之後，規定8樓以上大樓須設2支樓梯，使得電梯大樓房屋公設比率一下子增加百分之3至5不等，現在，電梯大樓公設比幾乎無法低於30％，公設比35％的房子變得很平常。所以，購屋者不妨挑大型公園或是運動公園旁，以政府公共建設替代住家公設，也是不錯的方式。或是找公共建設多的區域環境，亦是方法之一。



●潛力（Capability）

不動產的價值，除了不動產本身價值之外，尚包括未來的增值效益與潛力，這個潛力包括了區位、周邊建設、環境發展、日後規劃等因素，都是帶動不動產的無窮潛力的重要因子，因此，在購屋前，消費者，應多了解購屋區域未來有何重大建設與計劃發展，另外，了解區域行情也是相當重要，因為區域內房價已經漲幅過高時，就要衡量是否還有上漲的潛力與動能，才不至於投資誤判，住進「套房」。



●便利性（Convenience）

現在民眾對於購買房屋已不似以往的盲目，加上人口成長趨緩、國內資金加速外流、以及國際的經濟減緩種種因素，資金動能未必完全足以支撐整體房市的上漲，此時，只有區位良好的產品才會有漲價的空間。因此消費者選購時必須注意對外交通聯絡情況與便利性，再審慎評估產品的價位，逢低進場，就可以掌握到漲價的戰略位置。

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★買房4方針 錢進「黃金抗跌區」★

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年房市景氣三溫暖，年初一頭熱，1月建物買賣移轉棟數創3年來單月新高41974棟，3月政府祭出奢侈稅重手打房，投資人收手，觀望者多，到了10月，又遇上「產業」寒冬及「股市」大跌，很多人金流套牢，人心惶惶，擔心自己投資物件被套牢，東森房屋不動產研究室為民眾整理出「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針，找出「黃金抗跌區」，供投資人2011年底到2012年2月房市的重點目標。



新北市政府地政局表示，2011年10月房市交易案件量較9月下滑11.8%，其中以中和、汐止降幅較大。主因近來新北市其他區域，如：林口、淡水、三峽新推案量體較大，讓其他各行政區10月買賣登記案量相較9月呈現下滑修正格局，且因缺少建案完工交屋登記案量挹注等原因，使中和、汐止分別減少267(-32.9%)件、99件(-19.7%)，跌幅相對較大。



東森房屋不動產研究室副總黃淑苓表示，不僅僅只有新北市，隨著推案量以及價格修正，讓成交量有近年底趨於停滯趨勢，也可以看得出來隨著房市炒作熱度的減少，區域房價回穩，為了不讓自己買在高點，拋在低點，挑選「抗跌保值」的好屋，需重視「交通」、「地段」、「品質(建商)」、「管理(社區)」4大方針，做為民眾更屋的參考選項。



首先，以北市為例，需鎖定捷運為中心點，放射狀500公尺以內，又以步行10分鐘內可達捷運站的房屋最佳。其次，各縣市重要動線以及學區等地段，再加上知名建商以及良好的社區管理，就具有抗跌保證。以10月跌幅最大的中和市來說，只要符合4大「黃金抗跌區」要件，依然不受跌幅影響。東森房屋舉例指出，以位於景安、南勢角雙捷運站旁的建案來說，因為基地接近中和知名學區，從9月至今，成交價依然落在每坪45萬上下，與中和區普遍行情價相較，具有保值空間。部分地段優質區域的地價仍有小幅上漲情形。其它行政區隨區位條件有不同表現，地價尚稱平穩。



此外，新北市政府地政局進一步表示，2011年第2、3季買賣案件量下跌顯示短期投機客逐漸退場，改以自住及投資需求為主。且根據東森房屋線上問券調查統計表示，近有8成的自住客以及投資需求買方，期待區域價格每坪單價回到2010年12月底的價格。對於此，黃淑苓也表示，目前各區域因為新推案量驟減，市場上釋出物件種類多，手頭備有可動用資金者，不妨可依據以上四大方針開始挑選「抗跌區」。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★公設比怎麼看？花錢買「豪華大公」划算嗎？★

【MyGoNews方暮晨/台北報導】現在的建案為了講究高附加價值，所以大多數建商都極盡誇張的搞了一堆「公共設施」在建築物內，弄得建物「公設比」一般都超過30％，這個數字是代表每100坪權狀面積裡，有30坪是公共設施，如果單價是每坪100萬元，買房的人等於花了3000萬買公共設施，有這個必要嗎？所以，看清楚公共設施實在是買房者必須斤斤計較的事。



政大地政系教授張金鶚就認為，與其計較公設真正的價值，還不如仔細了解自己需要哪些公設？花大筆錢買到的公設，到底包含哪些內容？很多人對「公設比」的定義根本搞不清楚。所謂的「公設」，簡單的說，自己房屋專有使用的部分稱為主建物，而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施，其中，公設又有「大公」與「小公」之分。目前業界計算「公設比」用的公式也可以讓大家參考：(1)公設比＝公共設施÷(主建物＋附屬建物)。(2)公設比＝公共設施÷(主建物＋附屬建物＋公共設施)。



這樣的說法或許還是有點「文言文」，舉上面的例子來說，假設購買100坪的房子，「這戶房子那一層」的電梯間、樓梯、門廳、走廊等公共設施，因為屬於當層住戶使用，因此稱為「小公」；除此之外則稱之為「大公」，通常就包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、以及其他極盡奢華的VIP設施等。不過，要注意的是，可以列入公設面積計算的範圍，必須是有頂蓋的公共設施，中庭露天花園、露天泳池，無論多豪華都不能計入「公共設施」權狀坪數內。

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★房市3大「多米諾效應」啟動 張金鶚：耐心等變化★

【MyGoNews 林承志/台北報導】對經濟前景信心不足，台灣房市面臨反轉危機，台灣房市連續數月的的窒息式成交量，引發出(1)竹北預售屋降價潮、(2)新成屋延後交屋潮以及(3)房仲海倒潮，3大房市反轉訊號。台灣房市空頭總司令張金鶚透過微網誌評論近期房市現象認為，房市景氣下滑已漸趨明顯，對投資客、房仲、代銷、建商、金融機構等將陸續產生骨牌(多米諾domino)效應(見下頁名詞解釋)，有意購屋的民眾不妨耐心等等，進一步觀察房市變化。



張金鶚針對北市、新北市新成屋出現投資客延後交屋，爭取換約售屋避免奢侈稅的現象表示，奢侈稅對短期投資客的影響將逐漸顯現，投資客延後交屋希望爭取時間私下買賣換約以避開奢侈稅，以現階段景氣不佳來說，並不容易且有相當風險，尤其國稅局目前對5年內預售屋的買賣嚴格加強查課稅，預售屋的私下交易換約以避免10~15%的奢侈稅，屆時（5年內）被抓到反要課40%的所得稅，如此將得不償失。



當然，現階段大家都在觀望國稅局的查課奢侈稅及預售屋的準確度及效率性，如果國稅局認真查課稅，投資客將無所遁形，再加上金融機構對投資客的風險控管，屆時投資客不只是延後交屋，而可能是斷頭殺出或是與建商產生退屋糾紛，如此也將造成建商資金週轉困難，相信當前不合理的房價將可逐漸趨向合理。



此外，從房仲店近幾個月大台北地區已倒掉近200家來看，房市景氣下滑趨緩已越見明顯。尤其過去兩頭賺的投資客房仲店，現在變成兩邊賠，這些房仲及其產品物件將逐漸產生骨牌效應，接下來一般房仲店、投資客也將受到影響，再來會是代銷業、建築業受到影響，最後是一般購屋者、金融業者受到影響，這些發酵影響需要一段時間，張金鶚呼籲購屋民眾要有耐心等待、觀察房市變化。



至於，竹北預售屋悄悄調降售價現象，張金鶚則認為，全球經濟衰退明顯衝擊到國內產業經濟，也同時衝擊到國內股市，更進一步也對中國大陸的經濟、股市、房市產生衝擊。過去科技新貴、股市投資客、台商陸資對房市的支撐主力明顯受到上述衝擊而衰退。無薪價影響最明顯的竹科地區，造成竹北房價悄悄降價，這又產生了新的一張骨牌。張金鶚表示，在國內、外經濟、股市、房市的交互衝擊下，房價的悄跌、緩跌將不斷發酵擴大。

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滿足居住需求 板橋建4480戶合宜住宅

行政院長吳敦義今天（13）在院會聽取「板橋浮洲合宜住宅興建計畫辦理情形」報告後表示，政府在機場捷運A7站推出合宜住宅3,960戶之後，又在板橋浮洲地區推出4,480戶合宜住宅，並且加倍提供總戶數10%為出租住宅，10年內所有權不得移轉，希望可以協助民眾滿足居住基本需求，實現居住正義，讓民眾能夠依照不同需求與財務條件，選購適宜的住宅。

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